CUESTIONARIO DE DERECHO CIVIL

DERECHO CIVIL LIBRO IV

REGISTRO DE LA PROPIEDAD

1. En términos sencillos, que es un Registro.

Es precisar las acepciones jurídicas y conexas de mayor interés en cada vocablo.

2. Qué son los registros públicos.

Cualquiera de las oficinas públicas en que un funcionario, debidamente autorizado y en
forma legal o reglamentaria, da fe de ciertos actos en relación con sus atribuciones.

3. Atendiendo al objeto de inscripción, los registros públicos existen en Guatemala son:

a. De bienes y derechos reales: Se inscriben bienes ya sean muebles o inmuebles, así
como el dominio sobre ellos y los actos y contratos, que se otorguen con relación a dicho
dominio; y la constitución, liberación y cancelación, de otros derechos reales que afectan
a los mismos. A esta clase de registros, pertenecen el Registro General de la Propiedad de
la Zona Central con sede en la ciudad de Quetzaltenango, en los cuales además de
inmatricular los bienes, se registra el dominio sobre los mismos.
b. De bienes: En estos registros se inscriben bienes y por medio de la información que
publicitan, pueden conocerse las características de dichos bienes, así como sus
poseedores o propietarios. Podemos mencionar el Registros de Vehículos de la
Superintendencia de Administración Tributaria.
c. De garantías: En estos Registros, se inscriben garantías constituidas sobre bienes,
con el fin de publicitar dichos gravámenes, a efecto de que los potenciales acreedores
puedan conocer si los bienes que les son ofrecidos en garantía se encuentran libre o no
de gravámenes. A esta clase de registros pertenece el Registro de Garantías Mobiliarias.
d. De personas: En estos registros se inscriben personas individuales o jurídicas, con
el fin de publicitar su situación jurídica, dentro de esta clase de Registros, en nuestro
país operan el Registro Nacional de las Personas, El Registro de Personas Jurídicas y el
Registro de Ciudadanos.
e. De títulos: Estos registros se caracterizan, por tomar razón, de la información que
consta en documentos que acreditan la titularidad sobre un bien o sobre un derecho
real personal; titularidad o derecho, que han nacido fuera del registro, en esta clase de
Registro podemos mencionar, el Registro de Títulos de la Empresa Municipal de Agua.
El Registro del Mercado de Valores y Mercancías, el Registro de Acciones de
Instituciones Bancarias.
f. De actos jurídicos: En estos registros se registran manifestaciones de voluntad, que
crean consecuencias jurídicas, tal es el caso del Registro de Testamentos y Donaciones
por Causa de Muerte, como el Registro Electrónico de Poderes del Archivo General de
Protocolos.
g. De hechos jurídicos: En estos se registran hechos o acontecimientos que producen
consecuencias jurídicas, tal es el caso del Registro de Nacimientos y Defunciones,
dentro del Registro Nacional de las Personas.
h. De procesos: Dentro de esta clase ubicamos el Registro de Procesos Sucesorios de
la Secretaria de la Corte Suprema de Justicia, el cual se encarga de llevar el Registro de
los Procesos Sucesorios, radicados ante los Jueces o Notarios, para quienes existe la
obligación de dar el aviso respectivo.
3. Qué es el Registro de la Propiedad.
El registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objeto la inscripción,
anotación y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos
reales sobre bienes inmuebles identificables, con excepción de las garantías mobiliarias
que se constituyan con la Ley de Garantías Mobiliarias.

