CLASE 11

-X- DERECHOS REALES SOBRE LAS COSAS PROPIAS

LA PROPIEDAD
Al hablar de Derechos Reales, distinguimos 2 clases

a) Derechos Reales sobre la cosa propia [iura in re]

b) Derechos Reales sobre la cosa ajena [iura in re aliena]

La primera categoría [propiedad o dominio] reúne todos los caracteres de los Derechos Reales,
y tiene el contenido económico más amplio.

No se encuentra en el Derecho Romano, un concepto o definición de Propiedad [Proprietas -

del latín, que deriva de Propium], que significa “lo que pertenece a una persona o es propio”

Para definir decimos “Propiedad es el derecho subjetivo que otorga a su titular el poder de
gozar y disponer plena y exclusivamente de una cosa”

El disponer significa la disposición jurídica como la material

Disponer jurídicamente: vender la cosa, y constituir derechos hacia otro: locación, comodato,
etc.

Disponer materialmente: ejercer el ius fruendi, el ius utendi y el ius abutendi [destruir,
consumir, demoler la cosa]

También le da derecho al propietario de no ser privado del mismo, aunque limitado y poder ser
expropiado por causa de utilidad pública, que debe ser legalmente declarada y con justa
indemnización.

Esto se logra a través de la expropiación, que se reguló a través de una Constitución de

Teodosio, de cómo llevarla a cabo, y la manera de fijar el precio de indemnización

El señorío implica “un poder complejo omnicomprensivo [que comprende todo] de alcance
genérico o indeterminado, es decir el máximo poder jurídico patrimonial”.

Elementos de la Propiedad.
Las fuentes romanas, no dan una definición del derecho de propiedad

La llaman

 Dominium [dominio]
 Mancipium [mancipable – con solemnidad y con testigos]
 Proprietas [Propiedad]

Los comentaristas, condensaron el derecho de propiedad en sus elementos integrantes

1] Ius Utendi – servirse de la cosa-

2] Ius Fruendi -gozar del bien, obteniendo sus frutos, civiles [percepción de canon] o naturales]
3] Ius Abutendi -poder de consumir la cosa, y disponer de forma definitiva y absoluta-

4] Ius Vindicandi -derecho de reclamar ante terceros y la no perturbación del ejercicio de

dominio, ante todos “erga omnes”]

Caracteres
Absoluto
gozar y disponer de la cosa, como mejor le parezca-. Se relativiza al conceder servidumbres de
paso, arreglo de caminos, permitiendo pasar por el fundo, etc.

Exclusivo
el propietario puede impedir, a quienes quieren concurrir en ejercicio de una propiedad. Salvo
cuando la misma sea de varios copropietarios o condominio. Esto es cuando el dominio, recae
sobre una cuota parte del bien en condominio

Perpetuo e irrevocable
subsiste con independencia de lo que haga el titular. No se concebía que el propietario que
tiene el dominio, se desprendiese de la cosa por un tiempo determinado. No se concebía el
derecho de propiedad ad tempus.

Es decir que una vez vencido cierto termino volviera la propiedad al enajenante [vendedor]

Distintas Especies de Propiedad

Si bien hablamos de la propiedad como unitaria, con el correr de los siglos, se conocieron 2
especies distintas, al amparo de las corrientes jurídicas

a) Derecho civil. Regido por rígidas disposiciones surgidas del Derecho Quiritario
primitivo.
b) Derecho pretorio. Corrigió las instituciones del ius civile para acomodarlas a las
exigencias de la equidad, apareciendo un nuevo dominio carente de tantas
formalidades y con un criterio amplio.

Por mucho tiempo fluyeron paralelamente, hasta la aparición del Corpus Iuris Civilis

1 PROPIEDAD QUIRITARIA
Tutelada o protegida por el Ius Civile, contando con la más amplia tutela legal, por medio de la
actio in rem [acción sobre la cosa] y la reivindicatio [acción reivindicatoria]

Exigía que el titular de la propiedad fuera un ciudadano romano, libre y sui iuris [de propio
derecho, con capacidad jurídica, etc.]

No era accesible a los extranjeros, que no podían ser propietarios iure civili
En cuanto al objeto, si se trataba de cosas muebles, las que estaban in commercio , si eran
inmuebles solo cabía dentro de los fundos itálicos.

