DERECHO REGISTRAL APLICADO – CONCEPTO Y CLASIFICACIÓN DE LOS PRINCIPIOS REGISTRALES

CONI

1. Concepto:
- El Derecho Registral es esquematizado por presupuestos básicos pese a su variedad y compleja problemática.
- Según Roca Sastre: los principios registrles son las orientaciones capitales, las lineas directrices del sistema, la serie
sistematica de bases fundamentales y el resultado de la sintetizacion o condensacion del ordenamiento juridico
registrales.
- Principios: inscripcion, publicidad, buena fe, consentimiento, especialidad, tracto sucesivo, legalidad, de prioridad y
rogacion o instancia.
2. Los principios como determinantes de los sistemas registrales:
- Más que principios registrales podemos referirnos a principios prerregistrales: como el principio autenticidad
(cuando el registro recibe doc. genuinos e impregnados de fe publica).
- Los pp de inscripcion, publicidad y consentimiento parten de la premisa de que el registro existe y provee a la
publicidad de los derechos reales inscritos y de los derechos personales anotados en sus asientos.
- EL AUTOR DICE QUE los pp. De rogacion, determinacion o especialidad, prioridad, tracto sucesivo, legalidad y
legitimacion son comunes a todos los registros dominales.
- EL AUTOR DICE QUE los pp. De rogación, especialidad y legalidad son comunes a todos los registros personales.
3. Clasificacion:
- Garcia y Garcia clasifica entre:
o Principios que se refieren a los efectos de la inscripcion:
 Inscripcion
 Legitimacion
 Inoponibilidad
 Fe publica registral
 Prioridad
 Publicdad
o Principios que se refieren a requisitos de la inscripcion:
 Autenticidad
 Rogacion
 Consentimiento
 Tracto sucesivo
 Legalidad
 Especialidad
4. Cotejo de los principios registrales y notariales:
- Hay relacion interdisciplinaria entre los principios registrales y notariales (no en vano fue el primer registrador fue el
primer notario)
- Los registros que aplican el principio de autenticidad consideran cumplido este requisito mediante el aporte del
documento notarial, el cual es presentado para su inscripción.
- La rogación rige para el notario y el registrador y quiere decir que no pueden actuar de oficio, sino por
requerimiento de persona con interés legítimo.
- El registrador debe observar el desatendimiento del notario de los principios de determinación, prioridad o grado y
tracto abreviado.
- El principio de legalidad es comun a ambos funcionarios tambien. Cada uno con su enfoque de su quehacer
especifico. Para el notario el califica la legalidad del negocio jurídicio. Para el registrador califica el documento
resultante de la primera calificación. Luego el notario revisa la calificación (asientos), cuyos efectos son
acumulativos, y dentro de nuestro sistema registral se refuerzan recíprocamente (hay una sinergia).

PRINCIPIOS DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN

- La eficacia de un regsitro depende del principio de determinación o precisión. Esta se alcanza cuando el contenido
de la registración no son difusos.
- Este principio tiene variantes:

