Universidad De San Carlos De Guatemala

Centro Universitario De Occidente-CUNOC-

Licenciatura En Ciencias Jurídicas Y Sociales, Abogado Y Notario

Noveno Semestre Sección C

Licenciada Raizza Stephania Miranda Rezzio

Derecho Notarial III

Tema: Recensión; La Publicidad Registral como principio rey del Derecho Registral

Lorenzo Alfredo Ordóñez Hic. No. Carné: 201730172

Pedro Gregorio Chan Can. No. Carné: 201630518

José Daniel Rivera De León. No. Carné: 201830944

PUBLICIDAD REGISTRAL COMO PRINCIPIO REY DEL DERECHO

REGISTRAL
Este principio consiste en que toda persona tiene acceso a los documentos libros y
actualizaciones del Registro, de tal manera que a ninguna persona puede negársele
ocultársele la información que en el mismo existe, este principio es complementario del
principio de seguridad jurídica toda vez que consultar los libros e inscripciones relativos a
un bien inscribible antes de realizar cualquier negociación proporciona al individuo la
seguridad y la confianza para concretar la misma sin ningún temor. Con base en dicha
publicidad es que una persona al adquirir un bien escrito en el Registro de la Propiedad
puede constar si el mismo se encuentra libre de gravámenes y limitaciones y saber con
certeza el estado del mismo. Este principio doctrinario es recogido por nuestra legislación
en el artículo 30 de la Constitución Política de la Republica al establecer que todo los actos
de la administración son públicos y que los interesados tiene derecho a obtener, en
cualquier tiempo, informe, copias, reproducciones y certificaciones que soliciten y la
exhibición de los expedientes que deseen consultar, haciendo la salvedad de aquellos actos
documentos relacionados con asuntos militares y diplomáticos de seguridad nacional, o de
datos suministrados por particulares bajo garantía de confidencia. Así mismo, el artículo
1124 establece en relación al Registro de la Propiedad que son públicos sus documentos,
libros y actuaciones.

La publicidad registral es una modalidad de comunicación propia del ámbito jurídico muy
habitual en documentos de carácter inmobiliario. Sirve principalmente para garantizar el
conocimiento y validez de determinados hechos jurídicos relacionados.

Por medio de la publicidad registral es posible dejar establecidos una serie de requisitos o
condiciones de operaciones sobre bienes inmuebles, de este modo, y gracias a la existencia
de un registro público se da veracidad, legalidad y publicidad a compras, ventas o cambios
en las características de una vivienda.

El principal fin de este tipo de publicidad es, en último término, dar seguridad jurídica a los
individuos o empresas poseedoras de activos de tipo inmobiliario. Esto debe ser realizado
de manera organizada y continúa; es decir, siendo inscrito cada hecho relevante y
actualizado derivado a cada caso en particular.
Cómo es lógico es el campo del derecho mercantil el más estrechamente relacionado con
este concepto y, por extensión, el ámbito de la propiedad privada desde el punto de vista
inmobiliario.

Naturaleza Jurídica Del Derecho Registral:

Sin explicar de forma concreta la naturaleza jurídica del Derecho Registral, Nery Muñoz
establece: “La naturaleza jurídica del Derecho Registral es más de tipo sustantiva que
adjetiva o formal. Por ejemplo, se constituye dueño a una persona por presentar su título
antes que cualquier otra persona que pudiera haber comprado el mismo bien, pues lo formal
produce efectos jurídicos no procesales, sino de fondo, cómo en este caso, la constitución
de carácter de propietario”.

El Derecho Registral es de naturaleza jurídica mixta, pues cómo se explica anteriormente,

es un derecho sustantivo dado que el hecho de inscribir un determinado acto, bien o
contrato tiene como consecuencia jurídica otorgar una calidad u otorgar un derecho con
plena seguridad jurídica. Y es un derecho adjetivo en el sentido que existen procedimientos
de inscripción preestablecidos cómo una serie de pasos o requisitos formales que se deben
cumplir para realizar una inscripción.