Se requería un modo de adquisición de la cosa, como la mancipatio, la in iure cessio, la

usucapión, la adiucatio y la lex

Sólo podía ser ejercido por un ciudadano romano, sobre una cosa romana, y adquirido por un
medio romano.

2 PROPIEDAD BONITARIA O PRETORIA

Tenía reconocimiento por la acción del pretor.

Si la propiedad era imperfecta [careciente de las solemnidades que requería la propiedad

quiritaria], el Pretor, admitió que existiera otro tipo de propiedad, llamándosela Bonitaria o
Pretoria.

Se dividió en 3 modos distintos a) la Propiedad Peregrina, b) la Propiedad Provincial y c) la

Bonitaria o Pretoria.

2.1 Propiedad Peregrina:

Se trataba cuando el sujeto no era ciudadano, sino un peregrino, que al carecer de los status
civitatis, no estaba habilitado para gozar de dominio.

Como no podían exigir la reivindicación, el Pretor debía proteger el Señorío de ellos sobre sus
cosas.

2.2 Propiedad Provincial:

Cuando se transmitía un fundo en una Provincia Romana.

¿Porque se denomina así? Porque a diferencia de los fundos itálicos, no estaban regulados por
el Ius Civile.

Los inmuebles provinciales, pertenecían al Pueblo Romano o al Emperador, y sólo se concedía a

los particulares, un simple goce o disfrute, con obligación de pagar un tributo a favor del
Estado Romano.

Fueron protegidos por medidas pretorias [Cautelares] hasta que contaron la tutela de la acción
publiciana. Llamada así porque fue creada por el Pretor Publicio, que a quien había adquirido
de buena fe y justo título una cosa, perturbara el derecho, a no ser que fuera su justo dueño.

Esta propiedad, no podía ser adquirida por los medios tradicionales, pero si el inmueble
provincial, era poseído con justo título y buena fe, durante diez años entre presentes y veinte
entre ausentes, se convertía en Dominio o Propiedad.
2.3 Propiedad Pretoria o “in bonis”:
Era cuando se transmitía una cosa susceptible de dominio quiritario, entre ciudadanos
romanos, sin los modos solemnes.

Hasta que no alcanzara la propiedad por usucapión, el dominio correspondía a quien la hubiese
transmitido [el enajenante]

El pretor, otorgó al adquirente una excepción para paralizar la acción reivindicatoria

interpuesta por el enajenante, y la exceptio doli [implicaba existencia de dolo], que se concedía
al presumirse una acción fraudulenta por parte del transmitente que pretendía desconocer la
transferencia realizada.

Finalmente, al ser todos los miembros del Imperio, capaces, sin distinción de ciudadanía, y
desaparecida la diferencia entre fundos itálicos y provinciales, la propiedad se denominó
dominium o proprietas.

Limitaciones legales al derecho de la propiedad

Si partimos de la base del derecho absoluto del propietario, las exigencias de la convivencia, la
disminución en la rigidez de la diferencia de las clases sociales, se pasó de un REGIMEN
ABSOLUTISTA a un SISTEMA DE SOLIDARIDAD TERRITORIAL.

Se puede decir, que aparecieron las limitaciones, agrupándose en 2 categorías

1.1Limitaciones de Derecho Público

a) La prohibición de cremar o enterrar los cadáveres dentro de la Ciudad, o fuera de ella
hasta una distancia de 60 pies [1 pie igual a 0.368 metros – total de 22,8 metros]
b) El impedimento de retirar las vigas intercaladas en el edificio ajeno, hasta que se
terminara la construcción, que se extendió a todos los materiales de construcción
c) Prohibición de demoler un edificio para especular con la venta de materiales
d) Obligación de ceder el paso a través del fundo, en caso que no estuviese transitable la
vía pública, hasta que esta fuera reconstruida
e) Los propietarios de fundos ribereños debían permitir su uso al servicio de la
navegación
f) La facultad de buscar y excavar minerales en fundo ajeno, pagando un décimo del
producido al propietario y otro décimo al Fisco [¿origen de la regalía?]

Respecto de la expropiación, se discutió si existió en el período clásico. Si se consolidó en el

periodo Justinianeo, donde se afirmo que la communis commoditas [Comodidades Comunes]
y la utilitas reipublicae [cosa de utilidad pública] debían prevalecer sobre los intereses de los
individuos.

1.2Limitaciones de Derecho Privado.

Fueron impuestas en razón de un interés particular, y podían ser derogadas por la voluntad de
los interesados

Se derivan de la relación de vecindad.