a) Descripcion de la cosa

1. Significado. Especialidad y catastro: es la descripción nítida de derechos reales, personales o trabas judiciales.
Por ejemplo, las fincas deben describirse limitandose al terreno o a la naturaleza. mientras que la cosa se
describe con la ubicación topografica del inmueble, la idnicacion si es zona runal o urbana y sus caracteristicas.
 2. Especialidad y propiedad horizontal: descrito como apartamiento con unidades funcionales y
complementarias. El problema puede estar en la técnica registral.
3. Especialidad y publicidad: el antecedente es el título o plano. La descripción del inmuele tiene importancia la
etapa inscriptiva y certificante. Si el registro provee una copia literal del asiento, dentro de la técnica del folio
real, la solicitud puede ser escueta, sino debe tener deslinde completo para que la certificación corrobore la
coincidencia con lo registrado.
4. Especialidad en cuanto a la cosa de nuestro derecho: la determinación del inmueble está regida por normas,
que debn adecuarse a necesidades, a los efectos inscriptivos, la ubicación, medidas, superficie, linders,
especificaciones que individualicen. El CC señala que la venta de un inmueble determinado puede hacerse:
a. Sin indicacion de area, solo con precio
b. Sin indicacion de area, pero a razon de un precio la medida
c. Con indicacion de area, pero bajo en cierto numero de medidas
d. Con indicacion de area por un precio cada medida o precio total
e. Con medida
f. Muchos inmuebles, con indicacion de area pero bajo el trato de que no se garantiza el contenido y
que la diferencia sea mas sea menos no producira en el contrato efecto alguno.
Todo lo expuesto para la aplicación de la compraventa vale tambien para la donacion, permuta, dacion de pago,
usufructo, servidumbe, hipoteca, prenda civil, anticresis, uso y habitacion, dominio, condominio., prenda
inscribible (no necesita determinacion la prenda flotante).
5. Importancia de la determinacion en cuanto la cosa: es importante la determinación en cuanto la descripción
de la cosa sobre la cual recae el derecho inscribible. Esto no implica desconocer dificultades historicas y
tecnicas.
6. Antecedentes historicos americanos y argentinos: la creacion de los registros de la propiedad y la organización
de las oficinas de catastro han contribuido a perfilar los límites de la propiedad raíz, pero todavía quedan
regiones de la patria en que las acciones y derechos posesorios son transmitdos en forma combinada con la
transferencia de dominio.
7. Métodos de saneamiento y su fundamento en la especialidad en cuanto a la cosa: para el saneamiento del
dominio inmobiliario se ha tomado procedimientos de emergencia como: outika (los poseedores por acto
unilateral se atribuian el dominio sobre determinado bien, para que la fecha cierta de su declaracon facilitara el
computo de la usucapion), hecho (se anotan hechos de la posesion debidamente acreditada y que como modus
adquirendi podia con el tiempo, subsumir al titulo) o títulos colorados en Nicaragua. Pero ya han sido
abandonados porque han cumplido su funcion purificadora.
8. Titularidad basada en publicidad imprecisa. Efectos: todavia circulan viejos títulos con determinación precaria
y certificnte (usan conceptos como: “fulano de tal” y “rumbo equis”). Esto genera una determinación indebida,
forma burda donde se puede producir excesos o discordancias entre el hecho físcio y el derecho registrado,
entre la realidad material y su juricidad.

b) Determinacion de la cosa futura

1. Especiales circunstancias en que se la realiza: la constitución de los derechos reales supone la preexistencia de
la cosa y casi siempre su tradición. Por ejemplo, la servidumbre puede constituirse a beneficio de un inmueble
futuro o que solo se va a adquirir, o consistente en una utilidad futura (solo refiere a la obligación y no al acto
jurídico real).
2. Variacion de la cosa y el derecho: el derecho real configurado puede crecer, disminuir o desaparece con o sin
voluntad de sus titulares, una vez constituido. El crecimiento en caso de dominio inmobiliario de puede deberse
a un aluvión, avulsión, edificación y plantación. Si la construcción o siembra la hubiera efectuado un tercero, el
propietario no podrá remover las mejoras sin el consentimiento de aquel, pero si las podra hacer suyas previa
indeminizacion al edificante, sembrador o plantador de buena fe. Si el tercero fuera de mala fe o en forma
clandestina el propietario podrá demandar la repsosición de las cosas a su estado primitivo, a costa del
edificante, sembrador o plantador. Pero si quisiera conservar lo hecho debe el mayor valor adquirido por el
inmueble.
La merma o desaparicion a una avulsión, demolición de la edificación o la cosecha.
3. Hipoteca sobre partes indivisos: la hipoteca sobre partes indivisas, la cosa desaparece, para el acreedor, si al
cesar al condominio el inmueble es adjudicado a otro copropietario pues los efectos de la constitucion de la
hipoteca quedan subordinados al resultado de la particion o licitacion entre los condominios y solo tendra
eficacia si por el resultado de la division el todo o parte de la cosa comun le tocase en su lote hipotecante. La
hipoteca sobre partes indivisas no tiene mucho mercado, aunque si favorecen el trafico juridco en base de una
garantía.
 4. Incubemcia notarial en la declaracion de obra nueva: en el momento que la cosa deja de ser futura por
determinacion de la obra proyectada debe crearse escritura publica de obra nueva o declaración de fábrica. Su
práctica en nuestro país sería de utilidad, pues no debe ser confundida co la incorporación de mejoas en el
ámbito catrastal, que tiene fines netamente fiscales. Hay dos modalidades:
a) como otrgamiento del titular dominial a los efectos expresados
b) como manifestación del contratista de haber percibido suc crédito, publicitando la inexistencia de su
privilegio.
c) caso mixto con ambos efectos.