4. Qué principios registrales regula nuestro código civil.

 Principio Registral de Inscripción: Los derechos nacidos extraregistralmente, al
inscribirse, adquieren mayor firmeza y protección, por presunción de exactitud de que
son investidos, por la fuerza probatoria que el registro les da.
 Principio de Publicidad Registral: La actividad orientada a difundir y hacer notorio
un acontecimiento. Es la exteriorización o divulgación de una situación, dirigida a
provocar su cognoscibilidad general. La publicidad es lo contrario a la clandestinidad,
lo notorio se opone a lo secreto.
 Principio de Especialidad: También denominado en la doctrina como principio de
determinación, en el asiento registral deben consignarse de manera precisa, estos tres
elementos:
a. La finca: La unidad registral es la finca y a cada una de ellas se les abre un folio
registral. En dicho folio se especifican las partes que integran la finca
inmatriculada y se describen las cualidades y características de las mismas.
b.El derecho: se determina el alcance y la extensión de los derechos inscritos. En las
inscripciones hipotecarias, cuando son varios gravámenes de este tipo que recaen
sobre una misma finca, debe consignarse el valor de cada una de ellas para que
respondan frente a terceros en la parte que corresponda.
c. El sujeto: es necesario que individualizar el adquiriente de los derechos objeto de
inscripción. Asimismo, debe determinarse matemáticamente la participación de
cada sujeto en el derecho registrado, cuando concurra más de una en la titularidad
del mismo.
 Principio de Consentimiento: Para que el registro se realice, debe basarse la
inscripción en el consentimiento de la parte perjudicada en su derecho; es decir,
debe basarse en un acuerdo de voluntades entre el transferente (perjudicado) y el
adquiriente; y como sólo puede consentir el que puede disponer, sólo puede
consentir el verdadero titular.
 Principio de Tracto Sucesivo: Un mecanismo técnico que tiene por objeto
mantener el enlace o conexión de las adquisiciones por el orden regular de los
titulares registrales sucesivos, a base de formar todos los actos adquisitivos
inscriptos, una continuidad perfecta en orden al tiempo sin saldo alguno, de suerte
que ello refleje el historial sucesivo de cada finca matriculada.
 Principio de Rogación: Encuentran el fundamento de esta directriz registral en la
naturaleza pública del Registro de la Propiedad. Es por esa naturaleza pública que
entiende que el Registro está al servicio de los particulares y de los entes públicos,
por lo cual la inscripción es voluntaria.
 Principio de Prioridad: Si sobre una misma finca concurren varios derechos reales,
estos se gradúan y clasifican, en orden a su preferencia, teniendo en cuenta la fecha
de ingreso en el Registro. El derecho más antiguo prevalece sobre el más moderno.
 Principio de Calificación Registral o legalidad: Es una actividad registral que debe
estar cuidadosamente reglamentada y que comprende el acceso al registro de los
actos inscribibles, la rectificación de los asientos y la publicidad, bajo este principio
no pueden registrarse títulos imperfectos, con lo cual se busca lograr que la realidad
exterior concuerde con la realidad registral.
  Principio de Legitimación: Es la presunción de existencia del derecho registrado y
que este coincide con la realidad jurídica del bien, comprende la existencia,
titularidad, extensión y aun la inexistencia del derecho real inscrito; la legitimación
tampoco autoriza a presumir que el derecho real no inscrito no existe, ni a presumir
que ha existido un derecho real cuya inscripción ha sido cancelada.
 Principio de Fe Pública Registral: El registro se reputa siempre exacto en beneficio
del adquiriente que contrató confiado en el contenido de sus asientos, y en
consecuencia se le protege con carácter absoluto en su adquisición.

5. Según la doctrina, cuáles son los principios registrales.

Por la dificultad que ofrece la distinción entre los principios de derecho material o
sustantivo y formal o adjetivo. Pero los clasifican en formales y materiales. Los formales
son: rogación, consentimiento y tracto sucesivo. Y los materiales: convalidación,
especialidad, consentimiento, presunción de veracidad y fe registral.

