DERECHOS DE

PROPIEDAD

Prof: Javier Lapeyre Zegarra

E-mail: pcdejlap@upc.edu.pe
UNIDAD 1: LA PROPIEDAD
SEMANA 1
TEORIA GENERAL DE LA PROPIEDAD
https://www.youtube.com/watch?v=98VA7gxAgs0

1.El concepto utilitario y el concepto social de la propiedad

La propiedad o dominio es un poder directo e inmediato sobre una cosa,
que atribuye a su titular la capacidad de gozar y disponer de la cosa sin más
limitaciones que las que establezcan las leyes.
Es el derecho real que implica el ejercicio de las facultades jurídicas que
aplican el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.
El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiación. Se requiere tres condiciones:
Que el bien sea útil.
Que el bien exista en cantidad limitada.
Que sea susceptible de ocupación.
• El derecho de propiedad es el más completo que se puede tener sobre una
cosa: la propiedad se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la acción
de su propietario.
• Sus límites son los que marca la ley o los provocados por "la concurrencia de
varios derechos incompatibles en su ilimitado ejercicio"​ (limitaciones de
carácter extrínseco).
• Se considera que el dominio o propiedad está integrado por tres facultades
o derechos:
 Ius utendi; es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el
derecho a servirse de la cosa para sus intereses. Esas conductas no violen
preceptos legales o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.
 Ius fruendi; es el derecho de goce sobre la cosa. El propietario tiene el
derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien.
 Ius abutendi; es el derecho de disposición sobre la cosa.
 Sobre el concepto social de la propiedad; (Avendaño , J) señala que
éste no es, como antaño, un derecho absoluto, que debe ser protegido
de los embates del Estado y debe permanecer al margen aun de
aquellas acciones motivadas por el interés social. Más bien, hoy se
admite mayoritariamente que no existe propiedad absoluta y que, en
todo caso, este derecho encuentra sus limitación justamente allí donde
comienza el interés de la sociedad.

 Debe hablarse entonces de un derecho de propiedad «reglamentado»,

en contraposición a un derecho absoluto. El reglamentar la propiedad
es objeto de la ley administrativa si las restricciones se imponen por
interés público. La potestad de reglamentar se funda en la necesidad
de realizar funciones sociales de orden económico y cultural, de
bienestar general en suma.
• El interés público limita la propiedad en el sentido de que cuando
resultan en conflicto los intereses de los particulares con el interés
de la colectividad, el interés privado del propietario debe ceder
ante el interés público.

• La idea de la función social de la propiedad se expresa

sustantivamente cuando interviene la administración pública y
concreta la referencia al interés social en nombre del interés
general, unas veces aplicado a la producción nacional en abstracto,
otras a intereses económico-sociales concretos: ordenación de la
producción agrícola, regulación urbana, desarrollo de la vivienda,
etc.

• Es indispensable que el derecho de propiedad privada se ejercite

en armonía con el interés social.
• La Constitución es la expresión de los valores de un orden jurídico y
social, es la estructura esencial de ese orden y es, por último, un orden
fundamental porque es la base misma, el punto de apoyo del resto del
ordenamiento jurídico.

• La máxima expresión de las limitaciones del derecho de propiedad está

dada por la expropiación forzosa. Esta figura jurídica importa al
acabamiento del derecho de propiedad privada, al adquirir el Estado, de
modo obligatorio, bienes pertenecientes a los particulares, que son
necesarios para la realización de los fines del Estado.

• El fundamento jurídico de esta institución es el mismo que sirve al

Estado para limitar los derechos individuales, esto es, la realización de
sus funciones, ya sean las esenciales o las facultativas. Pero además
procura el bienestar y el progreso social. La facultad de expropiar está
justificada por la realización de los fines jurídicos y sociales del Estado.
• Desde hace muchas décadas la facultad expropiatoria estuvo fundada
exclusivamente en una razón de utilidad pública. Esto se justificaba por la
indisoluble vinculación de la expropiación con la obra pública y su efecto
era que la expropiación quedaba limitada a los inmuebles, todo lo cual ha
dado lugar a que la causa justificatoria de la expropiación no sea sólo la
utilidad pública sino también el interés social.

• La Constitución que hoy nos rige ha excluido el interés social como una de
las causales de expropiación, señalando como seguridad nacional o
necesidad pública, declarada por ley.

• Interés social es cualquier forma de interés prevaleciente al individual del

propietario.

• El concepto de utilidad pública alude a beneficio, a ventaja en favor del

sector público y, mediatamente, en favor de toda la comunidad.
• El concepto de interés social, por otra parte, descarta la utilidad y se refiere a la
satisfacción de necesidades. Los beneficiarios integran un grupo social, que es
diferente que el público. La obra pública puede no existir, lo que media es una
transformación de carácter social.
2. La Posesión como origen de la propiedad

En el derecho romano, la posesión evoluciona progresivamente para iniciarse en

el concepto exclusivo del corpus y llegar hasta el elemento espiritual que es el
animus. Es decir, se trataba de tener la cosa sometida a la propia disposición y a la
satisfacción de los propios fines de la persona. (Jarillo Gómez, 2008, p. 3)

Institución que al ser abordada en el curso de derechos reales presenta dos

teorías que explicarían cuando es que hay posesión y cuando no. Nos referimos a
la teoría del corpus de Ihering y del corpus más el animus domini de Savigny.

