VI.

Generalidades del
 Derecho Registral
1. CONCEPTO
El Derecho Registral es una rama del derecho con la que los notarios tienen un
mayor trato. De acuerdo a nuestro sistema jurídico, los actos, una vez que nacen,
ante notario, deben ir en vía de testimonio al Registro para obtener su inscripción y,
consecuentemente, su oponibilidad frente a terceros registrales.

Se le llama tercero registral, a la persona que inscribe un derecho real adquirido de

buena fe y a título oneroso si ese derecho se adquirió de quien aparecía como su
titular en el Registro Público de la Propiedad y sus características son:

 Que haya inscrito un derecho.

 Que este derecho lo haya adquirido de quien aparece como titular legítimo
de acuerdo con los datos que ofrece la publicidad del Registro Público.
 Que sea de buena fe.
 Que haya adquirido su derecho a título oneroso.

Es decir, el Derecho Registral es un conjunto de principios, sistemas y normas

jurídicas de carácter especial, que regulan la organización de un sistema registral
de un país determinado, a través de los registros jurídicos que otorgan un carácter
jurídico a todos los actos jurídicos y contratos inciertos.

2. AUTONOMIA
Es un derecho autónomo porque tiene sus propios principios; un conjunto de
normas jurídicas que regulan el sistema registral en nuestro país.

Estos principios registrales explican el contenido y función del Registro Público de

la Propiedad. Asimismo están totalmente entrelazados unos de otros de tal manera
que no existen en forma independiente, y se clasifican de la siguiente forma:

 Principio de Publicidad: Se creó para dar seguridad jurídica frente a

terceros y publicidad a la propiedad y posesión de todos los bienes inmuebles
y de algunos muebles y a los gravámenes y otras limitaciones que los
restrinjan, y puede examinarse desde los puntos de vista material y formal.
La publicidad Material está concebida como los derechos que otorga la
inscripción y éstos son: La presunción de su existencia o apariencia jurídica,
la oponibilidad frente a otro no inscrito.

 Principio de Legitimación: Es uno de los principios más importantes de la

actividad registral, pues es el que otorga certeza y seguridad jurídica sobre
la titularidad de los bienes y su transmisión, y se clasifica en ordinaria (se da
cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad jurídica)
y extraordinaria (es cuando un acto que siendo eficaz se ejecuta por un autor
que no goza de la titularidad del derecho que se trata ni respeta la esfera
jurídica ajena.)

 Principio de Rogación: La inscripción en el Registro Público de la

Propiedad, se realiza a instancia y parte y nunca de oficio. Es potestativo
solicitar la inscripción o cancelación está estrechamente ligado con el
consentimiento. En México, el Registro Público de la Propiedad tiene una
función declarativa y no constitutiva o sustantiva.

 Principio de Calificación: Denominado también de legalidad, consiste en

que todo documento, al ingresar al Registro Público de la Propiedad, dentro
de su procedimiento de inscripción, debe ser examinado por el registrador en
 cuanto a sus elementos de existencia y validez, es decir si satisface a todos
los requisitos legales que para su eficacia exijan los ordenamientos jurídicos.

 Principio de Consentimiento: Para que en los asientos del Registro Público

de la Propiedad exista una modificación, es necesaria la voluntad del titular
registral o de quien lo sustituya, Nadie puede ser dado de baja en el Registro
sin su consentimiento tácito o expreso.

 Principio de Prelación o Prioridad: Uno de los pilares de la seguridad

jurídica proporcionado por el Registro Público de la Propiedad, es la prelación
y prioridad que tiene un documento y el derecho o contrato contenido en él
inscrito o anotado previamente.

 Principio de Inscripción: Para que un asiento o anotación produzca sus

efectos, debe constar en folio real o en el libro correspondiente; de esta
manera el acto inscrito surte efectos frente a terceros.

 Principio de Especialidad: Tiene como finalidad determinar perfectamente

los bienes objeto de inscripción, sus titulares, así como el alcance y contenido
de los derechos.

 Principio de Tracto Sucesivo: Las inscripciones de propiedad inmuebles

en el Registro Público de la Propiedad, se efectúan dentro de una secuencia
o concatenación entre adquisiciones y transmisiones sin que haya ruptura de
continuidad.