En el periodo postclásico se las llama “Servidumbres legales”, porque si bien fueron creadas
por los particulares, deben en esta época a ser obedecidas por ley.

a) Cuando las ramas de un árbol se extendían sobre el fundo vecino, el propietario de

éste, podía [según las XII Tablas], podía exigir podarlo hasta una altura de 15 pies [5
metros aproximadamente] Si el dueño del árbol, no obedecía, el afectado podía
podarlo por si mismo.
b) Las XII Tablas, establecieron en favor del dueño de un fundo, el derecho de penetrar en
el fundo vecino, para recoger las bellotas del propio árbol caído en él. Reconocida por
los Pretores se extendió a la recolección de toda clase de frutos, disponiendo que se
realizara en días alternos.
c) El dueño de un inmueble, que no tenía acceso a camino público sin pasar por fundo
ajeno, tenía derecho a paso forzoso.
d) En época postclásica, se prohibía que las propias construcciones oscurecieran la casa
del vecino, y se dispuso que no se levantaran edificios a menos de 100 pies [33 metros]
de distancia de los ya existentes. La Legislación Justinianea, estableció que el
propietario debía tolerar el saliente del muro de propiedad, que no excediera de medio
pie [15 cm]
e) Todo edificio nuevo, debía ser construido a 12 pies de distancia, por lo menos del ya
existente, o a 15 si era público. La altura de los edificios, no podía ser superior a 100
pies [33 metros]
f) La emisión de humo, o agua, proveniente de un fundo vecino, debía ser admitida por el
predio que la sufría. Si resultaba no tolerable, podía el propietario hacerla cesar por
medio de un interdicto [interdictum uti possidetis] -interdicto de posesión-
g) El que provocaba por modificaciones o efecto de instalaciones nuevas, perjudicara al
vecino, por mayor afluencia de aguas pluviales al fundo de éste, podía ser demandado,
por acción del vecino para exigir la supresión de aquellas modificaciones e
instalaciones [hoy interdicto de obra nueva] y solicitar la indemnización.

MODOS DE ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

El derecho clásico distinguía los modos de adquisición del derecho civil

a) Solemnes
b) Formales
c) Solo accesibles a los Ciudadanos Romanos

De los modos de adquisición del Derecho Natural o de Gentes, comunes a todos los pueblos

Esta diferenciación, a pesar de la ciudadanía en general otorgada por Caracalla, perdura en la

compilación justinianea.

Algunos intérpretes, clasificaron los modos de adquisición en:

1. Originarios: la adquisición en la que no media relación con un antecesor jurídico, se

produce por una relación directa con la cosa [ocupación de una cosa sin dueño “res
nullius”]
2. Derivativos: se logra por la traslación de los derechos del anterior propietario, como
acaece en la tradición [traditio]
1.1MODOS ORIGINARIOS DE ADQUISICIÓN
a) OCUPACIÓN: la persona que tomaba posesión de una cosa que no pertenecía a nadie,
res nullius, se hacía propietaria de ella por ocupación.
Se daba respecto de las cosas del enemigo, de animales salvajes, de las perlas, piedras
preciosas que se hallaban en el fondo del mar.
Se adquirían por la simple toma de posesión.
En las cosas que habían pertenecido a un propietario, pero que había abandonado [res
derelictae], no se adquiría la propiedad, sino a través de la usucapión.
Esto fue eliminado por Justiniano, y las cosas abandonadas fueron pasibles de ser
adquiridas por ocupación.
En el caso de los Tesoros, pertenecía al propietario del fundo. Adriano modificó el
principio, y se reconoció el 50% a quien lo hubiese hallado y el 50% para el propietario,
sea público o privado.

b) ACCESION: Sucede cuando una cosa se adhiere a otra por obra natural o artificial, para
formar un solo cuerpo, hay ACCESIÓN
Por el principio que lo accesorio, corre la suerte de lo principal, extendía sus derechos
sobre cualquier cosa que viniera a agregarse.
Ejemplos:
El aluvión: tierra que va sedimentando un río en los fundos ribereños, pasaban a ser
parte del fundo, y se adquirían por el propietario.
La Avulsión: desprendimiento que se producía cuando la porción de terreno arrancada,
se adhería a otro, formando un todo continuo

c) ESPECIFICACIÓN: Consistía en la transformación de una materia prima en una especie

nueva [vino de la uva, estatua del mármol, prenda o saco de carga, del cuero]

¿Qué pasa si se hacía con materiales ajenos?