La primera señala que basta el contacto con el bien (meterse en el bien, ocuparlo)
para ser calificado de poseedor (elemento objetivo). En cambio, la segunda
refiere que no es suficiente entrar en contacto con el bien (elemento objetivo)
sino que además debe tenerse la intención de ocuparlo, de meterse en el bien, de
comportarse como sino uno fuese el propietario del mismo (elemento subjetivo)
por más que, en realidad, uno no lo sea.
De conformidad con el artículo 896 del CC la posesión es:

“El ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la

propiedad”.

Esta norma hacer alusión a los atributos de la propiedad, es

decir, al uso, al goce o disfrute, a la disposición de los bienes,
atributos de los que están dotados los sujetos de derechos
que tengan la situación jurídica de propietarios de un bien. El
ejercer alguno de estos atributos implica actos que denotan
la posesión y la propiedad de un bien a pesar de que en
verdad uno no sea propietario del mismo.
Según un sector de la doctrina nacional, resulta evidente que
para asegurar la utilización económica del bien debe conferirse al
poseedor el derecho a usar, a disfrutar y a servirse del bien y si
este fuera el propietario a disponerlo porque estos son atributos
inherentes al derecho de propiedad y para que exista posesión
basta que se exteriorice alguno de ellos. En esta misma dirección
opina Jorge Eugenio Castañeda al decir “que la posesión es la
puerta que conduce a la propiedad”. (Vásquez Ríos, 2005, p. 156)
3. La Informalidad

El hecho más significativo en el proceso de urbanización de Lima y

las principales ciudades del país ha sido el desarrollo explosivo de
las barriadas, pueblos jóvenes o asentamientos humanos. Así, en
las últimas cuatro décadas, el espacio urbano de Lima ha crecido
1200%. Este hecho es impresionante, pero lo es más, si
consideramos que ese enorme crecimiento ha sido
fundamentalmente informal. Las causas se deben a las
migraciones, la centralización en las ciudades de la costa y
principalmente en Lima, la ausencia de una política estatal de
promoción de la vivienda para sectores populares y las
desigualdades y la Pobreza.
La Posesión informal, son aquellas posesiones u ocupaciones denominadas
asentamientos humanos, pueblos jóvenes, programas municipales de
vivienda, centros poblados, pueblos tradicionales y otras posesiones de
predios urbanos, cualquiera sea su denominación, siempre que reúnan las
siguientes características:
a.Poseer un terreno sin título y en la mayoría de casos por invasión.
b.Las personas conformen agrupaciones de personas o familias. Es decir
que existe una pluralidad de personas.
c.Hayan iniciado la posesión de los terrenos hasta el 31 de diciembre del
2004. Elemento temporal.
d.El destino o uso principal de la posesión del lote de terreno sea dedicado
a fines de vivienda y actividad comercial. Uso del lote.
e.La posesión no se encuentre amparada en titularidad. Es decir en virtud
de un derecho o título que le haya permitido poseer el predio.
f.El área del lote no sea mayor de 300 metros cuadrados.
TEORÍA GENERAL DE LOS DERECHOS REALES

CONCEPTO DE DERECHOS REALES. ANTECEDENTES CLAVE:

• En los derechos reales hay 2 elementos: El titular y la cosa.
• Sólo pueden ser creados por ley, por ello su número es limitado
(“numerus clausus”).
• Se pueden adquirir por prescripción.

CONCEPTO DE DERECHO REAL: EN LA DOCTRINA. Manuel Albaladejo:

“Poder directo e inmediato sobre una cosa que concede a su titular un
señorío, pleno (propiedad) o parcial (cosa ajena), sobre aquella, de forma
que el ámbito de poder concedido tiene la cosa sometida a su
dominación”.

CONCLUSIÓN: Relación jurídica que surge entre las personas respecto de

los bienes.
SON DERECHOS REALES LOS REGULADOS EN EL CÓDIGO CIVIL -
ARTÍCULO 881º :
Propiedad, Posesión, Usufructo, Uso y Habitación, Superficie y
Servidumbre.
Derechos Reales de Garantía : Artículo 1055 y siguientes. Prenda,
Anticresis Hipoteca y Retención.
Casos Especiales No Reales: Arrendamiento, Comodato, Embargo.

El Concepto de Bienes
Es todo aquello material o inmaterial que de manera objetiva, tiene
una valoración económica (o valor en el mercado), así como relevancia
jurídica, es jurídicamente susceptible de apropiación privada y cuyo fin
es ser objeto de una relación jurídica.
Características de los bienes
Diferente de los sujetos.
No son personas.
Relevancia jurídica: no el aire, luz solar.
Posibilidad de Individualización.

Características
•No necesariamente actual: puede ser futura.
•Utilidad al hombre: interés socialmente apreciable
•Aislamiento: debe tener su propia esfera jurídica.
CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES SEGÚN EL CÓDIGO CIVIL:

BIENES MUEBLES (art. 885)

MUEBLES: Trasladables de un lugar a otro por la mano del hombre o
por su naturaleza.
BIENES INMUEBLES (art. 886)
INMUEBLES: No se trasladan. Son inamovibles. “Bienes Raíces”.

