14 DE OCTUBRE DE 2019

C.U UAEM VALLE

DE TEOTIHUACAN

PRINCIPIOS REGISTRALES

MONTSERRAT CONTRERAS VILLASECA

DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
DERECHO D 9
 PRINCIPIOS REGISTRALES
Los principios registrales buscan explicar el contenido y la función del Registro
Público de la Propiedad, esto se refiere a la constitución de una técnica y un estudio
que sirve para la explicación teórica y práctica de la función del Registro.
Estos son reconocidos en el libro IX del código civil de 1984 y vienen a ser las
orientaciones básicas y generales contenidos en normas jurídicas, decisiones
jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripción, el
procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema registral.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Es un significado con pluralidad y equivale a un anuncio o noticia que asegura las
relaciones jurídicas y proteger a las personas ausentes, por ejemplo, el poseedor de
una cosa mueble tiene la presunción de que es su propietario, tratándose de la
prenda, se desaposesiona del bien al deudor como forma de publicidad.
La publicidad registral refleja y da la posibilidad de que sean consultados importantes
datos como la identidad de un propietario de un inmueble, las características
catastrales del mismo, su antigüedad, etc.
El principio de publicidad puede examinarse desde los puntos de vista material y
formal.
 Material. En esta clase se entiende la existencia de ciertos derechos para el
individuo que realiza la inscripción.
 Formal. Pues la publicidad cumple su función de registrar y poner en
conocimiento determinados datos de interés público.

PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL

Se encarga de proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los
terceros adquirientes que se hayan producido confiados en el contenido del registro .
son documentos públicos, pues los emite un funcionario administrativo investido de
fe pública, así mismo se da la certificación expedidos por el director del Registro
Publico de la Propiedad.
La fe pública siempre es documental, ya que produce los efectos de un documento
público con pleno valor probatorio. Este permite la protección del tercero de buena fe
que confiado en la información que proporciona el registro contrata a titulo oneroso e
inscribe su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el titulo de su
transferente.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
Es la posibilidad que la ley da para realizar un acto jurídico de forma eficaz. Este
principio otorga la certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad, transmisión,
exactitud y veracidad de los bienes inscritos.

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El principio de la legitimación parece hecho para beneficiar, en primer término, al
titular inscrito; de ahí que la doctrina se refiera a dicho principio como al de la eficacia
defensiva de la inscripción. 
La legitimación se clasifica en ordinaria y extraordinaria:
 Ordinaria: cuando existe coincidencia entre el derecho protegido y la realidad
del hecho.
 Extraordinaria: acto eficaz ejercido por un autor que no goza de titularidad del
derecho de que se trata, sin respetar la esfera jurídica ajena.
La inscripción subsiste mientras no se cancela, de suerte que ante el tercero el
derecho inscrito existe, aunque este extinguido en la realidad jurídica.
La inscripción se extingue mediante la cancelación, ante el tercero, un derecho
cancelado no existe aunque subsista en la realidad jurídica.

PRINCIPIO DE ROGACIÓN
Principio de voluntariedad o principio de instancia, complementa adecuadamente el
carácter declarativo de la inscripción. Es decir, al carácter voluntario de la inscripción
registral de los derechos reales inmobiliarios, con la excepción de la hipoteca,
corresponde el carácter rogado del procedimiento de inscripción. La inscripción
registral como órgano público, fue creada para prestar un servicio público, obligatorio
y no potestativo.
Está directamente relacionado con el principio de congruencia en tanto en cuanto
significa que en aquellos casos, como el proceso civil, en los que está vetado al juez
actuar de oficio, este no puede tomar la iniciativa en el proceso y debe dejar que sea
la parte la que actúe en virtud de la aplicación del principio dispositivo que rige en el
proceso civil. Además, la relación de este con el principio de congruencia data de la
exigencia de que el juez debe atenerse a la hora de resolver a atender o desestimar
las pretensiones suscitadas por las partes, pero no plantear en la sentencia
cuestiones nuevas no expuestas por las mismas son pena de incurrir en
incongruencia con lo pedido.
PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO
Este principio es necesaria la voluntad del titular registral o de quien lo sustituya,
nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su consentimiento táctico o expreso.
Se encuentra al respecto en el articulo 3030 y 3031 del código civil. Y se refiere a las
anotaciones preventivas, el notario tiene la obligación de solicitarlas cuando se
otorga una escritura pública.
Se requiere el consentimiento para solicitar y conceder la cancelación de la
inscripción, cuando se den las causas siguientes:
1. cuando se extinga por completo el inmueble objeto de la inscripción
2. cuando se extinga, por completo, el derecho inscrito o anotado.