Seguridad Registral:

La seguridad jurídica en el ámbito registral puede ser considerada como un fin, o bien cómo
un principio que inspira el Derecho registral. Dado que oportunamente se explicarán los
principios registrales, en este apartado se harán las consideraciones de la seguridad jurídica
cómo fin, inmerso dentro de la misma definición de Derecho Registral.

La seguridad jurídica registral consiste en que, a través de la inscripción de un

acontecimiento, contrato o acto, estos tengan plena validez desde el momento de su
anotación, y su pérdida solo podrá darse demostrando que el acto inscrito es falso, contrario
al orden público o que adolece de algún vicio.
La seguridad jurídica registral posee una doble función, por un lado, mediante la
posibilidad que tiene toda persona de consultar las anotaciones hechas sobre una cosa o
acontecimiento, lo cual brinda certeza del estado jurídico sobre lo que se quiere hace o
sobre lo que ya se ha realizado. Una segunda función es dirigida para la persona titular del
Registro, ya que sus derechos sobre lo que se ha inscrito causan plena prueba.

TIPOS DE PUBLICIDAD REGISTRAL

La publicidad registral puede clasificarse en:

 Material o sustantiva: en esta clase se entiende la existencia de ciertos derechos para

el individuo que realiza la inscripción, está revela el fin inmediato del principio: dar
notoriedad a los derechos reales sobre inmuebles y precisar los efectos que la ley
confiere a esa publicidad. La publicidad en su aspecto sustantivo o material opera a
base de una doble dimensión: la positiva que reviste la forma de presunción; la
negativa que no presume nada, afirma.
1. Negativa: supone que lo inscrito no afecta al que contrata confiado en el
contenido registral; con ellos intenta fomentar la inscripción, Ya que se
protege a quién inscribe frente al que no lo hace y se degrada el acto que no
está inscrito.
2. Positiva: este aspecto positivo produce en el contenido registral una doble
presunción: En la primera presunción se presume que lo que el registro
pública es verdad en forma iuris tantum coma o sea, mientras no se
demuestre la inexactitud del contenido registral estamos ante el; en la
segunda presunción se presume que el registro es exacto e integró en forma
iuris et de iure coma o sea, aunque se demuestre lo contrario cuando se trata
de proteger la buena fe que el tercero tuvo en la apariencia publicada: a este
efecto se le señala con el nombre de principio de fe pública registral.
 Formal o adjetiva: pues la publicidad cumple su función de registrar y poner en
conocimiento determinados datos de interés público. La finalidad básica registral no
llegaría alcanzarse sin está manifestación del principio de publicidad que regula los
medios o modos de hacer efectiva la notoriedad de las inscripciones permitiendo a
los particulares conocer el contenido del registro. Este aspecto adjetivo de la
 publicidad consiste en franquear la puerta a los que tengan interés legítimo en
conocer el estado de la propiedad y sus gravámenes.

Principal información aportada en la publicidad registral.

La publicidad registral refleja y da la posibilidad de que sean consultados importantes

datos como la identidad de un propietario de un inmueble, las características catastrales
del mismo, su antigüedad, etcétera.

Del mismo modo cómo es posible conocer con exactitud de quién dependen los poderes
para controlar o administrar dicha propiedad, al igual que a quién dirigir las posibles
obligaciones o deudas contraídas (muy habitual en términos de deudas hipotecarias).

Publicidad registral en otros campos.

Aunque como se ha indicado el sector inmobiliario es el principal protagonista a la hora

de definir este concepto como la publicidad registral es aplicada también a otros
ámbitos como el de la propiedad intelectual o El mercado de valores por medio de
múltiples registros públicos referentes a estos.

Esencia del principio de publicidad

El registro de la propiedad surge en la vida jurídica como un medio técnico y perfecto

para lograr la publicidad de las relaciones inmobiliarias; su finalidad esencial es la de
lograr la seguridad jurídica en el tráfico jurídico inmobiliario protegiendo a quienes
adquieren confiados con el contenido de lo que el Registro pública.