6. Cuál es nuestro sistema registral.

FOLIO REAL

7. Qué se inscribe en el registro.

1. Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales
impuestos sobre los mismos;
2. Los títulos traslativos de dominio de los inmuebles y en los que se constituyan,
reconozcan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación,
patrimonio familiar, hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre
inmuebles; y los contratos de promesa sobre inmuebles o derechos reales sobre los
mismos;
3. La posesión que conste en título supletorio legalmente expendido;
4. Los actos y contratos que transmitan en fideicomiso los bienes inmuebles o derechos
reales sobre los mismos;
5. Las capitulaciones matrimoniales, si afectaren bienes inmuebles o derechos reales;
6. Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad horizontal;
y el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo pida uno de los contratantes; y
obligatoriamente, cuando sea por más de tres años; o que se haya anticipado la renta
por más de un año;
7. Los ferrocarriles, tranvías, canales, muelles u obras públicas de índole semejante, así
como los buques, naves aéreas, y los gravámenes que se impongan sobre cualesquiera
de estos bienes;
8. Los títulos en que se constituyan derechos para la explotación de minas e hidrocarburos
y su transmisión y gravámenes;
9. Las concesiones otorgadas por el Ejecutivo para el aprovechamiento de las aguas;
10. La posesión provisional o definitiva de los bienes del ausente;
11. La declaratoria judicial de interdicción y cualquiera sentencia firme por la que se
modifique la capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a
inscripción o la libre disposición de bienes;
12. Los edificios que se construyan en predio ajeno con el consentimiento del propietario;
los ingenios, grandes beneficios, desmotadoras y maquinaria agrícola o industrial que
constituyan unidad económica independiente del fundo en que estén instaladas; y
13. Los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por los
números y modelos de fabricación.
8. En qué consiste la razón registral.
Es un resumen o transcripción completa de los correspondientes asientos, expresada por
medios impresos o cualquier otro proceso de reproducción y llevarán la firma y sello del
registrador que la extiende y el sello del registro.

10. Cuándo se creó el registro de la propiedad.

En el año de 1877

11. Doctrinariamente, qué es una inscripción.

Es un acto registral que consiste en hacer constar un derecho real sobre un bien.

12. Según la doctrina, existen las siguientes inscripciones:

a. De inmatriculación e inscripciones posteriores: Se refieren al primer ingreso del
inmueble al registro. La primera inscripción será la del título de propiedad o de
posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al
mismo bien.
b. Comunes e inscripciones especiales: En el Registro se inscribirán los actos y
contratos enumerados en el artículo 1125 del C.C. al examinar el principio de
inscripción encontramos que dentro de sus propósitos está el de garantizar las
operaciones dentro del tráfico jurídico, y en caso de controversia, el artículo 1229 del
Código Civil, establece que en ningún tribunal ni oficina pública se admitirán
escrituras ni documentos sujetos a inscripción que no hubieran sido razonadas por el
Registrados. En las inscripciones especiales encontramos los regulados en el art. 1185,
así como los actos y contratos otorgados en el extranjero que surtirán sus efectos
legales en Guatemala.
c. Principales y de referencia: Están previstas para aquellos supuestos de fincas
especiales (generalmente concesiones administrativas) cuya extensión comprende el
territorio de dos o más registros.
d. Extensas y concisas: Las inscripciones concisas son los asientos en los que, con
autorización legal, se omiten determinadas circunstancias necesarias por constar ya en
otros asientos.

14. Qué es una anotación.

Es un acto registral en el que se hace constar una limitación sobre un bien impuesta
por orden judicial.

15. Qué anotaciones por orden judicial existen.

1. El que demandare en juicio la propiedad, constitución, modificación o extinción
de derechos reales sobre inmuebles u otros derechos reales sujetos a inscripción, o
la cancelación o modificación de ésta;
2. El que obtuviere mandamiento judicial de embargo que se haya verificado sobre
derechos reales inscritos del deudor;
3. El que demandare la declaración o presunción de muerte, la incapacidad por
interdicción, la posesión de los bienes del ausente, o que se modifique la
capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes;
4. El que en cualquier otro caso tuviere derecho a pedir anotación preventiva,
conforme a lo dispuesto en este Código o en otra ley.
15. Qué anotaciones por solicitud de parte existen.
1. Los legatarios y acreedores ciertos del causante en derechos reales de la herencia;
2. El que presentare título cuya inscripción no puede hacerse definitivamente por faltas
que sean subsanables en el término de treinta días, pasados los cuales la anotación se
tendrá por cancelada de hecho.