Sabinianos: la cosa pertenecía a quien proveía la materia prima
Proculeyanos: dado el trabajo del especificador [artesano, etc.] reconocía a este la
propiedad de la nueva especie
Justiniano: Si la cosa, podía volver a su estado primitivo, pertenecía al propietario, si no
era posible, era propiedad del artífice, siempre que no hubiera habido mala fe.

d) CONFUSIÓN Y CONMIXTION: Se da cuando

1. Se mezclan líquidos [confusión]
2. Se mezclan sólidos [conmixtión]
Aquí no se reconocía cambio de propietario, sino la existencia de un condominio entre
los dueños de las materias.

Menos en el caso de las monedas, ya que existía dominio, pues no había posibilidad de
identificar las recibidas.

Eran atribuidas al poseedor, aunque podía ser llamado a responder, si dichas monedas
hubiesen provenido de un robo.
 e) ADJUDICACIÓN: Consistía en el otorgamiento de la propiedad, por pronunciamiento
judicial emitido en los juicios que tenían por objeto la división de la cosa común.
La propiedad pro indivisa se tornaba en independiente e individual, y las partes de los
condóminos se transformaron en partes materiales de la cosa.
Se llega por la
1. acción de partición de la herencia entre los coherederos
2. división de la cosa común entre los copropietarios, distinta de la sucesión
[división de un fundo] Hoy régimen de Propiedad Horizontal

f) USUCAPION: Se operaba a través del tiempo sobre la posesión continuada de una

cosa.
XII Tablas habla de Usucapio y más tarde de Praescriptio Longi Temporis [Prescripción
Adquisitiva por el transcurso del tiempo]
Esta última, aplicada a los fundos provinciales.

Se fusionaron ambas en el Derecho Justinianeo

Los requisitos de la usucapión en el Derecho Justinianeo, se dividieron en

a) Res Habilis: eran todas las cosas, salvo las res extra commercium; las cosas hurtadas,
las cosas donadas a los Magistrados en las provincias; los bienes del Fisco, del
Emperador y de las Iglesias.
b) Titulus: el requisito objetivo de la usucapión era el titulo por justa causa. Todo acto
jurídico válido, que fuese idóneo para hacer adquirir la propiedad.
c) Fides: Se la define como la creencia leal, la honesta convicción, que no se lesionan
intereses jurídicos ajenos, al entrar en la posesión de la cosa.
Actúa de Buena Fe, el que desconociendo la figura del propietario, toma posesión,
aunque no se diera en todo el tiempo de la adquisición.
Nace el aforismo “La mala fe sobreviniente no es obstáculo para la prescripción”.

g) POSSESSIO: Se exigía para la procedencia de la usucapión continuada durante el

término fijado por ley [20 años].
En el Derecho Justinianeo, la usucapión era interrumpida desde el comienzo de la litis
[juicio] promovida por el propietario.

h) TEMPUS: Requisito fundamental para la usucapión

Sobre la base de la prescripción de los 30 años de todas las acciones, creada por
Teodosio II, admitio Justiniano, una prescripción de largo tiempo [praescriptio
longissimi temporis] que prescindía de la justa causa, exigiendo tan solo la buena fe
inicial.
Era de 30 años, para cosas litigiosas.
Era de 40 años, si la cosa pertenecía al Fisco, a la Iglesia, o al Emperador.
1.2MODOS DERIVATIVOS DE ADQUISICIÓN
a) MANCIPATIO

 modo solemne de transmitir el dominio.

 Conocida desde antes de las XII Tablas, consistía en el cambio de una cosa por una
suma de dinero.
 Se cumplía en presencia del pueblo, el vendedor daba la cosa, y el adquirente daba el
dinero, que era valorado por su peso, empleándose una balanza.
 Estaba reservada a los Ciudadanos romanos.
 Se atribuía pleno valor a las cláusulas adicionales incorporadas a la parte oral, como
podía ser la reserva de usufructo o de otra servidumbre a favor del vendedor.
 En la época justinianea, perdió vigor por la cuestión de la res mancipi y nec mancipi, y
se utiliza la traditio [tradición] como modo idóneo de transmitir el dominio.

