19/05/2023 (Manuel Godoy)

MÓDULO 2: OBJETO DE LA INSCRIPCIÓN, CALIFICACIÓN REGISTRAL,

PRIORIDAD REGISTRAL Y OPONIBILIDAD

I) TIPOS DE REGISTRO

A lo largo de la historia se han establecido distintos sistemas para proteger al dueño de una
propiedad, que buscan que el propietario tenga una seguridad jurídica o seguridad económica, eso
es lo que se ha buscado, para que el propietario de un bien no se vea afectado por ejemplo frente
a una evicción o frente a otra titularidad de dominio. ¿Cómo el sistema va a proteger a ese titular
registral en caso de haber registro, o a ese titular de dominio en caso de no haber registro?

Antonio Pau Pedrón hace una distinción:

1) Registro de seguridad económica: el principal sistema que vamos a encontrar es el de los

seguros de títulos. Aquí nos enfocamos en el negocio jurídico o en el mercado jurídico de
bienes en EEUU, que es el principal país que utiliza este sistema, también algunos estados
de México, en algún momento en Costa Rica, etc.

a) Funcionamiento: si quiero comprar un inmueble tengo que contratar un seguro para el

caso de la evicción, si quiero además comprarla con un crédito, también debo
contratar ese seguro, para que en el mismo caso de la evicción el acreedor hipotecario
quede cubierto por este seguro. Por tanto, si yo necesito comprar el inmueble y
además tener un préstamo voy a tener dos seguros. El primero que es del propietario y
el segundo que es del crédito. Al primer seguro se le denomina owner policy (garantía
del dueño) y al segundo loan policy (garantía del préstamo) o el mortgage (hipoteca).
Así se cubre la necesidad de proteger a este eventual perjudicado con la evicción, por
medio de este seguro al afectado se le paga, y si hay crédito se le paga al acreedor, si
hay hipoteca al acreedor hipotecario.

b) Problema del sistema: las compañías de seguros para poder hacer estos negocios
tienen muchos profesionales, notarios, investigadores privados, abogados, arquitectos,
analistas de riesgo, para poder investigar toda información que tenga relación con el
inmueble. Para tal fin van a los juzgados, municipalidades, ayuntamientos y recopilan
toda la información posible para hacerse la idea de si el que vende es el dueño y cuál
es el riesgo de este negocio. Como hablamos de riesgo se debe pagar una determinada
prima, el problema es que mientras más riesgo más alta la prima. Así, si el riesgo es
mínimo es el 0.3% del valor del negocio, en cambio si el riesgo es mayor puede llegar
hasta el 2.5% del negocio. Esta prima se paga sólo una vez. Entonces el inmueble se
encarece producto del riesgo, y lo segundo es que el negocio puede ser tan riesgoso
que la compañía no quiera asegurar. Las compañías comparten entre ellas la
información, y cada compañía tiene prácticamente un registro propio de los negocios
que han hecho, entonces si hay un negocio que es demasiado riesgoso y como
compañía no estamos dispuestos a asegurarlo, se corre el riesgo de que el inmueble
salga del mercado porque la información al final se comparte.

2) Sistema de Registro: encontramos diversos tipos;

a) De corte administrativo: Aquí podemos encontrar que el acceso a la información

administrativa siempre es mucho más público y mucho más accesible que los registros
jurídicos, y además la calificación que hace un registro administrativo de la
información que les llega no necesariamente es jurídica, es más bien para fines de
archivo, por lo tanto es para mantener ciertos controles que pueden ser de corte
contable, corte catastral, que dicen relación con otros fines pero no son para dar
certeza.
b) Registros jurídicos: Pau señala que debemos tener ciertos tópicos para hablar de
registro jurídico, algo mínimo, ciertas bases para hablar de registro jurídico:

b.1) Control de legalidad: cuando hablamos de un registro jurídico, el funcionario a

cargo del registro debe hacer un control de legalidad de los títulos que se le presenten
para las actuaciones registrales correspondientes. Por tanto, este control podrá ser
meramente formal, formal y material, mixto (algunos aspectos materiales o algunos
formales). Casos hay muchos, cada sistema tiene su peculiaridad, pero todos tienen
normalmente calificación.
Caso Alemania: se hace una calificación prácticamente formal porque hay
desvinculación del título (que es el vínculo obligacional) con la inscripción, no se liga
una con otra, no se traspasan los defectos que pudiera tener el título, ya que el
sistema alemán es un sistema de causalidad abstracta, hay una desconexión entre el
título y la inscripción. Godoy dice que no es un sistema convalidante. Para transferir la
propiedad en Alemania hay que realizar otro tipo de actos que son meramente
registrales, se debe realizar un acuerdo real de disposición y además hacer una
petición formal al registrador, más que una petición, una conformidad formal al
registrador que señale que consientes en que tu asiento se cancele. Estos dos actos
son los que califica el registrador. Es calificación formal porque primero va a verificar
que venga por un instrumento público auténtico (que conste en un instrumento
público auténtico), y después que se cumpla con los requisitos que la ley alemana
exige; que el titular registral de su consentimiento de cancelación, y que por esa
manifestación de voluntad esté entregando el dominio a otra persona. Bastan estos
requisitos para que inscriba.
Todo sistema tiene su peculiaridad respecto de la calificación registral;
Suiza y Australia: sistema muy potente de mucha calificación.
Francés y Alemán: calificación restringida, sólo las formas.

b.2) Carácter documental del asiento público: esto es lógico, si hablamos de registros
jurídicos, el asiento que se practique debe tener el carácter de instrumento público y
deberá ser confeccionado por el funcionario que la ley encomiende, con las
formalidades que exija para que pueda tener este carácter de asiento registral con
características de documento.

b.3) Tracto sucesivo: que exista una conexión entre los asientos registrales. Los
registros jurídicos deben cumplir con el requisito de una inscripción previa para que se
pueda practicar el asiento siguiente, si no se tiene el asiento, el sistema debe proveer
los medios para que se pueda hacer la primera inscripción, y en los casos de folio real,
la inmatriculación.

b.4) Efectos: cuando se habla de los efectos de la inscripción, es a propósito de la

publicidad material (hablamos de legitimación, fe pública registral; estos son los
efectos normales que puede tener determinado registro). Dentro de estos efectos dice
Pau Pedrón lo mínimo es que exista la oponibilidad registral, esto significa que para el
registro y para la sociedad va a existir solamente aquello que esté inscrito en perjuicio
de lo no inscrito. Mientras no se obtenga la inscripción no se puede oponer el derecho
a un tercero. Argumento importante que utilizan los españoles (art 32 LHE).

b.5) Cognoscibilidad del asiento registral: es la posibilidad que tiene todo usuario para
poder acceder a la publicidad que otorga el registro. Esta cognoscibilidad por lo
general la vamos a encontrar como publicidad formal. ¿Cómo se hace esto
 normalmente? En Chile se va al oficio del CBR y se consultan directamente los
registros, pero en registros más evolucionados que el nuestro, piden que este tercero o
usuario que solicita información al registro de propiedad tenga un interés legítimo, y
por lo tanto el registrador va a calificar este interés legítimo de aquel que pide la
información (España, Suiza). Este interés legítimo lo califica el registrador y se
manifiesta por medio de certificaciones que emiten los registradores. Esta certificación
es la forma en que uno de mejor manera puede acceder a la información del registro,
porque además liga al registrador con quien ha solicitado la certificación y acarrea
también la responsabilidad de los registradores.

Caso España a propósito de la responsabilidad: cuando se solicita información respecto

a una finca hay 2 posibilidades de solicitarla:
- Nota simple informativa: se solicita en el mesón del registrador, esta se ubica por
medio del folio, aparece una pantalla, se imprime y se le entrega al solicitante (2 a
3 euros). En esta nota simple informativa aparece la titularidad y todas las cargas
que pueda tener el inmueble. Esta información sólo va a ligar al registrador con el
solicitante. Si yo presentara por ejemplo esa certificación al banco, y el banco
dijera que esa información es inexacta, el registrador simplemente diría que es una
nota simple informativa y que además la pidió el solicitante, no el banco, y por lo
tanto no obliga al registrador.
- Certificación de titularidad y cargas (20 euros o más): vuelve a establecerse cuál es
el titular registral y las cargas que pueda tener, pero el registrador tiene un plazo
para evacuarla que es de 9 días. Al emitir la certificación de titularidad y cargas
tiene que hacer lo que se denomina la depuración del registro. Por tanto el
registrador tiene que traer el registro a su vista y revisarlo, pues existen tipos de
actuaciones en el registro español que son de corte temporal (ejemplos; embargos
o notas fiscales, o tributarias), respecto de estas se hace una anotación que se
denominan notas preventivas y estas tienen la característica de ser temporales y
durar 4 años. Si el registrador revisa el registro y este tipo de anotaciones han
caducado y no se han renovado, debe cancelarlas, y por tanto si emite la
certificación debe emitirla sin el embargo o sin las notas fiscales, o sin estas notas
preventivas. Ahora si se han renovado debe emitirlas con estas. Esto es importante
porque la cognoscibilidad descansa en el tratamiento profesional que de la
información haga el registrador para poder certificar (revisiones, protocolos de
trabajo, etc.).

II) CLASIFICACION DE LOS SISTEMAS REGISTRALES

1) Desde el punto de vista del rol que juega la inscripción en la mutación jurídico se puede
distinguir:

a) Sistema de inscripción constitutiva : si la inscripción es condición sine qua non para

adquirir el derecho de que se trate (hablando obviamente de actos jurídicos entre vivos),
se habla de sistema de inscripción constitutiva, es decir, sin inscripción no hay derecho.

b) Sistema de inscripción declarativa: la mutación jurídico real se produjo fuera del

registro, vendo la casa en forma consensual, nos dimos la mano, le entregué las llaves,
típicas tradiciones del código civil (esto puede suceder perfectamente en España). El
registro sólo constata la mutación jurídica que se produjo fuera del registro, por eso en
estos sistemas se requiere que la ley ordene que esta situación que está fuera del registro
se lleve a este para que se pueda oponer a terceros. Algunos autores como José Manuel
García García sostienen la siguiente teoría (fuertemente avalada en general en España): el
sistema español no es de inscripción declarativa, la inscripción cumple un rol configurador
o conformador del derecho que se trate (excepto hipoteca, sin inscripción no hay hipoteca,
su inscripción es constitutiva). Respecto de los demás derechos la inscripción es
declarativa, pero García dice que al darle oponibilidad en virtud del artículo 32 de la LHE,
con esto se configuraría o se conformaría el derecho real, sería un requisito más.