16. Qué es una cancelación, según la doctrina.

Es un acto registral en que se deja sin efecto una inscripción o una anotación.

17. A qué se le conoce como la primera inscripción, según nuestra legislación.

La primera inscripción será del título de propiedad o de posesión y sin ese requisito no
podrá inscribirse otro título o derecho real relativo al mismo bien. Art. 1130 cc

18. Qué debe expresar toda inscripción.

1. Si la finca es rústica o urbana, su ubicación indicando el municipio y departamento en que se
encuentra, área, rumbos o azimuts; o coordenadas geográficas debidamente georreferenciadas
al sistema geodésico nacional; medidas lineales y colindancias; su nombre y dirección si lo
tuviere. Tales datos se expresarán en el documento que se presente para su inscripción en
Registro de la Propiedad respectivo y en los planos que podrán ser realizados por ingenieros
civiles, arquitectos e ingenieros agrónomos, que se encuentren colegiados activos en la
República de Guatemala.
Se exceptúan la obligación de presentar planos firmados por los profesionales indicados, los
casos de titulaciones supletorias y desmembraciones de las fincas rústicas menores de siete
mil metro cuadrados, y las urbanas que se localizan en aquella poblaciones recónditas del país
en que no fuere posible localizar a uno de los profesionales indicados, extremo que el Notario
deberá hacer constar en el instrumento correspondiente, con la salvedad de que si se tratare de
tres desmembraciones o más de la finca matriz, o en el caso de parcelamientos urbanos, el
Registro de Propiedad respectivo exigirá como requisito para la inscripción de cada una de las
nuevas fincas que los planos sean suscritos de conformidad con las exigencias que contienen el
párrafo anterior.
2. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que se inscriba y su valor si
constare;
3. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas de derechos sobre los bienes que sean objeto
de la inscripción;
4. La naturaleza del acto o contrato, la fecha y lugar de éste;
5. Los nombres completos de las personas otorgantes del acto o contrato;
6. El juez, funcionario o notario que autorice el título;
7. La fecha de entrega del documento al Registro con expresión de la hora, el número que le
corresponde según el libro de entregas, el número de duplicado y el tomo en que se archivará; y
8. Firma autógrafa y sello del registrador titular, registrador sustituto o registrador auxiliar
que autorice la operación, así como el sello del Registro. La firma autógrafa podrá ser
sustituida por firma electrónica, digitalizada o impresa por cualquier medio electrónico, que
producirá los mismos efectos jurídicos que la autógrafa, siempre que se cumpla con las normas
de seguridad establecidas y aprobadas por el Registro para garantizar su legitimidad.

19. Cómo deben constar las inscripciones de servidumbres.

Las inscripciones de servidumbres se harán constar en la inscripción de la propiedad,
tanto del predio dominante como del predio sirviente; pero si fueren constituidas con el
carácter de uso público y a favor de pueblos, ciudades o municipios, sólo se harán constar
en el predio sirviente, cuando no hubiere predio dominante determinado.
20. Cuándo es nula la inscripción.
Cuando por omisión de alguna de las circunstancias que debe contener, o por estar
extendida con inexactitud, hubiere inducido a error a un tercero y éste, o alguna de las
partes contratantes, aparezcan perjudicadas en el Registro. Art. 1145

21. Qué facultad tiene el interesado que no estuviere conforme con la denegatoria, suspensión,
cancelación o inscripción.
Podrá ocursar en la vía de los incidentes al Registrador ante Juez de Primera Instancia
del Ramo Civil de la circunscripción departamental donde tenga su sede el Registro.

