INDICE

1. Introducción.
2. Derecho de servidumbre.
3. Definición.
4. Elementos de la servidumbre.
5. Servidumbre legal y convencional.
6. Características de la servidumbre.
7. Clases de servidumbre.
8. Servidumbre de paso.
9. Servidumbre de aguas.
10. Servidumbre de acueducto.
11. Requisitos de la servidumbre de acueducto.
12. Servidumbre de desagüe.
13. Servidumbre de luces y vistas.
14. Servidumbre de medianería.
15. Acciones de oposición a la servidumbre.
16. Acción negatoria de servidumbre.
17. La adquisición de la servidumbre de paso.
18. Modificación de la servidumbre.
19. Modificación de la servidumbre por acuerdo entre partes.
20. Modificación de la servidumbre por imperativo de la ley.
21. Perpetuidad de la servidumbre.
22. Indivisibilidad de la servidumbre
23. División del predio dominante.
24. Extinción de la servidumbre.

INTRODUCCIÓN
El estudio del segundo libro del Código civil es de suma importancia puesto que
este contiene a los bienes, los cuales son el objeto y esencia trascendental del
derecho. Comprender correctamente a los bienes, y entre estos a los derechos
reales como las servidumbres tema que abarca este tratado, nos permitirá
concatenar todo lo obligatoriamente relacionando con los bienes.
Las servidumbres son un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de
otro perteneciente a distinto dueño; este concepto en tan importante institución
jurídica nos viene dado desde la misma edad antigua en el imperio romano, y
el Jus Scriptum; puesto que aun cuando la propiedad como el ser humano sean
libres por naturaleza, se desarrolla, al igual que este, dentro del orden social, por
medio de prestaciones recíprocas, que limitan, respecto de la propiedad, aquella
absoluta libertad natural, dando origen a las servidumbres verdaderas
prestaciones pasivas a que la propiedad viene afecta en algunos y específicos
casos.

El estudio de las servidumbres abarca un capítulo de gran importancia en el

estudio de los derechos reales, en el derecho civil, ya que son en gran
medida productos de la cotidianidad y de la búsqueda de la armonía social cuyo
fin último es del Derecho.

Las servidumbres son inseparables del inmueble o de la persona a que activa o

pasivamente pertenecen. Si los inmuebles mudan de dueño, la servidumbre
continúa, ya activa, o ya pasivamente, en el predio u objeto con relación al cual
estaba constituida, hasta que legalmente se extinga.

Las servidumbres son indivisibles. Si el predio sirviente se divide entre varios

dueños, la servidumbre no se modifica y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la
parte que le corresponda. Si es el predio dominante el que se divide entre varios,
cada porción puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su
uso ni agravándola de otra manera; más si la servidumbre se hubiera establecido
en favor de una sola de las partes del predio dominante, sólo el dueño de ésta
podrá continuar disfrutándola. Por último, hay que advertir que las servidumbres
tienen su origen en la voluntad del ser humano o de la ley; por ello las primeras se
llaman voluntarias y las segundas legales.
 DERECHO DE SERVIDUMBRE
DEFINICIÓN
Consiste en aquel gravamen que recae sobre la propiedad inmueble, en los que
uno es dominante y otro sirviente y en el que se contempla los distintos tipos de
derechos de servidumbre, como la servidumbre de paso, la servidumbre de
medianería, la servidumbre de acueducto o paso de agua, la servidumbre de luces
y vistas, servidumbre de desagüe, y los derechos y obligaciones de la finca
dominante y de la sirviente.

ELEMENTOS DE LA SERVIDUMBRE

Son tres los elementos fundamentales de la Servidumbre:

 1. Predio Dominante. - Es aquel predio que reporta la utilidad. Aquí la

servidumbre se llama Servidumbre Activa.

 2. Predio Sirviente. - Es aquel predio que sufre el gravamen. Aquí la

servidumbre se llama Servidumbre Pasiva.

 3. Gravamen. - Es el vínculo jurídico que se impone sobre uno en beneficio

de otro.

SERVIDUMBRE LEGAL Y CONVENCIONAL

De acuerdo con el artículo 1035 del Código Civil (en adelante CC) tenemos que:

Artículo 1035.- Servidumbre legal y convencional

La ley o el propietario de un predio puede imponerle gravámenes en beneficio de

otro que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos
de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el ejercicio de alguno
de sus derechos.

En el derecho romano las servidumbres se clasificaban en personales y reales.

