Restricciones y limites al dominio

Restricciones al dominio. Generalidades

 En los comienzos ninguna restricción al dominio pudo
existir dado el carácter soberano de la propiedad
individual originaria.
 Con el andar del tiempo esa concepción fue debilitándose
y comenzaron a surgir restricciones a los poderes del
dueño.
 Se entiende por restricciones aquellas limitaciones a las
facultades del propietario establecidas por la ley en
atención al interés general (restricciones de derecho
público), en unos casos o para satisfacer las necesidades
de los vecinos en otros (restricciones por causa de
vecindad).
Restricciones de derecho público:
 1.- Expropiación: El propietario se ve precisado a
desprenderse del objeto de su derecho, por causa de interés
público. En la legislación romana no estuvo expresamente
prevista pero sí autorizada en la práctica por el magistrado.
 2.-Restricciones por motivos religiosos: Imposibilidad que
afecta al dueño del fundo en el que se ha enterrado un
cadáver sin su consentimiento, de exhumarlo sin contar con
la autorización de los pontífices o del príncipe.
 Prohibición de sepultar dentro de la ciudad y de cremar
cadáveres dentro del recinto urbano a menos de 60 pies de
los edificios.
Restricciones de derecho público:
 3.- Paso por las riberas: Limitación a los poderes de los
dueños de los fundos adyacentes a un río, quienes deben
permitir el paso de terceros por las riberas, en tanto ello
sea necesario a los fines del uso del río mismo y de la
navegación.
 4.- Paso público coactivo: Los propietarios de fundos
contiguos a un camino estaban obligados a mantenerlo y,
si por su incumplimiento se tornaba intransitable, debían
permitir el paso por sus fundos mientras durase tal
situación.
Restricciones de derecho público:
 5.- Restricciones edilicias: Limitaciones relativa a las
distancias que debían mediar entre los edificios, a su
altura, prohibición de impedir la vista al mar, de modificar
el estado de las casas y de demolerlas.
 6.- Restricciones por causa de la minería: Limitación a
los poderes del dueño, quien debe permitir la excavación
bajo la superficie, siempre que no afecte la estabilidad de
los edificios, aunque en el periodo clásico regia aun
intangible el principio de la accesión.
Restricciones por causa de vecindad
 1.- Arboles en los límites:
 Para los fundos rústicos se autorizaba a exigir al vecino
que cortase las ramas que estuviesen a menos de 15 pies
del suelo. Si no lo hacia podía procederse directamente,
quedándose con la leña.
 Para los fundos urbanos podía pedirse la tala de todo el
árbol y si no se practicaba, podía hacerse directamente,
quedando también la leña de propiedad del vecino
perjudicado.
 2.- Distancia entre plantaciones: En el Digesto se
establecen las distancias que deben observarse entre
plantaciones y excavaciones cercanas a los límites de los
fundos.
Restricciones por causa de vecindad
 3.- Frutos caídos en el fundo vecino:
 Si los frutos de una planta caían en el fundo vecino, el
dueño del terreno donde ella crecía podía entrar en el de
su vecino, día de por medio a recogerlas. El dueño de los
frutos podía intentar la actio ad exhibendum o la
reivindicatio.
 El dueño del fundo debía permitir la entrada.
 4.- Desplome del muro: En los casos en que un muro no
este perfectamente vertical, sino que tenga un desplome,
una hinchazón, el vecino debe tolerarlo siempre que no
penetre medio pie o mas, caso contrario puede exigir que
sea suprimido.
Restricciones por causa de vecindad
 4.- Estercolero y Tuberías:
 El dueño de un fundo no podía instalar un estercolero
próximo a la pared del vecino que pudiese humedecerla.
También estaba prohibida la tenencia de cañerías en la
pared común, cualquiera fuese su uso, aunque se permitía
el baño siempre que se le diese un destino o uso normal.
 5.- Prohibición de privar del viento a las eras del vecino:
Justiniano prohíbe la edificación que prive al vecino del
viento, pues con ello se ve impedido de separar el grano
de la paja en su era.
Restricciones por causa de vecindad
 6.- El régimen de la actio aquae pluviae arcendae:
 Esta acción correspondía al propietario de un fundo rústico
para impedir la alteración del curso natural de las aguas.