22. Qué requisito se debe cumplir para operar una cancelación.

1. La clase de documento en cuya virtud se haga la cancelación;
2. La fecha del documento y la de entrega en el Registro;
3. la designación del juez que hubiere expedido el documento o del notario ante quien se
haya otorgado;
4. los nombres de los interesados en la cancelación;
5. la inscripción o anotación que se cancele.

23. Qué se puede cancelar a solicitud de parte.

1. Las inscripciones hipotecadas con plazo inscrito, cuando hubieren transcurrido diez
años después de haber vencido éste o su prorroga y, por el transcurso de dos años, los
demás derechos reales sobre inmuebles;
2. Las inscripciones de derechos sobre bienes muebles identificables, cuando hubieren
pasado tres años desde el vencimiento del plazo o de la prórroga inscritos.
3. Las anotaciones de demanda y de embargo después de cinco años desde su fecha; y
4. La prenda agraria después de dos años del vencimiento del plazo fijado en el contrato.

24. Qué se puede cancelar de oficio.

 Cuando se presente al Registro un título de dominio o derecho real, otorgado en
virtud de remate por ejecución judicial, se cancelará de oficio todo embargo,
anotación o inscripción (…),
 La anotación de la demanda de nulidad o falsedad del título que haya dado lugar
a la ejecución y al remate.
Art. 1173

25. Cómo se acredita, que se ha liberado o cancelado un gravamen sobre bien inmueble o los
derechos reales del mismo.
Solo podrá acreditarse por la certificación del Registro en que se haga constar el estado
de dichos bienes. Art. 1179 cc

26. Qué registros se llevan por separado en el Registro de la Propiedad.

En el Registro de la Propiedad se llevan por separado los registros siguientes: de prenda
agraria, de testamentos y donaciones por causa de muerte, de propiedad horizontal, de
fábricas inmovilizadas, de buques y aeronaves, canales, muelles, ferrocarriles y otras obras
públicas de índole semejante, de minas e hidrocarburos de muebles identificables y otros
que establezcan leyes especiales.
27. Quién tiene a su cargo la inspección de cada Registro.
El Juez de Primera Instancia de lo Civil, designado por la Corte Suprema de Justicia

28. Qué libros deben llevarse en el Registro.

1. De entrega de Documentos;
2. De inscripciones;
3. De cuadro estadísticos; y
4. De índices por orden alfabético de apellidos de los propietarios y poseedores de
inmuebles.

29. Qué se hace cuando una finca tiene 15 o más inscripciones.

El Registrador las cancelará y abrirá nueva inscripción con los datos que de las
inscripciones resulten, transcribiendo a ella toda inscripción o anotación que estuviere
vigente. El registrador podrá exigir de los interesados los demás datos que juzgue
necesarios.

30. Quién está a cargo del registro y qué calidades debe tener para ejercer el cargo.
El Registrador Propietario, debe ser guatemalteco de origen, notario y abogado colegiado
activo.

31. Qué Ministerio es el encargado del Registro de la Propiedad.

Ministerio de Gobernación

32. Cómo garantiza las responsabilidades en que pudiera incurrir el Registrador.

Con hipoteca o Fianza

33. En qué consiste los errores materiales.

Se entiende que hay error material, cuando se han escrito unas palabras por otras,
omitido la expresión de alguna circunstancia, cuya falta no causa nulidad, o equivocado
los nombres propios o las cantidades al copiarlas del título, sin cambiar por eso el sentido
general de la inscripción, ni el de ninguno de sus conceptos.

34. En qué consiste un error de concepto.

Cuando alguna de las palabras expresadas en la inscripción alteren o varíen su verdadero
sentido.

35. El cargo de Registrador, con qué es incompatible.

Con el ejercicio de Abogado y Notario y con todo empleo o cargo público, art. 1227

36. En qué consiste el cargo de Registrador Sustituto.

Consiste el cargo de Registrador Sustituto para que este haga las veces del Registrador
Propietario en los casos que señala la ley.

37. Cuándo funge como titular, el Registrador Sustituto.

En los casos de ausencia, enfermedad o incompatibilidad en el desempeño de sus
funciones.