Derecho Notarial y Registral

ENUNCIADO:

TENIENDO EN CUENTA LA LEGISLACIÓN REGISTRAL PERUANA

Y ASUMIENDO LA FUNCIÓN DE UN REGISTRADOR PÚBLICO, DEBE CALIFICAR (VERIFICAR) LA
SOLICITUD DE INSCRIPCIÓN DE UN PARTENOTARIAL QUE CONTIENE LA VENTA DE UN
PREDIO, OTORGA JUAN CELIS SERES DE 17 AÑOS DE EDAD Y JORGE CELI SERES DE 19 AÑOSDE
EDAD, PRECIO TOTAL DE S/.300,000 NUEVOS SOLES, PAGARONS/.250,000.00 EN EFECTIVO Y EL
SALDO DE S/.50,000.00 EN CINCO ARMADAS DE S/.1,000.00 CADA UNA.

Para ello deberá:

I. PROCEDER A LA CALIFICACIÓN REGISTRAL; IDENTIFICANDO LOSPRINCIPIOS

REGISTRALES APLICABLES; VERIFICANDO LACOINCIDENCIA DE DATOS, TRACTO
SUCESIVO, NOMBRES, ETC., ETC.,TOME EN CUENTA LOS ARTS. 2009 AL 2019 DEL CÓDIGO
CIVIL.

En el presente caso, se iniciará con la examinación de la legalidad del título que ha sido presentado para la
inscripción, para lo cual, se debe calificar garantizando el cumplimiento de todos los requisitos formales y de
fondo que definan la viabilidad o no la inscripción registral solicitada, conforme lo establecido el principio de
rogación (art. 2011 del Código Civil), bajo dicho principio el registrador someterá los títulos a un previo
examen y verificación o calificación, con el fin de que solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos;
por lo cual, el Registrador como cualquier otra persona debe accederá la información registral del predio, bajo el
principio de publicidad (art. 2012del Código Civil); de igual forma, conforme lo establecido por el principio
detracto sucesivo (art. 2015 del Código Civil), el registrador está obligado a verificar, si quienes efectúan el
acto de disposición aparece como titular registral del derecho y de conformidad lo registrado en el Asiento C-1.
Figuran como Co-Propietarios del predio: Juan Celis Seres (menor de edad) y Jorge Celi Seres(soltero), si bien
es cierto que Jorge posee plena capacidad de ejercicio, conforme lo establecido por el art. 42 del Código Civil,
pero Juan poseen Capacidad de ejercicio restringida, conformo lo establece el art. 44 del Código Civil; sin
embargo, dicha capacidad de ejercicio restringida no es incapacidad; por lo que, pueden celebrar actos jurídicos
conforme lo establecido en el art.1358 del Código Civil, pero los mismos pueden ser anulados de conformidad
con el artículo 221º, numeral 1 del Código civil; sin embargo, bajo el Principio de Legitimación, el registrador
debe presumir que los asientos registrales contienen exactitud y validez, las mismas, que únicamente puede ser
enervada con un pronunciamiento o sentencia judicial o arbitral que determine su invalidez. En relación a la
calificación registral Roca Sastre (1995) indica “los títulos serán sometidos a un previo examen, verificación o
calificación, a fin de que solamente tengan acceso los títulos válidos y perfectos, interna o materialmente y
externa o formalmente”.

Si bien al referirnos a la calificación registral esta se entiende a la evaluación integral de los títulos presentados
al registro que tiene por objeto determinar la procedencia de su inscripción. Está a cargo del Registrador y
Tribunal Registral,en primera y en segunda instancia respectivamente, quienes actúan de manera independiente,
personal e indelegable, en los términos y con los límites establecidos en este Reglamento y en las demás normas
registrales. En el marco de la calificación registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciarán y facilitarán
las inscripciones de los títulos ingresados al registro (Art. 31 del Reglamento General de Registros Públicos).