ALGUNA TEORÍAS PARA LA CLASIFICACIÓN:

Por su naturaleza: se han producido por la naturaleza:
Por incorporación, los que al incorporarse a un inmueble, forman
parte de el. Algunos bienes muebles, se transforman en inmuebles.
Por su certidumbre: CIERTOS O INCIERTOS.
Por su utilidad: FUNGIBLES y NO FUNGIBLES.
Por su existencia: REAL o POSIBLE: Presentes y Futuros.
 Por su duración: CONSUMIBLES y NO CONSUMIBLES.
 Por su corporeidad: CORPÓREOS e INCORPÓREOS.

• Litigiosos y no Litigiosos.
• Privados y Públicos. Lícitos e Ilícitos.
• Divisibles e Indivisibles: A cómoda o incómoda división.

CONCEPTO DE PARTE INTEGRANTE Y PARTES ACCESORIA

o PARTE INTEGRANTE: Lo que no puede ser separado sin destruir,
deteriorar o alterar el bien. No puede ser objeto de derechos
singulares.

o PARTE ACCESORIA: Sin perder su individualidad está

permanentemente afectada a un fin económico u ornamental con
respecto del otro bien.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DE OBLIGACIÓN
Por razón de las personas. En el derecho de obligación figuran dos
sujetos, el que puede pedir la prestación (acreedor) y el obligado a
su cumplimiento (deudor). En el derecho real interviene un solo
sujeto que es el titular de la potestad sobre la cosa.

Por razón del objeto. En el derecho real el objeto es la cosa o el

bien, mientras que en el derecho de crédito, el objeto es una
prestación de dar, hacer o no hacer por parte del deudor.

Por razón del poder que atribuyen al sujeto. El derecho real implica
un poder sobre una cosa, mientras que el de obligación implica un
poder para exigir algo de otro.
• Por razón de su eficacia. El derecho real es un derecho absoluto,
oponible erga omnes. El derecho de obligación es un derecho relativo
ya que solo puede exigirse frente al deudor.

Principio de oponibilidad: Artículo 2022 CC:

“Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quien también tienen
derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se
opone esté inscrito con anterioridad al de aquél a quien se opone”
GANA INSCRIPCION

• Por razón de la aplicabilidad del principio de autonomía de voluntad de

las partes. Los derechos reales toman su configuración del contenido de
la ley. El derecho de crédito también tiene una configuración legal pero
matizada por el principio de autonomía de voluntad de las partes.
• Por razón de su origen. Los derechos de obligación nacen de la ley, los
contratos, los cuasicontratos y las acciones u omisiones imputables por
dolo o negligencia. Además no son susceptibles de usucapión. Los derechos
reales precisan para constituirse del titulo y el modo (acto ostensible de
transmisión de la posesión), y son susceptibles de ser adquiridos por
usucapión.

• Por razón de su duración y extinción. El derecho real tiene un carácter

perpetuo mientras que el derecho de crédito tiene una naturaleza
transitoria.

• Por la protección registral. Los derechos reales, al contrario que los

derechos de obligación, son inscribibles en el Registro de la Propiedad y
gozan de su protección. No obstante esta distinción no puede considerarse
en términos absolutos ya que por ejemplo la posesión no tiene cabida en el
Registro de la Propiedad y en cambio si podrán acceder al mismo contratos
de arrendamiento o derechos de crédito garantizados con hipoteca.
UNIDAD 1: LA PROPIEDAD
SEMANA 2
ATRIBUTOS DE LA PROPIEDAD

Uso
El derecho a usar es el servirse del bien, utilizarlo para lo cual existe.
Se usa una casa habitándola, se usa un automóvil valiéndose de él
como medio de transporte. (Avendaño Valdez, 1984, p. 101)

El derecho de usar o ius utendi es aquel en virtud del cual el

propietario utiliza el bien de conformidad con su naturaleza o
destino. Este atributo presupone, desde luego el derecho a poseer o
ius possidendi pues es la manera como el propietario ejercita los
demás atributos y sin ella no puede beneficiarse del bien. (Arias
Schreiber Pezet 2011, p. 190)
Goce o disfrute
Se explota una casa arrendándola, se disfruta de un negocio
industrial haciéndolo producir. Es en el disfrute donde la propiedad
adquiere contenido económico, importancia social y a veces
también política. Por ello es este el atributo que debe mas
urgentemente armonizar con el interés social. Esta es la que
podríamos llamar la “zona del conflicto social”. (Avendaño Valdez,
1984, pp. 101-102)

El derecho de gozar o disfrutar o ius fruendi, es aquel por el cual el

dueño obtiene para sí el aprovechamiento del bien, se trate de sus
frutos como de sus productos e incluye su consumo, cuando el bien
es consumible. Baudry Lacantinerie señala que disfrutar de la tierra
importa recoger las cosechas de la misma. (Arias Schreiber Pezet
2011, p. 190)
Disposición
El derecho a disponer o ius abutendi, que es el mas caracterizado y
típico de los atributos del dominio dado que el uso y el goce son
actos de administración, por cuya virtud el dueño tiene la libertad
de disposición tanto material como jurídica, consumiéndolos,
afectándolos, desmembrándolos o desprendiéndose de ellos a título
oneroso o gratuito. (Arias Schreiber, 2011, p. 191).

