UNIDAD X

DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA (in ius re aliena)

Al tratar sobre el patrimonio y como se integraba vimos que podía integrarse en

por derechos personales y derechos reales (sobre la cosa propia y sobre la
cosa ajena). En esta unidad vamos a tratar los derechos reales obre la cosa
ajena.

LAS SERVIDUMBRES

OM
Su nombre proviene de “servus” que indica una relación de sumisión, una
restricción a la libertad.

Se entiende por servidumbre al derecho sobre la cosa ajena constituido sobre

un fundo y en ventaja de otro fundo (servidumbres prediales) o sobre cualquier
cosa corporal y en ventaja de una persona (servidumbres personales)

.C Servidumbres prediales:

Sucedía cuando el derecho de servidumbre se establecía sobre un fundo en

DD
provecho de otro fundo. Había una sujeción permanente de un fundo,
denominado sirviente, en beneficio de otro fundo llamado dominante, en el
sentido de que el segundo se aprovechaba de una actividad que podía
desplegar sobre el primero o de una restricción que se imponía al goce de el.

Las servidumbres prediales se consideraban inherentes a los predios, de modo

LA

que una vez constituidas, subsistían independientemente de la sucesión de

diversas personas en la propiedad de los fundos.

Caracteres:
FI

▪ Perpetuas: se conservan inalterables a través de cuantas transferencias

operen de un propietario a otro.
▪ Se constituyen en atención a la utilidad objetiva del fundo.
▪ Carácter negativo: no significaba un hacer a cargo del titular del predio


sirviente sino una abstención o tolerar lo que el propietario del fundo

dominante hiciera.
▪ El propietario de una cosa no podía ser titular de una servidumbre
constituida sobre la misma cosa.
▪ No se presumen.
▪ Indivisibles: era indivisible la situación jurídica que ella implicaba. SI el
fundo se dividía la servidumbre no.
▪ Predios vecinos: no continuos pero si cercanos.

Clases: se distinguen en atención al fundo dominante, es decir, a favor de cual

se había establecido el gravamen.

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Servidumbres rurales/rusticas: cuando el fundo dominante era un terreo libre,
sin edificios, destinado a actividades agrícolas.

▪ Servidumbres de paso: comprendía la de ITER (permitía el tránsito por

el fundo a pie o a caballo), ACTUS (permitía pasar bestias de cara y RES
carruajes), VIA (abarcaba el mas pleno derecho de pasaje). MANCIPI
▪ Servidumbre de acueducto: facultaba a transportar agua a través del
fundo sirviente hasta el dominante.
▪ Sacar agua para las necesidades del predio dominante, apacentar el RES NEC
ganado, quemar cal, extraer arena del fundo sirviente. MANCIPI

OM
Servidumbres urbanas: cuando el fundo dominante era un edificio.

▪ Vertiente de aguas de lluvias desde el propio tejado de modo natural, o

por conductos; desagüe de tuberías; apoyo de viga; apoyar un muro;
avanzar sobre el fundo vecino con balcones, galerías o tejados;
prohibición del vecino de elevar el edificio por encima de cierta altura o

.C
privarlo de la luz o vistas.

Constitución de las servidumbres prediales:

DD
Desde los más remotos tiempos, tratándose de suelos itálicos, la constitución
se hacía por los modos civiles; mancipatio e in iure cessio. Para los fundos
provinciales se admitió la constitución por pactos.

En el derecho Justiniano (ya inexistente la clasificación entre itálicos y

LA

provinciales) se acabo por reconocer que el consentimiento tácito era

suficiente. También podía ser por disposición de última voluntad, el testador
podía imponer válidamente servidumbres entre los predios dejados a los
herederos. Otra forma de constitución era mediante adjudicación en los juicios
FI

divisorios, podía el juez cuando fuese necesario, construir una servidumbre

entre los fundos resultantes de la partición de la cosa común.

Por último, se admitió que las servidumbres puedan adquirirse por la

prescripción de tiempo, mediante el uso continuado durante 10 años entre


presentes y 20 entre ausentes.

Extinción de las servidumbres prediales:

✓ Renuncia del titular.