Es preciso señalar que en la calificación registral resulta determinante la figuradel registrador público, el mismo
que debe actuar con fines de inscripción y bajola orientación de los principios del procedimiento registral y
demás normasaplicables. Todo ello permite una seguridad jurídica, con miras a que el usuario no solo carezca de
temor a la realización de ciertos actos jurídicos, sino que además cuente con los dispositivos necesarios para
tutelar.

Es por ello que como registradores determinaremos y analizaremos el procedimiento de inscripción registral el
cual se inicia con la solicitud de inscripción conteniendo la venta de un predio, otorgado por Juan Celis
Seres (17años de edad) y Jorge Celis Seres (19 años de edad). Si bien el procedimiento registral empieza con
la presentación del título correspondiente conteniendo los requisitos previstos formales y de fondo para cada

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acto, la admisibilidad o negativa de dicha rogación recae específicamente en una de las atribuciones más
importantes que tiene el Registrador Público y que guarda vinculación con las consultas formuladas para el
presente informe, la cual es la calificación registral.

Por último, según el caso en mención se tiene:

● Asiento D-1. Medida cautelar de embargo por S/.50,000.00 del 1er. Juzgado Huanca.

● Asiento D-3. Hipoteca a favor del Banco Milenium por U.S.$/.50,000,00

Dónde: Asiento D-1 medida cautelar y el Asiento D-3 hipoteca son gravámenes, ambos no impiden la
inscripción como hace mención en la ResoluciónN°007-2002-ORLC/TR., donde nos dice “Resulta procedente
inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el
contrato de compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravámenes que contiene la partida registral
respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artículo 2012 del Código Civil, se presume, sin admitirse
prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones.

Teniendo en cuenta para ello el principio de buena fe pública registral que según el Artículo 2014 “El tercero
que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrita su derecho, aunque después se anule, rescinda, cancele o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los asientos registrales y los títulos archivados
que lo sustentan”

Dándonos a conocer así la existencia de la protección al tercero; por lo tanto, el tercero registral no será afectado
por los vicios que pudiera tener el título antes de la compra-venta, siempre y cuando este haya actuado de buena
fe; en el caso expuesto el tercero vendría a ser el adquirente, por lo tanto de registrarse la solicitud de inscripción
el adquirente estaría protegido por dicho principio, independientemente que el título de los transferentes tenga
vicios, así como en el caso que uno de ellos sea menor de edad (JUAN CELIS SERES DE
17 AÑOS), ante este supuesto se requiere la existencia de sentencia fundada de solicitud de necesidad y utilidad.

II. PRECISAR SI LAS CARGAS O GRAVÁMENES PUBLICITADAS EN LAPARTIDA, IMPIDEN O

NO LA INSCRIPCIÓN.

Constituyen la categoría de situaciones de sujeción pasiva, en la que seencuentra un titular de un derecho real
respecto del titular de otro derechoreal que recae sobre el mismo bien, que determina que el sujeto pasivosoporte
o sufra las consecuencias del ejercicio de su derecho por partedel sujeto activo.

En la que: las Cargas y gravámenes del artículo 99 que no constituyenobstáculo para la inscripción La
circunstancia de que en el títulopresentado se deje constancia de la existencia o inexistencia de cargas
ygravámenes, contrariamente a lo que aparece inscrito en la partida registral, no impide la inscripción de la
transferencia ni afecta la prelación que otorga el Registro.

Dentro de los alcances de la calificación registral se encuentra:

- La de confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida registral
correspondiente y complementariamente con los antecedentes registrales sin perjuicio de la legitimación
de aquellos. (art. 32 literal "a" del T.U.O. del Reglamento General de los Registros Públicos.
- En ese análisis de compatibilidad, entre el título y la partida registral, es que se puede advertir si es que
en esta última existen obstáculos que impiden la inscripción del título.

- La postura adoptada por el artículo bajo comentario obedece a la prevalencia de la información que
publicita el Registro en aplicación del art. 2012 del Código Civil que prescribe sobre el Principio de
Publicidad.

