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UNIDAD 9: DERECHOS REALES Los Derechos se pueden clasificar en: 1. Patrimoniales: tienen un contenido econmico a.

Personal o creditorio: Es el derecho o facultad que tiene una persona para exigir a otra una prestacin. Dicho de otra manera es el vnculo jurdico por el cual una o varias personas pueden exigir a otra u otras personas el cumplimiento de la obligacin jurdica b. Intelectual: Es el derecho que tiene una persona sobre la creacin de su intelecto. El autor o inventor es dueo absoluto de su obra, invento o descubrimiento por el tiempo que le acuerde la ley. Es un derecho de explotacin econmica temporaria de la obra o creacin intelectual. c. Real: es el poder o facultad que tiene una persona sobre una cosa. Son aquellos en los que se establece una relacin directa inmediata, entre una persona (el titular del derecho) y una cosa. 2. Extra patrimoniales: No tienen contenido econmico. Estos derechos no son mensurables en dinero, aunque cuando se vulneran se puede pagar por daos y perjuicios a. Personalsimos: Ej: derecho a la vida, el honor, a la libertad, etc. b. De familia: Ej: patria potestad y los derechos morales de autor. DD Reales Tiempo Sujetos Elementos que los componen Creacin Perpetuos (Imprescriptibles) Absolutos o Ergaomnes* Titular del derecho, y la cosa sobre la que se ejerce el DD. Por ley DD Personales Temporales (Prescriptibles) Relativos* Sujeto Activo, Pasivo y Objeto Por las partes DD Intelectuales A. Patrimonial Aspecto Moral Temporales Relativos Perpetuos Absolutos

Sujeto Activo y Pasivo. Por el intelecto

*Absolutos o "erga omnes": Dan lugar a acciones que tienen por fin resguardar el derecho a uso y goce de las cosas. *Relativos: Se tienen solamente contra el/los deudores con el nico fin del cumplimiento de la obligacin, o sea que tienden a la extincin del derecho.

CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES


Sobre Cosa Propia Derechos Reales Domino Codominio Propiedad Horizontal Usufructo Uso y habitacin Servidumbre De Garanta

Sobre Cosa Ajena

Prenda Hipoteca Anticresis

Adrin Botta - Legislacin Unidad 9

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DD REALES SOBRE COSA PROPIA: EL DOMINIO El dominio o propiedad es el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una persona. Sus caracteres son: o Exclusivo: el propietario del dominio lo es con exclusin de cualquier otra persona. o Perpetuo: el dominio subsiste independientemente de su ejercicio. No tiene lmites en el tiempo y no desaparece por falta de su uso. o Absoluto: El propietario puede poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular, sin restricciones en tanto no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades. Extensin del dominio En un inmueble, se extiende a toda su profundidad y al espacio areo sobre el mismo. Esto est limitado por el Cdigo de Minera y el de Aeronutica A las cosas accesorias a ella. Ej: en un terreno se extiende a los rboles que estn en l Abarca tambin a los frutos y productos de la cosa sobre la que se ejerce ese dominio. Frutos son los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia (Ej: naranjas de un rbol), y producto son una porcin desprendida de la sustancia misma de la cosa. (Ej: madera)

Modos de adquirir el dominio 1. Apropiacin: Es la aprehensin de cosas muebles que no tienen dueo, realizada con la intencin de convertirse en propietario de las mismas. No se aplica a los inmuebles porque si stos no fueran propiedad de alguna persona particular, seran del Estado. 2. Transformacin intencional de una cosa mueble en otra. Ej: con uva se hace vino. 3. Accesin: Ocurre cuando una cosa inmueble o mueble sobre la que una persona ejerce el dominio, aumenta por adherencia natural o artificial. Los casos previstos son: a) Aluvin: Cuando los terrenos ribereos reciben paulatinamente un aumento de tierra. b) Avulsin: Cuando por un hecho sbito se desprende una porcin de tierra y se deposita en otro lado, el propietario de ste terreno adquiere la propiedad. c) Edificacin, siembra o plantacin 4. Tradicin y Registro:
Tradicin De los inmuebles De cosas muebles Aeronaves Automotores Es la entrega material Solamente se adquiere una cosa mueble Debe existir, pero solo tiene efecto entre las partes cuando se registra Registro En el Registro Pblico de la Propiedad No se registra. El poseedor cree que es suya, salvo que sea robada o perdida En el Registro Nacional de Aeronaves En el Registro del Automotor