3. UBICACIÓN SISTEMÁTICA
 4. RELACIONES CON
OTRAS DICIPLINAS
Con el Derecho Notarial:

Se puede señalar que cuando se habla de derecho Registral se habla también del
derecho Notarial, pues el Registrador califica lo que el Notario Público ha hecho, y
por ende a los Notarios les interesa soberanamente el buen funcionamiento de los
registros porque éstos complementan su labor y constituyen el epilogo obligado de
la constitución o transmisión de los derechos reales, especialmente de los
inmobiliarios.

Con el Derecho Civil:

La parte sustancial del derecho Registral lo constituye el derecho Civil; los sectores
del derecho civil como personas, cosas, obligaciones y contratos guardan intima
relación con el Derecho Registral, por cuanto las normas emanadas de ella son las
que ha de tener más presente el Registrador en su función calificadora.

Con el Derecho Administrativo:

La relación con el derecho Registral se establece respecto a la organización y modo

de llevar los Registros porque éstos son órganos de la administración del Estado al
servicio del Derecho Privado.

Con el Derecho Comercial:

Tiene relación con ciertas normas en el ámbito mercantil, ya que se puede citar que
algunas sociedades mercantiles tienen personalidad jurídica y éstas deben ser
inscritas en el Registro de Sociedades Mercantiles.

Con el Derecho Procesal:

La relación radica en que todos los reglamentos que norman los registros públicos
incluyen pautas procesales, y en algunos casos remitiéndose al Código Procesal
Civil.

Con el Derecho Tributario:

Desde sus remotos orígenes la registración de la propiedad estuvo ligada a ciertos

aspectos tributarios, y en el sistema Registral mexicano la relación es íntima y de
gran trascendencia, pues si se solicita la inscripción de contratos que conllevan la
obligación de pagar impuestos, éstos no serán inscritos si previamente no se
acredita fehacientemente el pago de los mismos.

5. CONTENIDO
Los elementos de estudio del Derecho Registral y que van a conformar su contenido
son:

1. Los Sistemas Registrales establecidas por las Leyes.

2. Los Principios Registrales.
3. Los Organismos Registrales creados por los instrumentos legales.
4. La Publicidad Registral.
5. Los Procedimientos necesarios para obtener la publicidad registral, haciendo
énfasis en los aspectos técnicos.
6. Los Hechos y Relaciones Jurídicas tuteladas por el Derecho Registral y
efectos jurídicos de los mismos.

6. CLASIFICACIÓN DE LOS
 REGISTROS EN MÉXICO
6.1 FEDERALES Y LOCALES

En el Registro Público de la Propiedad Federal se inscriben los títulos y

documentos en que se consiguen cualquiera de los actos o contratos a que se
refiere el Artículo 42 de la Ley General de Bienes Nacionales.

Asimismo, deberán inscribirse las declaratorias de provisiones, usos, reservas o

destinos sobre áreas o predios de propiedad federal establecidos en los programas
de desarrollo urbano respectivos; los derechos expropiatorios; los decretos o
acuerdos de destino; las concesiones, los permisos y las autorizaciones que se
relacionen con los bienes inmuebles de propiedad federal; los certificados de uso, y
los demás actos que por su naturaleza deban inscribirse.

Y los Registros Locales son aquellos contemplados en la Ley de Bienes para el

Estado de Campeche y sus Municipios, y los considerados por el Reglamento de
las Oficinas del Registro Público de la Propiedad en el Estado de Campeche.

6.2 PÚBLICOS Y NO PÚBLICOS

Registros NO Públicos:

 Registro Nacional de Inversiones Extranjeras: Regulado en la Ley de

Inversión Extranjera, es un Registro no Público que depende de la Secretaría
de Economía en el que se inscriben:
1. Las sociedades mexicanas en las que participen, incluso a través del
fideicomiso: las inversiones extranjeras, los mexicanos que posean o
adquieran otra nacionalidad y que tengan su domicilio fuera del
territorio nacional.
2. Quiénes realicen habitualmente actos de comercio en la República
Mexicana.
 3. Los fideicomisos de acciones o partes sociales de bienes inmuebles,
por virtud de los cuales se deriven derechos a favor de la inversión
extranjera o de mexicanos que posean o adquieran otra nacionalidad
y que tengan su domicilio fuera del territorio nacional.