c) Individualización del sujeto

1. Generalidades sobre personas: para el CC toda persona es un ente capaz de adquirir derechos y obligaciones.
Pueden ser:
a. Personas de existencia visible: cuando si tienen signos de humanidad. Su existencia termina con el
fallecimiento real o presunto.
La entidad sucesión no tiene acogimiento en nuestro derecho positivo. Producido el fallecimiento del
causante, sus ascendientes y conyuge, entran en posesión de la herencia de modo inmediato. Otros
parientes con vocación hereditaria o herederos por testamento deben pedir al juez posesión de la herencia.
En caso de renuncia, la sucesión se difiere como si el renunciante no hubiese existido.
b. Personas de existencia ideal o personas jurídicas: cuando no tiene signos de humanidad. El fallecimiento se
determina con disposición legal por decision de miembros o por conclusion de los bienes destinados de
sostenerla. Se les divide en:
i. Carácter público
ii. Carácter privado
c. Personas de existencia no visible: cuando no han nacido y permanecen aún en el seno materno. Pueden
adquirir bienes por donación o herencia, otros derechos. Si mueren antes de estar completamente
separados del seno materno, se considerará que nunca existieron.
2. Las personas y el derecho registral: los sujetos negociales deben estar perfectamente identificados para
protegerlos según registro (y saber a quien no proteger). Los principios de consentimiento y tracto continuo
señalan que solo el titular legitimado, los sucesores universales o el juez pueden admitir el cambio o coexistencia de
titularidades, asi como cancelacion de inscripciones y anotaciones, salvo que ella opere de pleno derecho . El
registrador no es responsable de la tarea identificatoria pero si de verificar que los datos aportados son suficientes
para su cotejo de los ya registrados, para crear nuevos asientos (ejem: falta de concordancia es causa suficiente
para que el registrador no acepte la realidad jurídica exógena expresada en el documento que se pretende
inscribir). En el derecho registral las personas interesan, como:
a. Titulares de derecho inscrito (anotados): legitimadas por el registro. Este titular se transforma en tercero
cuando el registro lo reemplaza por el sucesor universal o singular por tracto sucesivo.
b. Titulares de derechos inscribible (anotables): terceros hasta que el registro reconozca u origine la
titularidad. Especialidad en cuanto al derecho referido Especialidad en cuanto al derecho referido
3. Registros de anotaciones personales: los registros además de consignar titularidades, registra en los registros
inmobiliarios:
a. Declaracion de la inhibicion de las personas para disponer libremente de sus bienes
b. Toda otra registracion de carácter personal que disponga las leyes nacionales o provinciales y que indica
sobre el estado o disponibilidad juridica de los inmuebles