Reivindicación
La reivindicación o ius vindicandi está prevista en el Art. 927 del CC y
es aquella mediante la cual el propietario recurre a la justicia
reclamando el objeto de su propiedad y evitando la intromisión de
un tercero ajeno a derecho (ej. recuperación de un bien,
reconocimiento de la propiedad, etc) (Arias Schreiber, 2011, p. 190)
CARACTERES DE LA PROPIEDAD

Derecho Real
Es el principal derecho real frente a los demás.
Es el derecho real por excelencia. El más completo y amplio de todos, plena in re
potestas (total potestad sobre una cosa), el señorío total sobre la cosa que se
vincula con la plenitud de la propiedad. (Teoría del señorío, aspecto de
disponibilidad de la cosa por el propietario).

Absoluta
Algunos la llaman ilimitada, indeterminada o soberana.
a)Un señorío pleno sobre el bien
El titular goza de “todos” los atributos sobre el bien, el summun facultatis: usar,
disfrutar, disponer y reivindicar, lo que hace de la propiedad un derecho pleno, a
diferencia de los derechos reales desmembrados, en los que se ejerce solo un
señorío parcial sobre la cosa.
b) Lo absoluto determina su carácter erga omnes (oponible a terceros) y
el ius per-sequendi (perseguir el bien dónde y con quién esté).
Es un derecho oponible a terceros.
Todos deben respetar la propiedad, correspondiéndole al propietario
accionar la defensa de sus intereses. Contiene un aspecto personal, de
relación del sujeto con el objeto, lo cual permite ejercer el ius prohibiendi,
limitando que terceros ejerzan sobre la cosa actos no deseados por el
titular.

Exclusiva
También denominada excluyente.
Dos personas no pueden tener en el todo el dominio de una cosa (Mariani
de Vidal, 2009, p. 298).Esta característica se da en razón de que un bien
solo puede pertenecer exclusiva y simultáneamente a una sola persona.
Los terceros no pueden ejercer dominios que no le corresponden.
Perpetua
La vigencia de la propiedad depende de la existencia del bien, no de
la vida del dominus.
Como derecho real principal, la propiedad es imperecedera,
perenne, eterna. “El dominio perfecto no reconoce limitación en el
tiempo” (Rojina Villegas, 2012, p. 263). “La propiedad es perpetua
porque la cosa le pertenece a su titular indefinidamente, salvo que
él mismo, en ejercicio de su facultad de disposición, decida
deshacerse de ella o que un tercero, ante la falta de uso, la
adquiera” (Morales Acosta, 1994, p. 34). Cambian los titulares, pero
la cosa permanece y el derecho de propiedad, como tal, conserva su
naturaleza jurídica.
¿ES REALMENTE UN DERECHO ABSOLUTO?
Art. 925: Límites legales

Las restricciones legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y

utilidad públicas o de interés social no pueden modificarse ni suprimirse por acto
jurídico.
Los más importantes: (i) zonificación; (ii) parámetros urbanísticos y edificatorios.

Art. 926: Límites Convencionales

Las restricciones de la propiedad establecidas por pacto para que surtan efecto
respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo.

¿Qué facultades del propietario se pueden limitar por pacto?

Art. 882.- No se puede establecer contractualmente la prohibición de enajenar o

gravar, salvo que la ley lo permita.
Art. 924: Abuso en el ejercicio del derecho de propiedad

Aquel que sufre o está amenazado de un daño porque otro se

excede o abusa en el ejercicio de su derecho, puede exigir que se
restituya al estado anterior o que se adopten las medidas del caso,
sin perjuicio de la indemnización por los daños irrogados.

La expropiación reconocida en el Art. 70 de la Constitución:

A nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por

causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley,
y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio.
¿ES REALMENTE UN DERECHO EXCLUSIVO?

El propietario puede pretender excluir a dos tipos de personas:

TERCEROS SIMPLES TERCEROS CALIFICADOS

QUIEN TMB TIENE UN
USURPADOR, INVASOR DERECHO CONTRATO
SOBRE EL BIEN
Art. 1708 CC:

En caso de enajenación del bien arrendado, si el

arrendamiento estuviese inscrito el adquirente deberé
respetar el contrato, quedando sustituido desde el momento
de su adquisición en todos los derechos y obligaciones del
arrendador.
¿REALMENTE ES UN DERECHO PERPETUO QUE NO SE PIERDE POR EL
NO USO?

Art. 88 Constitución:

El Estado apoya preferentemente el desarrollo agrario. Garantiza el

derecho de propiedad sobre la tierra, en forma privada o comunal.
Las tierras abandonadas, según previsión legal, pasan al dominio del
Estado para su adjudicación en venta.

Art. 968 CC:

La propiedad se extingue por abandono del bien durante veinte años,

en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.
¿REALMENTE ES UN DERECHO PERPETUO QUE NO SE PIERDE POR EL
NO USO?

Art. 88 Constitución:

El Estado apoya preferentemente el desarrollo agrario. Garantiza el

derecho de propiedad sobre la tierra, en forma privada o comunal.
Las tierras abandonadas, según previsión legal, pasan al dominio del
Estado para su adjudicación en venta.

