LECCIÓN 9 (7).

SERVIDUMBRES PREDIALES

CUESTIONES PREELIMINARES
Las servidumbres prediales son derechos reales sobre cosa ajena, por tanto, el titular ejercita
siempre el derecho de servidumbre sobre un fundo que no le pertenece.

El término servidumbre equivale a sumisión o dependencia, y en relación con la persona física

designa la esclavitud. Aplicado a los predios (fincas, propiedades, fundos) indica la sujeción
entre ellos de tal forma que toda servidumbre se forma sobre un fundo sirviente en favor de un
fundo dominante.

Sin embargo, la relación jurídica no se constituye entre fundos, sino entre personas con relación
a los fundos, para ser más exactos, la relación jurídica se constituye entre los propietarios de los
fundos respectivos.

Así, el titular del derecho de servidumbre (sujeto activo) será el actual o los sucesivos
propietarios de los fundo dominante. El sujeto pasivo se identifica con el actual o sucesivos
propietarios del fundo sirviente.

En nuestro C.c se mantiene intacto el concepto de servidumbre del Derecho romano, como una
limitación de la propiedad de un fundo en provecho de otro. El art.530 nos dice que la
servidumbre es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a
distinto dueño.

RASGOS DISTINTIVOS
1) Como las servidumbres son derechos reales, el titular (dueño del fundo dominante),
tiene la facultad de exigir al dueño del fundo sirviente una conducta siempre negativa,
que unas veces consistirá en un ​pati (​ permitir o soportar) y otras en un ​non facere ​(no
hacer).

El dueño del fundo sirviente está obligado, en algunos casos, a permitir o soportar, y en
otros, a no hacer.

2) Como son derechos reales sobre cosa ajena, una servidumbre no se puede constituir
entre dos fundos que pertenezcan al mismo propietario.

Es necesario que los fundos pertenezcan a distintos propietarios. En el momento que el

fundo dominante y el fundo sirviente pertenecen a la misma persona, la servidumbre se
extingue.

Esta regla existe porque es imposible que una misma persona, respecto a una misma
situación jurídica, sea el titular del derecho y de la obligación. Está claro que si alguien es
propietario de los dos fundos, podrá obtener ventaja de uno sobre otro (ej. Pasar de uno
a otro), pero esta situación no puede ser considerada servidumbre.

3) Debido a que las servidumbres se constituyen en ventaja de un fundo, no se pueden

separar del mismo. Se puede decir que la servidumbre sigue la suerte jurídica del fundo,
 y su titular no puede traspasarla separada del fundo, y por supuesto, ni alquilarla, ni
cederla en usufructo o en prenda.

En nuestro C.c también se recoge este rasco característico de la servidumbre romana, y

afirma que las servidumbres son inseparables de la finca que pertenecen tanto activa
como pasivamente.

UTILIDAD Y POSIBILIDAD DE EJERCICIO

UTILIDAD

La servidumbre debe ser útil al fundo en favor del cual ha sido constituida.

Por ello, una servidumbre siempre debe proporcionar una ventaja al fundo dominante (ej. Una
servidumbre de paso para que el fundo dominante sea más accesible).

Esta ventaja no debe ser necesariamente económica, puede también repercutir en un mayor
entretenimiento del fundo, por ejemplo, en una servidumbre de acueducto, podrá utilizar el
agua no sólo para regar, sino incluso para recrear su jardín con una fuente.

POSIBILIDAD DE EJERCICIO

La servidumbre debe ser posible, ya que una servidumbre que sea imposible de ejercitar no
puede constituirse; ya que, entre otras razones, no proporcionaría utilidad alguna al fundo.

La imposibilidad puede ser jurídica o física. (ej. La existencia de un fundo intermedio entre los
fundos dominante y sirviente, impedirían el ejercicio de una servidumbre de extracción de agua
o si los fundos entre los que se intenta construir una servidumbre de paso están situados tan
lejos que el ejercicio sería imposible y por tanto inútil.)

Esto no quiere decir que la distancia siempre sea un obstáculo para la servidumbre, depende de
qué casos: por ejemplo, en la servidumbre de acueducto, el ejercicio es posible incluso en fundos
separados; sin embargo, en las de apoyo de construcción sólo podrán ser constituidas en fundos
contiguos (pegados, juntos).

CLASIFICACIÓN

SERVIDUMBRES RÚSTICAS
- Servidumbre de paso:

a) Iter​: derecho a pasar a pie o a caballo.

b) Actus​: permite el paso con animales o vehículos.

c) Vía​: es la servidumbre de paso más amplia. Se puede utilizar para cualquier

finalidad, incluso para el transporte de materiales.

- Servidumbre de agua:
 a) Servitus aquaeductus​: derecho de extraer agua del fundo sirviente,
conduciéndola hasta el propio fundo mediante canales o tuberías.

b) Servitus aquae haustus:​ derecho de extraer agua de una fuente ajena. Esta
servidumbre lleva consigo la facultad de entrar en el fundo sirviente para extraerla.

c) Servitus pecoris ad aquam appulsus​: conocida como servidumbre de

abrevadero y por ella, el titular tiene la facultad de llevar al ganado a abrevar (darle
de beber) a la fuente, pozo o estanque del fundo sirviente.