Tanto en Chile como en España se requiere de un título y un modo para adquirir el

dominio. Ambos son causales, si el vínculo obligacional (ej. compraventa) se anula, se
anula igualmente la inscripción a la que dio origen, por tanto, no es convalidante (Art. 33
LHE).

Entonces si yo voy a una notaría en España (que es una de las formas en que puedo
adquirir el dominio de un inmueble) y firmo ante un notario y adquirí el inmueble, si ya soy
dueño del inmueble entiendo que mi derecho de dominio (que es real) es oponible erga
omnes, por qué voy a tener mi derecho supeditado al registro, si el derecho de dominio
que es un derecho real que por definición es oponible erga omnes. Hay una discusión
dogmática en España a propósito del Art. 32 (oponibilidad registral) y Art. 34 LHE
(protección del tercero adquirente o de fe pública registral).

La discusión es si este tercero del artículo 32 es el mismo tercero que también queda
protegido en el artículo 34. Algunos dicen que es el mismo, otros autores dicen que son
distintos. Los que señalan que son distintos (posición de Godoy) ven a esta singularidad
que tiene el sistema español como una excepción, en el sentido de que cuando yo adquirí
este inmueble que es cuando fui al notario y firmé la compraventa, mi oponibilidad es erga
omnes con una a excepción; el titular registral, esto es así porque la ley lo dice. Entonces si
usted como comprador no lleva la compraventa al registro, a efectos de este registro y para
la sociedad el dueño es el vendedor y no usted, entonces mientras no sea modificado el
registro, el dueño es el vendedor (principio de exactitud del registro Art. 38 LHE), y por lo
tanto yo seré dueño con oponibilidad erga omnes con la excepción del titular registral.
Para los que entienden que es una teoría unitaria, es necesario para que se configure o se
termine de configurar este derecho real, llevarlo al registro, sería un sistema de tres
marchas. Los registralistas en España se suman a la tesis de García García, es configuradora
o conformadora del derecho real, los civilistas lo ven como una excepción.

Godoy: al entender que el sistema español es de base romanista lo ve como terceros

distintos y a la vez entiende que hay que verlo como una excepción, no como
configuración o conformación del derecho real que se trate. Por mucho que queramos
darle mayor fortaleza al registro no le podemos dar más argumentos jurídicos que los que
puede tener, y por lo tanto si yo estoy ante la sociedad reclamando mi derecho de
dominio, perfectamente puedo entender la excepción, pero no la regla general. Puedo
entender que el registro me obligue a llevar mi escritura para inscribir para hacerla
oponible ante el dueño, que es el vendedor, pero no ante la sociedad toda, porque ya lo
tengo, ya adquirí. La inscripción declarativa siempre requiere de oponibilidad registral para
que funcione, porque si le quitamos la oponibilidad, ¿qué efectos busco en el registro? En
cambio, en la inscripción constitutiva no requeriríamos de oponibilidad registral porque la
inscripción es la forma de efectuar la tradición y a la vez es la forma de adquirir, por lo
tanto en ese mismo momento adquiero el inmueble y nace la oponibilidad erga omnes,
por lo que no requiero que además el registro diga que a partir de mi adquisición es
oponible, pues el registro me dice que yo ya adquirí el dominio por vía de tradición y por
tanto mi derecho es oponible.
 García García: finalmente es que desde ese momento es oponible registralmente. Sin esta
oponibilidad nadie concurriría al registro.

c) Sistemas de inscripción sustantiva: esta tercera clasificación nace desde la Fundación

Fueyo. Asocia a estos sistemas al sistema australiano, y lo asocia porque a criterio de La
Fundación Fueyo la inscripción en Australia es inatacable. Profesor no está de acuerdo con
hacer esta distinción porque la inscripción en Australia no es inatacable, lo que sucede es
que cuando se pone en movimiento el sistema australiano, lo primero que se debe hacer
es contratar a una persona especialista para hacer también una especie de acuerdo real de
disposición (similar a Alemania), se hace este acuerdo real de disposición por titulación
auténtica, es decir ante un ministro de fe, y cuando se lleva al registro se debe llevar este
acuerdo más un certificado de titularidad del inmueble emitido por el registro cuando
usted lo inscribió. Mientras ese certificado exista jurídicamente hablando, es plena prueba
de dominio mientras exista. Una vez que el certificado se anule (por otra compraventa)
dejó de dar plena prueba de dominio. La inscripción también puede caer porque hay
alguna nulidad del acuerdo real de disposición, o puede haber doble inmatriculación. No
es inatacable pero el certificado tiene efectos poderosos mientras existan. Por tanto, esta
inatacabilidad es más aparente que real. El profesor lo ubica dentro de las inscripciones
constitutivas y no en una sustantiva.

2) Desde el punto de vista de la forma de organización (del cómo se lleva el registro):

a) Folio real: aquellos que abren o tienen una hoja (España) de registro en particular o un
cuaderno (Alemania 3 horas como cuadernillo) de registro (depende del sistema la
cantidad), exclusivo para el inmueble, por tanto, toda la historia y toda la cargas y
mutaciones de dominio sobre el inmueble están en esa hoja del registro. El núcleo del
registro es el inmueble.

b) Folio personal: lo primero que uno entiende es que el centro del registro es la persona,
pero lo importante son los negocios jurídicos que se registran, y esto se va a ver reflejado
en el registro y en una serie de índices que se llevan para ese efecto, y por tanto puedo
ubicar el inmueble en el índice en virtud de estos negocios jurídicos y encontrarlo. El único
registro de folio personal sería el de comercio, porque cuando se constituye una sociedad,
se abre una hoja a propósito de la constitución y toda la historia de la sociedad
(nacimiento, modificación, extinción) está en la hoja del registro y se lleva la historia de esa
persona jurídica. Nuestro sistema sería de corte negocial cronológico.

3) Por la forma de extensión de los asientos en el registro:

a) Transcripción: se copia el título completo en el registro de propiedad.

b) Inscripción: no se copia el título completo. Chile. Artículo 78 u 81 de RCBR. Observar

estos requisitos para extractar esta inscripción.

4) Sistema de corte abstracto y corte causalista:

a) Abstracto: en estos sistema, el negocio jurídico obligacional se desvincula de la

inscripción. Como consecuencia, los vicios del negocio obligacional no se traspasan a la
inscripción. La inscripción en estos sistemas es causal del negocio obligacional.

b) Causalista: la doctrina dice que en esencia son todos causales, ya que todos tiene un
origen o una causa.
 b.1) Causales abstractos: Alemania: el vínculo obligacional se desliga completamente
del asiento registral, por tanto, la nulidad del vínculo obligacional no afecta a la
inscripción.

b.2) Corte causal causal: si existe el vínculo, por tanto, la nulidad del vínculo
necesariamente lleva la nulidad de la inscripción.

III) CALIFICACIÓN REGISTRAL

Efectividad o no de un sistema descansa sobre la calificación registral o principio de legalidad. Es

relevante porque se analiza el rol que juega el registrador respecto del análisis jurídico que hace de
los títulos que se le presenten. Ese análisis jurídico va a involucrar:

1) Elementos análisis jurídico.

a) Si el acto que se solicita inscribir es procedente o no, es inscribible o no: normalmente
partimos de la base del artículo 52 (deben) y 53 (pueden) RCBR.
b) Si es idóneo o autentico: calificar la idoneidad de título, normalmente va a constar en
una escritura pública.
c) Si es el acto es válido o no.
d) Contrastar la información, los datos de publicidad que trae el título: datos finca, titular
registral, etc.
e) Debe entrar a calificar si esto recae sobre un inmueble determinado o determinados
inmuebles, y si quien aparece disponiendo o gravando el inmueble es el titular, o si
recae una medida judicial sobre el inmueble, que sea efectivamente sobre el titular
registral. Que sea el titular el que provoca las mutaciones registrales, que las medidas
judiciales hagan referencia al titular. Registral.
f) Verificar que el inmueble en virtud del registro o la ley, no tenga impedimentos legales
o judiciales para su enajenación.

2) Etapas o fases calificación registral (dos modalidades).

a) Calificación autentica: la ley ha de exigir que los títulos que acceden al registro consten
en instrumentos públicos o auténticos. Art. 1801 CC y los del RCBR: CV por EP para que
se perfeccione.

b) Calificación registral propiamente tal: control de legalidad que efectivamente hace el

legislador del título que se le presenta. Esta tiene ciertos caracteres:

b.1) Exclusiva del CBR: el titular de esta función calificadora es el funcionario a cargo
del registro, registrador o conservador, de manera tal que cuando éste ejerce la
facultad calificadora, lo que hace efectivo es el principio de legalidad. Asó lo establecen
los artículos 7, 12,13 y 14 del RCBR.

b.2) Obligatoria: el conservador está obligado a realizar el examen de admisibilidad del

título para su correspondiente inscripción. Artículos 13 y 14 del RCBR.

b.3) Imparcial: ya que el registrador o conservador desarrolla el acto de calificar, con

prescindencia absoluta de la voluntad de las partes que han celebrado el acto o
 contrato. Esto, porque el registrador o conservador es un funcionario público, un
auxiliar de la administración de justicia, parte del llamo del Poder Judicial, es el
encargado del registro, según lo establece el artículo 466 y ss. del COT, y en
consecuencia, tiene la calidad de ministro de fe pública.

b.4) Protectora de derechos de las partes, de terceros y del interés público: desde que
la ley establece la necesidad de negar el acceso al registro a los actos nulos o que en
algún sentido sean legalmente inadmisibles. Es protectora así mismo, desde que el
conservador está obligado a negarse a practicar los asientos requeridos por personas
que según el registro no son sus titulares, y lo es también de los interés públicos, desde
que la ley le obliga a negarse a practicar una inscripción cuando el título que se le
presenta adolece de algún vicio de nulidad absoluta. Todo de conformidad a los
artículos 13 y 14 del RCBR.

b.5) Sujeta al control jurisdiccional: los españoles hablan de la salvaguarda judicial de

los asientos registrales. Significa que nosotros frente a una negativa del registrador
podemos accionar para que la inscripción sea ordenada. Esto lo disponen los artículos
18, 19 y 20 del RCBR, al establecer un procedimiento administrativo y de carácter
sumarísimo, para el caso de que la actuación del conservador sea considerada injusta o
inapropiada, jurídicamente hablando.

b.6) Puede irrogar responsabilidad para el registrador: la calificación hecha por el

registrador o conservador acarrea responsabilidad para el mismo, ya que teniendo éste
la calidad de funcionario público detentador de la fe pública registral, según hemos
visto, resulta responsable de los perjuicios que pudiere causar a las partes afectadas,
todo conforme a lo previsto en el artículo 96 del Reglamento y, a las reglas sobre
responsabilidad extracontractual contenidas en el código civil, además de encontrarse
sujeto a posibles sanciones de sus superiores jerárquicos, tal como lo estable el COT.