Art. 968 CC:

La propiedad se extingue por abandono del bien durante veinte años,

en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado.
¿REALMENTE ES UN DERECHO PERPETUO QUE NO TIENE
UN PLAZO DE VIGENCIA?

LA PROPIEDAD SUPERFICIARIA: ART. 1030

Puede constituirse el derecho de superficie por el cual el

superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una
construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie
del suelo.
Este derecho no puede durar más de noventa y nueve años. A
su vencimiento, el propietario del suelo adquiere la propiedad
de lo construido reembolsando su valor.
¿REALMENTE ES UN DERECHO PERPETUO QUE NO TIENE UN PLAZO
DE VIGENCIA?

LA MULTIPROPIEDAD: D.LEGISLATIVO 706:

Se consideran establecimiento turísticos de tiempo compartido

aquellos en los cuales sus titulares gozan de un derecho de
copropiedad afectado al disfrute periódico y exclusivo hasta por el
plazo de treinta años renovables. Durante el plazo contractual los
titulares podrán donar, transferir, legal y en general realizar
cualquier acto previsto en el CC.
¿REALMENTE ES UN DERECHO PERPETUO QUE NO TIENE UN PLAZO
DE VIGENCIA?

PACTO DE RETROVENTA: Art. 1586

Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver

unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.
El plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años
tratándose de inmuebles. El plazo se computa a partir de la
celebración de la compraventa.
UNIDAD 1: LA PROPIEDAD
SEMANA 3
EXTENSION DE LA PROPIEDAD
Art. 954 y 955 Código Civil
Abordar el tema de la extensión del derecho de propiedad
inmobiliaria, es remontarse a sus orígenes. La propiedad romana
originariamente estaba reflejada en un concepto de tradicional
verticalidad, es decir el dueño del suelo era a su vez dueño ilimitado
del sobresuelo y subsuelo, así lo encontramos en el antiguo adagio
“usque ad coelum et usque ad inferos”, traducido literalmente en la
frase “Desde el cielo hasta el Infierno”. Se entiende así, dentro de la
denominada teoría romanista, la existencia de un dominio ilimitado
de los aires y del subsuelo.

Dicha concepción de la propiedad fue evolucionando, surgiendo un

contenido social del dominio, por la cual sin desconocer la
propiedad, se limita y se le hace coherente con el interés de la
comunidad sobre la base de su sentido social.
¿Qué es un predio?

El predio es la unidad física, materialmente definida,

conformada por un ámbito de extensión territorial, con
edificación o sin ella, también se alude con dicho término a las
edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman
unidades independientes.

¿Cuántas clases de predios existen?

1.Urbanos, son aquellos predios que han sido habilitados

dotándolos de los servicios necesarios, como luz agua y demás.
2. Rurales, reciben esta denominación las porciones de tierra
ubicadas en área rural o en área de expansión declarada zona
intangible, dedicada al uso agrícola, pecuario.

3. Eriazos, están constituidos por las tierras no cultivadas por falta

o exceso de agua y demás terrenos improductivos, excepto las
lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadería;
las tierras de protección, es decir las que no reúnen las
condiciones ecológicas mínimas y las que constituyen patrimonio
arqueológico de la nación.

4. Áreas de expansión urbana, son aquellos que se ubican en

espacios determinados por las municipalidades, para ser
destinados a futuras habitaciones.
¿Hasta dónde se extiende la propiedad de un predio?

El artículo 954º del Código Civil señala que la propiedad del predio
se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los
planos verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho.
Asimismo, la propiedad del subsuelo no comprende los recursos
naturales, los yacimientos y restos arqueológicos, ni otros bienes
regidos por leyes especiales.

Avendaño, J (2019), señala que todo lo que se construye encima del

suelo forma parte del predio y pertenece al propietario. No puede
haber, en principio, un propietario del suelo y otro del sobresuelo,
porque la propiedad del suelo y sobresuelo es una y no se puede
separar jurídicamente (Art. 887 CC.).
Excepcionalmente puede haber un propietario del suelo y
otro del sobresuelo. Ello ocurre en dos casos: en el
régimen de propiedad exclusiva y propiedad común y en la
superficie. Solo en esos casos, el suelo y el sobresuelo
pueden pertenecer a propietarios diferentes. A esos dos
casos se refiere el artículo 955º del Código Civil cuando
permite que el subsuelo o el sobresuelo puedan
pertenecer, total o parcialmente, a un propietario distinto.
Alcances de la propiedad predial con respecto al sobresuelo

Aire y espacio aéreo:

El espacio aéreo constituye la prolongación vertical hacia la atmosfera
de la porción de suelo o superficie correspondiente de una edificación.
Dicho espacio es el ámbito en el cual se halla contenido el aire.