- Correlación con el folio del inmueble: vincular inhibiciones con el asiento de dominio referido a un inmueble
determinado que el deudor se obliga a no enajenar.
- Inhibiciones de origen judicial: los embargos tienen efectos reipersecutorios y de preferencia y son superiores a la
inhibición. Esta correlación no se aplica a la inhibiciones judiciales.
- Doctrina notarial sobre la inhibicón (primer congreso notarial argentino): la figura de la inhibición es antiguo en
Argentina y debatida. En el primer congreso notarial argentino se propicio su desaparicion.
- Inhibición voluntaria. Preocupacion notarial: es más polétmica aún. Según Paz, es calificada como “insolita
corruptela”. En la práctica son útiles para el crédito. La literatura sobre ella es bastante copiosa y el notariado en
argentina ha dedicado dos jornadas de estudio.
- Alcances de la publicidad de las inhibiciones: del funcionario autor del documento depende la eficacia de la
inhibición, porque califica la procedencia y el alcance de la traba, pues para el registro no es causal el rechazo, ya
que su cometido, en la especie, se limita a publicitar esa circunstancia. El registro anota las inhibiciones como
registro de hechos y la comunica a los indagadores.
 - Determinación del sujeto en la anotación de las inhibiciones: es necesario para la anotación de los hechos. Los
oficios deben expresar el numero de DNI y datos para evitar los homonimos y datos que el respectivo codigo de
procemientos señale. Si no hay DNI será anotado provisionalmente a menos que se declare por resolución judicial
que se ha hecho los trámites de información en organismo correspondiente. Si no hay DNI en la inhibición
voluntaria no hay problema.
- La fe de conocimiento ante la determinación del sujeto inhibido: el DNI busca evitar la homonimia y es util para la
computarizacion de los ficheros de inhibicion. Se equivocaron quienes ve en ello un menoscabo para la fe de
conocimiento propia de los notarios. El DNI ha dejado de ser incomodidad para el notario porque los otorgantes lo
consideran como un mandasto legal. En un congrso en madrir se dijo que no hay que confundir el concimiento
como responsabilidad inherente de la funcion notarial. En caso que nos e ponga en DNI convendrá mencionar
porque se omite, para no afrontar dificultades inscriptivas.

4. La determinación en cuanto a las personas jurídicas: las personas ideales (jurídicas) tienen registraciones
especiales: de sociedades, marcas, designaciones y como sujetos de derecho son más faciles de identificas y no
crear confusiones homonimicas como las personas fisicas (naturales).
5. Los indices registrales patronimicos. Su utilidad prácticas: en la medida de que sea posible un “ordenamiento
alfabetico” que de a conocer si a nombre de determinas personas existen bienes que pueden ser “prenda comun de
acreedores” disminuira inhibiciones judiciales.
6. Determinación del sujeto e incompetencia “ratione personae”: individualizar al sujeto es importante para
determinar el parentesco con el funcionario publico autorizante del acto. La incompetencia ratio personae deriva
del parentesco (hasta 4to grado) para evitar imparcialidad del funcionario y su imagen.
7. Incompatibilidades personales de los registradores: la incompatibilidad con la profesion depende de:
a. Posibilidad de distribuir tareas con colegas de similar rango
b. Tiempo que dedican al registro
c. Grado de retribucion
d. Estabilidad del cargo
e. La remuneracion y la estabilidad son tan conexas con el regimen de incompatibilidades.
8. Necesidad de publicidad registral sobre bienes y personas: el hecho de que determinados sujetos tengan sobre sus
bienes libertad de disposicion es erga omne por certificaciones y para disponer de ellos es preciso que el
funcionario autorizante de esos actos tengan a la vista la certificacion que consigue el estado juridico de los bienes y
las personas según las constancias registradas.

d) Especificación del derecho, monto y plazo del negocio o afectación del derecho real

1. Alcance de este párrafo

2. Extensión de la materia registrable
3. Delimitación del tema de especialidad en cuanto al derecho
4. Significado tipificante de la especialidad en cuanto al derecho
5. Especialidad en cuanto al derecho y rogatoria
6. Especialidad en cuanto al derecho referido al monto
7. Especialidad en cuanto al derecho referido al plazo