3) Procedencia de la inscripción:
Lo primero de lo que hablamos es de aquellos actos que se permiten inscribir, en ese
sentido no podemos dejar de tener presente que las normas que informan al registro son
de orden público, entonces las partes y el CBR no tiene permitido modificar estas normas.
Por tanto, lo que tiene que acceder al registro es aquello que tenga una trascendencia
jurídico real inmobiliaria, o que esta trascendencia jurídico real inmobiliaria sea
importante para la sociedad, esto quiere decir que hay ciertos actos que acceden al
registro que no tiene una trascendencia jurídico real inmobiliaria, pero si una
trascendencia jurídico real social por ejemplo el arrendamiento que se puede hacer
oponible incluso al acreedor hipotecario.
Cuando hablamos de la generación de derechos reales, hay sistemas que se clasifican en
sistemas de numerus apertus y clausus, el nuestro es de numerus clausus, establece cuales
son los derechos reales que existen por ley, no se pueden crear derechos por las partes.
Otros sistemas permiten libertad contractual, generando derechos de carácter real con
oponibilidad erga omnes. Pero cuando hablamos de registros de propiedad también se
puede hablar de esos sistemas, en cuanto a qué se puede registrar, y vamos a tener
sistemas como el alemán que establece una lista taxativa y otros como el nuestro que se le
denomina de numerus apertus moderado. Se establece una cantidad importante de
derechos reales que pueden ser inscritos o que deben ser inscritos (Art. 52 y 53), pero
existen otro tipo de actuaciones; Art. 53 N°2 y 53 N°3 serían según Godoy sistema de
numerus apertus moderado.

- 53 N°2 cuando habla de la servidumbre, de algún modo hace referencia a cualquier otro
gravamen semejante, ahí se abre una puerta a otro tipo de gravámenes. Algunos como
Alessandri dice que un ejemplo serían los servicios que se constituyen, o la servidumbre
del buen padre de familia (servicio entre predios propios)
 - 53 N°3 todo acto convencional legal o judicial que limite o embarace la libre enajenación
del inmueble. Todo acto que pueda embarazar la libre circulación del bien. Entonces existe
una suerte de competencia residual, por eso es apertus moderado.

- Caso uso y goce copropiedad en el marco de los reglamentos: Godoy dice que son
cuestiones entregadas a los reglamentos, entonces la condiciones de este uso y goce están
en el reglamento, y la inscripción se hará en el registro de hipotecas (si se ve como un
gravamen) o se hará una mera referencia en el dominio (como titularidad a propósito de
reglamento de copropiedad) (dependerá del CBR, Godoy lo ve más como una titularidad).

4) Validez del acto o contrato:

Cuando hablamos de la validez del acto o contrato tenemos que calificar el título en su
integridad, y entramos a evaluar si tiene algún vicio que la invalide. ¿CBR debe o no debe
calificar la nulidad relativa?

a) Teoría minoritaria: los títulos que son nulos son injustos, por qué deberían acceder al
registro títulos que son injustos, CBR debe calificar estos títulos injustos y se les debe negar
el acceso al registro aquellos títulos que adolezcan de nulidad relativa. Esto asociado a la
circunstancia de que el registro al ser público se va a presumir como una verdad oficial,
una verdad jurídica oficial, esa verdad debe ser por tanto lo más exacta posible. La
calificación registral es la que permite filtrar si es que los actos que acceden al registro van
a tener eficacia o no, y por lo tanto si va a tener eficacia o no el registro. La otra razón es
que el Art. 13 señala que deberá negarse el CBR si el título es en el algún sentido
legalmente inadmisible, cómo no va a ser inadmisible un título nulo relativamente.

b) Godoy: una cosa es la ley y otra el ideal normativo. En cuando al ideal normativo
coincide con Sepúlveda, se debiese calificar la nulidad relativa. Pero si analizamos los
elementos de la publicidad registral y el registro, nos damos cuenta que es coherente con
la legislación, cuando vemos y analizamos las nulidades, si bien los efectos son los mismos
para ambas nulidades, las personas encargadas de poder ejercer las acciones son distintas,
las relativas son de interés privado y las absolutas son de interés público, entonces al
parecer el legislador ha dejado de lado las calificaciones de las nulidades relativas, en
virtud de que las considera menos importantes, ya que al ser acciones de interés privado
van a permitir la no calificación y la libre circulación de los bienes. Además, si analizamos
los artículos 78 y 81 del reglamento, cuando nos vamos al titular registral o las partes, en el
78 solamente tenemos que colocar el nombre y el domicilio, no el estado civil ni el
régimen económico patrimonial, por tanto, es otro argumento que el legislador en su
momento decidió que el registrador chileno sólo calificara la nulidad absoluta. Otro
argumento es que el Art. 13 da sólo ejemplos que conducen a la nulidad absoluta del
título, o eventualmente de la inscripción.

c) Obligación social del CBR: como buen oficio el CBR podría noticiar al requirente de que
eventualmente se puede anular el acto o contrato por un período de 4 años. Más que una
cuestión de ley es algo de manejo.
 d) Fallos: hay escasos fallos que han determinado la calificación de la nulidad relativa, pero
qué son casos extremadamente discutibles. Por ejemplo, no sólo faltó la firma de una
mujer, sino que no se acreditaron varias cosas más, por ejemplo, el RUT. Si bien una
inscripción no es necesario que indique el RUT, no hay forma de individualizar con certeza
si no mediante el RUT.

5) Calificación de resoluciones judiciales y documentos administrativos:

a) Resoluciones judiciales: es importante que las califiquen, lamentablemente no hay

articulo que establezca qué puede y qué no puede calificar a propósito de las resoluciones,
debe ser un análisis casuístico. Por ejemplo, si el juez decreta la constitución de un
derecho real, y la resolución no hace referencia al titular de la inscripción, o si el juez no es
el competente, por ejemplo. No se cae en desacato si las niegan, antes se discutió si caían
en desacato, esto hoy está fuera de discusión. El CBR debe calificar y confrontar el registro
con el título. La información debe ser coherente en relación al tracto sucesivo, este supone
hablar de titularidad y titularidades, debe mantenerse una línea, historia, concatenación
de titulares, de quienes van constituyendo los derechos, pero también titularidades, es
decir si yo enajeno lo enajeno en calidad de dueño, y el otro adquiere como dueño y va a
seguir en calidad de dueño.
Por último, el Inmueble debe estar libre de impedimentos legales y judiciales. Respecto de
los convencionales esto está zanjado, a efectos registrales no se toman en cuenta (2415 es
claro a propósito de la hipoteca).

6) Plazo para calificar: no hay plazo. En España sí establecen un plazo de 15 días para calificar,
si la calificación es compleja puede prorrogar por 15 días más. Si se pasa de los 30 hay
rebaja de aranceles.

- Sepúlveda: tesis de la unidad del procedimiento registral; las reclamaciones que se hacen
en contra del CBR deben hacerse dentro del periodo que protege el libro del repertorio,
este repertorio otorga fecha de ingreso, y establece que es una anotación presuntiva que
puede convertirse en inscripción. Por tanto, se tiene un periodo de dos meses de
protección y de prioridad, entonces esa acción debiese interponerse dentro de ese plazo.
El problema es que no hay plazo para calificar, entonces el registrador o conservador
chileno podría perfectamente frente al plazo que tiene en el registro calificar
negativamente en el día 58. En este caso se dejaría en la indefensión al usuario porque no
podría reclamar. Lo segundo es que cuando se interpone una acción de reclamación, el
asiento en el libro de repertorio no bloquea el registro, da la prioridad mientras el
repertorio esté vigente, después de eso caduca.

7) Tipos de calificación: Cuando el CBR califica tiene dos opciones, dar una orden de pronto
despacho u observar y negarse a hacer la inscripción. Hay dos negativas:

a) Calificación suspensiva: es aquella que puede subsanarse, y en ese sentido nuestro

reglamento lo establece claramente, por tanto, tenemos una denegación suspensiva.

b) Calificación denegatoria: si son tan graves que no puede llevarse a cabo la inscripción es
calificación denegatoria. Art 15 hace la distinción entre subsanables y no subsanables, pero
no habla de los efectos de un caso u otro. En otros sistemas la denegatoria mata el
registro, en Chile nada se ha dicho respecto de esto.
 - Cómo se reclama: artículo 18, acción de reclamación que se hace ante el juez. Lo
interesante es tratar de establecer cuál es la naturaleza jurídica, algunos señalan que es de
naturaleza administrativa, casi una facultad de control de los tribunales respecto del CBR,
casi una facultad económica. Esta tesis ha sido desechada por la mayoría de los autores.
Otra teoría dice que la naturaleza jurídica de la acción es de carácter no contencioso,
voluntaria, muchas veces el CBR ni siquiera es oído, tampoco el 18 establece que deba ser
oído, bastaría la mera negativa para resolver, el informe no es obligatorio. Godoy difiere: es
una acción sui generis, o una acción de reclamación registral a secas, que está regulada por
el 18 y ss. y además por la práctica registral, pues no hay resoluciones en asuntos no
contenciosos que sean casables. En la naturaleza no contenciosa no hay casación. Entonces
es sui generis, porque que se tramita como voluntaria y puede ser casable, entonces es
una acción sui generis, distinta, especial y que se tramita bajo su propio procedimiento.