 Las condiciones para interponer esta acción fueron 2:
 Que se trate de aguas de lluvia sea que obre directamente o
mezclada con otras aguas.
 Que el curso natural de las aguas resulte modificado por obra
del hombre (diques, fosos, edificios, movimientos de tierra)
 La acción persigue la restitución de las cosas a su estado
anterior.
Restricciones por causa de vecindad
 7.- El régimen de la cautio demni infecti:
 Esta caución, protegía a la propiedad contra el daño
inminente que amenazaba ocasionarle el fundo vecino.
 Estipulación mediante la cual se convenía reparar el daño
temido si llegaba producirse.
 Si se negaba la caución el pretor podía ordenar que el
demandante fuera introducido en la posesión del fundo
vecino, en el caso de una obra ya ejecutada.
 Si la caución no era dada, la sanción consistía en la
prohibición de continuar la obra en el caso de una obra en
ejecución.
El Condominio. Generalidades:
 El condominio o copropiedad tiene lugar cuando una
misma cosa pertenece a varias personas. Cada una de estas
personas recibe la designación de condómino,
copropietario o comunero.
 El condominio puede ser voluntario cuando es querido
por los condóminos o incidental, cuando surge por causas
ajena a la voluntad de los copropietarios.
 En origen se encuentra en el antiguo consorcium familiar
que se deba entre los hijos a la muerte del pater en el cual
cada uno de los condóminos debió tener el dominio
integral de la cosa y la facultad de ejercitar libre y
plenamente todo su derecho.
Régimen del condominio romano
 En el condominio romano hay unidad de objeto y
multiplicidad de sujetos y de derechos. Hay una sola cosa
que es propiedad de varios, cada uno de los cuales es
propietario.
 El derecho de cada uno recae sobre la totalidad de la cosa,
pero resulta limitado por el derecho similar que tienen los
demás copropietarios.
 Ya que el derecho de propiedad no puede ser absoluto y
pertenecer por el total a una persona, el mismo se divide
en fracciones intelectuales, perteneciendo a cada uno una
parte ideal del derecho único dividido in mente.
Régimen del condominio romano
 Facultades de los condóminos:
 1.- Actos de disposición jurídica:
 Cada condómino puede ejercitar sus facultades, pero debe
hacerlo pro parte, en proporción a su cuota, porque de lo
contrario estaría disponiendo de lo ajeno.
 Puede enajenar la cosa, con lo que otra persona tiene a
reemplazarlo en su lugar.
 Puede gravar su cuota con una hipoteca o constituir un
usufructo.
 Es imprescindible el concurso de la voluntad de todos los
condóminos.
Régimen del condominio romano
 2.- Actos de disposición material:
 Corresponde a cada condómino la percepción de los frutos y
al uso de la cosa, en proporción a su cuota.
 Ej: Si cada condómino tiene una cuota parte equivalente al
tercio de la cosa, adquirirá la tercera parte de los frutos que
ella produzca.
 Cada condómino puede usar la cosa, siempre que no medie
la prohibitio de otro. Así, no puede un copropietario hacer
innovaciones, construcciones o demoliciones si otro ejercita
el ius prohibendi. Si puede realizar las reparaciones
necesarias para la conservación de la cosa aun contra la
voluntad de los demás.
Extinción del dominio
1.- Causas vinculadas al objeto:
 La pérdida, destrucción o inhabilidad de la cosa.
 Ej: Se extingue el dominio del fundo cubierto
definitivamente por el mar o por un río público o que se
ha convertido en religioso como consecuencia de la
inhumación de un cadáver.
 Ej: Se extingue la propiedad del animal salvaje que
recobra su libertad natural o del domesticado que pierde la
costumbre de volver.
Extinción del dominio
 2.- Causas vinculadas a la voluntad del sujeto:
 Por transferir un derecho de propiedad.
 Por abandonar la posesión de la cosa con la intención de
desprenderse de su dominio.
 3.- En virtud de la ley:
 Capitis diminutio en todas sus formas
 Especificación
 Accesión
 Usucapión
Más vale el buen nombre que las muchas
riquezas y la buena fama vale mas que
la plata y el oro
(Proverbios 22:1)