TEMA 9 DERECHOS REALES EN COSA AJENA (Usufructo, servidumbres,

prenda, hipoteca, enfiteusis y superficie)

1. SERVIDUMBRES:
- Concepto: derecho real en cosa ajena en virtud del cual el propietario de un fundo
(finca dominante) puede obtener sobre otro fundo (sirviente) determinadas ventajas. El
titular del fundo sirviente debe abstenerse de hacer o aguantar lo que haga el titular del
fundo dominante, la servidumbre no consiste en un hacer.
El titular del derecho de servidumbre es el propietario del fundo dominante. El derecho
de servidumbre se constituye normalmente por acuerdo entre ambos propietarios. Ver
art. 530 C.C.
Tipos:
a) Rústicas: se establecen para hacer posible o para mejorar una explotación agrícola en
el fundo dominante.
Ejemplos: 1.) servidumbres de paso (iter, via, actus) a favor del propietario del fundo
dominante a través del fundo sirviente, 2.) servidumbre de acueducto para conducir
agua procedente del fundo sirviente al fundo dominante, 3.) servidumbre de pasto que
permite llevar el ganado a pastar al fundo sirviente; etc…. Las tres servidumbres de
paso y la de acueducto eran las más antiguas y eran res mancipi (por lo que para su
constitución se utilizaba el negocio de la mancipatio). (Iter: servidumbre que da
derecho a pasar por un sendero, a caballo e incluso en litera; Actus: da derecho a
conducir carros y ganado a través del fundo sirviente; Via: da derecho a abrir un
camino).
A es propietario de una finca que no tiene salida a la vía pública y constituye con su
vecino B un derecho real de servidumbre para poder acceder a la vía pública. Hoy en
día ver art. 564 C.C.

Ví
A B a
Fundo Fundo p
dominante sirviente ú
bl
DDJHC ic
a

b)Urbanas: se establecen para mejorar el aprovechamiento de un edificio situado en el

