UNIDAD N°5 : DERECHOS REALES / LAS COSAS

DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA

1. Concepto. –
Los derechos reales sobre la cosa ajena implican que una persona posea
derechos sobre una o varias cosas que pertenecen a otro individuo. Estos
derechos reales se clasifican principalmente en derechos de goce y derechos de
garantía.

1.1.La servidumbre :
La relación de servidumbre se establece entre personas que son propietarios de
dos bienes inmuebles o fundos, en los cuales se presenta una situación de
servicio y dependencia de uno respecto de otro.
El vocablo servidumbre, que proviene de Servis y que tiene su equivalente en la
voz latina servitus, indica una relación de sumisión, una restricción a la libertad.

o Clases de servidumbre:
Derechos reales de goce: Servidumbres reales, personales, enfiteusis y
superficie.
Derechos reales de garantía: Prenda e Hipoteca.
o Servidumbre reales o prediales:

Cuando el derecho de servidumbre se establecía sobre un fundo en provecho

de otro fundo, se estaba en presencia de las llamadas servidumbres prediales
o reales, entre estos se encontraba el fundo denominado sirviente (praedium
servum), en beneficio de otro, llamado dominante (praesdium dominans).
Las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen,
no importando quien sea el propietario y nunca se podrán transferir
independientemente de él; durarán tanto tiempo como este subsista.
Características:
-Se caracterizan por su perpetuidad.
-La relación jurídica no queda reducida a las personas de sus titulares.
-Se conservan inalterables.
o Servidumbres rurales: Si el fundo era un terreno libre, sin edificios, destinado la
más de las veces a la actividad agrícola, se estaba en presencia de una servidumbre
rústica.
Los bienes RES MANCIPI serían aquellos que se encontrarían dentro de la esfera
soberana del pater.
Paso.-
Iter: Tránsito por el fundo sirviente a pie, a caballo.
 Actus: Autorizaba a pasar las bestias de carga y los carruajes.
Via: Pleno derecho de pasaje.
Acueducto.- Transporte de agua por el fundo sirviente.

Los RES NEC MANCIPI sería sólo objeto de possessio, cuestión que se mantendría
hasta el desarrollo de la institución del dominium durante el siglo I a.C.
- Sacar agua para necesidades
- Abrevar ganado
- Apacentar ganado
- Extraer arena
o Servidumbres urbanas: Si el fundo era un edificio la servidumbre era
necesariamente urbana. Si bien no alcanzaron la importancia económica de
las servidumbres rurales, su creación obedeció fundamentalmente a la
necesidad de regular lo concerniente al aprovechamiento o comodidad de
los edificios vecinos.
Tigni immittendi, derecho a introducir las vigas de una construcción en el
muro o pared de la edificación vecina (Equivalencia Art. 913 C.C.).
Flumen non recipiendi in cloacam, prohibición de construir desagües
hacia las cloacas públicas pasando por los edificios.
Ius stillicidii fluminis recipiendi, derecho de hacer caer sobre fundo
vecino las aguas lluvias de un techo, que corren por un canal (Equivalencia
Art. 936 C.C.).
Su contraria es la de no recibir las goteras (ius stillicidii non recipiendi).
Ius altius non tollendi, derecho a impedir que el vecino edifique o levante
construcciones que coarten la vista o priven de la luz a los moradores del
predio dominante.
Su contraria es la ius altius tollendi, que autoriza a elevar un edificio a
mayor altura de la que tiene (Equivalencia Art. 933 C.C.).
Ius oneris ferendi, derecho de apoyar una construcción sobre el edificio o
muro del vecino (Equivalencia Art. 913 C.C.).
Ius projiciendi, ius protegendi, el propietario del fundo sirviente no puede
perturbar, con plantación o construcción, la vista del vecino, o erigir balcón
o alero sobre el fundo contiguo (Equivalencia Art. 935 C.C.).

 Constitución de la servidumbres prediales. -

En las distintas etapas o formas de Constitución fueron: la voluntad de
los propietarios de los fundos, disposiciones mortis causa,
adjudicaciones en juicios divisorios y prescripciones adquisitivas.

En el derecho Justiniano, reconocía plenamente la posesión de los

derechos, se admitió que las servidumbres pudieran adquirirse
 igualmente por praescriptio longi temporis, mediante el uso
continuado durante 10 años entre presentes y 20 entre ausentes.

