TEMA 13

LAS SERVIDUMBRES REALES O PREDIALES

CONCEPTO (ex)
Son derechos reales sobre cosa ajena que recaen sobre un bien inmueble (fundo sirviente) a
favor de otro bien inmueble (fundo dominante) que es el que obtiene la utilidad de aquél.
Por tanto el fundo sirviente (FS) está al servicio del fundo dominante (FD).
- El dueño del FD es el titular del derecho real sobre cosa ajena.
- El dueño del FS es quien sufre la limitación en su propiedad.
El titular del fundo dominante es quien obtiene la utilidad o beneficio.
El titular del fundo sirviente es quien sufre la limitación en su propiedad, ya que tiene
que observar dos tipos de conducta:
- pati: soportar o permitir que el dueño del FD realice en su fundo (FS) determinadas
actividades. Ej. extraer agua u otros materiales.
-non facere: no hacer o abstenerse de realizar determinadas actividades en su propio
fundo (FS). Ej. no levantar un muro que impida las vistas al FD.

PRINCIPIOS GENERALES (ex)

1.-Son derechos reales (sobre bienes inmuebles).
2.-Son derechos reales sobre cosa ajena.
“ no puede existir una servidumbre sobre cosa propia”.
(FD y FS han de pertenecer a personas diferentes).
3.- Son derechos inherentes a la cosa (FS).
4.- Son derechos indivisibles (en cuanto a su ejercicio).
5.- Reportan a su titular una utilidad objetiva.
“ no puede satisfacer una servidumbre un capricho o utilidad subjetiva de su
titular”.
6.- “ El ejercicio de la servidumbre debe ser posible”.
(Ej. no se puede establecer una serv. de agua en un FS que no tiene un manantial).

CLASES
- RÚSTICAS: a favor de una explotación agraria (situadas en el campo):
- de paso.
- de agua.
- de extracción de materiales.
- URBANAS: a favor de una edificación:
- de luces y vistas.
- de desagüe de edificios.
- de construcción de muros y proyecciones.
RÚSTICAS
- de paso: conceden a su titular el derecho a pasar a través del FS (a pie, a caballo, en carro o
en litera…)y también el derecho a conducir ganado a través del FS.
- de agua: conceden a su titular el derecho a extraer agua del FS.
y conducirla a través de construcciones al FD.S. de acueducto.(o llevar al ganado al FS para
darle de beber allí). S. de Abrevadero.
-de extracción de materiales: conceden a su titular el derecho a extraer materiales (arena,
gravilla, etc.) del FS. IMPORTANTE: Es necesario que estos materiales reporten una utilidad
objetiva al dueño del FD.
URBANAS
-de luces y vistas: tienen como finalidad evitar construcciones en el FS que priven de luces y
vistas al FD. También conceden a su titular el derecho a abrir huecos y ventanas en la pared
contigua entre el FS y el FD.
-de desagüe de edificios: conceden a su titular el dº a verter aguas de lluvia del FD al FS (sin
encauzarlas o bien a través de canalones).Si las aguas a las que se da salida son residuales (a
través de tuberías o cloacas situadas en el FS), la servidumbre recibe el nombre de Servidumbre
de cloaca.
-de construcción de muros y proyecciones: conceden a su titular:
- el dº a apoyar un muro o una viga en la pared del FS.
- o bien el dº de proyectar balcones o terrazas sobre el FS
MODOS DE CONSTITUCIÓN (ex)

- En Derecho clásico:
- Sobre los fundos itálicos:
- mancipatio (para las de paso y acueducto)
- in iure cessio.
- legado.
- adjudicación del juez.
- usucapión (dos años de ejercicio).
- deductio (cuando el propietario de dos fundos vende uno de ellos y se reserva
una servidumbre en el fundo que conserva).
- Sobre los fundos provinciales:
- pactos o estipulaciones
En Derecho justinianeo:
- legado.
- adjudicación del juez.
- usucapión (10/20 años inter praesentes/inter absentes).
- deductio.
- pactos o estipulaciones (caso más normal).
+
- patientia o tolerancia del dueño del FS.
- tácitamente (cuando un propietario de dos fundos utiliza uno de manera que le provoca
utilidad a otro. Hasta aquí no hay servidumbre. Pero si luego vende uno de ellos, ya sí
existe).

EXTINCIÓN (ex)
• Por confusión: por confluir en la misma persona la propiedad de los dos fundos: FS
y FD.
• Por renuncia del titular de la servidumbre (=dueño del FD).
• Por destrucción de uno de los fundos.
• Por imposibilidad de obtener la utilidad objetiva del FS, por transformación de
éste.
• Por non usus: (2 años en Derecho clásico).
(10/20 años inter praesentes/inter absentes, en el Derech
justinianeo).
ACCIONES
• La acción que protege al titular de un derecho de servidumbre
(=dueño del FD) contra cualquiera que perturbe o impida el normal
ejercicio de su derecho:
VINDICATIO SERVITUTIS (reivindicación al derecho a servidumbre)
(ACTIO CONFESSORIA Dº JUST.).