Registros Públicos:

 Registro Agrario Nacional: Regulado en la Ley Agraria, es un registro

público que funciona como órgano desconcentrado de la Secretaria de
Desarrollo Agrario. Territorial y Urbano en el que se inscriben los documentos
en que consten las operaciones originales y las modificaciones que sufra la
propiedad de las tierras y los derechos legalmente constituidos sobre la
propiedad ejidal y comunal, los terrenos nacionales y los denunciados como
baldíos.

 Registro Aeronáutico Mexicano: Regulado en la Ley de Aviación Civil, es

un Registro Público a cargo de la Secretaria de Comunicaciones y
Transportes, en el que se inscriben los documentos por los cuales se
adquiera, transmita, modifique, grave o extinga la posesión y los demás
derechos reales sobre las aeronaves; los certificados de matricula y
aeronavegabilidad; la resolución de autoridad aeronáutica; las concesiones
y permisos que amparen el servicio de transporte aéreo y las pólizas de
seguro.

 Registro Público de Mineria: Regulado en la Ley de Mineria, es un Registro

que depende de la Secretaria de Economía, en el que se inscriben los actos
y contratos siguientes:
1. Titulos de concesión minera.
2. Titulos de asignación minera.
3. Decretos que establezcan reservas mineras.
 4. Actos o contratos relativos a la transmisión de la titularidad de
concesiones mineras.
 Registro Público Marítimo Nacional: Regulado en la Ley de Navegación y
Comercio Marítimo, es un Registro a cargo de la Secretaria de
Comunicaciones y Transportes.

 Registro Público de la Propiedad Federal: Regulado en la Ley General de

Bienes Nacionales, es un registro a cargo de la Secretaría de la Función
Pública, en el que se inscriben los actos jurídicos y administrativos que
acrediten la situación jurídica y administrativa de cada inmueble de la
Federación.

6.3 DECLARATIVOS CONSTITUTIVOS

En el Registro Declarativo, el derecho existe antes de que se ingrese el documento

presentado al registro y una vez resuelta la inscripción este puede perfecto ser
oponible a terceros, ejemplo de ellos puede citarse la declaratorio de heredero, en
la cual el derecho del o los herederos existen previo a ser declarados como tales,
mediante una resolución judicial o notarial y las cuales posteriormente debe
inscribirse.

El Registro será constitutivo cuando el derecho se origina con el registro, antes no

y para mayor claridad citamos por ejemplo de actos tales como: transferencias,
gravámenes, embargos y cualquier otro similar o que modifique las características
de un bien mueble e inmueble.

7. REGISTRO PÚBLICO DE LA
PROPIEDAD
 7.1 ANTECEDENTES

2007: Se publica el Decreto por el que se expide la Ley del Organismo Público
Descentralizado denominado instituto de la Función Registral del Estado de México
con personalidad y patrimonio propios, con el objeto de llevar a cabo la función
registral.

2008: Se publica el Reglamento Interior del Instituto de la Función Registral del

Estado de México, el cual definió en el ámbito de competencia de sus unidades
administrativas básicas y estableció la distribución del trabajo para dar cumplimiento
a su objeto.

2009: Se publica el Acuerdo por el que se reforma el Reglamento interno del

Instituto, con la finalidad de reubicar las oficinas registrales en aquellos municipios
que por sus características de desarrollo, impulso económico, etc, cuentan con una
mayor demanda.

2012: Se publica el Decreto mediante el cual se crea la Consejería Jurídica del

Ejecutivo Estatal, como la dependencia encargada de planear, programar, dirigir
resolver, controlar y evaluar las atribuciones de la función registral entre otros.

2013: Se reforman los artículos 1, 5 y 12 de la Ley que crea el Organismo Público

Descentralizado denominado Instituto de la Función Registral del Estado de México,
con la finalidad de resectorizar al Instituto a la Consejería Jurídica del Ejecutivo
Estatal.

2014: Se publica la segunda versión del Manual General de Organización de este

Instituto de la Función Registral del Estado de México.
 7.2 FINALIDADES Y UTILIDAD

La Ley Registral para el Estado de Campeche establece que es de orden e interés

público y tiene por objeto regular las bases, sistema y proceso registral que regirán
el funcionamiento del Registro Público de la Propiedad en el Estado, de conformidad
con lo establecido, en el Código Civil, la Ley que crea el Organismo Público
Descentralizado denominado Instituto de la Función Registral.

