UNIDAD N° 3

Los Derechos Reales

3.1. Derecho Real de Dominio

3.1.1 Explicar el concepto y evolución de Dominio, sus restricciones.

Servidumbre, clases.

Concepto de Dominio

Es el derecho real de mayor contenido, en el que la voluntad del titular es decisiva

respecto del destino de la cosa, y por lo tanto, mientras no se lo impida la ley o los derechos
de un tercero, puede en forma exclusiva, perpetuamente y excluyente gozar y disponer de
la cosa como quiera.

Clasificación de Dominio

-Perfecto: implica el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa. Para que un
dominio sea perfecto debe ser:

1. Exclusivo: el dominio es exclusivo y no puede tener más de un titular. Quien

adquiere la cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que
falta al título.
2. Excluyente: es consecuencia de la exclusividad. El dueño puede excluir a extraños
del uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en
ella, y encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
3. Perpetuo: no tiene límite en el tiempo y subsiste con independencia de su
ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o las ejerza otro,
excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva.
4. Absoluto: el titular puede usar y gozar de la cosa, además de alterarla.

-Imperfecto: cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una

condición, o si la cosa que forma su objeto es un inmueble gravado (imponer un impuesto u
obligación económica) respecto de terceros con un derecho real.
 Facultades del Dominio

-Facultades Materiales: el titular del derecho posee los siguientes derechos:

1. Derecho de Uso: el titular se sirve de la cosa según su necesidad o conveniencia,

sin limitaciones respecto de la naturaleza o destino.
2. Derecho de Goce: el titular percibe todos los frutos que pudiera producir la cosa.
3. Derecho de Poseer: el titular es poseedor legítimo y tiene derecho de ejercer la
posesión y solo será privado de ella por causa de utilidad pública.
4. Derecho de Disponer: el titular podrá cambiar la materialidad de la cosa, alterando
incluso su aspecto y estructura.

-Facultades Jurídicas: el titular del derecho de dominio puede ejercer los actos jurídicos de
los cuales la cosa objeto sea susceptible: enajenar a título oneroso o gratuito, alquilarla o
arrendarla (total o parcialmente), gravarla con los derechos reales de hipoteca, uso,
habitación, servidumbre o prenda.

Extensión del Dominio

El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un todo con ella o son sus
accesorios. Se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.

Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble

pertenecen a su dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad
horizontal y superficie. Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo
el dueño del inmueble, si no se prueba lo contrario.

Forma de Adquirir el Dominio

-Apropiación: aprehensión (tomar algo) de cosas sin dueño o abandonados por este último.
Son para cosas muebles porque los inmuebles nunca carecen de dueño, ya que ante la
ausencia de este son propiedad del Estado.

-Por transformación: hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe
con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una
nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal
caso, sólo debe el valor de la primera.
-Por accesión: cuando una cosa mueble o inmueble acreciere por adherencia natural o
artificial.

1. Aluvión: (material que puede estar constituido por grava, arcilla, limo, arena, etc,
que es transportado y depositado de manera transitoria o permanente por una corriente de
agua.) El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con aguas
durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al dueño del
inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se provoca
por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
2. Avulsión: (pérdida repentina de la tierra por la acción del agua) el acrecentamiento
del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que produce una adherencia natural
pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese acrecentamiento se
origina en otra fuerza natural. Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su
dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño del otro
inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis
meses, las adquiere por prescripción.
3. Construcción, siembra y plantación: si el dueño de un inmueble construye, siembra
o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también
debe los daños.

-Por sucesión: transmisión de un derecho propio a otra persona, de manera tal que esta
última pueda ejercer el citado derecho en nombre propio. Esto tiene lugar si fallece el
propietario de la cosa.

-Por prescripción (adquisitiva): consiste en adquirir un derecho por el mero transcurso del
tiempo. Para ello debe ejercerse la posesión continuada de la cosa durante el lapso
prefijado (10 años)

Extinción del Dominio

El derecho de la propiedad puede extinguirse si la cosa se destruye o consume

totalmente o si la cosa es puesta fuera de comercio. Se pierde el dominio por:

-Ley: si a título de prescripción, accesión o transformación, se atribuye a una persona la

propiedad de una cosa perteneciente a otra.