8) Idoneidad y responsabilidad: el sistema para ser Conservador debiese ser más orgánico.

a) Responsabilidad: Art. 96 del RCBR, no hay otra norma, es responsable por los errores,
por lo que haga o lo que no haga y perjudique a un tercero tiene responsabilidad. Es
necesario que la responsabilidad administrativa, civil y penal sea más clara. El CBR
responde por su peculio propio.

b) Reflexión: Art. 57 RCBR: necesariedad ¿quién la califica? ¿El CBR? Es por eso que
cuando hablamos de las nulidades relativas este artículo permite a los CBR calificar estas
nulidades y otro tipo de documentos que se le presenten, por ejemplo, si no estoy seguro
si está casado o no, por tanto, se debe acompañar un certificado de matrimonio. Todos
esos documentos permiten hacer una calificación más certera, sean públicos o privados, en
virtud del artículo 57 se está facultado para ello, es una buena herramienta para poder
calificar
20/05/2023

IV) PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O DETERMINACIÓN:

Generalidades: es un principio bastante clave, principalmente por lo práctico que resulta en cuanto
a la claridad que nos otorga en los elementos de la publicidad inmobiliaria. Por lo mismo en el
mundo se ha discutido mucho el alcance de este principio.

1) Cuál es el contenido de este principio:

a) Chile: Fundación Fueyo (Prof. Hernández Emparanza) da un concepto restringido de

este principio, y lo define como “aquel que procura la adecuada y completa
individualización, tanto del titular como de la finca o derecho objeto de la inscripción”.
Solamente lo circunscribe a esto.

b) Godoy: es más clarificador seguir la postura de García García, este último se basa en
que debe contener este principio todos los elementos de la publicidad inmobiliaria,
siendo su concepto el siguiente: “aquel principio hipotecario en virtud del cual todos
los elementos de la publicidad inmobiliaria, la finca, el derecho, el titular, el título, y el
asiento registral, están sujetos a la idea de claridad, de tal modo que han de estar
perfectamente identificados y clarificados”. Entonces siguiendo a García, vamos a ver
cada uno de estos elementos de la publicidad registral.

2) Elementos de la publicidad registral:

a) Finca (primer elemento): primero se debe distinguir, en derecho registral se diferencia

la finca material de la finca registral.

a.1) Finca material (física, el inmueble en sí) : diremos que es aquel bien raíz que está
delimitado por una poligonal cerrada, identificándolo o clarificándolo por medio de sus
deslindes, medidas y superficie, en ese sentido podemos decir que tenemos un
concepto clave de lo que es la finca y por tanto debiésemos tener reflejado este
concepto de finca en nuestro registro.

**Crítica respecto a lo anterior en nuestro sistema: si vemos el Art. 78 del RCBR

señalamos que, a propósito de la descripción del inmueble, solamente señala sus
deslindes o linderos y el nombre del fundo.
Aquí empiezan los primeros grandes problemas de nuestro sistema registral: por
ejemplo, en el sur y norte de Chile es común ver inscripciones que dicen; al norte con
rio tanto, al sur con riachuelo, al este con el monte, al oeste con cercas, etc. Esa es la
descripción total del inmueble, no existen la indicación de medidas ni superficie que
identifiquen o clarifiquen con certeza el inmueble del que se está hablando. Es una
debilidad del sistema no señalar con claridad cómo se puede singularizar al inmueble.

Frente a lo anterior y ya como una cuestión de orden práctico, muchas veces uno se
encuentra en la práctica en el registro con cuestiones que son como las descritas (no
hay medidas ni superficies), y eventualmente la gente quiere salvar esto o
complementarlo. Entonces generan o elaboran elementos de planimetría para dar
luces de la singularización del inmueble, Cuando pasa esto normalmente lo que exigen
los CBR es que el plano vaya con las declaraciones o comparecencia de los vecinos que
consten registralmente, y se procede a la protocolización del plano en cuestión. A
diferencia de lo anterior, la situación es más limpia cuando el inmueble tiene
mencionada su superficie y medidas, en ese caso para el CBR ya la situación es mucho
más fácil, porque tenemos un elemento clarificador importante, entonces ya con el
plano que contenga o la medida o la superficie y esté certificado por el profesional
responsable, podría protocolizarse y darle especialidad o certeza al inmueble,
obviamente previa calificación y contrastación con el registro.

a.2) Finca registral: este concepto es bastante singular y más amplio que finca
material. García García lo define como; “bien inmueble consistente en el espacio
suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con una
titularidad unitaria y objeto de tráfico jurídico como unidad, y por ello susceptible de
adquirir folio registral conforme al principio de especialidad”.

* ¿Por qué hacemos una diferencia entre finca material y registral? La diferencia se
hace porque la finca registral es algo distinto a la finca material, normalmente se
entiende a la registral en sentido abstracto, total y absolutamente distinto de un
inmueble normal, de una finca material, pero que tiene una singularidad e
independencia, una existencia distinta a la finca material.

*Ejemplo de lo anterior: el mejor ejemplo son las concesiones. Veámoslo desde el

punto de vista del DL 1979, el que permite al fisco constituir concesiones de inmuebles
a particulares. Este mismo DL señala que estas concesiones deben inscribirse en el
Registro de Hipotecas del Conservador (abre folio registral). Lo anterior no supone
entender que la concesión en si sea un bien inmueble, sino que la concesión recae
sobre un bien inmueble, no obstante aquello, la concesión la puedo enajenar
(provecho económico), puedo constituir derechos reales que graven este derecho,
puedo hipotecar la concesión, puedo tener derechos reales que favorezcan a esta
concesión (por ejemplo la servidumbre). Todos estos derechos van a estar ligados a la
concesión y no al inmueble sobre el cual está constituida la concesión. Así se puede
entender cual es el concepto de finca registral.

Ejemplo importante y clarificador de lo anterior; tenemos un inmueble sobre el que se

constituye concesión, al oeste la carretera, pero la concesión no tiene salida al camino
público, entonces se necesita servidumbre, un camino que conecte a la concesión con
el camino público.
 La situación está en que cuando vamos a constituir esta servidumbre, esta no puede
ser constituida por el fisco hacia al fisco, pues el dominio de todo eso es del fisco, y por
definición la servidumbre debe constar a propósito de dos predios distintos y de
dueños distintos. Por lo que en teoría y desde el concepto de finca material o finca
física no podemos constituir esa servidumbre, pero si lo entendemos como finca
registral, sobre el inmueble o finca física vamos a tener esta concesión que se entiende
como bien inmueble, y por lo tanto tiene una titularidad distinta sobre la concesión y
esta titularidad puede convenir con el mismo fisco, para que respecto del inmueble no
concesionado se pueda constituir una servidumbre que beneficie y aproveche a la
concesión. Obviamente cuando se constituye la servidumbre se constituye primero en
favor de la concesión, no respecto de la persona jurídica persona respecto de quien se
otorgó la concesión, porque las servidumbres personales no existen en Chile, pero
para que sea un derecho real se debe entender la titularidad sobre esa finca registral.

Lo segundo: es que no debemos confundirnos tampoco a propósito de los distintos

tipos de concesiones que se establecen, porque tenemos la concesión del inmueble
para explotar por ejemplo fotovoltaicamente el inmueble, que puede ser o no la
misma que otorga la concesión de explotación fotovoltaica. Son cosas distintas,
entonces hay que tener cuidado de ver a propósito de que se está constituyendo,
primero para la inscripción en el registro de hipotecas y segundo que en virtud de la
ley de prenda sin desplazamiento, la nueva ley permitió que exista ante el registro civil
ciertas hipotecas especiales, que se inscriben en el registro civil. De manera que, si voy
a hipotecar una concesión, estas se hacen ante el registro civil, pero con una cualidad,
que una vez constituidas se deben anotar al margen del dominio en el registro del
conservador. Godoy: esto es un poco complejo, porque una cosa es la publicidad
registral (verdad jurídica oficial que otorga el registro a la sociedad), en la que existe
una calificación registral respecto de los documentos que se presentan para los
asientos registrales. Aquí en este caso no hay nada de calificación, sólo hay un
mandato legal para dar una suerte de publicidad que incluso puede resultar hasta
engaños, porque puede suceder que el registro civil tenga cancelada esa hipoteca y
por poca diligencia del titular esto no se lleva al registro del Conservador para cancelar.
Es una hipoteca especial porque cuando se hace el estudio de esta ley en su origen,
viene influenciada por la tendencia norteamericana del tráfico jurídico de las hipotecas
y concesiones, entonces es complejo para este tipo de tráfico jurídico llevarlas al
registro para poder operar, y se llega a la posibilidad de que una cosa como la
concesión que es de naturaleza inmueble, pueda ser hipotecada ante un registro que
no es el propio a su fin. Es complejo porque la publicidad que da sería de mera noticia,
una publicación que estoy haciendo y nada más, similar al efecto de las prohibiciones
convencionales de gravámenes.

Estas hipotecas especiales que se llevan al registro civil, deben anotarse al margen
sobre el bien respecto al cual se realizó la concesión en el Registro de Propiedad. Estas
no aparecen en el certificado de hipotecas y gravámenes, por tanto, cuanto se analice
el registro siempre hay que tener la precaución de revisar la inscripción y no solamente
los certificados, pasa algo similar con la constitución de los bienes familiares: la ley
manda a anotar al margen de la inscripción la provisoria de bien familiar, pero nada
dijo a propósito de la definitiva, muchos creen que debería constar por inscripción,
pero como nada dice la ley, es de práctica registral es que se hagan ambas al margen,
por eso hoy en día se piden aparte del juego de certificados, la certificación de estar o
no afecto a bien familiar..

a.3) Sistema de llevanza de registros (a propósito de la finca):

a.3.1) Folio Real: técnica de registración que toma como base o centro del registro al
inmueble, a la finca material, por tanto su organización gira en torno a este inmueble,
para aquello se le da una matrícula o número o identificación alfa numérica,
dependiendo como lo defina la ley, que va a permitir identificar la finca dentro del
registro. Tendrá los datos que identifican a la finca material; medidas, deslindes,
superficies, lugar, región o comuna por ejemplo. Entendido esto, van a haber distintas
formas de llevar el folio real:

- En España: acápite lleva la singularización del inmueble y matrícula, luego tres

columnas: i) notas preventivas, ii) inscripciones, iii) notas de subinscripciones o notas al
margen de modificación. Las preventivas en España tienen la característica de ser
asientos registrales que tienen cierta caducidad, son temporales, no así los asientos de
inscripción que son más permanentes (como inscripción de dominio y demás derechos
reales), subinscripciones o notas tienden a corregir datos del registro o si se modifica
algún dato de la finca.