 Extinción de las servidumbres prediales. –

Diversas causas naturales o legales podían provocar la extinción de la
servidumbres prediales.

a) Renuncia del titular.

b) La pérdida del fundo dominante, del sirviente o de ambos.
c) La transformación del fundo sirviente en rex extra comercium.
d) La confusión que acaecía cuando la propiedad sobre los puntos
dominantes y sirvientes venía conincidir en un mismo titular.
e) La prescripción extintiva, cuando no se le ejercía durante dos
años.

1.2.Servidumbre personal: Son inseparables de sus titulares; no pueden

imaginarse ni heredarse.
 Usufructo. -
Lo han definido las fuentes como la servidumbre personal en cuya virtud
una persona puede ser una cosa y percibir sus frutos sin alterar su
sustancia.

El usufructo abarca dos elementos de la propiedad el usus o derecho de

usar la cosa gravada y el fructus facultad de percibir los frutos que ella
produjera.

 Cuasi-usufructo. -
El cuasi-usufructo se trata, en Derecho romano, de un derecho de usufructo
sobre cosas consumibles. Esta figura choca con la concepción originaria de
usufructo, pero se permite a partir de un senadoconsulto del Principado.
Así, el usufructuario adquiere la cosa y se compromete mediante caución a
devolver la misma cantidad o valor.

Generalmente se obtenía el derecho de usufructo por legado, adquiría la

propiedad de las cosas, pero se comprometía, a restituir una cantidad igual
y del mismo género de las cosas recibidas.

Caución: Garantía que da una persona del cumplimiento de un pacto,

obligación o contrato mediante la presentación de fiadores, juramento u otra
medida.
 Uso. –
 Una persona goza de un ius fruendi, cuando se está facultado para utilizar
una cosa ajena, en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos
propios de usuario.
El derecho de obtener de una cosa todo el uso de que sea susceptible, pero
sin percibir fruto alguno, constituye la servidumbre personal de uso. (Uti
potest, frui non postet).
También comprende al ius utendi el usuario que no estaba autorizado a
agendar o ceder el ejercicio de su derecho por el pago de un precio porque
carecía del ius fruendi, no podía adquirir los frutos civiles que la cosa
produjera como el derecho así concebido no producía ventajas mayores a
su titular, pero se llegó a admitir que se beneficiarse con frutos que le
ofrecen necesarios para él y su familia.
 Habitación. -
Fue en el derecho justinianeo donde se configura la habitatio como una
servidumbre personal. Consistía en el derecho real de habitar una casa con
posibilidad de darla en el arrendamiento, como si fuera un usufructuario.
No se extinguía por el uso, ni por la capitis deminutio de su titular.

 Operae Servorum. –
Es un derecho de las personas que otorgaban a estas la posibilidad de
beneficiarse de los servicios de un esclavo ajeno, ya sea de manera directa
o bien alquilándolo.
Podían ser obras o trabajos de los esclavos o de los animales, consistían
en el derecho de aprovechar sus servicios y también de alquilarlos.
Justiniano, al consagrar a los operae servorum un título especial del ejército
entre los usufructo y el uso, les dio el carácter de servidumbre personal.

 Superficie. –

El derecho real sobre la cosa ajena transmisible por acto intervivo o mortis
causa, y por el cual el titular estaba facultado para el pleno disfrute del
edificio levantado en suelo ajeno, recibe el nombre de superficie.

Es un derecho real que es posible enajenar y trasmitir a los herederos, por

parte de su titular, que es llamado “superficiario”. Esta enajenación y
trasmisión del goce a perpetuidad o a largo tiempo del edificio construido en
suelo ajeno, se hacía mediante el pago de un canon anual llamado “pensio”
o “solárium”.

 Enfiteusis. –
 -Tierra arrendada mira retribuida mediante el pago de un Canon anual
llamado vectigal, la tierra recibía el nombre de ager vectigalis.
-Los arrendatarios de aquellos predios estatales defendían su posición con
los interdictos unde vi y uti possidetis.
-La acción que concedió el pretor al vegtigalista locatario agri vectigalis,
habría Sido una Actio in rem, análoga a la re ivindicatio. Esto daba
carácter real al derecho del vectigalista y no creditual.
En el derecho Justiniano la enfiteusis, queda configurada como un derecho
real sobre cosas ajena otorgado a perpetuidad o a muy largo plazo, que
puede ser gravado y enajenado por el titular.