-Abandono: se pierde el dominio de una cosa por el abandono de la misma.

-Enajenación: pasar a otro la propiedad y otro derecho sobre algo.

-Transmisión Judicial: expropiación por necesidad o utilidad pública, sentencia judicial o
restitución de la cosa cuya propiedad fue transferida por título viciado de nulidad.

Restricciones al Dominio

Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por
el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe
ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

Servidumbre

Es el derecho real que se establece entre dos inmuebles y que concede al titular del
inmueble dominante determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad
puede ser de mero recreo. Puede tener por objeto la totalidad o una parte material del
inmueble ajeno. Es positiva si la carga real consiste en soportar su ejercicio o negativa si la
carga real se limita a la abstención determinada impuesta en el título.

Puede ser:

-Personal: es la constituida en favor de persona determinada sin inherencia (se puede

separar) al inmueble dominante. Si se constituye a favor de una persona humana se
presume vitalicia, si del título no resulta una duración menor.

-Real: es la inherente (no se puede separar) al inmueble dominante. Se presume perpetua

excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe asegurar una ventaja real
a la heredad dominante, y la situación de los predios debe permitir el ejercicio de ella sin ser
indispensable que se toquen. La servidumbre real considerada activa y pasivamente es
inherente al fundo dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que
pasen y no puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.

Son medios especiales de extinción de las servidumbres:

- la desaparición de toda utilidad para el inmueble dominante.

- el no uso por persona alguna durante diez años, por cualquier razón.

- en las servidumbres personales, si el titular es persona humana, su muerte, aunque no

estén cumplidos el plazo o condición pactados; si el titular es una persona jurídica, su
extinción, y si no se pactó una duración menor, se acaba a los cincuenta años desde la
constitución.

3.1.2 Condominio, concepto, clases, constitución. Condominio de muros, fosos y

cercos. Medianería, analizar distintas situaciones. Prueba, régimen legal,
reparación y reconstrucción. Abandono, readquisición. Derecho de alzar o
servirse de la pared medianera. Confusión de límites. Deslinde, clases.

Concepto de Condominio

Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas y que corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los
condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Contempla la posibilidad de que un objeto o varios objetos, sean estos muebles o

inmuebles, pueda ser propiedad de varias personas, humanas o jurídicas, ejerciendo cada
una de ellas un derecho de propiedad sobre una parte indivisa de ese objeto o esos objetos.

Disposiciones Generales

- El destino de la cosa común se determina por la convención, por la naturaleza de la cosa o

por el uso al cual estaba afectada de hecho.

- Cada condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el ejercicio de
iguales facultades por los restantes condóminos.

- Los condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se
ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.

- Cada condómino puede enajenar y gravar la cosa en la medida de su parte indivisa sin el
asentimiento de los restantes condóminos. Los acreedores pueden embargarla y ejecutarla
sin esperar el resultado de la partición, que les es inoponible. La renuncia del condómino a
su parte acrece a los otros condóminos.

- La disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada de ella, sólo

puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos. No se requiere acuerdo para
realizar mejoras necesarias. Dentro de los límites de uso y goce de la cosa común, cada
condómino puede también, a su costa, hacer en la cosa mejoras útiles que sirvan a su mejor
aprovechamiento.
- Cada condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación de la cosa y las
mejoras necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a
sus partes indivisas. No puede liberarse de estas obligaciones por la renuncia a su derecho.

- Si un condómino contrae deudas en beneficio de la comunidad, es el único obligado frente

al tercero acreedor, pero tiene acción contra los otros para el reembolso de lo pagado.

Constitución del Condominio

-Por contrato

-Por actos de última voluntad

-Por casos que la ley designa

Clases de Condominio

-Sin indivisión forzosa: excepto que se haya convenido la indivisión, todo condómino puede,
en cualquier tiempo, pedir la partición de la cosa. Por ej: partición con los hermanos,
destruyendo el condominio.