✓ Perdida del fundo dominante, sirviente o ambos.
✓ La transformación del fundo sirviente en cosa fuera del comercio.
✓ La confusión (cuando la propiedad de ambos fundos coincidía).
✓ La prescripción extintiva (non usus): diez años entre presentes, 20 entre
ausentes.

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Protección:

Actio negatoria: acción del propietario contra la persona que se atribuyera una
servidumbre o un usufructo sobre su cosa.

Vindicatio/actio confessoria: es la inversa a la acción anterior, correspondía a

aquel que creyera que tiene derecho a la servidumbre. Competía al propietario
del fundo dominante contra el propietario del fundo sirviente que perturbara el
libre ejercicio de la servidumbre, su objeto era el restablecimiento de la
condición legítima de la servidumbre y el resarcimiento por los daños y

OM
perjuicios.

También las servidumbre prediales fueron protegidas por interdictos; Interdicto

de itinere, otorgado al propietario cuando el propietario del fundo sirviente le
prohibiera reparar el terreno por done debía transitar; Interdicto de aqcua,
conferido a quien estaba autorizado a sacar agua del fundo ajeno y se le
prohibiera.

.C Servidumbres personales

Son aquellas en las que se le concedía a una persona el uso y

DD
aprovechamiento de una cosa ajena

USUFRUCTO:

Es la servidumbre personal en cuya virtud una persona puede usar una cosa
LA

de otra y percibir sus frutos sin alterar su sustancia.

El usufructo abarca dos elementos de la propiedad, el usus o derecho de usar

la cosa y el Fructus o facultad de percibir los frutos que ella produjera. La
FI

titularidad del derecho de usufructo podía corresponder no solo a una persona

física, sino también a una jurídica.

Este derecho se extendía a todo posible goce que fuese compatible con el
derecho del propietario a que la cosa no experimentara transformación o


destrucción. En principio, el usufructuario no podía alterar la esencia, pero SI

mejorar la sustancia, como realizar innovaciones que aumentaran las rentas de
la cosa. Correspondía al usufructuario hacer suyos los frutos naturales y civiles
que la cosa produjera.

Principios que caracterizan al derecho de usufructo:

✓ El usufructo quedaba excluido de la posibilidad de modificar la estructura

y destino de la cosa, aunque ello significara una mejora.
✓ Es intransmisible, su titular no podía investir a otra persona del derecho
real que a él le correspondía.

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 ✓ Es temporal, cuando no hay plazo establecido cesa con la muerte del
usufructuario, llegando a 100 años en el caso de que se trate de
personas jurídicas.

Constitución: en cuanto a la constitución del usufructo, el medio más

generalizado fue el legado. En el derecho Justiniano a través de pactos,
estipulaciones o traditio.

Extinción:

➢ Por la renuncia mediante cualquier acto no formal.

OM
➢ Por confusión, cuando el usufructuario adquiría la propiedad de la cosa.
➢ Por destrucción o alteración del destino económico de la cosa.
➢ Por la falta de uso durante un año para las cosas muebles y un bienio
para las inmuebles.
➢ Por muerte del usufructuario.
➢ Por capitis diminuto del usufructuario.

.C
➢ Vencimiento del plazo establecido por propietario y usufructuario.

Protección:
DD
-Actio confessoria: el titular contaba con esta acción similar a la que tutelaba
las servidumbres prediales.

-Interdictos uti possendi y unde vi.

LA

Cuasi usufructo:

El usufructo no podía recaer sobre cosas consumibles, sin embargo llego a

admitirse el usufructo de tales cosas llamándose “cuasiusufructo”. El cuasi
usufructuario adquiría la propiedad de la cosa pero se comprometía a restituir,
FI

cuando concluyera la relación, una cantidad igual y del mismo género que las
cosas recibidas.

USO


Es el derecho de obtener de una cosa todo el uso de que sea susceptible, PERO
SIN PERCIBIR FRUTO ALGUNO.

Comprendía el IUS UTENDI (derecho de usar) exclusivamente, pero no el IUS

FRUENDI, es decir, no estaba autorizado a percibir los frutos que la cosa
produjera.