- En estos sistemas de folio real a propósito del tracto sucesivo, si no tenemos

inscripción tenemos que generarla, y para ello tenemos que atender a las normativas
relativas a la inmatriculación o procesos de primera inscripción, y cada sistema tendrá
su forma de hacerlo. España: distingue posibilidad de hacerlo mediante expediente
judicial, otro de iglesias o ciertas instituciones, o declaraciones que se hagan según
artículo 205 LHE. Cuando se practique la primera inscripción va a estar presa esa
inscripción respecto de plazo de dos años a propósito de la protección que otorga el
artículo 34 LHE. La protección al tercer adquirente se da sólo 2 años posteriormente a la
inmatriculación.

No obstante lo anterior, es normal que igual el registro tenga índice, de manera de

ubicar los actos dentro del registro. España: es posible ubicar la finca en un mapa, con
georreferencia la mayoría de los inmuebles inscritos. En España no están todos inscritos
(ni siquiera los fiscales) como en Chile, es importante entender que los efectos se
producen a partir de la inscripción.

a.3.2) Personal: es un tipo de llevanza o técnica de registración que consiste en generar

asientos registrales en la medida que se van presentando los negocios o títulos al
registro de propiedad. En la medida que se presentan estos títulos se practican los
asientos registrales correspondientes en los registros correspondiente. Generado el
asiento se toma nota en los libros índices para ubicar dentro del registro vía partes y
acto al inmueble. Hay que hacer un importante señalamiento, y es que el reglamento
cuando habla de la generación de índices, no solo se limita a las partes y al acto, sino
que también señala el nombre del inmueble, en ese sentido es importante que se
pudiese avanzar en los índices al menos en el nombre del fundo, domicilio o ubicación
del inmueble, dirección, para tener parámetros más certeros para ubicar el inmueble.

Así, si se consulta un índice veremos: parte a) contractual, parte b) contractual, el acto

jurídico, las fojas y el número de inscripción. El reglamento señala además que debe
contener el nombre del fundo. Lo que dice Godoy es que debiésemos al menos
entender como nombre del fundo la ubicación de este, y sustituirlo al menos con la
dirección, y así tener un parámetro para ubicar el inmueble. Algunos CBR en sus
registros tienen el rol de avalúo.

**Necesidad de georreferenciar los inmuebles: sería bueno, pero nuestro sistema es

bastante arcaico, y no se acomoda a los que es el derecho registral actual, entonces
llegar con la georreferenciación sin hablar primero de una buena singularización de la
finca es algo loco, primero se debería potenciar el registro con una buena calificación,
buena especialidad y ahí georreferenciemos. ¿Porqué? Porque una vez que tengamos la
georreferenciación lo primero que va a pasar son las inscripciones paralelas totales o
parciales. En nuestro derecho no está regulado como se resuelven las inscripciones
paralelas, las soluciones que hay son todas jurisprudenciales. En España si la
superposición es total o parcial es del mismo titular no hay problema, se ajusta a uno u
otro inmueble según lo que el mismo titular declare o señale ante el registro, si son de
distinto titular hay que irse a la justicia. En conclusión, se necesita primero afinar una
serie de cosas antes de hacer uso de la tecnología, sumado al hecho de que a nivel de
seguridad cibernética estamos bastante mal.
a.4) Segregación o división de fincas:

La finca material puede dividirse o fraccionarse, en ese sentido hay que observar todos
y aquellos procedimientos que la ley establezca para poder fraccionarla. Algunos
señalan que la copropiedad puede ser una forma de fraccionar una finca, Godoy dice
que más que segregación se debe hablar de una especie de propiedad especial, porque
no se crea un inmueble diferente con la copropiedad, a diferencia de las subdivisiones
urbanas o rurales, en las que de un inmueble nacen otros inmuebles. A efectos de
llevanza respecto a esto, no hay diferencia casi entre folio real o folio personal. En
España que es de folio real, se tiene una finca que tiene su hoja en el registro, si este
inmueble se somete a la propiedad horizontal este inmueble queda inmediatamente
gravado con el reglamento, y se abren tanto folios como unidades contenga el
reglamento, si se tenemos un edificio con 100 departamento, se abren 100 folios, con la
particularidad de que en la inscripción matriz quedan los bienes comunes. En caso de
segregación pasa lo mismo en España, dividimos el predio urbano o agrícola y también
se abren tantos folios como señale el instrumento de planificación. En los registros
personales y en nuestro caso, se anota una nota que descuenta de la segregación, pero
no se abre el folio en virtud de que llevamos un sistema que es distinto, y a partir de
esta inscripción madre se harán cada una de las enajenaciones que digan relación con
esos nuevos inmuebles. ¿En el sistema nuestro qué pasa con los bienes comunes? La
ley señala que los derechos sobre bienes en común son anejos al dominio sobre la
unidad, la misma inscripción dará cuenta de los dos, no quedan en la inscripción del
bien matriz.

a.5) Agrupación de fincas:

Se debe precaver que se cumplan con las normas necesarias para fusionar inmuebles.
Urbanos: que sean del mismo dueño, que se mejore un 25% el porcentaje de
constructibilidad del inmueble (lo evalúa el DOM). Es importante ver que sea el mismo
titular, por vía de fusión no se puede crear comunidad. Se deben singularizar las
inscripciones.

- José Manuel Rodríguez Quiroz: artículo sobre la fusión de lotes, hace una distinción
que se aplica bastante en la práctica.

a.5.1) Fusión de fincas: Cuando se presenta la fusión y se presentan los datos de los
inmuebles que se pretender fusionar, normalmente lo que hace el CBR es anotar al
margen de cada inscripción que el inmueble que se encuentra fusionado a fojas tanto, y
se da una inscripción del inmueble fusionado, haciendo mención al plano de fusión
protocolizado. Eso ya constituye la fusión del inmueble en sí, es una cuestión más o
menos declarativa, la fusión se produce por la autorización de la DOM (predios
urbanos), a partir de ahí se entiende incorporado al plano regulador, en el Registro de
hace oponible a sociedad.

a.5.2) Refundición de inscripciones: Pero pensemos en 10 inmuebles para fusionar para

un proyecto de 500 departamentos, si vendo 500 departamento voy a tener que hacer
500 anotaciones marginales en cada una de las inscripciones de los inmuebles que se
fusionaron. En este caso lo que plantea Rodríguez es la idea de la refundición de
inscripciones, que es una inscripción de corte administrativo y declarativo, y de orden
registral, consistente en agrupar en una sola inscripción todas y cada una de las
inscripciones que dan cuenta de la fusión del inmueble. Por lo tanto, se señala que a
partir de fojas tanto y fojas tanto, constituyen un solo inmueble, que son colindantes,
que pertenecen al mismo dueño, y se termina señalando por una sola descripción el
inmueble y los antecedentes que se tuvieron a la vista para la misma fusión. Esta
inscripción es meramente declarativa, y la circunstancia de haber adquirido por ejemplo
el inmueble hace 10 años no se ve modificada por la inscripción de refundición de
inscripciones, esta inscripción es declarativa, da cuenta de un orden, de una
circunstancia de la fusión y del orden del registro.
 ** ¿Qué pasa si hay hipotecas? ¿Se necesita autorización del acreedor hipotecario para
fusionar? No es necesario, porque el aumento que provoca la fusión es un
mejoramiento de la garantía, y por lo tanto lo que se hace es practicar la fusión, y al
margen de la fusión va a aparecer la subinscripción de hipoteca. En caso de refundición
se traslada esa subinscripción de hipoteca también.

b) Titular Registral (segundo elemento) : Una de las cualidades de los principios

registrales es la interacción que tienen entre ellos, ya con hablar de la finca tratamos el
principio de inscripción, el tracto sucesivo. Ahora vamos a hablar de titular registral,
que se emparenta principalmente con la publicidad del titular registral, pero también
dice relación con la calificación registral.

b.1) García García: el titular registral debe aparecer en los títulos y estar
perfectamente identificado en los asientos registrales.

b.2) Chile Art. 78 RCBR: señala que en el caso de las inscripciones de dominio, se
individualizará al titular por el nombre y el domicilio. En la práctica se añade el número
de cédula de identidad como un requisito indispensable para la identificación del
titular registral, como algo esencial por más que no aparezca en el reglamento.

b.3) Otras cuestiones importantes respecto de la individualización del titular

registral: Como se decía, existe una interrelación de los principios, entonces siendo
consecuentes a propósito de la calificación registral y respecto de la validez de los
actos y contratos, cuando publicamos la individualización del titula registral, si
queremos una individualización completa, al menos debemos indicar con claridad la
cedula registral (pasaporte, Rut inversionista, etc.). Pero también hay otros elementos
que son importantes en relación a la identificación de la persona que son importantes
respecto de los efectos jurídicos que puede generar, y respecto a la calificación jurídica
que debe hacer el registrador. Entonces si queremos apuntar a que la calificación
registral sea más poderosa, se debe incluir al menos incorporar el estado civil y el
régimen económico patrimonial. Respecto de lo anterior hay otra postura: el registro
no publica realidades jurídicas ni el dominio, por ejemplo, una mujer casada bajo
régimen de sociedad conyugal va y compra un inmueble, sin especificar que se hace
bajo el Art. 150 del CC, sin especificar que hay mandato, sin especificar nada, va y lo
compra y señala que está casada sin especificar bajo qué régimen. Analizado en esos
términos no hay motivos ni causal para rechazar la inscripción, y bajo esta lógica
conforme a la ley el dueño de esto se presume que es el marido, por lo tanto el
registro está publicando una realidad que no es correcta, porque el verdadero dueño
para todos los efectos es el marido y no la mujer. Godoy respecto a la aseveración
anterior: efectivamente lo que se señala es así, pero no es un problema de que no se
esté reflejando la realidad registral o la realidad jurídica, esta última se está reflejando
porque se está reflejando el título. El problema es que no existen las herramientas
para que el CBR pueda efectivamente publicar la verdadera realidad que existe.
Explicación de lo anterior, en España si se tienen que poner en esta situación, se debe
 individualizar al titular registral con estado civil y régimen matrimonial, si el registrador
no tiene la información del régimen económico patrimonial, pondrá que doña Juanita
compró tal inmueble, que está casada con tal persona, y presuntivamente que está
casada bajo cierto régimen, aplicando las reglas generales. Juanita dice que eso está
malo porque está casada con separación de bienes, no habría problema, el registro es
inexacto, por tanto se puede mediante un certificado que acredite el régimen y que
sea anterior al contrato practicar una rectificación, no desapareciendo el cónyuge, sólo
se corrige la nota presuntiva del régimen económico.

b.4) El titular debe estar determinado: Otra cosa importante es que el titular registral
esté determinado, y que esté determinado con claridad. No se pude hacer una
inscripción respecto de alguien que no existe o que puede que exista o que se pueda
determinar en un tiempo eventual, debe estar claramente determinado quien es el
titular registral y quien va actuar ante el Registro.