SERVIDUMBRES URBANAS
- De construcción :

a) Servitus tigni immitendi​: es la facultad de introducir vigas u otros materiales

en una pared ajena.

b) Servitus oneris ferendi:​ Faculta al propietario del edificio dominante a

descansar una parte o todo del mismo sobre el edificio contiguo.

c) Sevitus projiciendi​: el dueño del fundo dominante tiene la facultad de

sobrevolar el espacio aéreo del fundo sirviente con construcciones propias, como
balcones o terrazas, pero no pueden descansar materialmente en el fundo. Deben
ser “construidas en el aire”.

- De luces y vistas:

a) Servitus altius non tollendi:​ el dueño del fundo dominante prohíbe al dueño
del fundo sirviente construir más allá de una determinada altura.

b) Servitus ne luminibus officiatur:​ consiste en la prohibición de quitar luz al

edificio dominante.

c) Servitus ne prospectui officiatus:​ Prohíbe al dueño del fundo sirviente que

con cualquier tipo de construcción prive de las vistas al fundo dominante.

- De desagüe:

a) Servitus stilliciddi​: consiste en verter el agua de lluvia del tejado sobre el

fundo sirviente, sin orientarla de alguna forma.

b) Servitus fluminis​: el contenido es el mismo que el anterior, sólo que las aguas
se vierten en canalones.

c) Servitus cloacae:​ tiene la facultad de dar salida a las aguas residuales,

mediante conductos o tuberías de desagüe, a través del fundo sirviente.
CONSTITUCIÓN DE LAS SERVIDUMBRES
a) Por deducción (​deductio​): era el modo de constitución frecuente. Tiene lugar cuando el
propietario de dos fundos, enajena (traspasa) uno de ellos, pero acuerda con el
adquiriente que se reserva una servidumbre a favor del fundo que queda en su poder.

b) Legado: modo de constituir unilateralmente (de forma independiente) la servidumbre

mediante un acto jurídico ​mortis causa.​ El propietario de dos fundos atribuye en su
testamento la propiedad de los mismos a distintas personas, y constituye a la vez una
servidumbre entre ellos.

c) Adjudicación (​adiudicatio​): en los juicios de división de la cosa común o de división de

herencia, el juez puede constituir una servidumbre entre las partes con el objetivo de
compensar al condómino o coheredero que haya resultado perjudicado en la división.

d) Usucapión (prescripción adquisitiva): quien hubiese ejercitado el derecho de

servidumbre sin ser titular del mismo, lo adquiría realmente transcurrido el tiempo
prescrito por la ley para los bienes inmuebles, es decir, 10 años para los presentes y 20
para los ausentes.

e) Pacto o ​estipulación:​ Es el modo general de constitución de las servidumbres. Por

acuerdo entre los dueños de los fundos.

f) Actitud del dueño del fundo sirviente: Se puede constituir una servidumbre debido a la
actitud del dueño del fundo sirviente que tolera el ejercicio de la servidumbre con ánimo
de constituirla.

g) “Por destino del padre de familia”: Justiniano la constituye y está regulada por nuestro
C.c.

Si el propietario de dos fundos, utiliza uno de ellos en favor de otro, por ejemplo,
conduciendo agua del primero al segundo, esta situación no puede calificarse de
servidumbre, porque nadie puede constituir una servidumbre sobre su propio fundo;
pero si enajena alguno de los fundos sin modificar la situación anterior, se entiende
constituida una servidumbre en sentido jurídico.

EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRE
a) Por renuncia de su titular: es decir, del actual propietario del fundo dominante.

b) Por confusión: cuando la propiedad del fundo dominante y sirviente son de la misma
persona. Cuando la misma persona tiene la propiedad del fundo dominante y
sirviente.

c) Por destrucción: si se destruye el edificio dominante o sirviente, a no ser que el

edificio sea derribado para reconstruirlo.
 d) Por transformación del fundo sujeto a la servidumbre: si se transforma el fundo
sirviente, de tal forma que impida el ejercicio de la servidumbre y no pueda
proporcionar la utilidad en qué consistía.

e) No uso: la servidumbre se extingue cuando no se ejercita por un periodo de tiempo

que estaba legalmente determinado.

En nuestro C.c se reproduce casi en su totalidad los diversos modos de extinción que existían en
el Derecho romano.

PROTECCIÓN JURÍDICA (TUTELA PROCESAL)

La protección jurídica de las servidumbres se actúa a través de una acción real especial llamada
la ​vindicatio servitutis,​ llamada por Justiniano acción confesoria, iba destinada a reconocer la
existencia de la servidumbre.

El titular del derecho de servidumbre podía ejercitarla contra el dueño del fundo sirviente y
también frente a cualquiera que le impida o perturbe el ejercicio de la misma.

Además y debido a necesidades prácticas, el Pretor introdujo una serie de interdictos para
proteger el ejercicio de algunas servidumbres.