1.3. Derechos reales por garantía. –

 Fiducia: El contrato de fiducia es un contrato de buena fe, por cuya virtud

una persona llamada fiduciante, se obliga a transmitir y transmite a otra
persona, denominada fiduciaria, la propiedad de una cosa mancipable a
través de la in iure cessio o de la mancipatio.

La fiducia ofrece condiciones muy ventajosas para el acreedor, no así para

el deudor, que se ve privado de la propiedad de la cosa y no tiene más que
una acción personal para pedir la restitución.
 Prenda: es el derecho real que otorga a su titular, el acreedor prendario o
pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le ha entrega en
garantía del pago de una deuda.
2. Cuestionario
1.¿Qué indica la servidumbre?
El vocablo servidumbre, que proviene de Servis y que tiene su equivalente
en la voz latina servitus, indica una relación de sumisión, una restricción a
la libertad.

2.¿Cuáles son las características de la servidumbre predial?

Características:
-Se caracterizan por su perpetuidad.
-La relación jurídica no queda reducida a las personas de sus titulares.
-Se conservan inalterables.

3.¿Qué clases de servidumbre hay?

Derechos reales de goce: Servidumbres reales, personales, enfiteusis y
superficie.
Derechos reales de garantía: Prenda e Hipoteca.

4.Describe la servidumbre rústica

Si el fundo era un terreno libre, sin edificios, destinado la más de las veces
a la actividad agrícola, se estaba en presencia de una servidumbre rústica.

5.¿Cómo se caracterizan las servidumbres urbanas?

Si el fundo era un edificio la servidumbre era necesariamente urbana. Si
bien no alcanzaron la importancia económica de las servidumbres rurales,
su creación obedeció fundamentalmente a la necesidad de regular lo
concerniente al aprovechamiento o comodidad de los edificios vecinos.

6.¿Cómo definieron al usufructo?

Lo han definido las fuentes como la servidumbre personal en cuya virtud
una persona puede ser una cosa y percibir sus frutos sin alterar su
sustancia.

7. ¿Qué significa caución?

Caución: Garantía que da una persona del cumplimiento de un pacto,
obligación o contrato mediante la presentación de fiadores, juramento u otra
medida.
8.¿En qué consistía la habitatio?
Consistía en el derecho real de habitar una casa con posibilidad de darla en
el arrendamiento, como si fuera un usufructuario.
No se extinguía por el uso, ni por la capitis deminutio de su titular.

9.¿Por qué recibe el nombre de superficie?

El derecho real sobre la cosa ajena transmisible por acto intervivo o mortis
causa, y por el cual el titular estaba facultado para el pleno disfrute del
edificio levantado en suelo ajeno, recibe el nombre de superficie.

10.¿Qué es prenda en el derecho real por garantía?

Es el derecho real que otorga a su titular, el acreedor prendario o

pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le ha entrega en
garantía del pago de una deuda.
3. Vocabulario

Caución: Garantía que da una persona del cumplimiento de un pacto, obligación o contrato
mediante la presentación de fiadores, juramento u otra medida.

Solarium: Tenía el superficiario la obligación, normalmente, de entregar una pensión cada año
denominada solarium, además de una suma al constituirse la misma.

Unde vi: El interdicto de violencia (unde vi) se da en los supuestos en que el poseedor ha sido
expulsado violentamente de un fundo por el demandado o por sus esclavos.

Uti possidetis iuris: “usarás lo que posees de acuerdo al derecho o a la ley”.

Actio in rem: Acción de Reembolso", conocida por algunas legislaciones como "Acción de
Restitución".

Re ivindicatio: acción real que en el derecho romano se concedía al propietario quiritario para
recuperar su cosa, mueble o in mueble de quien la poseyera.
Contenido
UNIDAD N°5 : DERECHOS REALES / LAS COSAS................................................................................1
DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA.......................................................................................1
1. Concepto. –.........................................................................................................................1
1.1. La servidumbre :................................................................................................................1
1.2.Servidumbre personal:......................................................................................................3
1.3. Derechos reales por garantía. –.....................................................................................5
2. Cuestionario...............................................................................................................................6