- CBR Santiago: existe una práctica que dice relación con la estipulación en favor de
otro, y en esta existe un promitente y un beneficiario (a efectos de lo que aquí
importa). Algunos CBR no piden la aceptación del beneficiario para poder inscribir, por
tanto la pregunta obvia que uno se hace es quién es el titular registral, ¿el promitente
o el beneficiario? Mas aún si hablamos que el Registro debe tener la claridad a
propósito de quién debe ser el titular. ¿Si se practica esa inscripción y soy acreedor de
alguno de esos dos, a quien embargo? El promitente nunca dijo que adquiría para él
sino que para un tercero, y el tercero a lo mejor no ha aceptado lo estipulado por tanto
tampoco puedo identificarlo como el titular registral. Mientras el beneficiario no
acepte conforme al Art. 1449 CC, el promitente y el estipulante pueden dejar sin
efecto la estipulación o modificarla, en ese caso debe volver al propietario original. No
se debería entender bajo ningún caso que el inmueble está a nombre de uno o de otro
si no ha mediado la aceptación del beneficiario. Respecto de esta situación es
relevante el artículo 13 RCBR, nuestro sistema es dual, título y modo, la inscripción es
la tradición, lo que hace el registrador es calificar el título, si hay en él conformidad se
debe inscribir, no se califica la procedencia de la tradición, conforme el título se debe
inscribir. Lo que pasa aquí es que no se podría señalar que no hay tradición porque no
está el adquirente consintiendo a propósito de la tradición. Finalmente el problema es
que no está determinado el adquirente, y es un problema de especialidad, quien es el
adquirente y quien va a estar legitimado para actuar ante el registro.

c) El derecho inscribible (tercer elemento): Es importante establecer los requisitos o

contenidos que ha de tener el derecho que se inscribe, debiendo entender por
derecho todo hecho, acto o contrato que pueda acceder al registro de la propiedad
inmueble. Aquí volvemos a lo que se conversó anteriormente respecto de los sistemas
registrales de numerus apertus o clausus. Chile según Godoy sería un sistema de
numerus apertus moderado. Pero también tenemos que precaver que el contenido del
derecho debe estar bien delimitado, porque puede suceder que tengamos actos
jurídicos que digan relación con comunidades, y ahí se debe distinguir muy
importantemente respecto de las comunidades romanas (o cuasi contrato de
comunidad) y las comunidades hereditarias.

c.1) Comunidades: cuando hablamos de las comunidades romanas, los derechos de las
partes, salvo el silencio en que se entienden que son alícuotas, deben estar
perfectamente determinados y reflejados el registro. Es decir, si compran 3, en cuotas
de 30%, 30% y 40%, debe verse reflejado en el cuerpo la inscripción. De la forma
anterior queda claramente delimitado cuáles son mis derechos que tengo en esta
comunidad.

- Lo anterior es distinto respecto de las comunidades hereditarias (Art. 688 del CC que
se replica en el RCBR), porque en estas comunidades hereditarias el dominio efectivo
sobre las cosas que componen la herencia, se determina una vez que esta se disuelva y
los bienes se adjudiquen, por tanto tengo derechos eventuales sobre una cosa y no
determinados. Por eso el At. 688 CC ordena en el numeral 2 que si una comunidad
hereditaria quiere vender un inmueble deben hacerlo los herederos de consuno,
porque es toda la herencia, todos los representantes, todos los comuneros, los que
están de acuerdo en vender una de las especies que componen la herencia. Mientras
eso no esté determinado no se puede hablar de derechos individuales sobre las cosas
que componen la herencia. ¿Entonces cuál es la solución para poder lograr este tráfico
jurídico? Lo que se hace en la práctica es ceder el derecho real de herencia para evitar
esto. Si bien es cierto la ley claramente señala que la adquisición del derecho real de
herencia se hace mediante escritura pública, por tanto la adquisición de este derecho
real de herencia es extra registral, si yo la llevo al registro, este asiento que yo haga va
a ser de corte declarativo. Estos actos son registrables (opinión generalizada) en la
medida que el tracto sucesivo sea correcto, en cuanto se hayan hecho las inscripciones
de posesión efectiva y la especial de herencia correspondiente (o la judicial y el
testamento). Teniendo estos requisitos y siendo el o los titulares registrales los que
enajenan su derecho real de herencia, se hace inscripción de la enajenación de este
derecho real de herencia, y se tomará nota al margen de la posesión efectiva y de la
especial de herencia.

c.2) Hipotecas: la referencia que hace el Art. 81 respecto de la hipoteca habla del título
al que accede, a la obligación a la cual accede, y con suerte se coloca el monto a la cual
está ligada esta hipoteca. Es importante que el monto garantizado por la hipoteca esté
muy bien especificado en cuanto al plazo, tiene que estar claramente establecido el
capital que se garantiza por la hipoteca, los intereses que genera este mutuo (esta
obligación que se garantiza con la hipoteca), los intereses moratorios e incluso las
costas, de manera tal que todos y cada uno de esos ítems estén delimitado en cuanto
a su cantidad, y por lo tanto la suma de estos 4 ítems será el monto total que está
garantizando la hipoteca. Normalmente en Chile cuando se hacen las inscripciones de
hipotecas con cláusula de garantía general, solamente se señala que esa hipoteca es a
propósito de las obligaciones actuales o futuras que tenga la persona con tal acreedor,
y por tanto está obligando al inmueble completo respecto de estas obligaciones. Por lo
general no hay monto específico ni plazo respecto de este tipo de hipotecas.

c.2.1) Sistema latino o sistema de puestos variables: se pueden constituir cuantos

derechos reales o cargas se quieran sobre el inmueble en la medida que se vayan
presentando al registro, es decir que se va a determinar con el asiento de presentación
en el libro diario, con la anotación presuntiva en el repertorio y su correspondiente
inscripción (con la respectiva retroactividad a la fecha de presentación). Si hay
entonces una hipoteca, luego ingresa otra, y luego un usufructo, estos van a estar
determinados por el orden que sean presentados ante el Registro. El señalamiento del
plazo y del límite de las obligaciones es extremadamente importante a propósito del
crédito inmobiliario, porque mientas no se constituya una eventual segunda hipoteca y
usufructo posterior a la primera, existiría por tanto sólo la primera hipoteca, de
manera que si se quiere negociar un crédito con el titular registral, primero puedo
hacer una tasación del inmueble y saber su valor de mercado, y en virtud de eso hacer
el análisis de hasta cuanto está obligado por vía de hipoteca ese inmueble, y
determinar si conviene o no contratar con este titular registral y constituir la garantía
hipotecaria. Si no tengo esta información se complejiza el crédito inmobiliario.

Puestos variables: el rango no se negocia, se establece en virtud de los derechos reales

que no son el dominio y en base a su acceso al registro. Los acreedores hipotecarios de
preferencias posteriores, siempre tienen la esperanza de que el primer acreedor
desaparezca y mejorar en derecho. El rango hipotecario además siempre es negociable
entre los acreedores (permuta, posposición, reserva de rango).

En caso de dos instrumentos que contengan hipotecas, manda aquel que ingresa
primero al repertorio. Si existe una hipoteca anterior, tampoco puedo establecer el
establecimiento de una primera hipoteca en otro instrumento, pues esto no es
determinable por las partes, el rango queda determinado por el registro, salvo que en
el mismo instrumento se constituyen dos hipotecas, en ese sentido en virtud de la
libertad contractual se le puede dar el orden a esas hipotecas. El mismo RCBR
establece que si un requerimiento tiene dos derechos compatibles y constan en el
mismo instrumento, ambos se anotarán bajo el mismo número y hora, y si hay
problema de rango se estará a lo que digan las partes, y si nada dicen, los tribunales.

c.2.2) Otros sistemas (germanos o de puestos fijos): son sistemas que toman el rango
hipotecario a partir de criterios técnicos, por tanto estos criterios establecen cuantas
cargas hipotecarias puede sufrir un inmueble. Por ejemplo, se establece que un
inmueble puede sufrir X cantidad de hipotecas, pero con la singularidad de que se le
establece inmediatamente el rango hipotecario a cada una estas parcelas de valor. La
particularidad es que no requiero constituir la primera hipoteca para constituir la
segunda, se tiene la libertad como titular registral del inmueble para negociar por
ejemplo por 20 mil euros sobre un inmueble vale 1 millón de euros, entonces en este
caso no se justificaría una primera hipoteca atendido los valores, y ahí se negocia el
rango.

- Opinión José María Chico y Ortiz: sostenía que el sistema de puestos variables es
injusto por dos cosas, primero porque no permite la negociación de rango hipotecario
(Godoy está de acuerdo), y segundo lo critica por la base de puestos, es decir, si se
cancela la deuda de la primera hipoteca, desaparece en consecuencia esta, y el
segundo acreedor hipotecario mejora su rango y pasa a ser primer acreedor
hipotecario. Godoy respecto de esto último y conociendo el sistema, dice que es algo
propio de este, pero no es un tema de injusticia o no.

c.3) Embargos: cuando existen resoluciones que obligan a practicar un embargo

producto de una deuda, también es importante (cuestión que no siempre se hace, y
que tampoco el CBR puede reparar en ello, pues la ley no faculta) señalar por qué
cantidad estamos haciendo el embargo. Si el mandamiento dice con “bienes suficiente
para cubrir la deuda” y yo no sé cuál es la deuda, aun así, tengo que practicar la
inscripción del embargo porque así lo ordena el tribunal, y no tengo fundamento
respecto de lo que es la cuantía. Sería útil que se indicara todo esto, porque además
hay que entender que el CPC claramente señala que para que el embargo tenga
efectos a propósito de terceros, para que sea oponible a terceros, tiene que estar
inscrito, pero si yo no tengo el monto va a ser oponible sólo esta prohibición de no
disponer (sacar el inmueble del comercio), de hecho incluso si se va más allá muchos
hablan del embargo (incluyendo Godoy) como un impedimento registral más que una
causal de nulidad, sería un asiento registral que impide enajenar el inmueble mientras
la inscripción esté vigente. Dos casos:

- Escritura pública con fecha 1 de mayo, llega al oficio y hay un embargo que es
posterior. En este caso no hay nulidad en ningún momento, porque se firmó la
escritura sin ningún impedimento registral, incluso yendo más al extremo, la
notificación del requerimiento de pago fue posterior al 1 de mayo. Aun así el embargo
llegó antes que la escritura al Conservador, esta escritura no se puede rechazar por
nulidad absoluta, pero sin embargo, en virtud del embargo el CBR está obligado a
negar su inscripción, pero la negativa no es por una causal de nulidad absoluta porque
no la hay, sino que es porque existe un impedimento registral.