Nuestro derecho parte de la base de que la propiedad y los demás derechos reales se
adquieren y se transmiten en virtud de ciertos contratos mediante la tradición; la
inscripción es en general voluntaria, de forma que en general, las modificaciones reales
se producen al margen del registro de la propiedad con lo cual hay una doble vía
registral y extrarregistral.

CARACTERÍSTICAS
Orbegozo Camacho analiza las características del Derecho Registral desde una perspectiva
Civil; sin embargo, su concepción puede ser analógicamente aplicada al Derecho Registral
en general:

1. “Es un Derecho Autónomo. Constituye una rama especial del Derecho Civil, en la
cual la mayor parte de las normas que regulan el procedimiento no están contenidas
en el Código Civil, sino en leyes y reglamentos especiales.”
2. “Es un Derecho Público. Porque si bien al registrar acceden a la inscripción de
derechos privados, la inscripción persigue el bien común referido a los terceros que
puedan contratar con los titulares registrales, bajo la fe del Registro.”
3. “Es un Derecho Limitativo. Por cuanto el derecho registral es de número cerrado, o
sea que sólo admite al Registro los actos y contratos que la ley señala.”
4. “Es un Derecho Formalista. El procedimiento registral está sujeto a etapas
preclusivas y requisitos de cumplimiento obligatorio para la inscripción o la
denegatoria de Inscripción de los títulos.”

CLASES DE INSCRIPCIÓN

 Inscripción constitutiva. Esta clase de inscripción constituye un requisito

indispensable para que la transferencia o constitución de un derecho real tenga
lugar. Gracias a esta clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o
constituido el derecho real. Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca,
pues si ésta no es inscrita en el Registro correspondiente, aunque haya sido elevada
a Escritura pública, no existe la garantía real.
 Inscripción declarativa. Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido,
independientemente del registro. Para esta clase de inscripción, basta la existencia
del título para la transmisión del derecho real. Reconoce la pre-existencia de los
derechos reales, de los que se toma nota para su oportuna publicidad y demás
efectos que establezca la ley.

CLASES DE REGISTROS

En Guatemala han sido creado diversidad de registros, los cuales son necesarios para llevar
un orden inscrito con el fin de la publicidad y la seguridad de los actos, contratos y
derechos que posee cada persona. En la República de Guatemala existen los siguientes
Registros:

 Registro Nacional de Personas (RENAP).

 Registro General de la Propiedad Inmueble.
 Registro Mercantil General de la República de Guatemala.
 Registro de la Propiedad Industrial.
 Registro de la Propiedad Intelectual.
 Registro de Procesos Sucesorios.
 Registro de Cooperativas.
 Registro de Ciudadanos.

FUNCIÓN DEL NOTARIO EN EL REGISTRO NOTARIAL

En Guatemala, son varios los trámites y procesos que lleva a cabo el notario. Desde
contratos, actuaciones, procesos de jurisdicción voluntaria, etc. Varios de estos trámites de
deben inscribir en los registros públicos; y es en ese momento donde se da la relación del
Notario con el derecho registral.

En las funciones del notario se encuentra llevar a cabo la voluntad de las partes, por lo que
es el encargado de llevar a cabo el proceso completo, para el cual fue requerido. De esta
manera, se entiende que es el, quien tiene que ir a los registros a inscribir o modificar las
inscripciones sobre bienes; pues como se ha mencionado, es un funcionario que tiene fe
pública, y que ya ha legitimado a las personas y sus derechos, sobre los bienes que va a
inscribir, por lo tanto, es la persona idónea para que realice estas actuaciones.