El espacio aéreo se extiende al sobresuelo dentro de los planos

verticales del perímetro superficial y hasta donde sea útil al
propietario el ejercicio de su derecho; al respecto el titular del suelo
puede ejercer su atributo de goce, por el cual, entre otros atributos
tiene un derecho a edificar o a sobrepasar la edificación del mismo; en
el caso de que ya exista algún tipo de construcción. Sin embargo, éste
derecho a edificar se encuentra limitado a los parámetros urbanísticos
establecidos por la municipalidad distrital o provincial competente .
Uso del sobresuelo:

Al respecto, encontramos que el propietario de un predio no puede evitar

el uso del espacio aéreo por cuanto se reconoce que el Estado ejerce
soberanía completa y exclusiva sobre dicho espacio aéreo; dicha
soberanía cubre el territorio y mar adyacente, hasta el límite de las 200
(doscientas) millas, de conformidad con la Constitución Política. En ese
orden de ideas, se ha regulado la denominada circulación aérea en la
actual Ley de Aeronáutica Civil del Perú, Ley Nº 27261.

La actual Constitución Política del Perú, en su artículo 66º, establece que

los recursos naturales renovables y no renovables, son patrimonio de la
nación, siendo el Estado soberano en su aprovechamiento. El segundo
párrafo del artículo aludido regula que por ley se fijarán las condiciones
de su utilización y de su otorgamiento a particulares, este se da mediante
concesión con la que se otorga a su titular un derecho real.
LA ACCION REINVINDICATORIA
DISTINTOS REMEDIOS
Avendaño, J (2019), señala que el artículo 923º el propietario
puede reivindicar el bien. Reivindicar es recuperar. Esto supone
que el bien esté en poder de un tercero y no del propietario.
Cuales pueden ser las causas, desde un desalojo o usurpación,
hasta una sucesión en la que se dejó de lado al heredero
legítimo y entró en posesión un tercero que enajenó a un
extraño, el cual ahora posee ilegítimamente.

Los requisitos son tres: (i) que el demandante pruebe

fehacientemente que es el propietario del bien que reclama; (ii)
que se trate de un bien perfectamente determinado, que podría
tratarse de uno o varios bienes, pero no de un patrimonio, es
decir, de una masa que incluya activos y pasivos; y (iii) que el
demandado no tenga derecho a poseer el bien.
 La acción reivindicatoria cabe tanto respecto de bienes
inmuebles como de muebles.
 Esta acción reivindicatoria es imprescriptible, lo cual significa
que no se extingue por el transcurso del tiempo (artículo 927º
del Código Civil). Acá hay que distinguir dos situaciones: la
primera, cuando el bien no está en posesión de otra persona.
Nadie lo posee. La segunda, cuando el bien está en poder de un
poseedor ilegítimo. La imprescriptibilidad de la acción ocurre en
el primer caso. Se presenta también en el segundo, salvo que el
poseedor haya llegado a adquirir el bien por prescripción, en
cuyo caso no es que el antiguo propietario ha dejado de ser tal.
 En qué se funda la imprescriptibilidad de la acción
reivindicatoria? En que ella defiende a la propiedad, que es un
derecho perpetuo que no se extingue por el solo no uso.
 EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
ARTICULO 968 DEL CODIGO CIVIL

En doctrina se hace una distinción interesante entre las causas

absolutas y relativas de extinción de la propiedad.

Absolutas, la propiedad se extingue en forma definitiva, esto es, ya no

hay propiedad sobre un bien determinado. Ejem, destrucción del bien,
o del hecho que este haya excluido del comercio de los hombres
(ejemplo: afectación de un bien al dominio público).

Relativas, la propiedad se extingue para el sujeto específico pero el

derecho sigue existiendo en la cabeza de otro sujeto. En este caso la
propiedad pasa a otro, cambia de manos, se extingue en cuanto al
antiguo propietario, pero renace en el nuevo titular; así ocurre en los
actos de transmisión de propiedad.
 Adquisición del bien por otra persona (inciso 1)

Es un acto voluntario que comprende la transmisión unilateral o

bilateral de un bien. Vale decir, que la adquisición del inmueble por
otra persona, se configura con la libre voluntad del propietario que
la transfiere, y del adquiriente.

 Destrucción o pérdida total del bien (inciso 2)

1. La destrucción total del bien.- Pues si hay únicamente destrucción

parcial, el derecho se conserva sobre la parte subsistente.
2. No debe ni puede confundirse con la mera responsabilidad de usarla
en que podemos encontrarnos en algún momento.
3. Se trata, pues de un caso en el que el inmueble ha dejado de existir
física y jurídicamente, es decir cuando el inmueble ha pasado a ser
rex extra comercium (cuando la cosa está fuera de comercio).
 Expropiación (inciso 3)

El artículo 70º de la Constitución Política del Perú señala que a nadie

se puede privarse de su propiedad, sino exclusivamente por
causa de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por
Ley, y previo pago en efectivo de indemnización justipreciada que
incluya compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante
el Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que el
Estado haya señalado en el procedimiento expropiatorio.

Por tanto, la expropiación representa la relación dada al conflicto

que haya podido suscitarse entre dos intereses: un interés
privado ordinariamente protegido en concepto de derecho de
propiedad y un interés público que ha de ser especialmente
afirmado y comprobado para que pueda imponerse al primero.
 Abandono del bien por veinte años, en cuyo caso pasa el predio al
dominio del Estado (inciso 4)

Esta es una forma de extinción de la propiedad bastante discutible. La

regla es que no hay res nullius inmobiliario; si los bienes inmuebles
no son de los particulares, son del Estado. Si se trata de un bien de
propiedad de un particular y a su muerte no aparece ningún
heredero, obviamente este bien será de propiedad del Estado.