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- Las inscripciones publicitadas en la partida gozan del Principio de Prioridad; por lo tanto, si ante la
inscripción de una transferencia, en la partida, obran cargas y gravámenes inscritos, estos gozan de una
preferencia otorgada por el Registro.

III.- DE NO ENCONTRAR DEFECTOS, PROYECTAR UN ASIENTO DEINSCRIPCIÓN; DE

LO CONTRARIO, PROYECTAR LA RESPECTIVADENEGATORIA (OBSERVACIÓN O
TACHA SUSTANTIVA), ENAMBOS CASOS CITAR LA BASE LEGAL
CORRESPONDIENTE.
En consideración de lo previsto en el análisis y la calificación registral, se dapor concluido que no
existen vacíos, defectos o tachas sustantivas por lo quese da inicio al asiento de inscripción de la
compraventa.

Bases legales que sustenta:

- CAS. Nº 2289-2001-Lima.
- REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DEPREDIOS.ART.99.
- Art.1097. Código Civil Peruano

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

REGISTRO DE PREDIO

CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO

El funcionario que suscribe,

CERTIFICA:

I.- DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE:

Predio ubicado en el Jr. Andaluz No.871, distrito y provincia Huanca ,Departamento de Huanca.

El predio tiene un área de 500 m2, el cual consta 22.36 ml de frontera y 22.36 ml de largo, colindando
con la avenida Andaluz de frontera y por los demá sextremos con las edificaciones existentes.

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la inscripción corresponde inscrita en la partida electrónica N° 15252235

Antecedentes:
PARTIDA ANTECEDENTE: P.E. N.º 11220099 del Registro de Predios.

II.-EL TITULAR DOMINIAL REGISTRAL

N° Propietarios

1 Magdaley Jibaja Meza

III.- CARGAS Y GRAVÁMENES INSCRITOS VIGENTES

MEDIDA CAUTELAR DE EMBARGO: Registrada en el asiento D-1 de la P.E. N.º 11220099

HIPOTECA: Registrada en el asiento D-3 de la P.E. N.º 11220099

IV.- PÁGINAS QUE ACOMPAÑAN AL CERTIFICADO.

PARTIDA PRINCIPAL: P.E.N° N° 15252235

PARTIDA ANTECEDENTE: P.E.N° 11220099

DERECHO DE PAGOS:83.00 soles

Verificado y expedido por

Norbil Iván Fernández Carrasco
ABOGADOCERTIFICADOR de la oficina registral de Huanca a las 13:25:10 horas del 11 defebrero
del 2023.

REGISTRO DE PREDIOS

RUBRO:
PARTIDA DE INMATRICULACIÓN

ANTECEDENTE DOMINIAL INMATRICULACIÓN del inmueble, predioinscrito en la partida

registral
P.E.N° 11220099 del registro de predios Huanca10 de enero del 2019.

DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

UBICACIÓN
: Predio inmatriculado, ubicado en el Jr. Andaluz No.871, distrito yprovincia Huanca, Departamento de
Huanca.

AREA:
500 m2

LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

Por el frente:
Colinda con AV. Andaluz.

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Por la derecha:
colinda con un edificio unifamiliar

por la izquierda:
colinda con un edificio multifamiliar

por el fondo:
colinda con un edificio unifamiliar

Traslado de declaratoria de fábrica

Se trata lo pertinente del predio ubicado en la ciudad de Huanca, con la partidaregistral P.E.N°
11220099 del registro de predios Huanca.

El predio fue otorgado como herencia a los ex dueños y co-propietarios loshermanos Celis Seres. El
mencionado predio consta de 500 m2 en forma rústica,está cercado con prefabricado de concreto simple
el cual sumó un gasto de s/5000 nuevos soles compartido por los propietarios.

Los servicios básicos aún no están instalados, sin embargo; tiene el permisonecesario para su pronta
colocación.