b) IN IURE CESSIO
La cesión ante el Magistrado por ser negocio jurídico, solo era reservado a los
Ciudadanos Romanos, que tuvieran el ius commerci [comerciantes].
Se utilizó para las cosas incorporales, como el derecho de otorgar servidumbres, el
usufructo, etc.
En los textos justinianeos, los compiladores, solo dejaron la palabra CESSIO o CEDERE,
que significaba la transmisión de la propiedad o de los derechos.

c) TRADICION
Fue el negocio transmisivo usual y ordinario del derecho romano.
Era un acto no formal, de derecho natural, o de gentes, que en la época justinianea se
aplicó a todo tipo de cosas.
Consistía en la entrega de una cosa por el propietario [tradens] a otra persona
[accipiens], con la intención que éste la adquiriera ocupando su lugar.
Las partes debían ser capaces de comprar y vender.
Se exigía que existiera una causa justa para la tradición
Se debía hacer de modo efectivo, esto es de mano a mano, si se trataba de muebles, o
con la entrada al fundo, si se trataba de inmuebles.
Cuando se difunde el uso de redacción de documentos para consignar las
transferencias se admitió que la propia escritura del documento, sustituyera a la
entrega, especialmente, cuando se tratara de donaciones.

PERDIDA DE LA PROPIEDAD
Podía extinguirse por voluntad del propio dueño, o por causa de la cosa misma.

Se perdía por un acto voluntario del titular, si este la abandonaba.

Si la transmitía a otro sujeto.

Por titulo gratuito u oneroso

también por disposición de la ley, cuando dejara de reconocer esta su señorío, como ocurría
con la capitis deminutio máxima [la persona pierde la familia, la libertad y la ciudadanía],
cuando las cosas eran transmitidas por ley, a manera de sanción, a otras personas distintas de
su titular.

Otra causal, la propiedad no se extinguía por la muerte del titular, puesto que se transmitía por
sucesión testamentaria o ab intestato.

COPROPIEDAD O CONDOMINIO
Cuando 2 o mas personas, tienen la copropiedad de una cosa.

Podía ser voluntaria, por acuerdo de los copropietarios

O incidental, cuando se constituía con independencia de la voluntad de los condóminos, tal el

caso de herencia o legado a varios coherederos o legatarios.

Para los actos de disposición de la cosa, se hace prevalecer la voluntad de la mayoría de los
condóminos, según sus respectivas cuotas.

EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO

Podía ser por voluntad de los copropietarios, o por decisión judicial si no existía acuerdo.

Cesaba por voluntad, y la misma propiedad era dividida del bien común.

La falta de consentimiento de alguno facultaba la partición del estado comunitario por acción
judicial.

En los juicios de división, el Juez, adjudicaba las respectivas porciones a los copropietarios que
hasta entonces habían sido titulares solo de una parte ideal.

El Juez podía establecer servidumbres, atribuir a uno solo de los condóminos la propiedad,
indemnizando a los otros, u ordenar la venta del bien en subasta para dividir el precio entre los
anteriores condóminos.

PROTECCION DE LA PROPIEDAD
1.1ACCION REIVINDICATORIA
Es la acción que ampara al propietario civil, contra el tercero que posee ilícitamente, y que
tiende a que se reconozca su propiedad.

La acción petitoria del propietario, fue la reivindicatio que debía tramitarse sacramentalmente
[solemnidad] que era una carga pecuniaria para corroborar la propia afirmación de que la cosa
era de quien la reclamaba.

Como ambos litigantes, afirmaban ser titulares, podían perder dicho sacramentum pudiendo
que ambos no pudieran probar su propiedad.
Si la cosa era mueble, el Magistrado, podía poner la cosa en manos de un tercero, pero era
posible que se la reintegrara al que se consideraba más idóneo, siempre que pudiera garantizar
la devolución y los frutos producidos.

1.2ACCION NEGATORIA
Como la reivindicatio, defendía la propiedad, la actio negatoria, tenía por objeto la declaración
de inexistencia de gravámenes sobre la cosa sujeta al dominio

Se dirigía esta acción, contra quien perjudicara al propietario en su goce o disfrute de la cosa.

El propietario, ocupaba posición privilegiada, porque podía probar, dejando a su litigante la

tarea de probar su derecho “ilegítimo”.

Se perseguía por esta acción, la restitución del estado jurídico anterior a la cosa.

Si el demandado, se negaba a la restitución, debía el valor de la cosa, según estimación

realizada por el demandante.