10 Tipos de Servidumbre

Servidumbre de Paso
se define como un derecho real sin posesión sobre la propiedad de otra
persona. La naturaleza "sin posesión" de la servidumbre de paso es una de
sus características principales (y potencialmente confusas). Una
servidumbre de paso es un derecho real que permite al titular de una
servidumbre usar la propiedad sin tenencia ni posesión. Una servidumbre
de paso no permite al titular ocupar la propiedad ni impedir que terceros
ingresen a la propiedad, a menos que interfieran con su uso de la
servidumbre de paso. Por el contrario, el poseedor de la propiedad puede
continuar usando la servidumbre de paso e impedir que terceros, menos el
titular de servidumbre de paso, ingresen a la propiedad. La tierra afectada
por la servidumbre de paso se llamará "predio sirviente", mientras que el
terreno o la persona que se beneficie de la servidumbre es conocida como
"predio dominante". Si la servidumbre beneficia a una porción de terreno en
particular, se dice que es una servidumbre "accesoria" del terreno. Si la
servidumbre de paso beneficia a un individuo de manera personal, no como
dueño de una porción de terreno particular o propiedad, la servidumbre se
conoce como "personal".
Creación de una servidumbre de paso

En general, las servidumbres se crean a través de una escritura o a través de un

documento escrito, como un contrato o testamento. La creación de una
servidumbre requiere las mismas formalidades que las que se requieren para
transferir o crear otros derechos en la propiedad: típicamente, un documento por
escrito, firmado y debidamente notificado. En circunstancias limitadas, un tribunal
creará una servidumbre de paso al suponer que existe una en función de las
circunstancias.

Dos servidumbres muy comunes creadas por implicación son las servidumbres por
necesidad y las servidumbres inferidas de cuasiservidumbres. Las servidumbres
por necesidad, en general, se crean para brindar acceso a una porción de terreno
que no tiene acceso a la vía pública. Las cuasiservidumbres toman como base el
uso previo que hacía un propietario de parte de su terreno en beneficio de otra
porción de su propiedad. Otros métodos para establecer servidumbres incluyen el
uso prescriptivo (por ejemplo, el uso continuo y hostil de la tierra), la doctrina de
los actos propios (una doctrina legal que involucra la confianza en las palabras o
las acciones de otra persona), costumbre, enajenación y confianza pública.

Servidumbre de aguas
 Consiste en que cuando el que quiera servirse del agua de que pueda
disponer para una finca suya tiene derecho a hacerla pasar por los predios
intermedios con obligación de indemnizar a sus dueños y a los de los
predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.
Teniendo en cuenta que la servidumbre es un gravamen impuesto sobre un
inmueble en beneficio de otro, en este caso, los predios inferiores están sujetos a
recibir las aguas que, naturalmente, y sin obra del hombre, descienden de los
predios superiores.
Por ello, son presupuestos necesarios para que surja la referida servidumbre de
aguas:

1. Las fincas afectadas deben estar situadas en línea descendiente las unas

de las otras.

2. Naturaleza rústica de las mismas, nunca urbana.

3. El discurrir de las aguas debe estar constituido por un curso natural, sin

intervención, en mucho o en poco, de la mano del hombre.

Servidumbre de desagüe
Es una variedad o subtipo de servidumbre natural de aguas. Se refiere al
desagüe por canal o vertedero de agua de una casa sobre un predio vecino
(degotís). Esta servidumbre, por regla general, no puede adquirirse
mediante prescripción. Si, excepcionalmente, se adquiere por usucapión,
podrá extinguirse cuando se haga desaparecer el canal o vertedero
por voluntad del dueño del predio dominante.
Las aguas que caen a patio ajeno
 cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no
sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se
recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe,
dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea
más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma
que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización
que corresponda.
Servidumbre de acueducto
Obliga al dueño del predio sirviente a permitir el paso por su finca del agua
destinada a otro predio. El dueño del predio dominante es el que, queriendo
servirse del agua de que pueda disponer para su finca, ha de hacerla pasar
por otro u otros predios intermedios, que serán los sirvientes. El primero
deberá indemnizar a los segundos, especialmente si las aguas
transportadas filtran o caen sobre las fincas intermedias. Estas sólo han de
 soportar el gravamen indispensable para que
se alcance la finalidad prevista legalmente. De ahí que no puede imponerse
la servidumbre de acueducto sobre edificios, sus patios o dependencias,
jardines o huertas ya existentes. En todo caso, el dueño del predio
sirviente puede cerrar o cercar el acueducto, edificando sobre él, siempre
que con ello no resulte éste perjudicado en su funcionamiento y pueda ser
reparado en caso de necesidad.
Requisitos de la servidumbre de acueducto
Para poder establecer esta servidumbre se requieren tres requisitos:

