DERECHO REGISTRAL CHILENO

Conjuntos de principios y normas que regulan la organización y funcionamiento del

registro y regulan la determinación de las cosas y actos que son inscribibles y a su vez
regulan la forma y efecto de la inscripción.
¿Cómo partimos? ¿Qué norma da el punta pie inicial?
Art 566 CC. Las cosas corporales se dividen en muebles e inmuebles
Art 568 CC. Inmuebles o fincas o bienes raíces son las cosas que no pueden transportarse
de un lugar a otro; como las tierras y minas, y las que adhieren permanentemente a ellas,
como los edificios, los árboles.
Las casas y heredades se llaman predios o fundos.

Principios registrales
Son las orientaciones fundamentales que informan esta disciplina y otorgan las pautas
para la solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo.
- Otorgan ideas claras y contribuyen a la solución de problemas jurídicos
- Tienen aplicación respecto de todos los registros, y no particularmente al derecho
inmobiliario.

Principios registrales desde perspectiva formal

1) Principio de tracto sucesivo
2) Principio de Legalidad
3) Principio de Prioridad
4) Principio de Rogación
Principios registrales desde perspectiva material
1) Principio de inscripción
2) Principio de publicación
3) Principio de legitimación
4) Principio de fe publica registral

PRINCIPIOS REGISTRALES DESDE PERSPECTIVA FORMAL

¿A que apuntan?
 - A las directrices y máximas que informan la operatividad de la realización de la
inscripción
- No buscan soluciones de fondo
- No apuntan a un mejoramiento sustantivo
- Describen, en base a principios, el funcionamiento mismo del registro.

1) PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Este principio implica que cada inscripción relativo a un inmueble va concatenada a la
inscripción anterior.
Consagración  ART. 692 CC. Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes
inscrito, se mencionará la precedente inscripción en la nueva.
ART. 80 DEL REGLAMENTO CONSERVADOR DE BIENES RAÍCES. “Siempre que se transfiera
un derecho antes inscrito, se mencionará en la nueva, al tiempo de designar el inmueble,
la precedente inscripción, citándose el registro, folio y numero de ella”.
¿Que persigue este principio? 
*Permite revisar el historial del bien raíz (salvo que se trate de la primera inscripción)
*Lo anterior, porque cada inscripción se sustenta en una anterior, que a su vez sirve de
antecedente a la que sigue.

2) PRINCIPIO DE ROGACIÓN

Este principio implica que la actualización del CBR será a petición del interesado o bien por
decreto del juez competente.

Consagración del principio  ART 690 inciso 1 del CC. “Para llevar a efecto la inscripción, se
exhibirá al conservador copia autentica del titulo respectivo, y del decreto judicial en su caso.”

ART 60 DEL REGLAMENTO DEL REGISTRO CONSERVATORIO DE BIENES RAICES. “Los interesados
pueden pedir la inscripción por si, por medio de personeros o de sus representantes legales”.

¿Cuándo el juez podría ordenar al CBR que realice una inscripción?

El más común es aquellos que se refieren a la declaración judicial de bien familiar (bien raíz que ha
servido de residencia a la familia quede retenido, limita el dominio). Subinscribe la declaración de
bien familiar al margen de la inscripción. Aquí el conservador no puede negarse, y cuando lo hace
debe hacerse una reclamación judicial para ordenar la declaración.

¿Podrá el CBR actuar de oficio?

Si, de conformidad a lo dispuesto en el art. 88 del reglamento.

ART.88 DEL REGLAMENTO CONSERVADOR DE BIENES RAICES. “La rectificación de errores,
omisiones o cualquiera otra modificación equivalente que el conservador, de oficio o a petición de
parte, tuviere que hacer conforme al título inscrito, será objeto de una subinscripción; y se
verificará en el margen de la derecha de la inscripción respectiva, al frente de la designación
modificada”.

¿Por qué se autoriza al CBR a actuar de oficio?  porque el precepto apunta a rectificaciones de
forma o anotaciones de simple referencia, no afectado el fondo y permitiendo que el registro
mantenga un cierto orden.

Contrato de compraventa de inmueble y se omite el precio

3) PRINCIPIO DE LEGALIDAD

Consagración del principio 

ART 13 DEL REGLAMENTO CONSERVADOR DE BIENES RAICES. “El conservador no podrá rehusar ni
retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es el algún sentido
legalmente inadmisible (…)”.