-Con indivisión forzosa: existe indivisión forzosa cuando el condominio recae sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso común de dos o más heredades que
pertenecen a diversos propietarios. Mientras subsiste la afectación, ninguno de los
condóminos puede pedir la división. Cada condómino sólo puede usar la cosa común para la
necesidad de los inmuebles a los que está afectada y sin perjudicar el derecho igual de los
restantes condóminos. Por ej: terreno que no se puede dividir por las instalaciones
comunes, de caso contrario perdería su esencia.

Extinción del condominio

-En forma absoluta: porque la cosa se consume o destruye o porque se la coloca fuera de
comercio.

-En forma relativa: cuando es abandonada por los condóminos, enajenada, transmitida
judicialmente o por prescripción, accesión o transformación.
 Condominio sobre muros, cercos y fosos

Los muros son linderos, separativos o divisorios si demarcan un inmueble y lo

delimitan del inmueble colindante. Pueden ser:

-Encaballado: lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles

colindantes.

-Contiguo: lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, de modo
que el filo coincide con el límite separativo.

-Medianero: lindero que es común y pertenece en condominio a ambos colindantes.

-Privativo o exclusivo: lindero que pertenece a uno solo de los colindantes.

-De cerramiento: lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o contiguo

-De elevación: lindero que excede la altura del muro de cerramiento.

-Enterrado: ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción en la
superficie.

Medianería

Es una variante del derecho real de condominio, siendo uno de los casos con
indivisión forzosa, donde cada uno de los propietarios contribuye con el mantenimiento y
conservación del mismo. Cada vecino goza de la parte indivisa como si fuese propietario,
pero no pueden apropiarse del dominio total ni hacer modificaciones sin permiso.

El que construye el muro de cerramiento contiguo tiene derecho a reclamar al titular

colindante la mitad del valor del terreno, del muro y de sus cimientos. Si lo construye
encaballado, sólo puede exigir la mitad del valor del muro y de sus cimientos.

El condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas en él, empotrar todo

tipo de tirantes y abrir cavidades, aun en la totalidad de su espesor, siempre que del
ejercicio regular de ese derecho no resulte peligro para la solidez del muro. Si el ejercicio de
estas facultades genera perjuicio para el condómino, éste puede pedir que el muro se
restituya a su estado anterior, total o parcialmente.

Los condóminos tienen derecho reconstruir el muro, darle mayor altura, abandonar o
renunciar a los derechos sobre el muro, obligar a sus vecinos a mantener el muro en buen
estado, arrimar construcciones al muro, etc.
 Las obligaciones que adquieren es la de contribuir con los gastos de mantenimiento y
de reparación y respetar los derechos.

Las formas de adquisición de la medianería son:

-Por contribución a los gastos: cuando ambos vecinos, por común acuerdo, construyen un
muro divisorio entre sus predios, contribuyendo por igual con los gastos.

-Por compra de los derechos: mediante el pago en dinero, un vecino contrae el derecho de
utilizar el muro divisorio construido por su vecino y a su cargo.

-Por donación de los derechos: se denomina así al caso por el cual el vecino que construyó
cede el 50% de los derechos de medianería correspondientes a la superficie de muro que
utiliza el vecino lindero, otorgando el valor de la pared sin reclamar valor alguno a cambio.

-Por compensación: cuando un condómino de un muro necesita destruir todo o parte del
muro para reconstruirlo, puede realizar dicha tarea de forma inmediata, restituyendo todas
las condiciones confort que el condómino lindero poseía antes.

-Por destino del padre de familia o antecesor común: cuando un único dueño de dos fundos
linderos decide vender, los terceros adquirentes ven imposibilitado el determinar el estado
jurídico de las paredes que separan las heredades, quedando como último recurso las
presunciones legales.

-Por prescripción: es la forma de adquirir un derecho o liberarse de una obligación por el

mero transcurso del tiempo.

-Por readquisición de derecho: aquel propietario que renunció al derecho de medianería

pierde también la franja de terreno sobre el cual se asienta el muro. En caso de querer
readquirir su derecho, también debe incluirse dicha porción de terreno.

Las formas de extinción de la medianería son:

-Por muro condenable: cuando por estado físico de deterioro, que genera peligro para las
personas y los bienes, debe demolerse. De esta manera, al desaparecer el objeto
desaparece la condición jurídica respecto de los derechos que existían sobre el mismo.