- Embargo es de fecha 15 de abril y la escritura 1 de mayo. En este caso está el deudor

notificado y requerido de pago y también la inscripción conservatoria respecto del
embargo. Llega el título al CBR y este rechaza porque el inmueble está sujeto a
embargo según resolución tanto. Deudor consigna pago, se dicta resolución para
cancelar el embargo, se notifica al CBR y este cancela la inscripción de embargo
porque el deudor pagó. El deudor presenta la misma escritura para su ingreso y el CBR
la inscribe. Aquí está lo importante, pues si entendemos que el embargo es en ese
 sentido una causal de nulidad absoluta el CBR tendría que permanecer con la negativa,
sin perjuicio de ello desapareciendo el embargo la inscripción se practica. Es por eso
que Godoy entiende que es un impedimento registral más que una causal de nulidad
absoluta.

d) Título inscrito (cuarto elemento). Cuando hablamos del título hablamos del acto
jurídico, circunstancia o hecho que nos hace adquirir un determinado inmueble o
derecho real, por tanto, el titulo debe tener todas las menciones y todos los requisitos
que debe tener todo acto jurídico, tanto en términos generales como en términos
especiales (por ej. CV debe indicar vendedor, comprador y precio). Tenemos que
preocuparnos primero que todo que este título tenga estas menciones. En segundo
lugar hay que ver que se cumpla con los requisitos formales que requiere el título, los
que va más allá de su titulación autentica, sino que tenga y contenga todos los
antecedentes que sean necesarios para la práctica de la inscripción, no solo los
requisitos que informan el Art. 78 y 81 del RCBR, sino que los antecedentes que en su
integridad se necesiten para practicar la inscripción. Por ejemplo: certificado de avalúo
fiscal para saber si está exento o no de contribuciones; en caso posesiones efectivas y
especiales de herencia se debe acompañar el certificado de exención de impuesto a la
herencia o comprobante de pago si está afecto. Respecto de otra cosa que se
emparenta con el derecho en sí, también tenemos que tener claro en que el titulo se
establezcan los caracteres que son propios al derecho, así, si hablamos de la hipoteca
que exista garantía, que exista la accesión a una obligación determinada, que esté
claramente identificado el acreedor, los representantes legales. En definitiva cumplir
con todos los requisitos legales y que estos estén incorporados en el título.

e) Asiento registral (quinto elemento):

e.1) España: Esto es un tema bastante interesante, de vuelta a la legislación española

esta es bastante rica en cuanto a hacer las distinciones de cuando se debe hacer una
anotación por medio de una inscripción, o un asiento mediante nota preventiva
(asientos temporales), o cuando se debe hacer un subinscripción o una rectificación en
el registro. De manera que los asientos registrales están claramente establecidos y
delimitados en la legislación española.

e.2) Chile: en Chile no tenemos esta claridad, si revisamos nuestro Código y nuestro
RCBR nos vamos a encontrar con dos tipos de asientos generales; las inscripciones y
subinscripciones, más el asiento de presentación (la nota presuntiva en el repertorio).
¿Qué problemas trae esto? Trae el problema que nosotros catalogamos o englobamos
todo tipo de asiento que lleve un folio y un número como inscripción, y estas
inscripciones van a tener la complejidad de ser inscripciones constitutivas o
inscripciones declarativas, o si hablamos de la fusión inscripciones de corte
administrativo, o de corte rectificatorio, etc. La complejidad viene dada porque cada
vez que hagamos una inscripción hay que hacer el análisis de qué tipo de inscripción
estamos practicando en el registro (constitutiva, declarativa, administrativa,
rectificatoria). Lo segundo más complejo, es respecto de las subinscripciones, porque
cuando el reglamento las trata es en el Art. 88 y ss., lo primero que manda es señalar
que conforme al artículo Art. 88 se podrán hacer las rectificaciones a petición de parte
o de oficio de aquellas omisiones o errores que haya cometido el CBR en la inscripción
en virtud del título inscrito. Si el título decía Manuel Godoy y en la inscripción
indicaron Muriel Godoy, en ese caso y en virtud del Art. 88 se hará una subinscripción
al margen de la inscripción modificada, señalando en qué sentido se modifica, todo
siempre en virtud del título inscrito. Si hay una omisión por ejemplo del segundo
apellido lo mismo.
*** Importante: siempre el artículo 88 va a ser en referencia al título que se presentó
para inscripción, ni más ni menos.
e.3) Artículo 89 RCBR: Señala que, si además la rectificación que se solicitara es
mediante un nuevo título, se hará mediante una inscripción en la cual se señalarán los
datos de la inscripción rectificada, con la salvedad de que, si esta modificación es por
medio de una resolución judicial, será siempre por medio de una subinscripción.

¿Cómo interpretar este artículo? Godoy: primero es clave señalar el “si además” y el
“título nuevo”. De manera que se está pidiendo una rectificación, pero si esta
rectificación es en virtud de un título nuevo, la mención que se modifica se hará por
medio de una inscripción rectificatoria. ¿Qué menciones merecen inscripción? Aquí
hay que volver al principio de especialidad, Arts. 78 y 81 RCBR.

Ejemplo: quiero modificar la dirección en base a algún nuevo antecedente, el nombre

del fundo Godoy lo asocia a la dirección, por lo tanto es un elemento que está
contenido en el artículo 78 y corresponde a la singularidad del inmueble. Tengo los
documentos públicos emitidos por la DOM que indican que tal calle ahora se llama de
 tal forma, y que la numeración tanto corresponde a otra, en tal caso lo que debería
hacerse es una inscripción rectificatoria y no una subinscripción (nota marginal).
¿Cuándo se hacen subinscripciones de corte modificatorio que no digan relación con el
Art. 88? En aquellos casos que sean menciones no indicadas ni el Art. 78 ni en el Art.
81. Por ejemplo si cambió el rol de avalúo. Pero en el Art. 89 vía inscripción
modificatoria, primero estoy pidiendo una rectificación y además lo estoy pidiendo en
base a un nuevo título, respecto de las menciones indicadas en los Arts. 78 y 81, por
tanto esto se realiza mediante inscripción rectificatoria. Si se trata de otras menciones,
no las mencionadas en estos artículos, se hará mediante subinscripción, sin perjuicio
de que el mismo RCBR habla de las notas de referencia, principalmente a propósito de
las cancelaciones, y señala el RCBR que todo tipo de cancelación se debe hacer por
medio de una subinscripción, y aquí tenemos la tercera, entonces:

- Tenemos las subinscripciones del 88

- Tenemos las subinscripciones del 89: las que son fuera de las menciones del 78 y
81.
- Tenemos las subinscripciones de cancelaciones, las que pueden ser totales o
parciales, convencionales o decretadas por la justicia.

¿Sería nula una modificación del domicilio por subinscripción y no mediante

inscripción? Godoy dice que no, porque también en la misma normativa que está en el
artículo 88 y ss. se señala una regla que es bastante completa y discutible (Art.90
RCBR), y señala que las subinscripciones en lo conducente observarán las mismas
formalidades a propósito de las inscripciones. Entonces prácticamente hay que
observar ciertas formalidades a propósito de las inscripciones en las subinscripciones
de acuerdo a la solicitud que se esté haciendo.

Entonces, si eventualmente yo practiqué una modificación de alguna de las menciones

del Art. 78 u 81 del RCBR, y lo hice con las formalidades y menciones que requieren las
inscripciones, la publicidades registral de igual forma estaría dada.

V) PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN:

Generalidades: para tratar esta materia hay que tener una amplitud de criterio, sobre todo a
propósito de la distinción entre derecho civil y derecho registral y la tensión existente con la teoría
de la posesión inscrita.

Cuando se habla de este principio y antes de definirlo, decimos que es relevante porque está
directamente relacionado con los efectos que pueda tener la inscripción; la publicidad material.
Por lo tanto, en virtud de este principio hay que analizar la oponibilidad registral (cuestiones de
corte material), la legitimación y la protección del tercer adquirente o fe pública registral. El
principio de inscripción siempre va a estar relacionado con alguno de estos efectos o bien con los
tres. Es importante tener clara la noción de la inscripción en virtud del principio de inscripción,
porque eso nos va a dar mayor claridad en cuanto al análisis material o sustantivo del efecto de la
misma.

