El derecho registral posee varias instituciones que permiten obtener seguridad en la propiedad

de los inmuebles, genera transparencia y confianza en las transacciones comerciales que

involucren predios inmuebles.

Uno de los principales derechos reales es el de la propiedad, este reúne en uno solo todos los
demás derechos reales “derecho perfecto”. Por otra parte, el derecho de posesión solo
reconoce la tenencia inmediata y real del ocupante del bien inmueble legitimado para esto, pero
sin ser necesariamente del propietario. También tenemos el derecho de usufructo, por medio
de este uno tiene derecho a disfrutar de los beneficios que produce cierto bien, aunque no
tenga la propiedad o posesión del mismo. El derecho de servidumbre, es aquel derecho que
tiene el propietario de un bien inmueble para permitir a otros utilizar cierta parte de su predio a
cambio de un pago. Y finalmente, el derecho de hipoteca es el que permite al propietario
ofrecer el bien inmueble como garantía en el cumplimiento de una obligación contractual.
Aunque existen otros derechos reales como: Derecho de uso y habitación, este permite utilizar
el bien para habitarlo; Derecho de superficie, el propietario es el dueño del suelo y subsuelo de
su predio.

El registro público de la propiedad, sirve para dar seguridad jurídica a los ciudadanos con
respecto a la venta, compra, alquiler, hipoteca y otros movimientos que involucren bienes
inmuebles. Una forma de prevenir casos de estafa, fraude y demás complicaciones es registrar
correctamente sus propiedades ante la SUNARP.

Existen otras situaciones jurídicas que sin ser específicamente derechos reales pueden
acceder al registro por cuanto producen el efecto de oponibilidad frente a terceros. Nombrando
el caso de las condiciones, las afecciones o cargas reales de naturaleza voluntaria, los
estatutos de propiedad horizontal, las afecciones nacidas en virtud a las normal de protección
del patrimonio cultural, etc. Todas estas situaciones que son heterogéneas, tienen en común la
estabilidad e inherencia del derecho sobre el bien.

El objetivo de los privados al solicitar que un título se inscriba, es que la situación jurídica
subjetiva goce de los efectos de legitimación, oponibilidad y publicidad erga omnes. Pero, no
todas las situaciones jurídicas de las que se solicita la inscripción, logran dicho objetivo; puede
ser por la deficiencia de la documentación, por contravención con las normas legales o con el
propio registro, o simplemente porque no califican como actos inscribibles en el registro.

De acuerdo con el artículo 2019 del Código Civil peruano:

Articulo 2019.- Actos y derechos inscribibles

Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde esté ubicado cada inmueble:

1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten
los derechos reales sobre inmuebles.

2.- Los contratos de opción.

3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los
actos o contratos registrados.

5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

6.- Los contratos de arrendamiento.

7.- Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.

Este articulo nos permite distinguir los derechos que acceden al registro por la clasificación
antigua entre relaciones jurídicas reales y personales. De aquí desprende la posibilidad de
inscribir registros a los derechos reales de manera general y sin restricciones.

Cuando hablamos de una naturaleza jurídica de inscripción registral en nuestro sistema

tocamos un tema muy importante, pues a esto se le unen diversos conceptos de gran
trascendencia en el quehacer registral, por ejemplo, conceptos como el de la distinción entre el
título y el modo de adquirir la propiedad en determinado sistema, o también aquel referido al
alcance legitimador de la inscripción, así como la finalidad de la inscripción registral y los
efectos jurídicos que ella produce de acuerdo a la normativa propia en los diferentes sistemas.

Raymundo Salvat nos dice: «en Derecho el concepto de inscripción se refiere al

asentamiento o traslado que se hace en los libros del Registro, del contenido de los títulos
presentados a las oficinas registrales, con el fin de que mediante el mismo adquiera un
carácter de permanencia y la persona a cuyo favor se realiza la inscripción goce de la
protección de su derecho frente a eventuales perturbaciones.»

El caso de la compraventa en nuestro sistema registral, cuya inscripción en el Registro de la

Propiedad Inmueble no es obligatoria ni constitutiva, dado que nuestro Código Civil establece
que en el caso de la compraventa de inmuebles la propiedad se transfiere por el simple
consenso entre las partes, habiendo aquí una coincidencia entre el título (contrato de
compraventa), y el modo de adquisición de la propiedad, produciéndose la transferencia de la
propiedad fuera del Registro. Es por ello que, al no ser obligatoria la inscripción registral en
nuestro sistema, las partes pueden o no proceder a efectuarla.

Cuando se trata de la transferencia de Propiedad Inmobiliaria, es de aplicación el artículo 949

del Código Civil Peruano en concordancia con el art. 1529 del mismo, de lo que resulta que la
transferencia de inmuebles es de carácter consensual.

La transferencia de ese tipo de bienes tiene una vital importancia y necesidad, su publicidad en
garantía de los terceros quienes deben conocer el desplazamiento que se ha producido en la
titularidad del inmueble que van a adquirir a fin de garantizar transparencia y confiabilidad al
tráfico inmobiliario. Entonces, la inscripción se convertirá en el pilar principal del registro ya que
en él se hace constar de modo completo la constitución, transmisión o modificación de un
derecho real de un inmueble.

Si ponemos un ejemplo de un caso real clásico es aquel en el que una persona “A” vende su
inmueble inscrito ya en los registros a una persona “B”, transferencia que no es inscrita. Luego
de un tiempo de celebrada dicha transferencia, “A” celebra un contrato de mutuo con “C”,
obligación que no es cumplida por "A", lo que va a permitir que “C” interponga una medida
cautelar de embargo sobre el inmueble que fue transferido a favor de “B”, en consecuencia, de
que dicho acto jurídico contractual de compra venta no fue inscrito, apareciendo en los registros
todavía como propietario del bien transferido “A” y no “B”.

En síntesis, la inscripción en el registro de propiedad inmueble juega un papel fundamental en

esta problemática, toda vez “la necesaria publicidad de los derechos reales se logra a través de
la inscripción de los mismos en los Registros Públicos, a los que puedan tener acceso las
personas interesadas en conocer su existencia y presencia”.

REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS:

Guzmán, S. J. C. (2022, 31 mayo). ¿Qué actos y derechos son inscribibles en el registro de

bienes inmuebles? LP. https://lpderecho.pe/que-actos-derechos-inscribibles-registro-
inmuebles-derecho-civil/
Hegel, I. D. C. (2021, 20 mayo). El derecho registral inmobiliario en Perú. BLOG - Instituto de
Ciencias Hegel. https://hegel.edu.pe/blog/el-derecho-registral-inmobiliario-en-peru/