fundo dominante. Recaen sobre el fundo sirviente.
Ejemplos: 1.) Servidumbre que prohíbe elevar el edificio situado en el fundo sirviente
sobrepasando cierta altura, 2.) servidumbre de cloaca: permite el desagüe de aguas
residuales del fundo dominante a través del fundo sirviente, 3.) servidumbre de apoyo
de viga, etc…
Algunos principios relativos al ejercicio de las servidumbres:
1. No cabe la constitución de una servidumbre sobre un fundo propio.
2. La servidumbre debe proporcionar siempre una utilidad objetiva y permanente al
fundo dominante.
3. Son inalienables: el titular del derecho de servidumbre no puede vender este derecho
a un tercero. La servidumbre es una qualitas fundi.
4. Las servidumbres son indivisibles, es decir, si una finca pertenece a varios
copropietarios no se puede dividir el derecho de servidumbre entre los mismos. Son
todos titulares del mismo derecho.
5. Los fundos han de ser vecinos o, al menos, estar situados de tal manera que sea
posible la servidumbre (ejemplo: los fundos están separados por una vía pública).
6. El titular del derecho de servidumbre debe de hacer un uso razonable de su derecho
para causar el menor perjuicio posible al propietario del fundo sirviente.
Defensa del derecho de servidumbre: el titular del derecho de servidumbre
(propietario del fundo dominante) dispone de la vindicatio servitutis (llamada actio
confessoria en época postclásica y justinianea) y también de los interdictos contra el
titular del predio sirviente o contra cualquier tercero que le impidiese el ejercicio de sus
facultades.
Extinción del derecho de servidumbre:
1. Por destrucción o transformación del fundo dominante o sirviente de tal manera que
no puede hacerse uso de la servidumbre.
2. Por confusión: ambos fundos pasan a pertenecer a una misma persona .
3. Por el no uso por el titular del derecho de servidumbre por el tiempo establecido para
la usucapión (2 años en época clásica, y 10 años entre presentes y 20 entre ausentes). En
hoy en día es 20 años (art. 546.2 C.C.).
4. Por acuerdo expreso entre las partes.
5. Por renuncia del titular.
2. USUFRUCTO (usus fructus):
Concepto: es el derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena dejando a salvo la sustancia
de la misma (principio salva rerum substantia).
Es un derecho real sobre cosa ajena.Vid., Art. 467 C.c.
- Propietario de la cosa: nudo propietario.
- Titular del derecho de usufructo: usufructuario.
 - Características generales:
Derecho limitado en el tiempo: se extingue, en todo caso, con la muerte del
usufructuario.
Derecho personalísimo, intransmisible a terceros: el usufructuario no puede
transmitir, enajenar su derecho ni inter vivos ni mortis causa. Sí puede ceder el
ejercicio del derecho (ejemplo: arrendar o ceder gratuitamente el uso de una casa
recibida en usufructo): pero en este caso, el cedente sigue siendo usufructuario y cuando
muera se extingue el usufructo.
Derecho que recae sobre cosas inconsumibles, muebles o inmuebles (regla
general, sin embargo, véase también el cuasiusufructo).
Contenido del derecho de usufructo:
el usufructuario puede usar y disfrutar de la cosa [disfrutar =percibir los frutos que
produzca la cosa: frutos de la tierra (frutos naturales) o la renta del alquiler de la cosa
usufructuada (frutos civiles)]. Los frutos naturales los adquiere por percepción, no basta
la simple separación (los que están pendientes son del propietario de la cosa).
el usufructuario debe respetar la sustancia de la cosa y no modificar el destino
económico de la misma, aunque la alteración implique una mejora o beneficio (por
ejemplo, el usufructuario no puede convertir una finca de recreo en un huerto
cultivable). En época justinianea se permitió que el usufructuario realizase mejoras
como hacer excavaciones mineras.
El usufructuario debe conservar la cosa en buen estado: por ejemplo, si tiene el
usufructo de un rebaño, deberá sustituir las ovejas muertas con crías nuevas. Al
constituirse el usufructo, el usufructuario debe prestar una garantía (cautio
usufructuaria) por la que se obliga a usar y disfrutar de la cosa diligentemente y a
devolverla cuando termine el usufructo.
El usufructuario tiene que hacerse cargo de los gastos de conservación de la cosa. El
usufructuario también tiene que pagar los tributos y cargas que recaen sobre la finca.
Defensa del usufructo: el usufructuario tiene la vindicatio usufructus (llamada actio
confessoria en época postclásica) y los interdictos útiles contra el nudo propietario y
contra terceros.
Extinción del usufructo: Por ejemplo:
1. Por renuncia del usufructuario.
2. Por muerte del usufructuario.
3. Por extinción del plazo por el que se constituyó.
4. Por consolidación.
5. Por destrucción o alteración del destino económico de la cosa (substantia), etc…