1) Cuál es el contenido de este principio: vamos a trata de determinar cuál es el rol de la

inscripción en la mutación jurídico real del inmueble de que se trate o del derecho real
inmobiliario que se trate. Es decir, si la inscripción es un requisito o no para la adquisición
de este derecho real o del dominio a propósito del inmueble. Por tan o si la inscripción es
un requisito sine qua non para la adquisición estaremos ante un sistema de inscripción
constitutiva, en cambio, si la inscripción sólo va a dar cuenta de una circunstancia que se
produjo fuera del registro, cuando esto se lleva al registro la inscripción será declarativa.
a) Definición: “el principio de inscripción consiste en que la transferencia, transmisión,
modificación o extinción de un derecho real sobre un bien inmueble se verifique a
partir de la inscripción.”

b) Artículo 686 CC: de acuerdo a este debemos entender que la inscripción en Chile es de
carácter constitutiva, sin la inscripción conservatoria no podemos adquirir derechos
reales inmuebles a excepción de la servidumbre. Esta cuestión ha sido ampliamente
rebatida, primero por la teoría de la posesión inscrita, pero antes de ello por la
Fundación Fueyo. Esta última cuando hace su análisis llega a la conclusión de que la
inscripción en Chile es declarativa sui generis, una declaratividad especial, y es especial
porque tiene visos constitutivos. Sin perjuicio de que cuando hace el primer análisis a
propósito de inscripción en Chile y del principio de inscripción, señala claramente que
el sistema es constitutivo, por tanto, entra en una evidente contradicción. Por lo tanto
es importante entender que cuando hablamos del principio de inscripción, si bien es
cierto que está relacionado con la publicidad material, no es más que eso, una relación
pero no una dependencia Por lo tanto, no puedo sujetar los efectos de la inscripción al
tipo de inscripción que yo haga o que tenga en el registro, son cosas separadas. Esto
último lo dice Godoy porque para las Fundación Fueyo Chile carece de legitimación
registral en virtud de la teoría de la posesión inscrita y que garantiza solamente
posesión (Godoy está en desacuerdo con esto). Esta es la primera crítica que se le
debe hacer a la óptica civilista respecto del registro y también a esta óptica que
plantea la Fundación Fueyo. La circunstancia de que la inscripción esté ligada a la
oponibilidad, legitimación y fe pública registral no significa que esté determinada por
estos. Respecto de esto Godoy dice que vuelve a ser purista y si en virtud del principio
de inscripción nos preguntamos por el rol que cumple la inscripción, esta es la forma
de efectuar la tradición de manera tal que sin inscripción no hay derecho, la inscripción
es constitutiva. Llegada a esta conclusión hay que analizar esto respecto de tres ejes;
rol inscripción, efectos inscripción y la relación del registro con la usucapión.

c) Rol inscripción: En chile tenemos inscripciones de corte constitutivo (inscripción de los

derechos reales con excepción de la servidumbre) y de corte declarativo.

d) Efectos inscripción: analizar si esta inscripción constitutiva tiene efectos de

oponibilidad, legitimación o fe pública registral

e) Relación del registro con la usucapión: ver qué relación tienen las inscripciones a
propósito de la usucapión, y para esto se debe distinguir; si es constitutiva hablaremos
de usucapión tabular, y en caso de ser inscripción declarativa hablaremos de usucapión
conforme inscripción o secundum tabulas. Este análisis hay que hacer para poder
entender las inscripciones constitutivas y declarativas, y entender en globalidad la
inscripción y cómo funciona esta en los distintos sistemas registrales.

Rol inscripción Efectos de la inscripción Relación del Registro con la Usucapión

Oponibilidad
De corte constitutivo Legitimación Usucapión Tabular
Fe Pública Registral

Oponibilidad
Usucapión conforme inscripción o secundum
De corte declarativo Legitimación
tabulas
Fe Pública Registral

Chile (ámbito inscripción constitutiva):

- Oponibilidad: cuando hablamos de las inscripciones constitutivas no se requiere
que se manifieste o plantee legalmente el principio de oponibilidad registral o de
oponibilidad de lo inscrito respecto de lo no inscrito, la razón se funda en que en
 virtud de que la inscripción es requisito para adquirir el dominio, una vez
practicada la inscripción y adquirido el dominio inmediatamente se tiene a partir
del registro el efecto erga omnes. Por tanto, no requerimos de la oponibilidad para
fortalecer o establecer la inscripción constitutiva, pero sí necesito la legitimación.

- Legitimación: En virtud de que los asientos registrales se entienden como verdad

oficial o verdad jurídica oficial, los asientos practicados se entienden que son
exactos y verdaderos, mientas estos subsistan, lo que quiere decir que pueden ser
modificados en la forma en que ya vimos. Pero además estos asientos establecen
la legitimación, establecen quien es el titular del derecho real que se trate y fija
quien es la persona que está habilitada para actuar ante el Registro. ¿En Chile
cómo llegamos a la legitimación? Primero por una cuestión de orden sistémico, el
sistema mismo lo está diciendo cuando el Art. 686 CC establece que la inscripción
es requisito para poder adquirir y que es la forma para hacer la tradición de los
derechos inmuebles, y también tenemos el Art. 696 CC que señala que sin
inscripción no existe la posesión efectiva del derecho real que se trate, y otra serie
de normas que señalan al titular registral; Art. 14 RCBR, Art. 60, entre otros.
Tenemos que establecer esta legitimación para tener claro quien puede actuar
ante el Registro y además quien se beneficia de la protección que brinda este, que
en virtud del Art. 700 CC presume legalmente que uno es dueño a partir de la
posesión.
Usucapión tabular: en todas las sociedades que tienen registros jurídicos de corte
constitutivo se produce el fenómeno posesorio, de hecho, la mayoría de los
juristas señalan que el fenómeno posesorio va a superar siempre al registro y a lo
que pública y jurídicamente está establecido en este. Es por eso que se establecen
reglas para cuando el registro no produce su efecto principal (la adquisición del
dominio o del derecho real que se trate o su constitución). En Chile por ejemplo
una nulidad, en Alemania o Australia la nulidad del negocio jurídico de disposición.
En estos casos las mismas leyes se preocupan de establecer ciertos plazos para que
el titular registral sea considerado como poseedor para los efectos de poder
adquirir por usucapión. ¿Por qué habla de usucapión tabular? Porque en los
registros de inscripción constitutiva, cuando la inscripción no cumple su rol
principal (adquirir dominio o adquisición del derecho real que se trate, o
constitución), va a entender poseedor al titular inscrito a partir de la fecha de
inscripción. En Chile es desde la fecha de anotación en el repertorio.

- Fe Pública Registral: la inscripción constitutiva respecto de la fe pública registral,

dice relación con una cuestión de política económica a propósito de los registros
de la propiedad. Cunado analizamos el fenómeno de posesión lo primero que
enseñan es que nos basamos en Savigny (fenómeno posesorio, animus y corpus,
etc.). Luego pasamos con Ihering a la idea de que no es necesario este ánimo,
porque este se entiende con el sólo hecho de tener la cosa. Si analizamos el
sistema registral chileno en materia posesoria, Andrés Bello se acerca a Ihering, ya
que en ningún momento se le exige al titular inscrito el ánimo de poseer, se posee
a partir de la inscripción. Después Ehrenberg no se dedica al tema posesorio en sí,
lo encuentra superado por Ihering, se dedica a señalar los tipos de sistemas que
existen de tráfico jurídico inmobiliario y de qué es lo que pretende el sistema
registral, en cuanto al rol que juega el registro. Aquí hace una distinción y clasifica
los sistemas en aquellos de seguridad dinámica y de seguridad estática. Los de
seguridad dinámica tienen a proteger el tráfico jurídico inmobiliario, y por tanto lo
que importa es que el negocio avance, que se hagan negocios, y que los titulares
de esos negocios queden protegidos por la ley. En los de seguridad estática lo que
importa es el derecho de dominio, no el tráfico jurídico, por tanto, lo que tiende a
proteger el sistema es el derecho de dominio, es por eso que cuando uno analiza
el sistema chileno lo califica dentro de los sistemas de seguridad estática, porque
protege el dominio. En España si un contrato se anula o resuelve, en virtud del Art.
 34 LHE el tercero queda cubierto en la medida que se cumplan los requisitos del
este artículo, es un sistema de seguridad dinámico. El hecho de que este principio
no esté consagrado se entiende, porque en Chile el sistema constitutivo también
está asociado a propósito de la fe pública registral a los sistemas de corte estático.

España: la oponibilidad la consagran en el artículo 32, la legitimación en el artículo 38

y la fe pública registral en el artículo 34, todos de la LHE. Legitimación: respecto de
este punto va más allá de establecer la titularidad del derecho real y de fijar quien está
habilitado para actuar ante el Registro, dice que se presume la posesión del mismo.

Chile (ámbito inscripciones declarativas):

- Oponibilidad: en los sistemas de inscripción declarativa es necesario consagrar el
principio de oponibilidad, no se justifica el sistema sin esta. En Chile el problema es
que, al no estar establecido el principio de oponibilidad registral en nuestro
sistema, respecto de todas y cada una de las inscripciones de tipo declarativa,
tenemos que ver qué efectos le otorga la ley a esa inscripción, y ahí se genera el
problema. Embargo es inoponibilidad, ¿pero el derecho real de herencia? Art. 688,
la mayoría de la doctrina está conteste en que los requisitos de este artículo no
son de oponibilidad ni publicidad, sino que son requisitos de disponibilidad
respecto de los bienes hereditarios y obligan a los comuneros a registrarlo para
poder disponer. Art. 53 en relación al 1491, inscribir para ser oponible, pero la
oponibilidad no está dada únicamente por el registro pues basta que conste en el
título.

- Legitimación: en los sistemas de inscripción declarativa también es necesario

consagrar la legitimación, porque también tengo que tener un titular registral que
esté habilitado para actuar ante el registro, y que sea el que queda por protegido
en calidad de dueño por una presunción simplemente legal (Art. 38 LHE)
- Fe publica registral: permite al tercer adquirente ser en su situación jurídica
inatacado cumpliéndose los requisitos que se establecen (lo mismo anterior al
hablar de la constitutiva).

- Relación con la usucapión (sistemas declarativos): es relevante porque la

mutación jurídico real se produce a través del convenio o de la forma en como se
realiza la tradición o la adquisición extra registral del derecho real que se trate, los
plazos no se van a contar a partir de la fecha de la inscripción, sino que se cuenta
desde a partir efectivamente de la posesión de la cosa, desde la adquisición,
siendo la inscripción un requisito importante para adquirir por usucapión.

Ejemplo: Godoy tiene un hermano gemelo y este tiene un departamento en

Madrid. Se hace pasar por su hermano y vende el inmueble, el tercero adquiere.
Este tercero va al registro de propiedad en España, y lo inscribe a su nombre. Este
tercero adquiere confiado en el registro. El hermano que nunca se dio cuenta 10
años después vende el inmueble a otra persona, pero esta última nunca inscribió.
Este va al registro para inscribir y se da cuenta que no puede porque ya se había
enajenado antes. Se dan cuenta del fraude. Este tercero tiene que accionar
atacando el título anterior, pero si ya pasó el plazo se protege al tercero
adquirente, y sólo podría eventualmente accionar respecto del que le vendió.