5. Percepcin de los frutos: El propietario o el que tiene el usufructo de la propiedad adquiere todos los frutos. stos pueden ser naturales, industriales, o civiles. 6. Sucesin mortis causa: Por la muerte de una persona, los herederos o sucesores a titulo universal o particular adquieren los derechos del causante. 7. Prescripcin adquisitiva: Por el transcurso del tiempo. Una persona adquiere una propiedad por poseerla en forma pblica y pacfica, durante el tiempo fijado por la ley de
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forma ininterrumpida. Ej: no debe haber demanda reclamndola. Con respecto a los inmuebles existen dos clases de prescripcin adquisitiva: a) Luego de 10 aos, si el poseedor tiene justo ttulo (Ej: Boleto compraventa) y buena fe con respecto a su derecho sobre la cosa (cree sinceramente ser dueo de ella). b) Pasados 20 aos sin que se hubiera producido demanda ante la justicia que cuestione esa posesin, y sin necesidad de justo ttulo ni buena fe. Con respecto a las cosas muebles, la posesin de buena fe de ellas, si no hubieren sido robadas o perdidas, crea la presuncin de dominio a favor del poseedor. Formas De Extincin Del Dominio Absoluta: Cuando se pierde para el dueo y no pasa a otra persona. Ej. Destruccin. Relativa: Cuando se pierde para el actual dueo, pero pasa a otro. Ej. Enajenacin.

Restricciones y lmites al dominio Todo derecho debe ser concebido atendiendo la funcin social que cumple, y llega hasta donde comienza el derecho de los dems. Uno puede poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla conforme a un ejercicio regular. El ejercicio de ese derecho no puede ser restringido, si no es abusivo. Estas restricciones, podemos clasificarlas en: 1. Restricciones impuestas en inters privado: a. Molestias a los vecinos: las actividades no deben exceder la normal tolerancia. Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los daos o la cesacin de tales molestias b. 0bras que puedan perjudicar a los vecinos: Excavaciones o fosos que puedan provocar desmoronamientos de tierra, ruina, etc. c. Conservacin de los edificios: La cada y los materiales que se desprendan de los edificios, no pueden daar a vecinos ni transentes, bajo pena de satisfacer daos d. Instalaciones inmediatas a paredes medianeras: No se pueden construir cosas que causen humedad, calor, o sean nocivas. Para esto se debe ver las distancias y condiciones que establece la ley e. Utilizacin de paredes medianeras: El propietario del terreno contiguo a una pared medianera puede destruirla siempre que levante inmediatamente la nueva pared. f. rboles, Ramas y races: Los rboles deben estar a mnimo 3m del vecino. Las ramas o races que sobrepasen los lmites pueden ser cortadas por el dueo del rbol. g. Goteras de techos y desages: No deben caer al terreno vecino. En 2 propiedades a desnivel, la superior no puede impedir que el agua natural fluya hacia la inferior h. Luces y vistas: Son luces las aberturas que permiten el pasaje de luz y aire. Es vista la abertura que permite ver. i. Si es medianera no se puede realizar aberturas sin el consentimiento del otro. ii. Si no es medianera se puede abrir luces a 3m del piso y con reja de abertura. iii. Las ventanas tienen que estar retiradas por lo menos 3m. i. Restricciones a la facultad de dividir la cosa: Las cosas no podrn dividirse cuando se convierta antieconmico su uso o aprovechamiento. Las autoridades pueden determinar la superficie mnima de la unidad econmica en inmuebles.
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2. Restricciones impuestas en inters pblico: a. Son regidas por el derecho administrativo. b. Son ilimitadas en su nmero, dado que atienden al inters publico. c. No dan lugar a indemnizacin salvo que dae el derecho de propiedad. d. Camino De Sirga: Les propietarios limtrofes con los ros o canales que sirven de comunicacin por agua, deben dejar un camino pblico hasta la orilla del ro o canal. e. Del Cdigo Aeronutico: Tiene en vista el inters de la aeronavegacin. Ej. Nadie puede oponerse a que pasen aeronaves sobre su terreno, salvo el derecho a indemnizacin si se produjese un dao efectivo; No plantar rboles o construir edificios que impliquen peligro en la zona de despegue; etc. DD REALES SOBRE COSA PROPIA: CODOMINIO Es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisible, sobre una unidad de objeto (mueble o inmueble). Sus caracteres son: Pluralidad de sujetos: El derecho de propiedad corresponde a varias personas, Unidad de objeto: El derecho de los copropietarios recae sobre una o varias cosas muebles o inmuebles que, a los efectos del codominio, se consideran como un solo objeto. Existencia de partes ideales, abstractas, alcuotas o cuotas partes: El derecho de cada codmino lo es por una parte individual, sin especificar determinadamente qu parte.