3. PRENDA (PIGNUS) E HIPOTECA:
 - Son derechos reales de garantía. Se constituyen en favor de un acreedor para
asegurar el pago de la deuda (por el deudor).
- No tuvieron tanta importancia en Roma como hoy en día ya que los romanos
tuvieron una mayor preferencia por la garantías personales (que veremos en el
tema de obligaciones).
Prenda (pignus): es un derecho real en cosa ajena constituido por el deudor a favor del
acreedor sobre una cosa del deudor, o de un tercero con su consentimiento, como
garantía del cumplimiento de la obligación de aquél
El deudor entrega al acreedor una cosa mueble o inmueble en garantía del cumplimiento
de su obligación.
En la prenda el deudor transmite a su acreedor la posesión de la cosa, no la propiedad.
El acreedor pignoraticio no puede hacer uso de la cosa pignorada (salvo que le autorice
el deudor) ya que incurriría en un delito de furtum usus (Ver hoy en día, art. 1870 C.
C.). Sí se permitió que el acreedor pignoraticio percibiese los frutos de la cosa, y
aplicarlos al pago de los intereses del crédito garantizado. Tal convenio se denominó
anticresis.
En caso de que el deudor no pagase su deuda, el acreedor podía una vez vencida :
a) o bien, adquirir la propiedad de la cosa pignorada en virtud del pacto de la lex
commissoria (que podía añadirse en el momento de la constitución del pignus). Este
pacto fue prohibido por Constantino (s. IV d.C.).
b) o bien, podía vender la cosa y con el precio de la venta, cobrarse el crédito (pacto de
distrahendo). En caso de que dicho precio sea superior al importe del crédito, deberá
entregar al deudor la diferencia (superfluum).
B) Hipoteca: derecho real de garantía; se diferencia de la prenda en que se constituye
mediante un simple acuerdo (de garantía) del deudor y del acreedor sin que haya
transmisión de la posesión de la cosa hipotecada. (Hoy es requisito para la constitución
de la hipoteca la inscripción en el Registro de la Propiedad: art. 1875 C.c)
1. En Derecho Romano la prenda y la hipoteca pueden recaer sobre bienes muebles
e inmuebles indistintamente
2. Tanto la prenda como la hipoteca se constituyen para garantizar el
cumplimiento de una obligación principal.
3. En la hipoteca, si el deudor no cumplía con su obligación, el acreedor podía
vender la cosa (igual que en la prenda). Una vez vendida la cosa y satisfecho el
acreedor su crédito debía restituir al deudor el sobrante del precio de venta
(superfluum).
4. La prenda y la hipoteca pueden recaer sobre cosas materiales o conjuntos de
cosas (un rebaño), sobre derechos (reales y de crédito).
La hipoteca no exige (como hemos visto) el desplazamiento de la posesión, por lo que
pueden constituirse varias hipotecas sobre una misma cosa a favor de diferentes
acreedores: PRINCIPIO PRIOR IN TEMPORE POTIOR IN IURE (el primero en el
tiempo es el preferido en el derecho): el acreedor cuya hipoteca fuese de fecha más
antigua (no el crédito más antiguo) era el que podía vender la cosa; los demás
acreedores cobrarán el sobrante (por el orden de antigüedad de sus hipotecas).
Por tanto, el acreedor cuya hipoteca es anterior en el tiempo es el que primero cobra, el
sobrante será para el segundo y sucesivos acreedores, este principio de prioridad
temporal quiebra en el caso de las hipotecas privilegiadas (como veremos en la
siguiente diapositiva). Por otro lado, el acreedor posterior sí puede ofrecer a uno cuya
hipoteca sea anterior el pago de su deuda, ocupando su puesto (es el llamado ius
offerendi). Hay que tener en cuenta que una vez vendida la cosa, todas las hipotecas que
pesaban sobre la cosa se extinguían Esta es la regla general (pero, en época postclásica y
de Justiniano, había hipotecas privilegiadas, que suponían un derogación del anterior
principio, ya que aún constituyéndose posteriormente, los créditos garantizados por
estas hipotecas tenía preferencia: por ejemplo, la hipoteca legal en favor del Fisco para
garantizar el pago de los tributos de los ciudadanos es una hipoteca privilegiada, o las
constituidas en documento público tienen preferencia sobre las constituidas en
documento privado).
Defensa del acreedor pignoraticio:
El acreedor pignoraticio dispone de los interdictos posesorios que le fueron concedidas
como útiles por el pretor. También tiene la actio pignoraticia in rem frente al deudor o
terceras personas que le priven o perturben en la posesión de la cosa. En Roma, existía
la libertad de forma en materia de constitución de hipotecas a diferencia de lo que
ocurre hoy en día ya que en la actualidad la inscripción de la hipoteca en el Registro de
la Propiedad es un requisito para la constitución de la misma. El Derecho Romano
tipificó como crimen stellionatus la constitución de una hipoteca sobre una cosa ya
hipotecada sin avisar de este hecho al segundo acreedor hipotecario.