-Por abandono: cuando un condómino hace abandono de sus derechos, perdiendo la

condición de medianería y pasando a ser privativo.
3.2. Propiedad Horizontal
3.2.1 Explicar concepto, importancia y objetivos. Partes comunes y propias.
Derechos y obligaciones en cada caso. Restricciones al dominio, innovaciones y
modificaciones. Consorcio. Expensas, cobro. Procedimientos, Ley 13512.

Concepto de Propiedad Horizontal

Es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga a su titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes
privativas y sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este
Título y el respectivo reglamento de propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble
así como las facultades que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un
todo no escindible.
El objeto sobre el que se ejerce este derecho real autónomo es una utilidad: edificio,
lote o conjunto edilicio. Los diversos sectores de dicho inmueble son inseparables, de allí el
carácter inescindible del derecho que se tiene sobre las partes propias y comunes. Se trata
de un derecho real complejo, las facultades de su titular varían según se ejerzan sobre las
partes comunes o privativas.
Constitución y Reglamento de P.H

A los fines de la división jurídica del edificio, el titular de dominio o los condóminos
deben redactar, por escritura pública, el reglamento de propiedad horizontal, que debe
inscribirse en el registro inmobiliario, acompañado del certificado de dominio y de los
planos de mensura y subdivisión. El reglamento de propiedad horizontal se integra al título
suficiente sobre la unidad funcional. A partir de este momento, la propiedad de carácter
normal se convierte en propiedad natural, constituyéndose tantos derechos de esta
naturaleza como unidades funcionales tenga el edificio.
El reglamento de copropiedad no es lo mismo que el reglamento interno, ya que este
último explicita las pautas de convivencia consorcial. En cambio, el primero contiene:
-Especificación de partes propias y comunes con sus medidas.
-Detalle de las partes propias con relación al valor del edificio.
-Cargas y gastos, proporción de la contribución de los copropietarios a los mismos.
-Destino de las unidades funcionales.
-Designación del administrador, atribuciones, funciones, retribución y formas de remoción.
-Asambleas, convocatoria y quórum.
-Constitución del domicilio de los copropietarios.
 Partes Propias: Unidades Funcionales

El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, que consiste

en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento por su
naturaleza o destino, que tengan independencia funcional, y comunicación con la vía
pública, directamente o por un pasaje común. La propiedad de la unidad funcional
comprende la parte indivisa del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o
indispensables para mantener su seguridad, y puede abarcar una o más unidades
complementarias destinadas a servirla.
Son necesariamente propias con respecto a la unidad funcional las cosas y partes
comprendidas en el volumen limitado por sus estructuras divisorias, los tabiques internos
no portantes, las puertas, ventanas, artefactos y los revestimientos, incluso de los balcones.
También son propias las cosas y partes que, susceptibles de un derecho exclusivo, son
previstas como tales en el reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de las
restricciones que impone la convivencia ordenada.
Se adquieren por tradición, sucesión o prescripción.

Unidades complementarias
Son aquellas que por su naturaleza no puede sustituir una unidad funcional, debiendo
forzosamente estar unida a ella. Por ej: espacio de cochera, baulera, depósito, etc.

Partes comunes

Son comunes a todas o a algunas de las unidades funcionales las cosas y partes de
uso común de ellas o indispensables para mantener su seguridad y las que se determinan en
el reglamento de propiedad horizontal. Las cosas y partes cuyo uso no está determinado, se
consideran comunes. Sobre estas cosas y partes ningún propietario puede alegar derecho
exclusivo, sin perjuicio de su afectación exclusiva a una o varias unidades funcionales. Cada
propietario puede usar las cosas y partes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o
restringir los derechos de los otros propietarios.