El objeto del codominio siempre son las cosas. Ej: Si estamos frente a un crdito con pluralidad de acreedores tendremos la mancomunidad o solidaridad; si varias personas explotan un negocio en comn, tendremos una sociedad, etc. Principios que rigen ste derecho a) Sobre su parte indivisa: Se pueden ejercer todos los derechos de propiedad, sin el consentimiento de los dems. Tiene los derechos de enajenacin, hipoteca, usufructo, etc. b) Sobre toda la cosa: i. De uso y goce de toda la cosa, compatibilizando su derecho con el de los dems y conforme al destino de la misma. ii. Frutos y Productos: Cada codominio tiene derecho a participar en su proporcin iii. Ningn codmino puede realizar actos que importen modificaciones sustanciales en la cosa o actos que signifiquen facultad de disposicin. c) Administracin de la cosa comn: Todos los codminos tienen la facultad de administrar la cosa comn. Puede ser una persona o un grupo. d) Obligaciones de los codminos: Todos estn obligados a contribuir a los gastos de conservacin o reparacin de la cosa comn en proporcin a sus partes. Constitucin del codominio 1) Contrato: Cuando varias personas adquieren en comn una o varias cosas. 2) Testamento: Cuando se lega una misma cosa a varias personas. 3) La Ley: Establecidos por disposiciones legales.
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Codominio con o sin Indivisin Forzosa a) Con indivisin forzosa: los codminos pueden pedir la divisin de la cosa en cualquier momento. Pero la ley admite algunos casos de indivisibilidad. Estos pueden ser: a. Por voluntad de los codminos o del testador: de 10 aos dependiendo el caso. b. Por voluntad de la ley: No existe la limitacin de tiempo, la ley quiere que se prorrogue el codominio mientras subsistan las razones que lo han provocado. b) Sin indivisin forzosa: Los codminos pueden pedir en cualquier momento la divisin. Extincin del Codominio o o o o Absoluta o Relativa (igual que el dominio) Abandono de su parte por un codmino. Enajenacin del derecho de un codmino (solo lo pierde ese codmino) Por divisin de la cosa: es el modo ms comn de su extincin. DD REALES SOBRE COSA PROPIA: PROPIEDAD HORIZONTAL (PH) Es un caso especial de propiedad en codominio. En un edificio, por ejemplo, cada propietario es dueo exclusivo de su piso o departamento y, a la vez, copropietario (codmino) del terreno sobre el que se levanta el edificio y de todas las cosas de uso comn del edificio. Entre esas cosas se cuentan: los cimientos, los muros maestros, los techos, las galeras, escaleras comunes, los locales e instalaciones de servicios centrales como la calefaccin, los ascensores, etc. Constitucin del Consorcio de Propietarios Se constituye por medio de un Reglamento de Copropiedad y Administracin, que se realiza por escritura pblica y se inscribe en el Registro de Propiedad Inmueble. Debe contener: 1. 2. 3. 4. 5. 6. La determinacin de las partes propias y de las comunes y su destino. El valor proporcional de cada unidad en relacin con el valor total del inmueble. EI rgimen de las asambleas de copropietarios. El uso de las cosas y servicios comunes. El porcentaje que corresponde de cargas comunes. La forma de administracin del consorcio. Etc.

