EL ABC EN LA COMPRA DE TERRENOS Y/O PROPIEDADES.

Paso I. Búsqueda de Terreno:

1) En nuestro viaje e intención de comprar de algún bien raíz debemos comenzar en pensar en qué
región, comuna y sector queremos concretar nuestro proyecto. Para ello es recomendable visitar
previamente el lugar, ver las rutas y accesos, los tiempos entre la parcela y servicios básicos, ver si
se encuentra urbanizado o no, consultar con predios o vecinos aledaños como es el día a día, etc.

2) Tener claro para que quiero comprar: Esta es una pregunta clave ya que no todos adquieren
terrenos o parcelas para construir una vivienda. Algunos tienen la intención para poder revender,
lotear, de uso agrícola o simplemente una inversión a mediano o largo plazo. Esta pregunta es vital
para ir perfilando nuestra intención de compra.

3) Una vez claro el lugar y para que, es necesario ir concretando nuestro proyecto, para lo cual
debemos contactar con algún vendedor. Ya teniendo claro el precio y si se acomoda a nuestro
presupuesto, es recomendable comenzar con el paso 2, realizar el Estudio de Título.

Paso II. Estudio de Título:

El estudio de título, es el estudio de los antecedentes que permiten resguardar sus derechos tanto
en el momento de la compra, como en el momento de la venta de un inmueble y para ello no solo
basta con el estudio detallado de la información que está contenida en las inscripciones de los
Conservadores respectivos, sino de los antecedentes que han generado dichas inscripciones.

A raíz de lo anterior ¿Qué se busca con el estudio de título?

• Determinar quién es el o los dueños del inmueble o bien raíz.

• Corroborar donde se encuentra inscrito, su superficie y deslindes.

• Determinar cuál es el antecedente que genera esta inscripción.

• Estudiar los títulos que dan origen a la inscripción.

• Determinar si esta regularizado o no.

• Determinar si están afectos a una ley especial en virtud de la localización del bien raíz.

• Determinar si el bien tiene o no deudas por contribuciones y/o derechos de aseos.

• Determinar si el bien es parte de un litigio actual.

• Determinar si el bien se encuentra gravado.

• Por último, entregar una recomendación profesional y jurídica sobre la intención de compra y
con ello advertir sobre posibles problemas que aquella decisión conllevaría.

A consecuencia de lo anterior, siempre antes de tomar la decisión de comprar de un bien raíz es

recomendable realizar un estudio de titulo del mismo, ya que, al momento de realizar la
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces respectivo pueden aparecer múltiples problemas,
de los cuales pueden derivar en el rechazo de la solicitud de inscripción del bien raíz, por lo cual el
futuro comprador no podrá ser dueño.

¿Que documentos son necesarios para comenzar un estudio de título?

1) Escritura de la propiedad. (solicitar al dueño)

2) Certificado de Dominio Vigente (no superior a un mes).

3) Certificado de deslindes.

4) Certificado de Hipotecas y Gravámenes

5) Certificado de Litigios.

6) Certificado de Dominio Vigente.

Los últimos certificados deben ser solicitados en el Conservador de Bienes Raíces respectivo, este
es, el del lugar en donde se encuentra ubicado el bien, terreno o casa.

¿ Que debo tener en consideración en la realización de un Estudio de Título?.

1) El tiempo en la demora de entrega de documentos solicitados en Conservadores de Bienes

Raíces correspondiente, los cuales pueden variar entre 1 a 20 días hábiles.

2) Valor de honorarios por estudio de titulo, los cuales pueden variar entre $150.000 a $600.000 o
un % del valor de la propiedad.

3) Que el/la abogado/a entregue un informe final del estudio con sus consideraciones finales.

NUNCA DEBE REALIZAR LA ESCRITURA SIN CORROBORAR, ANTECEDENTES BASICOS. LA FIRMA DE

LA ESCRITURA NO LO HACE DUEÑO DE NADA, SOLO LA INSCRIPCION DE ESTA EN ELCONSERVADOR
DE BIENES RAICES RESPECTIVO SI.

NUNCA ENTREGE DINERO POR ADELANTADO SIN ASEGURAR DICHO MONTO CON UN CONTRATO
REALIZADO POR UN PROFESIONAL.

Paso III Compraventa:

Posterior a tener plena confianza en lo que comprará se deberá encargar a un abogado y/o
estudio jurídico la redacción de la escritura de compraventa. En la escritura SIEMPRE es
recomendable dejar como medio de pago alguna forma que asegure la inscripción de la escritura
en el Conservador de Bienes Raíces Correspondiente, ejemplo: por medio de vale vista con
instrucciones notariales.

- Si bien en la escritura se deja constancia del pago por medio de vale vista, se debe realizar la
instrucción notarial, en donde solo se liberara el pago del vale vista una vez que el vendedor lleve
el certificado de dominio vigente a nombre del comprador. De esta forma como comprador se
asegurará que la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente sea
aprobada. Lo anterior es de suma importancia, ya que, la mera firma de la escritura de
compraventa en notaria NO LO HACE DUEÑO DE NADA.
Valor de Instrucciones $10.000 a $30.000 pesos depende de notaria.

- Nunca acepte que la inscripción de compraventa en Conservador de Bienes Raíces se ejecute

meses después o en el plazo que se paguen créditos internos que puedan ofrecer vendedores.
Esto es ya que sin la inscripción USTED NO ES DUEÑO DE NADA!.

- Mucha precaución con cesiones de derecho, ya que es altamente probable que aun existan otros
dueños o comuneros (aquello se despeja con el estudio de título).

- Tener en consideración que la mayoría de las notarías exigen que se acompañe certificado de
deudas por parte del vendedor.