Es importante señalar que en la práctica en nuestro país el abandono

de un inmueble, acarrea la aparición de posesionarios (terceras
personas ajenas al propietario) que hacen uso continuado del bien
por periodos de tiempo prolongados e indefinidos, generándose una
vez transcurridos los plazos de Ley la adquisición de esta propiedad
abandonada por estas terceras personas, a través de una figura legal
denominada usucapión.
UNIDAD 1: LA PROPIEDAD
SEMANA 4
LA EXPROPIACION
 La expropiación forzosa ha sido, desde los orígenes de la República, un
mecanismo que ha servido al Estado para cumplir con sus objetivos, a
costa del daño lícito causado al privado, y a cambio de un justiprecio.

DEL RÉGIMEN DE EXPROPIACIÓN FORZOSA EN EL PERÚ

• Antes de desarrollar las características del actual régimen de
expropiación forzosa peruano, es menester plantear primero una
revisión histórica del tratamiento constitucional y legal que ha tenido
dicho instituto en el país, luego de la cual se ahondará en la legislación
vigente que norma el régimen de expropiaciones en el ordenamiento
peruano bajo el actual Decreto Legislativo 1192, Ley Marco de
Adquisición y Expropiación de inmuebles, transferencia de inmuebles
de propiedad del Estado, liberación de Interferencias y dicta otras
medidas para la ejecución de obras de infraestructura [en adelante, DL
1192.
El régimen de expropiación forzosa en la Constitución de 1993
El artículo 70 de la Constitución de 1993 señala lo siguiente:
“El derecho de propiedad es inviolable. El Estado lo garantiza. Se
ejerce en armonía con el bien común y dentro de los límites de ley. A
nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa
de seguridad nacional o necesidad pública, declarada por ley, y previo
pago en efectivo de indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio. Hay acción ante el Poder
Judicial para contestar el valor de la propiedad que el Estado haya
señalado en el procedimiento expropiatorio”.

Es importante tener en cuenta que la norma constitucional bajo

comento señala que la citada potestad ablatoria se ejerce mediante una
autorización legislativa expresa, siendo la decisión de expropiar,
una de corte legislativo o que pertenece al Congreso de la República.
 Respecto a las causales de expropiación, el artículo 70 en cuestión
distingue a las expropiaciones justificadas en la necesidad pública de
aquellas respaldadas en la seguridad nacional. En el primer caso,
debe entenderse que la expropiación opera en supuestos
restringidos que obedecen a un estado de necesidad, y que
habitualmente se ha ligado con la construcción de importantes obras
de infraestructura, bienes y servicios públicos que redundan en el
bienestar de la comunidad en general.

 Por su parte, el segundo supuesto reconocido por la Constitución de

1993, la seguridad nacional, sí supone un concepto nuevo recogido a
nivel constitucional, que anteriormente había sido introducido bajo
otros términos a nivel legislativo, pero que la actual Carta recoge
expresamente. Este concepto parece estar ligado a supuestos en los
cuales se pone en riesgo el orden y la seguridad del país, como
puede ser el caso de un conflicto armado externo.
Por otro lado, la Constitución de 1993 prescribe que el pago del
justiprecio debe incluir el pago por el valor del bien expropiado, así
como la compensación integral por el eventual perjuicio –lo que
debe entenderse incluye el daño emergente y el lucro cesante–, y
que debe realizarse en forma dineraria y de modo previo a la
ejecución de la expropiación, lo cual descarta los pagos parciales, por
armadas o por medio de bonos u otros títulos que posterguen o
dificulten el cobro del justiprecio.

Daño emergente; El daño emergente es real y verificable,

corresponde al valor o precio del bien o cosa que ha sufrido el daño
o perjuicio. La indemnización que se puede solicitar en este caso
corresponde al precio del bien afectado o destruido.
 Lucro cesante; El lucro cesante es una forma de daño patrimonial
que consiste en la pérdida de una ganancia legítima o de una
utilidad económica por parte de la víctima o sus familiares como
consecuencia del daño, y que ésta no se habría producido si el
evento dañino no se hubiera verificado.

El acto de expropiación para que sea constitucionalmente válido

requiere: Que el Estado pague previamente, en efectivo, una
indemnización justipreciada que incluya el precio del bien
expropiado y la compensación por el eventual perjuicio, que, a su
vez, debe ser establecida en el procedimiento expropiatorio. Es
decir, que el Estado tiene el deber de indemnizar en forma plena
y completa al titular del derecho de propiedad privada, por el
daño que no tenía el deber de soportar”.
• De igual modo, diferenciándose de la Constitución de
1979, la Carta de 1993 ha reservado la declaración de
necesidad pública y seguridad nacional a una ley
singular para cada caso concreto, descartando de esta
forma, en principio, la aprobación de leyes generales
que permitan la ejecución de numerosas
expropiaciones. No obstante ello, el Poder Legislativo
ha dictado “leyes ómnibus” de expropiación con fines
de obras públicas, como por ejemplo lo hizo mediante
la Ley 30025.
EL RÉGIMEN LEGAL DE LAS EXPROPIACIONES BAJO LA
CONSTITUCIÓN DE 1993: DE LA LEY 27117 AL DL 1192