Las servidumbres personales eran derechos que facultaban a una persona para
obtener alguna utilidad de una cosa ajena. Eran inherentes a la persona, por lo
que se extinguían con ellas, y podían recaer tanto sobre cosas muebles como
inmuebles.
De la definición del mencionado artículo advertimos los siguientes elementos:

 la existencia de dos predios, uno dominante y otro sirviente.

 la imposición de un gravamen (por ley o por voluntad) sobre el predio
sirviente en beneficio del predio dominante.
 un gravamen que permite al dueño del predio dominante practicar ciertos
actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de este el
ejercicio de alguno de sus derechos.
Se advierte que en realidad las servidumbres son cargas y no gravámenes que se
imponen al dueño del predio sirviente en beneficio del propietario del predio
dominante. Es el caso de la hipoteca o del embargo.

Veamos un par de ejemplos, imaginemos que hay dos predios superpuestos, A y

B. En el predio «A» existe una «toma de agua» y un canal que conduce una
cantidad de agua que requiere el fundo «B» y los fundos que se encuentran en
planos bajos o inferiores. la servidumbre consistiría en dejar pasar el canal o la
acequia de agua para que la utilicen en otros predios. Será predio sirviente el
predio A y dominante el predio B.

Características de la servidumbre

De acuerdo con el artículo 1036 del CC tenemos que:

Artículo 1036.- Características de la servidumbre

Las servidumbres son inseparables de ambos predios. Sólo pueden trasmitirse

con ellos y subsisten cualquiera sea su propietario.

Las servidumbres son inseparables tanto del predio dominante como del predio

sirviente, pudiendo transmitirse solamente los tres en conjunto y subsistir
cualquiera sea su propietario (accesoriedad).
Estas características obedecen a la naturaleza misma de la servidumbre, debido a
que
estas se constituyen por la necesidad que tiene un predio del otro. Es decir, un
predio, el dominante, requiere de otro predio, el sirviente, para adquirir utilidad a
fin de ser explotado económicamente; por ejemplo, en el caso de un predio que se
encuentra en un enclave, requiere de otro inmueble para tener salida a una vía
pública, caso contrario ese terreno encerrado no cuenta con utilidad alguna. Esto
quiere decir que las servidumbres son derechos accesorios, y no autónomos,
dependientes de los predios dominante y sirviente respectivamente, de tal suerte
que solo pueden ser transmitidos en conjunto con los predios mencionados.

Asimismo, es recomendable que este gravamen sea inscrito en el Registro de la

Propiedad
Inmueble, con la finalidad que adquiera el carácter de erga omnes, así cualquier
transferencia que se realice de los predios que lo contenga sea conocida por el
adquirente, quien deberá respetar la carga contenida en el inmueble adquirido.
Huelga decir, que tal advertencia va dirigida principalmente al adquirente del
predio sirviente. (Gonzáles Barbadillo, 2020, p. 765)

Clases de servidumbres:
Servidumbre de paso
La servidumbre de paso es el derecho constituido por un predio o finca dominante
sobre otra sirviente con la finalidad de darle salida a camino público.

Definición legal de servidumbre de paso

La servidumbre de paso se define en el Código Civil (en adelante CC) art. 564 a
570, de la siguiente forma:

El propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas y sin salida a
camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas (fincas),
previa la correspondiente indemnización.

Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras
y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente sin vía
permanente, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que ocasione
este gravamen.
Servidumbre de aguas 
El artículo.552 del Código Civil señala que los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los
predios superiores, así como la piedra o tierra que arrastran en su curso.

No pudiendo el dueño del predio inferior realizar obras que impidan esta
servidumbre, ni el del superior realizar obras que la agraven.

Señala el artículo.586 del CC que el propietario de un edificio está obligado a

construir sus tejados o cubierta de manera que las aguas pluviales caigan sobre
su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino.

Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las
aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Servidumbre de acueducto 
Consiste en que cuando el que quiera servirse del agua de que pueda disponer
para una finca suya tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios con
obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los predios inferiores sobre los
que se filtren o caigan las aguas.

Servidumbre de desagüe
En materia de desagüe señala el artículo 587 CC, respecto de la llamada
servidumbre de tejados, que el dueño de la finca que sufra dicha servidumbre
podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida
conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte
gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante.

Servidumbre de luces y vistas 

La servidumbre de luces y vistas debe ser calificada como continua, pues su uso
puede ser incesante, y aparente, pues está continuamente a la vista por signos
exteriores que revelan su existencia, tal como las define el artículo.532 CC.

