2.

DESARROLLO:

- ANÁLISIS DE LA FINALIDAD DE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La inscripción registral en nuestro país importa en crear un sustento legal, público y fedateado
de bienes que son susceptibles de inscripción.

Pues bien, la SUNARP1 manifiesta que: la inscripción registral es un procedimiento que permite
que un acto o contrato conste en un documento – emitido siempre por un servidor público o
notario – sea evaluado por un registrador público a fin de verificar que cumple con las normas
vigentes y pueda ser incluido o inscrito en los registros públicos.2

Consecuente a nuestra postura, la Tesis denominada “La Desnaturalización de la Finalidad del

Registro de Propiedad Inmueble en el Perú”, cuya tesis tiene el propósito de otorgar el grado de
abogado por la Pontifica Universidad Católica del Perú a favor de Aliaga (2012), el cual
menciona que el registro de propiedad tiene como fin otorgar seguridad jurídica a través de la
inscripción registral en los registros de predios ya que al inscribir el derecho de propiedad
genera oponibilidad a cualquier tercero.

En este mismo lineamiento, el instituto de Ciencias Hegel, señala lo siguiente: “sirve para dar
seguridad jurídica a los ciudadanos con respecto a la compra, venta, alquiler, hipoteca y demás
movimientos que involucren a bienes inmuebles.”3

Así, entendemos, a través del derecho comparado entendemos que la inscripción registral:
“tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos, contratos y resoluciones judiciales o
administrativas que afecten a la propiedad y a otros derechos sobre bienes inmuebles, así
como determinadas resoluciones judiciales que afectan a la capacidad de las personas.”4

Por lo tanto, en esta investigación asumimos, en un análisis estrictamente dogmático de las

apreciaciones jurídicas e intelectuales sobre la materia, que la finalidad de la inscripción
registral es la oponibilidad a través de la publicidad registral, entiéndase por ello, dar seguridad
jurídica al titular de los bienes registrados y al correcto desarrollo del orden registral del país en
lo que concierne a transferencias de propiedades bajo una estricta convicción y presunción de
legalidad.

- DERECHOS REALES INSCRIBIBLES

Los derechos reales (propiedades, garantías y actos) inscribibles son aquellos cuya oponibilidad
es erga omnes y estén destinados a la publicidad registral, es decir: “aquellos que crean,
modifican, regulan y extinguen derechos sobre los bienes inmuebles” 5. En concordancia a lo
señalado, el artículo 2019 del Código Civil Peruano, indica, en el numeral 1: “Los y contratos

1
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE REGISTROS PÚBLICOS.
2
Extraído de: SUNARP Servicios en Línea.
3
De: El Derecho Registral en el Perú. Instituto de Ciencias Hegel.
4
Definición extraída de la página web del Ministerio de Justicia del Gobierno de España.
5
González Barrón, 2012, p. 267. En LP Pasión por el Derecho.
que constituyan, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales
sobre inmuebles.6

Estos derechos son:

 Propiedad: Poder jurídico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.
 Copropiedad: Existe cuando un bien pertenece en cuotas iguales a dos o más personas.
 Multipropiedad: Mecanismo de compra de inmuebles entre varios titulares, con el
prerrogativa de disponer del bien en diferente periodos de tiempo.
 Usufructo: Otorga al titular el derecho a usar y disfrutar temporalmente de un bien ajeno.
 Servidumbre: Permite disponer de un predio para que otro predio pueda mejorar su uso o
cubrir sus necesidades.
 Superficie: Facultad otorgada por el dueño del suelo para tener una propiedad separada
sobre lo que edifique o lo ya edificado.
 Uso: Concesión en propiedad ajena que permite obtener todos los servicios o frutos que
pueda aprovechar.
 Habitación: Permite morar en casa ajena, sin potestad de modificar o enajenar el bien.
 Prenda: Contrato sobre un bien mueble enajenable, para garantizar el cumplimiento de
una obligación y su preferencia en el pago.
 Anticresis: Entrega de un bien inmueble en garantía de una deuda, concediendo al
acreedor el derecho de explotarlo y obtener sus frutos.7
 Hipoteca: Gravamen crediticio sobre inmueble.
 Derecho de Retención: El acreedor retiene en su poder el bien del deudor si su crédito no
está suficientemente garantizado.

Cabe resaltar que en el modelo registral peruano exige el registro de los derechos reales
catalogados como principales, siendo estos: la propiedad, hipoteca, usufructo, copropiedad,
multipropiedad, además recomienda que aquellos considerados accesorios sean registrados
para garantizar la seguridad jurídica de estos.

- EFECTOS JURÍDICOS DE LA INSCRIPCIÓN ANTE LA ADQUISICIÓN Y TRANSFERENCIA

En Perú, la inscripción ante la adquisición y transferencia de bienes tiene efectos jurídicos

importantes. La inscripción de un acto o contrato en el registro correspondiente es necesaria
para que dicho acto o contrato produzca efectos frente a terceros y adquiera publicidad
jurídica.