El Registro Público de la Propiedad del Estado, es la institución que tiene por objeto
dar publicidad la situación jurídica de los bienes y derechos, así como a los actos
hechos jurídicos que conforme, a la Ley deban registrarse para surtir efectos contra
terceros, a fin de otorgar certeza y seguridad jurídica a los mismos; funciona bajo la
responsabilidad del Instituto de la Función Registral.

7.3 CONCEPTO Y NATURALEZA

Es un organismo Público Descentralizado, con personalidad jurídica y patrimonio

propio, sectorizado a la Consejería Jurídica que tiene por objeto realizar la función
registral en la entidad en términos del Código Civil del Estado, el Reglamento del
Registro Público del Estado, su reglamento interior y los demás ordenamientos
legales aplicables.

Tiene el carácter de autoridad fiscal y atribuciones para determinar los créditos

fiscales y las bases de su liquidación, fijarlos en cantidad liquida, notificarlos,
cobrarlos, exigirlos mediante el procedimientos administrativo de ejecución en su
caso, verificar y comprobar el exacto cumplimiento de las obligaciones fiscales que
se generen con motivo de la prestación de sus servicios y de las sanciones que
correspondan.

8. Registro Público
del Comercio
8.1 Antecedentes.
La actividad del comerciante desborda la esfera de sus intereses particulares para
comprometer intereses comunitarios. De ahí, la exigencia de conocer públicamente
su situación legal (calidad de comerciante, constitución, modificación, extinción,
contabilidad y demás actos jurídicos que pueden afectarla). La necesidad de
publicar tales actos motivó la aparición del registro mercantil.

Las Ordenanzas del Consulado de México de 1592, primer código mercantil

americano 36 Se confeccionaron, ciertamente, con base en las Ordenanzas de los
Consulados españoles precedentes: Burgos (Medina del Campo por Cédula Real
de Don Fernando e Isabel de 21 de julio de 1494), Bilbao (por Cédula Real de la
reina Juana de 22 de junio de 1511), Sevilla (1543), Barcelona y Valencia.

EL REGISTRO PÚBLICO DE COMERCIO EN EL MÉXICO INDEPENDIENTE

1. El Código Civil del Estado de Zacatecas de 28 de octubre de 1829

Este ordenamiento que parece nunca entró en vigor, al regular “las compañías de
comercio” (artículos 1367-1378) exigía el depósito de un testimonio de la escritura
en el Tribunal de Primera Instancia (artículo 1371).

La Organización de las Juntas de Fomento y Tribunales Mercantiles de 1841 o

Decreto de Santa Anna A causa de tan heroica gesta, nuevamente se suprime la
matrícula hasta rehabilitarse por Santa Ana mediante decreto titulado: Organización
de las Juntas de Fomento y Tribunales Mercantiles (15 de noviembre de 1841); éste
establecía obligación expresa al comerciante para que se matriculara en un libro
especial que al respecto llevaba la secretaría de la junta de fomento y, al trasladar
lo preceptuado por el CCo. español Sáinz de Andino (artículo 22, 2), incluyó dentro
de dicha obligación de inscripción a la escritura de compañía bajo la que giran las
sociedades mercantiles (artículo 3 § 3.

Además, convertírse en un requisito para integrar la junta misma y con mayor razón,
una conditio sine qua non si se quería devenir juez de lo mercantil, pertenecer al
tribunal. El contenido de dicho ordenamiento se dividió en tres epígrafes:
Organización de la Juntas de Fomento y Tribunales Mercantiles (artículo 1). De las
Juntas de Fomento (artículos 2-25).

De los Tribunales Mercantiles (artículos 26-72). He aquí algunos de los preceptos

más representativos

El Reglamento de matrículas para los individuos del comercio de 12 de abril de 1842

Este ordenamiento se dictó sólo para los comerciantes, personas físicas, no para
las compañías de comercio. Bastaron cinco artículos para regular su contenido. Se
obligaba a inscribirse a los almacenistas que vendían por mayoreo, a los bancos o
establecimientos con giro de letras, descuentos de libranzas y pagarés, a los
propietarios de determinadas negociaciones (cererías, madererías, etcétera), cuyo
capital en circulación no fuere menor a ocho mil pesos (artículo 1).

La misma exigencia tenían los minoristas (de ropa, platería, etcétera), cuyo
patrimonio en circulación no disminuyere de cinco mil pesos (artículo 2). Los
hacendados y fabricantes domiciliados en la ciudad de México tenían la opción mas
no la obligación de matricularse (artículo 3).