Ello implica que para adquirir dicha servidumbre es preciso, como señala el
artículo.537 CC, la existencia de título o la prescripción de veinte años.

Servidumbre de medianería 
Aunque el Código Civil regule la servidumbre de medianería en el artículo.571 CC
dentro del Título dedicado a las servidumbres y así lo denomine en la sección
cuarta, la doctrina mayoritaria no está satisfecha con la ubicación de esta materia
dentro de las servidumbres legales y considera que la naturaleza de la medianería
se corresponde de manera más adecuada con una comunidad de bienes.

Servidumbre de paso 
Dentro del derecho de servidumbre la servidumbre de paso es una de las más
habituales, siendo ésta de naturaleza discontinua y por ello, conforme al
artículo.532 CC, sólo puede adquirirse en virtud de título, cuya falta sólo puede
suplirse por la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o por una
sentencia firme, admitiéndose excepcionalmente la adquisición por prescripción
inmemorial si los hechos origen de la servidumbre discontinua ocurrieron antes de
la promulgación del Código Civil.

Acciones de oposición a la servidumbre

Acción negatoria de servidumbre 
La acción negatoria de servidumbre puede ser definitiva como aquella mediante la
cual el dueño de un predio (sirviente), niega el derecho a la servidumbre a aquél
que en la litis se constituye en la calidad de demandado, que quiere atribuirse ese
derecho, y está fundada en el principio de que la propiedad es libre mientras no se
pruebe lo contrario, y su éxito exige que por parte del que acciona se justifique el
dominio, y una vez acreditado éste será al demandado al que incumbe la
demostración de que la servidumbre cuya negación se insta existe.

La adquisición de la servidumbre de paso

La servidumbre de paso, al ser discontinua, sólo puede adquirirse a virtud de título
y, a falta del mismo, por escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente
o por sentencia firme (artículos 539 y 540 del Código Civil art.539, art.540 ).

En este caso no ofrecen los demandados título alguno que les faculte para tener
por cierta la constitución del derecho de paso a través del predio de la
demandante, sin que se haya acreditado de forma adecuada la existencia de ese
paso de forma inmemorial, antes de la publicación del Código Civil, extremo que
hoy en día resulta prácticamente inviable.

Modificación de las servidumbres 

Las servidumbres tienen por su propia naturaleza (como derecho asociado a un
predio o finca) una tendencia a la estabilidad. Con todo, pueden ser modificadas
en ciertas circunstancias, que el Código ha prevista expresamente.

En primer lugar, las servidumbres pueden ser objeto de modificación legal o

negocial.
Así, puede modificarse una servidumbre por la entrada en vigor de un plan
urbanístico de carácter imperativo, por disposición expresa de la ley (por ejemplo,
en el marco de reformas agrarias) o por la aplicación judicial o administrativa de
normativas específicas (medioambientales, de salubridad, etc.)

Indirectamente, pero también por ministerio de la ley, puede modificarse el modus

servitutis (la forma o el modo de usarla) por usucapión (art.574 CC),
permaneciendo sin embargo en lo demás inalterado el derecho. Del mismo modo,
puede que parte del contenido de la servidumbre se vea mermado por
prescripción extintiva cuando no es ejercido.

Modificación de la servidumbre por acuerdo entre las partes

Las partes que crearon una servidumbre también pueden modificarla de la manera
que tengan por conveniente.

Modificación de la servidumbre por imperativo de la ley

También podrán modificar las servidumbres forzosas, siempre que respeten el
contenido imperativo de la ley y no se perjudique a terceros (art.551.II CC).

Cuando la servidumbre produzca un sacrificio excesivo o innecesario al dueño del

fundo sirviente, dentro de las condiciones del art.545 CC, podrá variar el lugar o
forma de su ejercicio (ius variandi)

Otro supuesto de modificación de las servidumbres deriva de una variación en el

estado físico o económico (por cambio de actividad) de los predios,
especialmente cuando los predios estén en tal estado que se imposibilite el
ejercicio normal del contenido típico de la servidumbre (imposibilidad que, si llega
a ser absoluta, es causa de extinción por falta de idoneidad objetiva).

3. Perpetuidad de la servidumbre

De acuerdo con el artículo 1037 del CC tenemos que:

Artículo 1037.- Perpetuidad de la servidumbre

Las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto contrario.

Las servidumbres son perpetuas, es decir de duración indefinida a menos que la
ley o la voluntad de las partes diga lo contrario.