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3. cuando se declare la nulidad del titulo en cuya virtud se haya hecho la inscripción
o anotación
4. cuando sea vendido judicialmente el inmueble que reporten el gravamen en el
caso previsto en el artículo 2325
5. cuando tratándose de cedula hipotecaria o de embargo hayan transcurrido 2 años
desde la fecha del asiento .
Preferencia a una cosa para ser atendida respecto de otra con la cual se compara. El
acto registral que permitiera ingresar en el registro tiene preferencia a cualquier otro
ingresado con posterioridad, trata de evitar la coexistencia de títulos contradictorios o
que se altere el rango de derechos.
PRINCIPIO DE CALIFICACIÓN
Se denomina como la legalidad, que consiste en que todo documento, este dentro de
la propiedad de inscripción, debe ser examinado por el registrador en cuanto a los
elementos de existencia y validez, esto quiere decir que debe cumplir todos los
requisitos legales para su eficacia exigiendo el ordenamiento jurídico. La calificación
es la actividad del Registrador -derecho y deber- que supone el control de legalidad
de todos los títulos que se presentan a inscripción.  
Examinar el titulo es un derecho y una obligación del registrador, quien bajo su
responsabilidad y dentro del plazo señalado por la ley. El articulo 14 del Reglamento
del Registro Público de la propiedad. La calificación registral, difícilmente encajable
en las categorías de la función judicial, administrativa o de jurisdicción voluntaria, ha
sido recientemente considerada como función diferente de todas las anteriores,
sin perjuicio de que alguna de las notas que las adornan, puedan ser aplicadas a la
misma. En caso de sentencias judiciales además se requiere orden de ejecución
emitida por las autoridades judiciales competentes en la República Mexicana.
Calificación Fiscal: los registradores tienen la facultad, obligación y responsabilidad
de cuantificar el monto de los derechos que se tienen que pagar por la inscripción de
un documento. (artículo 14 fracción II).
Clasificación desmedida: el exceso de calificación atenta en contra de las finalidades
del Registro público que son la publicidad, la seguridad jurídica y la rapidez en el
tráfico de inmuebles.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Inscripción: la solicitud de inscripción en el Registro Público de la Propiedad no se
realiza de oficio, es un acto potestativo y rogado. Materialmente, la inscripción puede
realizarse en libros o en folios, según el sistema que se adopte.
La transmisión de la propiedad se verifica por mero efecto del contrato, sin necesidad
de traditio o de su inscripción.

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Materialmente: la inscripción puede realizarse en libros o en folios, según el sistema
que se adopte, la inscripción se lleva a cabo transcribiendo los documentos en su
parte esencial. Principios hipotecarios, que son los criterios básicos de los que se
siguen las reglas concretas que regulan el origen, vida y extinción de los derechos
reales respecto a su inscripción. Este principio se realiza plenamente en los sistemas
hipotecarios en que la inscripción del derecho real inmobiliario es constitutiva del
mismo (inscripción constitutiva), como sucede en el sistema alemán.
Artículo 12. La función registral se prestará con base en los principios registrales
contenidos en esta Ley y el Código, los cuales se enuncian a continuación de
manera enunciativa más no limitativa:
Inscripción: Es el principio por el cual el registro ésta obligado a asentar los actos que
determine la Ley, y que sólo por ésta circunstancia, surten efectos frente a terceros.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD
Este principio tiene como finalidad determinar los bienes objeto de inscripción, así
como el alcance y contenido de los derechos. Respondiendo a este principio, cuando
un predio es subdividido o fraccionado, o se constituye el régimen de propiedad en
condominio, se debe abrir folio para cada uno de los departamentos resultantes y
locales en condominio, en el que se describan sus características particulares.
El ingreso de la finca en el Registro de la Propiedad se lleva a cabo a través de la
inmatriculación, que tiene como consecuencia la apertura de folio registral destinado
a la finca, a la que se le dará un número propio, describiéndola así como
especificando el titular del derecho de propiedad.
La finca puede sufrir modificaciones de dos tipos, bien físicas bien jurídicas:
a. Como modificaciones físicas, que comportan rectificaciones en su descripción, se
entienden tanto la declaración de obra nueva como el exceso de cabida.
b. Como modificaciones jurídicas, producidas en los libros del Registro de la
Propiedad, no así en la realidad, se entienden tanto las agrupaciones de dos o más
fincas inmatriculadas, como las agregaciones, cuando una o más porciones
segregadas de otra finca inmatriculada son unidas a otras fincas inmatriculadas, así
como las segregaciones, en las cuales se separa una parte de una finca
inmatriculada para formar una nueva finca, y en último lugar las divisiones, que son
los supuestos en que la totalidad de la finca inmatriculada se divide en dos o más
porciones, que pasan a formar nuevas fincas.
Especial significación tiene el nombramiento de los administradores y las facultades
que se les otorguen, pues solo con su inscripción, podrá acreditar legalmente su
representación.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
El principio de tracto sucesivo o de previa inscripción exige que cada
acto dispositivo se verifique en un asiento independiente y que el acto que pretenda
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inscribirse derive de otro previamente inscrito, de tal manera que el Registro refleje
las transmisiones en perfecta sucesión. La continuidad sin interrupción en
la titularidad registral determina que todos los actos relativos a una misma finca
consten en el Registro y éste exprese la realidad jurídica. El tracto sucesivo consiste
en un encadenamiento de las sucesivas transmisiones del dominio, de tal manera
que la nueva transmisión se apoye en la anterior.
Así, por ejemplo, para que se inscriba la venta de una finca, es indispensable que el
que vende figure en la matrícula como propietario.
Este principio tiene dos excepciones:
1. cuando el Registro Público se creó en el año de 1870, quedo abierto para inscribir
la posesión y propiedad existentes en aquella época.
2. cuando se da con la inmatriculación, o sea, la incorporación, por medio de un
procedimiento judicial o administrativo de un inmueble, al Registro Público de la
propiedad.
Este principio nos informa que para que se inscriba un título es necesario que quien
dispone del derecho a registrar tenga inscrita su titularidad. El tracto sucesivo es un
principio formal mediante el cual por cada acto inscribible se extiende un asiento,
formándose una cadena de asientos por cada acto inscrito.
El tracto sucesivo o continuado en el sistema argentino, al igual que su fuente
española, difieren de los establecidos por el "acta Torrens" y sus precedentes
germánicos, en cuanto éstos otorgan una propiedad ex nava, sin nexo o vinculación
alguna con otro causante que no sea el Estado, de quien el adquirente recibe la
investidura.