1. Que el dueño del posible predio dominante demuestre que puede disponer del
agua y que ésta es suficiente para el uso al que la destina.
2. Que el paso del acueducto sea el más conveniente y menos oneroso para
tercero.
3. Que se indemnice con carácter previo a la construcción del acueducto a los
dueños de los predios sirvientes (o al único) por el perjuicio sufrido. También
habrán de abonarse las obras de construcción y conservación del acueducto en
buenas condiciones higiénicas y de servicio.
La ley impone una servidumbre coactiva de acueducto, en favor de
toda heredad que carezca de las aguas necesarias para el cultivo de
sementeras, plantaciones o pastos o en favor de un pueblo que las necesite
para el servicio doméstico en sus habitantes, o en favor de
un establecimiento industrial.
Esta servidumbre es siempre continua y aparente.

Servidumbre de luces y vistas

Con esta denominación se alude a las limitaciones que impone la ley
al derecho de propiedad restringiendo la facultad de abrir huecos o
ventanas en pared medianera o en pared propia contigua a finca ajena. En
la normal relación de vecindad entre fincas, ningún propietario puede abrir
ventanas en pared propia, con vistas sobre la finca vecina, si no hay dos
metros de distancia; pero si se adquiere el derecho real de servidumbre de
vistas, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a una
distancia inferior a los tres metros del predio dominante.
Derecho de luces
Constituye el derecho de luces el recibirlas mediante la apertura de ventanas o
huecos. Este derecho está limitado en cuanto a la pared medianera: Ningún
medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni
hueco alguno. Estos huecos, llamados de ordenanza, se establecen para permitir
simplemente recibir luces, sin que puedan dar lugar a vistas; de ahí los requisitos
de tamaño, reja y red de alambre. Se trata de huecos de mera tolerancia, y por
ello el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren
abiertos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiere pactado lo
contrario.

Derecho de vistas
El Código Civil establece, respecto derecho o posibilidad de tener vistas sobre
fundo (finca) ajeno e impedir actos que las obstaculicen, una serie de limitaciones.
En relación a la pared medianera es necesario, lo mismo que con las luces, el
consentimiento del otro medianero, se pueden abrir ventanas con vistas rectas si
existe una distancia superior a dos metros entre la pared en que se construyan y
la propiedad vecina, y con vistas oblicuas si la distancia es superior a 60
centímetros.

Servidumbre de medianería
Es el conjunto de derechos y obligaciones que regulan el disfrute en común
de una pared, cerca, vallado, zanja, acequia, etc., por parte de los dueños
de inmuebles contiguos y separados por tales elementos. Como que se
trata generalmente de una situación de comunidad sobre el elemento
separador de los inmuebles, mal puede entonces hablarse de servidumbre.
Jurisprudencia de servidumbre medianera
La Jurisprudencia más moderna ha venido a configurar la medianería como una
forma especial de comunidad de disfrute y utilización de un muro o pared,
rechazando su conceptuación como propiedad privativa de los dueños de los
predios colindantes sobre la mitad de aquéllos, es decir, sobre una línea ideal
constituida por el eje de su grueso, siendo, pues, la titularidad jurídica sobre los
elementos comunes de separación de carácter pro indiviso en toda su extensión y
espesor I (pared, seto, valla, zanja, muro) que pertenece a ambos propietarios.

En la práctica el problema con las servidumbres de medianería se plantea

frecuentemente porque haya duda acerca de si una pared o muro concreto es
medianero o propiedad exclusiva de una sola de las fincas.

Servidumbre de balcón

Servidumbre de palco o butaca

Servidumbres de saca de leña
Servidumbre de comunidad de pastos