4. Indivisibilidad de la servidumbre

De acuerdo con el artículo 1038 del CC tenemos que:

Artículo 1038.- Indivisibilidad de la servidumbre

Las servidumbres son indivisibles. Por consiguiente, la servidumbre se debe

entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los del
sirviente.

La servidumbre es indivisible, es decir no es susceptible de fraccionamiento entre

los dueños del predio dominante ni los dueños del predio sirviente.

Esto significa que si son varios los titulares de la finca dominante, entonces cada
uno de ellos tiene el Íntegro derecho para ejercer la servidumbre (y no, pro-parte
de acuerdo a su porcentaje en la titularidad); igualmente si son varios los titulares
de la finca sirviente, cada uno de ellos tiene el íntegro deber de tolerar la inmisión
ajena, sin división por cuotas o responsabilidades. (Gonzáles Barrón, 2012, p.
663)

La servidumbre es una restricción, no es divisible. Tanto la utilidad como la carga

no son en favor ni a cargo de cada dueño o copropietario. La servidumbre es en
favor del predio dominante o en desventaja del predio sirviente. Asimismo, la
servidumbre no se adquiere, tampoco se pierde por partes, es indivisible. En
cambio, el ejercicio de la servidumbre si podría dividirse, dice el artículo 1039
(artículo 963 del derogado Código Civil): «si el predio dominante se divide, la
servidumbre subsiste en favor de los adjudicatarios que la necesiten, pero sin
exceder el gravamen del predio sirviente; subsistiendo en favor de los
adjudicatarios». (Vásquez Ríos, 2003, p. 262)

5. División del predio dominante

De acuerdo con el artículo 1039 del CC tenemos que:

Artículo 1039.- División del predio dominante

Si el predio dominante se divide, la servidumbre subsiste en favor de los
adjudicatarios que la necesiten, pero sin exceder el gravamen del predio sirviente.

Como una consecuencia del principio de la indivisibilidad, la parcelación del predio

dominante repercute en la servidumbre existente, proliferándola. Se reproducen
así tantas servidumbres como porciones devenidas, siempre que sobre cada una
de las mismas subsista el principio de la utilidad. (Arias Schreiber Pezet, 2011,
p. 539)

Esta situación puede generar modificaciones en la servidumbre que se haya

establecido
originalmente, pues al ser multiplicada la servidumbre por cada uno de los nuevos
predios,
esta puede verse afectada en el ejercicio que originalmente se hacía de la misma,
por lo que en este artículo se establece expresamente la prohibición de aumentar
el gravamen del predio sirviente. (Gonzáles Barbadillo, 2020, p. 771)

Supongamos que sobre un predio A y en beneficio de otro B, exista una

servidumbre de tránsito. Producida la venta del predio B, en los tres lotes, b1, b2 y
b3, cada uno de los propietarios de los mismos será titular de la servidumbre y
podrá utilizar, en consecuencia, el paso establecido. En realidad, dada la
pluralidad de titulares, se habrá reproducido la servidumbre originaria. Como dice
Martin Wolff «de una servidumbre han nacido varias». (Arias Schreiber Pezet,
2011, p. 539)

De este ejemplo se desprenden los elementos de la servidumbre:

 la existencia de dos predios, uno dominante (B) y otro sirviente (A).

 la imposición de una carga por ley sobre el predio sirviente (A) en
beneficio del predio dominante (B).
 una carga (servidumbre legal de paso) que permite al dueño del predio
dominante practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para
impedir al dueño de este el ejercicio de alguno de sus derechos.
En buena cuenta, el derecho de servidumbre correspondiente a una pluralidad de
titulares del predio dominante es INDIVISIBLE siendo lo único DIVISIBLE el
ejercicio del mencionado derecho real teniendo como límite el no exceder la carga
del predio sirviente.
6. Extinción de la servidumbre

6.1. Extinción por destrucción total

De acuerdo con el artículo 1049 del CC tenemos que:

Artículo 1049.- Extinción por destrucción total

Las servidumbres se extinguen por destrucción total, voluntaria o involuntaria, de

cualquiera de los edificios, dominante o sirviente, sin mengua de las relativas al
suelo. Pero reviven por la reedificación, siempre que pueda hacerse uso de ellas.

6.2. Extinción por falta de uso

De acuerdo con el artículo 1050 del CC tenemos que:

Artículo 1050.- Extinción por falta de uso

Las servidumbres se extinguen en todos los casos por el no uso durante cinco
años.

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