Existen partes que necesariamente son comunes:

- el terreno

- los pasillos, vías o elementos que comunican unidades entre sí y a éstas con el exterior

- los techos, azoteas, terrazas y patios solares

- los cimientos, columnas, vigas portantes, muros maestros y demás estructuras, incluso las
de balcones, indispensables para mantener la seguridad

- los locales e instalaciones de los servicios centrales

- las cañerías que conducen fluidos o energía en toda su extensión, y los cableados, hasta su
ingreso en la unidad funcional

- la vivienda para alojamiento del encargado

- los ascensores, montacargas y escaleras mecánicas

- los muros exteriores y los divisorios de unidades entre sí y con cosas y partes comunes

- las instalaciones necesarias para el acceso y circulación de personas con discapacidad, fijas
o móviles, externas a la unidad funcional, y las vías de evacuación alternativas para casos de
siniestros

- todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común

- los locales destinados a sanitarios o vestuario del personal que trabaja para el consorcio

También otras que son cosas y partes comunes pero no indispensables:

- la piscina

- el solárium

- el gimnasio

- el lavadero

- el salón de usos múltiples

Consorcio
El conjunto de los propietarios de las unidades funcionales constituye la persona
jurídica consorcio. Tiene su domicilio en el inmueble. La personalidad del consorcio se
extingue por la desafectación del inmueble del régimen de propiedad horizontal, sea por
acuerdo unánime de los propietarios instrumentado en escritura pública o por resolución
judicial, inscripta en el registro inmobiliario.
Sus órganos son:

-Copropietario
-Administrador: sea este un copropietario o un tercero ajeno al consorcio, posee mandato
legal y exclusivo para administrar la cosa común, encargándose de la recaudación de fondos
para lograr tal fin. Sus tareas principales son: administrar los fondos, supervisar el estado
general del edificio, convocar asambleas, expedir certificado de deudas por expensas
comunes, asegurar el edificio contra incendios y rendir cuentas de su gestión.

-Asamblea: son reuniones numerosas para tratar algún tema, congregadas por una
convocatoria en la que se detallan los asuntos a discutir. Las decisiones que se tomen
deben hacerse constar en el libro de actas, rubricado por el Registro de la Propiedad. Las
asambleas pueden ser:

1. Ordinarias: se realizan una vez al año para tratar la memoria y balance presentado por el
administrador, recursos y presupuestos de gastos del periodo próximo, la renovación del
consejo de administradores y la verificación de la gestión administrativa.
2. Extraordinarias: no tienen fecha cierta de celebración, sino que son pedidas por número
de copropietarios, establecidos según el régimen de copropiedad, para tratar asuntos de
carácter urgente.

Facultades de los Propietarios

Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los demás, enajenar la
unidad funcional que le pertenece, o sobre ella constituir derechos reales o personales. La
constitución, transmisión o extinción de un derecho real, gravamen o embargo sobre la
unidad funcional, comprende a las cosas y partes comunes y a la unidad complementaria, y
no puede realizarse separadamente de éstas.
Usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el
legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad.

Obligaciones de los Propietarios

El propietario está obligado a:

- cumplir con las disposiciones del reglamento de propiedad horizontal, y del reglamento
interno, si lo hay

- conservar en buen estado su unidad funcional, estando prohibida toda innovación o

modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.

- pagar expensas comunes ordinarias y extraordinarias en la proporción de su parte indivisa

- contribuir a la integración del fondo de reserva, si lo hay

- permitir el acceso a su unidad funcional para realizar reparaciones de cosas y partes

comunes y de bienes del consorcio, como asimismo para verificar el funcionamiento de
cocinas, calefones, estufas y otras cosas riesgosas o para controlar los trabajos de su
instalación

- notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por constituir uno

diferente del de la unidad funcional

Prohibiciones
Está prohibido a los propietarios y ocupantes:

- destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o a fines distintos a los
previstos en el reglamento de propiedad horizontal

- perturbar la tranquilidad de los demás de cualquier manera que exceda la normal

tolerancia

- ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble

- depositar cosas peligrosas o perjudiciales

-realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros

departamentos o pisos.

-cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores con
tonalidades distintas a las del conjunto.

Ley 13512

Esta ley, sancionada en 1948, dicta que los distintos pisos de un edificio o distintos
departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta, que
sean independientes y que tengan salida a la vía pública directamente o por un pasaje
común podrán pertenecer a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta
ley.

Derechos y Obligaciones de la P.H (Ley 13512)

Cada piso o departamento puede pertenecer en condominio a más de una persona.

 Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario
sobre el terreno y sobre todas las cosas de uso común del edificio, o indispensables para
mantener su seguridad.