El Código de Comercio de 1884 Al reglamentar esta institución, en el capítulo III,

título II, del libro I, delimitó un concepto de registro (artículo 44). Ordenó que los
secretarios de los tribunales mercantiles respectivos, es decir, los jueces comunes
del distrito judicial correspondiente, efectuaran en un libro especial, los asientos por
orden de números y fecha de los documentos que consignasen: bienes
parafernales, donaciones antenupciales, constitución o restitución de dotes,
etcétera; de los documentos justificativos de los haberes del hijo o pupilo; de las
hipotecas y los contratos, etcétera; de sentencias condenatorias referentes a
intereses mercantiles; de formación, alteración o disolución de sociedades
mercantiles, etcétera; de los poderes, su limitación o revocación (artículo 45).

El Reglamento al Registro Mercantil de 24 de octubre de 2003 Esta disposición

comenzó su vigencia al día siguiente de su publicación y es el que se aplica
actualmente. Cuenta con cuarenta y dos artículos, más 8 transitorios, ubicados en
siete capítulos:

I. Disposiciones generales (artículos 1-3).

II. Del procedimiento registral (artículos 4-20).
III. De las consultas y certificaciones.
IV. De la base de datos central del Registro (artículos 27-29).
V. De la inscripción de garantías mobiliarias (artículos 30-35).
VI. De los responsables de oficinas, registradores, analistas y
el padrón (artículos 36-41).
VII. Del recurso (artículos 42).

Lo destacable de este ordenamiento es que al recoger las reformas hechas al

Código de Comercio en el año 2000 que modificaron, entre otros, los preceptos
relativos al RM, estableció la digitalización y operatividad del nuevo R.M., mediante
un programa informático que es parte del Sistema Integral de Gestión Registral
(SIGER). Ahora bien, a partir de 1997, prácticamente, se inició una nueva etapa
para el registro mercantil mexicano.

Efectivamente, el programa de modernización tecnológica comenzó en dicho año

cuando se buscó desarrollar un sistema para automatizar los registros públicos en
el país. Antes de 1997 el recurso informático era insignificante, en gran parte de
nuestra República se realizaba un manejo manual con papel.

Las oficinas que tenían sistemas apoyaban su administración en libros.

8.2. FINALIDADES Y UTILIDAD.

El Registro Público de Comercio tiene por objeto dar publicidad a los actos
mercantiles, así como aquellos que se relacionan con los comerciantes y que
conforme a la legislación lo requieran para surtir efectos contra terceros.

Para la inscripción de los actos mercantiles que conforme a las leyes sean
susceptibles de ello, se utilizarán las formas precodificadas que la Secretaría, en
términos de lo dispuesto por el artículo 20 del Código de Comercio, dé a conocer
mediante publicación en el Diario Oficial de la Federación. Los responsables de las
oficinas del Registro, no podrán solicitar otros requisitos distintos a los que se
incorporen en dichas formas. La inscripción de actos a que se refiere este artículo
se efectuará en el folio mercantil electrónico, en atención al nombre, denominación
o razón social de cada comerciante o sociedad mercantil, el cual comprenderá todos
los actos mercantiles relacionados con dicho comerciante o sociedad.

8.3. CONCEPTO Y NATURALEZA.

El Registro Público de Comercio, a cargo de la Secretaría de Economía, es la

institución que se encarga de brindar seguridad y certeza jurídica, a través, de la
publicidad de los actos jurídicos mercantiles relacionados con los comerciantes y
que, conforme a la ley, lo requieran para surtir efectos contra terceros.

8.4 DOCUMENTOS INSCRIBIBLES.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 del Código de Comercio, sólo se
registran actos jurídicos de naturaleza mercantil, así como, aquellos que se
relacionan con los comerciantes, y que conforme a la legislación lo requieran para
surtir efectos contra terceros.

La inscripción o matrícula en el registro mercantil es potestativa para los individuos

que se dediquen al comercio y obligatoria para todas las sociedades mercantiles
por lo que se refiere a su constitución, transformación, fusión, escisión, disolución y
liquidación y para los buques. Los primeros quedan matriculados de oficio al inscribir
cualquier documento cuyo registro sea necesario, lo anterior, de acuerdo a lo
previsto por el artículo 19 del Código de Comercio.

BIBLIOGRAFIA:

PÉREZ, Fernandez del Castillo, Bernardo, Derecho Registral, 12, Porrúa, México, 2016.