INSTRUMENTOS PROTOCOLARES

Son todo aquellos instrumentos protocolares que se documentan en el protocolo del

notario público (numerador, archivo cronológico y foliado de instrumentos) del cual son
objeto de conservación y custodia por parte del notal.

Cabe señalar, que según el art. 25, son instrumentos públicos protocolares las escrituras
públicas y las actas que los notarios públicos incluye al protocolo notarial, que debe
conservar y emitir los traslados que la ley determina.

Con relación a la sentencia, se refiere a la transferencia de bien inmueble, que si bien es

cierto el desarrollo por la alteración de un documento o la suplantación de identidad del
propietario legitimo

El contrato que celebraría el tercero que buena fe y la persona que falsifica un documento
o suplanta la identidad del propietario legítimo sería de compraventa. Por lo que, según el
registro de escritura pública, se sería una escritura pública de transferencia inmueble.

DERECHO REGITRAL

PRINCIPIOS REGISTRALES

Básicamente son las características que le proporcionan cierta particularidad a

determinado sistema registral o aquellas normas generales en que se amparan el sistema
registral y se legisla en función a ello. Es importante mencionar que en el Perú se regula
los principios registrales en los artículos 2010 al 2017 del Código Civil de 1984, tales como
el principio de titulación auténtica, el de rogación, de legalidad, de publicidad, de
legitimación, de buena fe registral, de tracto sucesivo, de prioridad y el principio de
impenetrabilidad. Siendo necesario destacar y desarrollar los siguientes:

PRINCIPIO DE PUBLICIDAD

En el presente principio explica que todos conocen el contenido de las inscripciones, es

una presunción que no admite prueba en contrario, por lo que ninguna persona puede
alegar no conocer el contenido del Registro.
Es preciso señalar este principio está regulado en el artículo 2012° del Código Civil. La cual
se presentan dos clases de publicidad, material y formal. Siendo la primera, referida a que
el Registro es el que otorga publicidad jurídica a lo que ya está inscrito. El segundo, el
Registro es Público, teniendo los registradores la obligación de informar a quien lo pida
sobre el contenido de la inscripción (Zevallos, 2020).

Se desprende en Base al caso presentado si el propietario cumpliera con su deber de

actualizar el registro del bien inmueble, utilizando las alternativas con que la Sunarp
cuenta para acceder al estado de las partidas registrales y a la información que requiera. Y
conociendo que el tercero necesita cumplir con los requisitos del artículo 2014° del Código
Civil, el cual tiene el deber de verificar el estado actual del bien que adquiere y sobre todo
quien o quienes tienen la posesión del bien. Entonces el principio de fe pública registral no
vulnera la Constitución. Por lo señalado, se deduce que cualquier persona interesada en
el contenido de la inscripción como puede ser el propietario legítimo o el tercero de
buena fe puede requerir la información del registro ya que es público.

PRINCIPIO DE BUENA FE PÚBLICA REGISTRAL

Regulado en el artículo 2014° del Código Civil y modificado en el año 2015 por la Ley

N°30313, el cual señala que:

El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el
registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito
su derecho, aunque después se anule rescinda, cancele o resuelva el del otorgante por
virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados que lo
sustentan.

La buena fe del tercero se presume e infiere hasta que no se pruebe que conocía la
inexactitud del registro.

Respecto a la sentencia materia de análisis, se infiere:

La ley en mención pretendía que el tercero de buena fe evite ser perjudicado por la
cancelación de las inscripciones y anotaciones en el caso se hayan falsificado documentos
y suplantado la identidad del propietario legítimo. Ya que se si se perjudicase al tercero de
buena fe, existiría incertidumbre en la circulación de bienes inmuebles, perturbando el

Tráfico comercial y viéndose los efectos en la economía del país.

Asimismo los demandantes señalan que el principio de buena fe registral no debe de

aplicarse en el caso en concreto, debido que al existir la alteración de documentos o de
suplantación de identidad, genera una nulidad; la cual debe alcanzar también al contrato
celebrado entre el que falsifica documentos o suplanta la identidad del propietario
legítimo y el tercero de Buena fe.

Por otro lado el Tribunal se ha manifestado acerca de buena fe en diferentes sentencias,

como es en la Casación 11620-2016-Junín, donde indica que la buena fe no solo se
acredita con la revisión de los antecedentes registrales o con obtener antes del negocio
jurídico de compraventa el certificado de gravamen sino que exige se tenga que indagar
sobre la situación real del inmueble, por sobre todo si los que lo transfirieron tienen la
capacidad para disponer el derecho, lo cual no ha sucedido en el caso concreto

PRINCIPIO DE LEGITIMACION

En el presente principio el asiento registral es realizado por un registro especializado,

gozando del principio de legitimación, ya que se presume cierto y produce todos sus
efectos. Debemos mencionar también que este principio se regula en el artículo 2013° que
modificado por la Ley N°30313 señala lo siguiente:

El contenido del asiento registral se presume cierto y produce todos sus efectos mientras
no se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial
o arbitral mediante resolución o laudo firme El asiento registral debe ser cancelado en
sede administrativa cuando se acredite la suplantación de identidad o falsedad
documentaria y los supuestos así establecidos con arreglo a las disposiciones vigentes.
Del principio en base a la sentencia se desprende

Los demandantes señalan que, en aplicación de las disposiciones impugnadas, son Los
propietarios legítimos los que se encuentran en indefensión y desprotección; en efecto se

Relaciona con la seguridad jurídica que brinda la inscripción de la propiedad en registros

públicos, dado que lo que aparece en los registros públicos se presume como cierto.

Es así como se busca tutelar tanto al propietario original, quien para ello debe de
mantener la titularidad ante el registro hasta que realice alguna transferencia de su
Propiedad; como al tercero de buena fe que confía en el registro para adquirir bienes.
Siendo necesario inscribir el derecho de propiedad en registros públicos, para que la
Titularidad del derecho se pueda oponer a terceros y brindar la seguridad jurídica que la
oponibilidad otorga.

BIBLIOGRAFIA

BIGIO CHREM, JACK.(1990) “Exposición de Motivos del C.C.- Registros Públicos, ponencia aprobada
por la Comisión Revisora del C.C.”. Revista de la Oficina Nacional de los Registros Públicos:
Cuadernos Registrales No. 2.