- Cada propietario puede:

1. Usar de los bienes comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el

legítimo derecho de los demás. El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes,
será proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad.
2. Enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.

- Cada propietario debe:

Atender los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento estando

prohibida toda innovación o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio o los
servicios comunes.

Pagar las expensas de administración y reparación de las partes comunes.

- Cada propietario no puede:

1. Cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros exteriores
con tonalidades distintas a las del conjunto.
2. Destinar las unidades funcionales a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres o a fines distintos a los previstos en el reglamento de copropiedad y
administración.
3. Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar mercaderías
peligrosas o perjudiciales para el edificio.
4. Realizar construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros
departamentos o pisos.
5. Acordar y redactar un reglamento de copropiedad y administración por acto de
escritura pública que se inscribirá en el Registro de la Propiedad. El reglamento debe
proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a. Designación de un representante de los propietarios, que puede ser uno de
ellos o un extraño, que tendrá facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento
común y proveer a la recaudación y empleo de los fondos necesarios para tal fin. Dicho
representante podrá elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo.
 b. Determinar las bases de remuneración del representante y la forma de su
remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pública.
c. La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los gastos o
expensas comunes.

3.2.2 Cargas comunes, gastos de administración, conservación, seguros, etc. Pre

horizontalidad, retracción y desafectación. Procedimientos.

Pre horizontalidad (Ley 19724)

Es la situación en la que se encuentra un edificio construido o en construcción o un

terreno destinado a construir en él un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a
título oneroso por el régimen de propiedad horizontal. El propietario debe hacer constar,
en escritura pública, su declaración de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisión y
transferencia del dominio de unidades por tal régimen.

Este decreto vino a cumplir un fin social: proteger a los adquirentes de inmuebles
sometidos al régimen de la ley 13512, regulando la comercialización de las unidades
funcionales.

Para poder celebrar contratos sobre unidades construidas o proyectadas bajo el

régimen de propiedad horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un
seguro a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de acuerdo a lo
convenido por cualquier razón, y cuya cobertura comprenda el reintegro de las cuotas
abonadas con más un interés retributivo o, en su caso, la liberación de todos los
gravámenes que el adquirente no asume en el contrato preliminar.

El incumplimiento de la obligación priva al titular del dominio de todo derecho contra

el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al
adquirente de sus derechos contra el enajenante.

La pre horizontalidad impone a la vendedora requisitos tales como:

Escritura de afectación: obliga al dueño de un terreno que quiera construir un edificio para
afectarlo al régimen de P.H, a aclarar mediante escritura pública su decisión de iniciar y
terminar la obra, y a detallar la composición de las diferentes unidades funcionales de ese
futuro edificio que será enajenado. Se inscribe en el Registro de la Propiedad, afectando al
inmueble e impidiendo al propietario disponer inadecuadamente del inmueble. Al otorgarse
la escritura de afectación, el propietario del inmueble debe entregar al escribano la
siguiente documentación que se agregará a aquélla:
1. Copia íntegra certificada del título de dominio con constancia del escribano de
haberlo tenido la vista.
2. Plano de mensura debidamente aprobado.
3. Copia del plano del proyecto de la obra, con la constancia de su aprobación por la
autoridad competente.
4. Proyecto de plano de subdivisión firmado por profesional con título habilitante.
5. Proyecto de reglamento de copropiedad y administración
6. Asimismo se agregarán certificados expedidos por el Registro de la Propiedad
Inmueble y oficina catastral correspondiente en su caso, de los cuales resulten las
condiciones de dominio del inmueble, sus restricciones, así como que éste y su propietario
no están afectados por medidas cautelares.

- Boleto de Compra – Venta: solo se suscribirán después de otorgada e inscripta la escritura

de afectación. Actúa como instrumento que permite al adquiriente, ante una situación
anómala, reclamar su debido resarcimiento. Debe contener:

1. Datos de las partes.

2. Ubicación del inmueble.
3. Determinación de la unidad funcional vendida.
4. Precio.
5. Fecha de entrega de la posesión.
6. Constancia de inscripción de la escritura de afectación.

Excepciones a la Pre horizontalidad