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Según lo estipulado en el Artículo 1124 del Código Civil Decreto-Ley 106 establece: “El
Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción,
anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles y muebles identificables, con excepción de las garantías
mobiliarias que se constituyan de conformidad con la Ley de Garantías Mobiliarias”.
El Registro General de la Propiedad con sede en la ciudad capital que comprende catorce
departamentos casi el 65% y el segundo registro con sede en el departamento de
Quetzaltenango que comprende ocho departamentos con el 35%.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

De conformidad a lo establecido en el Artículo 1125 del Código Civil Decreto-Ley 106

estipula que se pueden inscribir:

1. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales
impuestos sobre los mismos;
2. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan,
reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales
sobre inmuebles; y
3. Los contratos de promesa sobre inmuebles485 o derechos reales sobre los mismos;
4. La posesión que conste en título supletorio legalmente expedido;
5. Los actos y contratos que trasmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos
reales sobre los mismos;
6. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos reales;
7. Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad
horizontal;
8. Y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y
obligatoriamente, cuando sea por más de tres años o que se haya anticipado ¡a renta
por más de un año;
9. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de índole semejante,
así como los buques, naves aéreas, y los gravámenes que se impongan sobre
cualesquiera de estos bienes;
10. Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e
hidrocarburos y su transmisión y gravámenes;
11. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las aguas;
12. La prenda común, la prenda agraria,489 ganadera, industrial o comercial;
13. La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente;
 14. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia firme por la que se
modifique la capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a
inscripción o la libre disposición de los bienes;
15. Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del
propietario; los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrícola o
industrial que constituyan unidad económica independiente del fundo en que estén
instaladas; y
16. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los
números y modelos de fabricación.

LEGISLACIÓN APLICABLE

La Legislación de la República de Guatemala, cuenta con un número considerable de

normativas legales, por medio de las cuales se gobierna el Estado. Estos preceptos legales,
son principios fundamentales plasmados en Códigos, Reglamentos, Acuerdos y Leyes, que
tienen como objetivo, establecer normas, lineamientos y directrices que regulen el Derecho
Registral Guatemalteco. Dentro de la Legislación Registral de Guatemala, que se
relacionan con los Registros de la Propiedad se encuentran los siguientes estatutos legales:

 Arancel General para los Registros de la Propiedad.

 Código Municipal.
 Constitución Política de la República de Guatemala.
 Creación de Registros de Proceso Sucesorio,
 Código Civil.
 Código Procesal Civil y Mercantil.
 Ley Reguladora de Desmembración.
 Ley adjudicación inmuebles estado a favor de familias pobres.
 Ley de Expropiación.
 Ley de Inmovilización Voluntaria de Bienes Registrados.
 Ley de Parcelamientos Urbanos.
 Ley de Titulación Supletoria para Entidades Estatales.
 Ley de Titulación Supletoria.
  Ley de Vivienda y Asentamiento Urbano.
 Ley de Adjudicación Inmuebles del Estado.
 Ley del Impuesto Único Sobre la Renta.
 Ley del Organismo Judicial.
 Ley del Registro de Información Catastral.
 Ley sobre el Impuesto de Herencia Legados y Donaciones.
 Reglamento de Registro de Procesos Sucesorios.
 Reglamento de los Registros de la Propiedad.

REGISTRO MERCANTIL

El Registro Mercantil es la encargada de llevar el registro de las inscripciones referentes a

los comerciantes individuales, sociedades mercantiles, empresas y establecimientos
mercantiles, auxiliares de comercio, entre otras. El Registro Mercantil cumple con la
función de dotar de seguridad jurídica a las inscripciones que en él se realicen.

LEGISLACIÓN APLICABLE

El Registro Mercantil General de la República se creó como una institución estatal

mediante el Decreto número 2-70, Código de Comercio de Guatemala. Así, entonces,
regulando los registros que la institución llevaría a cabo, el referido cuerpo normativo
contempla en su artículo 333 lo siguiente:

“El Registro Mercantil será público y llevará los siguientes libros:

1. De comerciantes individuales.
2. De sociedades mercantiles.
3. De empresas y establecimientos mercantiles.
4. De auxiliares de comercio.
5. De presentación de documentos.
6. Los libros que sean necesarios para las demás inscripciones que requiere la ley.
7. Índices y libros auxiliares.