- Realizada la escritura, deberá ser firmada en cualquier notaria.

- Valor de la escritura: $150.000 a $500.000 o un % del valor de la compraventa o avalúo fiscal de

bien raíz, esto dependerá del abogado o estudio de jurídico a quien sea encomendado.

- Valor Notaria: $80.000 a $300.000 pesos, dependerá de notaria.

Paso IV. Inscripción en Conservador de Bienes Raíces Correspondiente.

La inscripción es el último paso en nuestro proyecto de adquisición de un bien raíz. Una vez
firmado el contrato de compraventa, cesión de derechos y/o donación, se deberá solicitar su
inscripción en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente (del lugar donde se encuentre el
inmueble). La solicitud puede ser rechazada o aprobada, por lo cual siempre es recomendable
realizar un estudio de títulos previo, para evitar un posible rechazo por vicios o problemas que
pueda tener el titulo.

- Cada Conservador tiene sus tiempos y plazos de inscripción los cuales pueden variar entre 20 a
90 días hábiles.

- Valor; dependerá del valor de la compraventa y del CBR.

Espero esta información les sirva y sea útil en sus proyectos.

Atentamente.

Jerson Rocuant

Abogado

Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales UA

Abogado Colegiado - Colegio de Abogados de Chile

Rocuant Abogados

Ejemplos de propiedades irregulares:

1. Si a ud le ofrecen una parcela en un sector rural con una subdivisión ( tamaño del terreno)
inferior a 5000 metros, NO LA COMPRE. Porque la subdivisión predial mínima en terrenos rurales
es de 5.000 mts, no menos. Por lo tanto ud NO PODRÁ INSCRIBIR ESA COMPRA EN EL
CONSERVADOR Y ANTE ESO, LEGALMENTE NO SERÁ DUEÑO LEGÍTIMO.

2. Si a ud le ofrecen una parcela en un sector rural de 5.000 mts pero la subdivisión predial
mínima establecida en el plano regulador comunal es superior, tampoco compre, porque no podrá
inscribir su compra en el conservador de bienes raíces.

3. Si a ud le ofrecen un terreno en un área de extensión urbana (área urbana dentro de un sector

rural; esto puede verificarlo en la DOM de la municipalidad correspondiente) con una subdivisión
predial inferior a la señalada en el plano regulador comunal, no la compre. Porque tampoco podrá
inscribirla.

4. Si a ud le ofrecen un terreno en zona rural de 5000 mts pero el loteo no tiene resolución del
SAG (servicio agrícola ganadero; esto lo puede saber consultando en el mismo SAG con el rol, fojas
y año del registro de propiedad del conservador), no la compre. Tampoco podrá inscribirla. Y aún
teniéndo el plano de subdivisión y la resolución, ÉSTAS DEBEN estar inscritas al final del REGISTRO
DE PROPIEDADES DEL CONSERVADOR DE BIENES RAICES.

5. Si a ud le ofrecen un terreno urbano y lo que le venden

es un terreno con una subdivisión predial inferior a la señalada para ese sector en el plano
regulador comunal, NO COMPRE ( EN LA DOM SE PIDE UN CERTIFICADO DE ANTECEDENTES
PREVIOS CON LOS MISMOS DATOS YA SEÑALADOS EN LOS PUNTOS ANTERIORES).

NO SEA INGENUO, UD DEBE VERIFICAR ESTADO DE LA PROPIEDAD QUE QUIERE COMPRAR ANTES
DE ENTREGAR DINERO. Y ENTIENDA QUE TENER SOLO UNA ESCRITURA NO LO HACE DUEÑO
LEGAL. SINO LA DEBIDA INSCRIPCIÓN EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES.

Y DEBE AVERIGUAR ANTES, PORQUE HAY MUCHAS COMPRAS CON ESCRITURAS PERO QUE NO
PUEDEN INSCRIBIRSE EN EL CONSERVADOR DE BIENES RAICES DEBIDO A QUE NO CUMPLEN CON
LOS REQUISITOS QUE LA LEY SEÑALA Y SERÍAN CONSTITUTIVOS DE UN DELITO DE ESTAFA Y DEL
DELITO ESTABLECIDO EN EL ARTICULO 136 DE LA LUG (LEY DE URBANISMO Y CONSTRUCCIONES).

En Chile las personas NO se informan y después sufren las consecuencias. Creen que porque pagan
un terreno y tienen un escritura con eso basta y ya son dueños. Pero resulta que si lo que han
adquirido NO puede inscribirse en el conservador de bienes raíces, sencillamente NO son dueños
legalmente hablando. Por lo tanto se exponen a que los herederos de aquel que les vendió
reclamen el dia de mañana legalmente lo que les pertenece y los desalojen. Se exponen también a
caer en estafas donde quien les vende realmente no es dueño.

Según el plano regulador hay diferentes regulaciones respecto del uso de suelo:
1. El urbano

2. El rural

3. El área de extensión urbana

4. Sectores industriales, etc.

Y cada uno tiene sus reglas. Por eso hay que informarse sobre la propiedad o terreno que uno
quiera adquirir antes de pasar dinero. Y esto en el caso del plano regulador se consulta como dije
antes, en la DOM de la municipalidad correspondiente a la ubicación del terreno.

Si el loteo está en zona rural el proyecto de loteo debe ser aprobado por el SAG.

Si el loteo está en zona urbana el proyecto de loteo debe ser aprobado por la DOM.

Si el loteo está en área de extensión urbana el proyecto de loteo debe ser aprobado por la DOM.

Sin está aprobación no pueden vender. Está prohibido. Y CUALQUIER ACTO JURIDICO ES NULO Y
ADEMAS SE CONFIGURA UN DELITO.