Principales obligaciones de los copropietarios A. Sobre las partes exclusivas: Los copropietarios tienen todos los derechos que corresponden a la propiedad. Cada propietario debe soportar los gastos de conservacin, reparacin, impuestos de su unidad. No se puede realizar actividades que atenten contra la seguridad, reglamento del consorcio y tranquilidad de los vecinos. B. Sobre Partes Comunes: Deben pagar las expensas comunes y extraordinarias en proporcin al valor de sus unidades. Ej: Comunes: portera; extraordinarias: pinturas de escaleras. Usar las cosas comunes conforme a su destino. Contribuir con la responsabilidad civil por daos a terceros producidos por o a causa del edificio. Ningn copropietario puede liberarse de las cargas comunes por abandono de la unidad.
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DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA Usufructo: Derecho real de usar y gozar de una cosa ajena con tal que no se altere su sustancia. Uso y Habitacin: Es el derecho real que consiste en servirse de la cosa de otro con cargo de conservar la sustancia de ella. Si se refiere a una casa, se llama habitacin. Se diferencia del usufructo porque el que tiene el derecho real de uso, no puede aprovechar la cosa econmicamente ni puede percibir los frutos, sino slo puede satisfacer sus necesidades y las de su familia pero directamente con la cosa. Servidumbre: Es el derecho real establecido en utilidad de un predio rural o urbano (llamado dominante) y que grava l otro predio (llamado sirviente) en cuya virtud, el poseedor del predio dominante tiene derecho a realizar en el sirviente ciertos actos de posesin o de impedir que el propietario del predio sirviente ejerza actos propios de su dominio. Caracteres: 1. 2. 3. 4. Es un derecho real Recae sobre inmueble ajeno. Constituye una carga para el dueo del predio sirviente. Este derecho real es inseparable de los fundos.

Derechos Reales de Garanta: 1. Hipoteca: Es un derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles que continan en poder del deudor. Caracteres: i. ii. iii. iv. Accesoria: si se extingue la deuda, se extingue tambin la hipoteca. Convencional: surge de un acuerdo entre partes. Especialidad de la cosa: se debe especificar detalladamente la cosa hipotecada Especialidad del crdito: Se debe especificar claramente la suma de dinero

El propietario de un inmueble hipotecado tiene todas las facultades propias del derecho de propiedad y la posesin, pero: No puede realizar actos que disminuyan el valor de la garanta. Si vende el inmueble hipotecado, la hipoteca subsiste y pasa al nuevo propietario Si no se cumple la deuda, el inmueble se rematar judicialmente y el acreedor hipotecario cobrar con preferencia a otros acreedores.

2. Prenda: Es un derecho real de garanta que se constituye sobre una cosa mueble del deudor o de un tercero para garantizar un crdito. Existen dos clases de prendas: i. Prenda con desplazamiento: se constituye por medio de un contrato y la cosa afectada se entrega al acreedor. El acreedor prendario debe conservarla hasta que se le pague la deuda y no puede usarla sin consentimiento del deudor. Si el deudor paga, se devuelve la cosa prendada. Si el deudor no paga en el tiempo convenido, el acreedor puede pedir remate de la cosa premiada y cobrar con privilegio ii. Prenda sin desplazamiento o con registro: La cosa prendada queda en manos del deudor. sta prenda deber inscribirse en el registro prendario o bien tratndose de un automotor, la prenda quedar registrada en el registro pertinente. 3. Anticresis: Es un derecho real de garanta por el cual el deudor entrega al acreedor un inmueble para que perciba las rentas que ste produzca (los frutos). Lo obtenido se utilizar para pagar los intereses/capital de la deuda respectiva. El acreedor tiene el derecho de percibir las rentas del inmueble y de retenerlo hasta ser pagado totalmente. Si el deudor no paga su deuda, el acreedor puede pedir judicialmente que el bien sea vendido, pero no tiene privilegio sobre otros acreedores para el cobro.
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