Los efectos jurídicos de la inscripción ante la adquisición y transferencia de bienes en Perú se

pueden resumir de la siguiente manera:

 Legitimación registral: Se presumirá que los derechos reales inscritos existen y

pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual
modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales tiene la
posesión de estos.

6
Código Civil Peruano, artículo 2019: Actos y Derechos Inscribibles.
7
Concepto del Dr. Jhoel Chipana Catalán, para LP Derecho. Todo sobre la Anticresis.
  Inoponibilidad: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros.
 Fe pública registral: La persona que de buena fe adquiera a título oneroso algún
derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después el
derecho del transmitente resulte no ser válido por razones que no consten en el
Registro.
 Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el Registro
de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud. Es
decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se corresponde con la
realidad mientras no se demuestre lo contrario.
 Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los
términos establecidos por la Ley.
 Protección judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales procedentes de
derechos inscritos pueden ejercitarse a través del juicio regulado en la Ley de
Enjuiciamiento Civil contra quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o
perturben su ejercicio.
Es importante tener en cuenta que los efectos jurídicos específicos pueden variar dependiendo
del tipo de registro y de la legislación aplicable a cada caso concreto. Es recomendable
consultar la normativa vigente y contar con el asesoramiento de un profesional del derecho
para obtener información precisa y actualizada sobre los efectos jurídicos de la inscripción ante
la adquisición y transferencia en Perú.

- PRINCIPIOS REGISTRALES

Según el Código Civil de Perú, los principios registrales son los fundamentos que rigen el
sistema registral y proporcionan seguridad jurídica en las transacciones sobre bienes
inmuebles. Estos principios se establecen en el Título Preliminar del Código Civil y son los
siguientes:

 Principio de Legalidad: Este principio establece que solo se pueden inscribir en el

registro aquellos actos o contratos que estén previstos por la ley. La inscripción tiene
efectos jurídicos porque se presume que los actos o contratos inscritos son válidos y
cumplen con los requisitos legales.
 Principio de Rogación: Según este principio, la inscripción en el registro debe ser
solicitada por la parte interesada, es decir, por aquel que tenga un interés legítimo en
inscribir el acto o contrato. No se puede realizar una inscripción de oficio por parte del
registro. La rogación garantiza que la inscripción se realice a petición de quien tiene
interés en proteger sus derechos.
 Principio de Prioridad: Este principio establece que, en caso de que existan múltiples
inscripciones sobre un mismo bien, se respetará la prioridad de inscripción. El primero
en inscribir su derecho tiene preferencia sobre aquellos que inscribieron
posteriormente. La prioridad determina la preferencia en caso de conflictos o disputas
entre titulares de derechos registrados.
  Principio de Publicidad: Según este principio, el registro tiene como finalidad principal
proporcionar publicidad de los derechos inscritos sobre los bienes inmuebles. La
información contenida en el registro es accesible al público y se presume conocida por
todos, lo que brinda seguridad y transparencia en las transacciones inmobiliarias.
 Principio de Fe Pública Registral: Este principio establece que se le otorga fe pública al
registro. Esto significa que se presume que la información contenida en el registro es
veraz y exacta, y goza de una presunción de legalidad. Las personas pueden confiar en
la información registral y realizar transacciones basadas en ella.

Estos principios registrales se basan en la idea de proteger los derechos de las personas,
brindar seguridad jurídica y promover la confianza en las transacciones inmobiliarias. Su
aplicación garantiza la protección de los derechos de propiedad y facilita la circulación y
transferencia de bienes inmuebles en el país.

CONCLUSIONES:

Llegamos a la conclusión que la inscripción registral garantiza una seguridad jurídica a los actos
o contratos inscritos en sus registros. Esto quiere decir, que nos brinda esa confianza y
seguridad que el estado ampara y protege al titular de un bien ante cualquier tipo de
amenazas, como estafas o fraudes, que atenten en contra de ese derecho. Asimismo, es de
reconocer que en ejercicio de las normas, se requieren de mejoras, ya que ante acciones que
atenten a la protección de los derechos reales de la propiedad, que concede a su titular todos
los derechos sobre la cosa o bien, asimismo, el derecho real de la posesión, que influye sobre
ciertos poderes de la propiedad, se derivan ciertos beneficios a personas que solo buscan
aprovecharse de la norma.

Al registrar un bien o propiedad, pone en conocimiento a la sociedad, quien es el titular o

dueño de dicha propiedad, de esta manera protegiendo al comprador o al nuevo titular
mediante la oponibilidad y la publicidad registral que nos permite acceder al inscribir la compra
y venta ante los registros públicos

Queda claro que los principios registrales son los pilares y fundamentos que soportan un
Sistema Registral y de ellos se vinculan los resultados de las inscripciones