Como establece el artículo 70 de la Constitución de 199370, para

llevar a cabo una expropiación forzosa: (i) es necesario
fundamentar las causales de seguridad nacional o de necesidad
pública; (ii) estas causales deben ser declaradas por Ley del
Congreso; (iii) se deberá pagar previamente un justiprecio y podrá
incluirse la compensación por el eventual perjuicio; y, (iv) el
afectado deberá contar con la posibilidad de accionar ante el
Poder Judicial para contestar el valor de la propiedad que haya
fijado el Estado en el procedimiento expropiatorio.
• El DL 1192, Ley Marco de Adquisición y Expropiación de
inmuebles, transferencia de inmuebles de propiedad
del Estado, liberación de Interferencias y dicta otras
medidas para la ejecución de obras de infraestructura.
Dicho Decreto (con rango de ley), publicado el 23 de
agosto de 2015, regula el actual régimen general de
expropiaciones en el ordenamiento peruano y, a partir
del mismo, este artículo procederá a describir cuáles
son los alcances de la garantía patrimonial que brinda
ante el despojo de la propiedad y, principalmente, las
principales particularidades introducidas con su
promulgación.
Principales conceptos recogidos por el DL 1192

Para empezar, el numeral 24.2 del artículo 24 del DL 1192

señala que:
“24.2. La Expropiación consiste en la transferencia forzosa del
derecho de propiedad privada, autorizada únicamente por ley
expresa del Congreso en favor del Estado, a iniciativa del Poder
Ejecutivo, Gobiernos Regionales o Gobiernos Locales, de
inmuebles que se requieren para la ejecución de Obras de
Infraestructura o por otras razones de necesidad pública o
seguridad nacional declaradas por ley; y previo pago en
efectivo de la indemnización justipreciada que incluya
compensación por el eventual perjuicio al Sujeto Pasivo”.
Mediante la expropiación forzosa, el Estado produce un daño lícito en el
administrado o sujeto pasivo de la expropiación y, por ser
“transferencia forzosa”, deberá cumplir con las siguientes
características:

a.La adquisición por el sujeto activo será originaria.

b.Se extinguirán todos los derechos reales o personales que recaen
sobre la cosa, que serán reemplazados por un derecho a la
indemnización.
c.El expropiado podrá cuestionar el monto de la indemnización
justipreciada y la causa de la expropiación, así como solicitar su nulidad.

De acuerdo a lo dispuesto por el DL 1192 en su artículo 34.1, el sujeto

pasivo podrá cuestionar, en vía judicial o arbitral, el valor de tasación
del bien. (Artículo 519 del Código Procesal Civil).
d. El sujeto pasivo tendrá la obligación de hacer entrega de la cosa.
Como se verá más adelante, esa cosa siempre será, en el
ordenamiento peruano, un bien inmueble.
e.No se requerirá de escritura pública para que la transferencia a
favor del Estado se produzca. Con la actual legislación, bastará la
dación de la norma de ejecución de la expropiación y la orden al
registrador para que esta inscripción pueda realizarse.

•La Ley deberá señalar las razones de seguridad nacional y necesidad

pública. Así, para algunos, la seguridad nacional tiene que ver con la
protección a la sociedad y al Estado de las amenazas exteriores como
casos de guerra externa o interna. Por su parte, la necesidad pública
está referida a la relevancia y beneficio para la sociedad de ejecutar
o no un determinado proyecto, principalmente circunscribiéndola a
supuestos de obras de infraestructura y uso público, como puede ser
una carretera.
• La expropiación se realiza en beneficio del Estado. Si bien el
Estado es el beneficiario directo de la expropiación, éste a
su vez puede destinar el bien expropiado a la realización de
obras de infraestructura de servicios públicos, pudiendo
concesionarlo para su explotación por un agente privado.

• Indemnización justipreciada; La propiedad, si bien puede ser

extinguida por decisión del Estado o como manifestación de
su potestad expropiatoria, esta acción no desconoce la
garantía al valor de la propiedad, la que pervive luego de la
decisión expropiante por Ley, sustituyéndose por la
denominada indemnización justipreciada.
Artículo 13.- “Fijación del valor de la Tasación.
La fijación del valor de la Tasación se efectúa considerando
lo siguiente:
13.1. El valor comercial del inmueble: Incluye los valores de terreno,
de edificación, obras complementarias y plantaciones, de ser el caso.

“13.2.El valor del perjuicio económico: Incluye la indemnización por

el eventual perjuicio, que comprende únicamente al lucro cesante y
daño emergente, siempre que se encuentren acreditados o cuenten
con un informe debidamente sustentado. No procede indemnización
de carácter extrapatrimonial. El monto de la indemnización incluye,
entre otros, el resarcimiento de los gastos tributarios, incluyendo el
Impuesto a la Renta. Asimismo incluye los gastos de traslado de
bienes dentro del territorio nacional en que deberá incurrir el Sujeto
Pasivo como consecuencia de la Adquisición o Expropiación, como
parte del daño emergente”.
• El carácter particular o singular de la expropiación. En el
ordenamiento peruano, la nota definitoria de la expropiación es la
de constituir una privación singular; esto es, que afecta directa e
inmediatamente a personas determinadas o determinables, lo
que la distingue de la limitación normativa o general del derecho
de propiedad.