El uso se constituía y extinguía por las mismas causas del usufructo.

HABITACION
Consistía en el derecho real de habitar una casa con posibilidad de darla en
arrendamiento, como si fuese un usufructuario. No se extinguía por el no uso o la
capitis diminuto de su titular. 4

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 OPERAE SERVORUM
Es el derecho de aprovechar los servicios de los esclavos o animales, e incluso
también el derecho a alquilarlos.

SUPERFICIE

OM
Es el derecho real sobre una cosa ajena transmisible por actos inter vivos o mortis
causa, y por el cual el titular estaba facultado para el pleno disfrute del edificio
levantado en suelo ajeno.
Los particulares concedieron a otros particulares el derecho de edificar y gozar
del edificio construido plenamente, y se acostumbró a celebrar contratos en los

.C
que el propietario del suelo recibía como contraprestación el pago de un canon
o alquiler. Este derecho obligaba al concesionario a pagar un canon anual que
entregaba al propietario del suelo al constituirse la superficie, así como los
tributos que tuviese que soportar el inmueble.
DD
Por otro lado dentro de las facultades del concesionario, podía gozar de
derechos tan amplios como si fuese propietario, como imponer servidumbres, y
gravarlo con prenda o hipoteca.
LA

Protección: como estos arrendamientos se hicieron frecuentes y se los

contrataba a la perpetuidad, el pretor estimo conveniente proteger al
superficiario con un Interdicto posesorio de superficie, ejercitable contra
cualquiera que moleste su derecho de disfrute del edificio, oponible erga
omnes.
FI

Constitución: nacía por convención, por disposición de última voluntad, por

adiucatio o usucapión.

Extinción: se extinguía por destrucción del fundo, no del edificio; por su



transformación en cosa fuera del comercio; por consolidación; por cumplimiento

del término o la condición resultoria.

Esta figura no la encontramos en los antecedentes de nuestro derecho civil

argentino, código de Sarsfield. Más bien, fue expresamente prohibida en el
código civil sancionada en el siglo 19, dentro de los motivos dice “la
multiplicidad de los derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente
fecunda de complicaciones y de pleitos, y puede perjudicar mucho a la
explotación de esos bienes y a la libre circulación de las propiedades
perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de sucesión esos derechos
se dividen entre muchos herederos sin poderse dividir la cosa asiento de ellos”.

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También nos dice “el derecho de superficie desmejoraría los bienes raíces y
traería mil dificultades con los propietarios de los terrenos”.

Pero este derecho real fue introducido en el 2001 por una ley forestal, que fue
derogada por el CCC del 2015 y en este código se incorpora la superficie con
un criterio muy correcto, se legisla este derecho real de superficie y la
fundamentación de los motivos es que este instituto permitiría darle dinámica a
las actividades productivas que estábamos necesitando.

ENFITEUSIS

OM
Es un derecho real que supone la cesión del dominio útil de un inmueble a cambio
de un canon. Es una especie de concesión de tierras, un arrendamiento vitalicio.

Antes de entrar en esta institución propiamente dicha haremos una evolución

de antecedentes similares que llevaran a la creación de este instituto. En la

.C
práctica se daba anteriormente en terrenos del estado, colonias o municipios
que se acostumbraba a arrendarlos a largo plazo/perpetuidad a particulares a
cambio de un pago anual. Lo hacían en calidad de poseedores casi
propietarios ya que podían disfrutar o disponer de esos terrenos.
DD
A partir de Constantino se comienzan a dar en arrendamiento a largo plazo los
inmuebles dinásticos y también las fincas fiscales. Ambas formas se funden en
una misma institución llamada “enfiteusis” que significa plantación.
LA

En poco tiempo la enfiteusis, del arriendo de los predios imperiales se extendió

a los fundos de los particulares y entro en el área de las instituciones de
derecho privado.

Respecto al riesgo que producía la enfiteusis a causa de que se destruyera o

FI

disminuyera la productividad del predio, Zenon determino que la destrucción

total del fundo perjudica al dueño, y si era parcial afectaba al concesionario.


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