TÍTULOS DE DOMINIO:
El predio fue heredado en ese entonces por la señoraMaria seres Alegria madre de Juan Celis Seres
(menor de edad) y Jorge CeliSeres (soltero).

CARGAS Y GRAVÁMENES

Se muestran en los siguientes asientos:

Asiento D-1.Medida cautelar de embargo por S/.50,000.00 del 1er. Juzgado Huanca.

Asiento D-3. Hipoteca a favor del Banco Milenium por U.S.$/.50,000,00.

Otros: REGISTRÓ DE PROPIEDAD INMUEBLE

RUBRO: GRAVÁMENES Y CARGAS.

AMPLIACIÓN DE HIPOTECA: La hipoteca registrada en el Asiento D-3 a favor del Banco

Milenium por U.S.$/.50,000,00 se mantiene vigente por medio de este registro por lo que el
comprador(a) tiene conocimiento de ello, el monto no tendrá variación alguna por lo que es
responsabilidad del adquirente el cumplimiento de dichas obligaciones

PAGO DE LA MEDIDA CAUTELAR : La medida cautelar de embargo señalada en el Asiento D-1

por S/.50,000.00 del 1er. Juzgado Huanca es cancelado directamente por la compradora con un
porcentaje del valor del predio en acuerdo mutuo con los hermanos CELIS SERES, este pago se ejecuta
por las 5armadas de los 50.000 soles pendientes de pago.

REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

RUBRO:
TÍTULOS DE DOMINIO

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COMPRAVENTA

Magdaley Jibaja Meza con DNI N° 46595046 Y con domicilio en la provincia de Huanca ha adquirido
el dominio del inmueble inscrito en la presente partida, en mérito a la compraventa celebrada con sus
anteriores co-propietarios Juan Celis Seres (menor de edad) y Jorge Celi Seres (19 años) por el precio
de 300.000nuevos soles, el pago se realizó con un adelanto de 250.000 que se configuraría como el total
del pago ya que los 50.000 faltante se realizará el pago de la medida cautelar pendiente, cabe precisar
que se realiza en 5 armadas. Así consta en la escritura pública realizada el 10 de enero del
2023 otorgada ante el notario Norbil Iván Fernández Carrasco, el título fue presentado el 11 de
febrero del 2023 a las 10: 15: 15 de la mañana en la ciudad de Huanca. Derechos cobrados2250 nuevos
soles. LIMA,12 de febrero del 2023.

REGISTRO DE PREDIOS

RUBRO : DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE

CIERRE DE PARTIDA POR INMATRICULACIÓN

:Cerrada la presente partida registral, al estar inmatriculada con anterioridad, dicho inmueble cuenta con
partida registral P.E.N°11220099 el cual formará parte de la nueva partida estipulada en el presente
documento, y todos los acuerdos señalados, se remarca con el registro P.E.N° 15252235 del registro de
predios.

Referencias bibliográficas

Angulo, C. (S/F).Cargas y gravámenes que no constituyen obstáculo para

lainscripción.Recuperadode:https://scr.sunarp.gob.pe/repositorio/publicaciones/compendios-registrales/
libro-comentarios/A/articulo%2099.pdf

ROCA SASTRE, Ramón María. Derecho Hipotecario. 8va. Edición. Barcelona:Editorial Bosch S.A.,
1995, 10 v.

REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS.(2008).

Recuperadode:https://cdn.gacetajuridica.com.pe/laley/Reglamento%20de%20las%20Inscripci ones
%20del%20Registro%20de%20Predios_LALEY.pdf

SUNARP.(2020).Registro de propiedad inmueble. Registro de predio.

Recuperadode: https://vyv.pe/wp-content/uploads/2021/06/Certificado-Registral-3.pdf

TRIBUNAL REGISTRAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS (2003) Décimo primerPrecedente de

Observancia Obligatoria aprobado en el II Pleno del TribunalRegistral (criterio fue adoptado en la
Resolución N° 007-2002- ORLC/TR del09/02/2002). Publicado en el diario oficial El Peruano el
22/01/2002

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