Casos en que la inscripción será legalmente inadmisible

1- Si la inscripción no es auténtica: cuando la inscripción en si no corresponde. Se pide

inscribir el dominio de una propiedad, no un subarrendamiento. Tampoco es autentica
cuando se presenta un titulo por inscripción y el titulo citado anteriormente tampoco es
auténtica, existe error en la primera escritura por tanto en la siguiente también.

2- Si la copia que se presenta no esta en el papel competente: ocurre por ej en un contrato

de compraventa de bienes raíces donde la solemnidad es que conste por escritura pública.
Por lo tanto, significa que la compraventa debe ser otorgara por escritura publica por
competente funcionario. Esta matriz de esta escritura queda en manos del notario
(archivero judicial), por ende, solo es competente la escritura autorizada por el notario.
* que pasa si una persona que está casada en sociedad conyugal va y vende sola una
propiedad, que se requiere?  se requiere autorización del cónyuge, porque notario no
podrá autorizar la escritura sin el otro cónyuge.
Mujer casada con patrimonio reservado en virtud del articulo 150, puede vender sin
autorización pero debe especificarse que lo hace en uso del art 150.

3- Si no se trata de un inmueble la cosa a la que se refiere: por ej inscribir un auto en el

conservador. Es un bien mueble y no se celebra la CV por escritura pública.

4- Si en el título es visible algún vicio que lo anule absolutamente: cuando aparece de

manifiesto en el acto o contrato, basta que se desprenda de la simple lectura. Por ej omitir
el precio, la cosa.
5- Si no contiene las designaciones legales para la inscripción: si no contiene designaciones
legales para inscripción, por ejemplo que la escritura no tenga la designación la
individualización de la inscripción de la propiedad anterior como fojas, numero o año,
donde está inscrito, etc.
 6- Si no se ha dado al publico el aviso prescrito en el artículo 58 del reglamento.

Art. 58. Para inscribir la transferencia por donación o contrato entre vivos de una finca que
no ha sido antes inscrita, exigirá el Conservador constancia de haberse dado aviso de
dicha transferencia al público por medio de tres avisos publicados en un periódico del
departamento o de la capital de la provincia, si en aquél no lo hubiere, y por un cartel
fijado durante quince días por lo menos en la oficina del mismo Conservador, con las
designaciones relativas a las personas que transfieren y a los límites y nombre de la
propiedad, materia del contrato (…).

Críticas al principio
1- La doctrina ha sostenido que la calificación registral es el enjuiciamiento que el
registrador realiza sobre la legalidad de los documentos y sobre la validez y la
eficacia de los negocios jurídicos contenidos en ellos.
2- Por tanto, no atendería realmente a la calificación de las condiciones materiales
que rodean al predio que se pretende inscribir.

4) PRINCIPIO DE PRIORIDAD
Se prioriza aquella inscripción requerida con anterioridad, frente a la que ha sido
solicitada en momento posterior. “Primero en el tiempo, primero en derecho”.
Por ej. Titular de inmueble hace estafa y vende a dos personas distintas. Una de estas
inscribe primero y el segundo después. En este caso se inscribe solo la primera.

Consagración del principio 

ART. 14 REGLAMENTO CONSERVADOR DE BIENES RAICES. “Si el dueño de un fundo lo

vendiere sucesivamente a dos personas distintas, y después de inscrito por uno de los
compradores apareciese el otro solicitando igual inscripción; o si un fundo apareciese
vendido por persona que según el Registro no es su dueño o actual poseedor, el
Conservador rehusará también la inscripción hasta que se le haga constar que
judicialmente se ha puesto la pretensión en noticia de los interesados a quienes pueda
perjudicar la anotación. (acá también rehusará).
     Los fundamentos de toda negativa se expresarán con individualidad en el mismo
título”.

Jurisprudencia /CS, 04 de abril de 2011

Nuestra jurisprudencia ha reconocido la aplicación de este principio en diversos fallos,

principalmente en lo pertinente a las dobles inscripciones.

1° criterio:

“Entre varios derechos, entre si incompatibles, debe prevalecer la protección al primer adquirente,
con la condición que la inscripción cronológicamente anterior no adolezca de vicios reúna los
requisitos establecidos por la ley para el derecho que en ella se registra, pueda surtir los efectos
jurídicos que le son propios”.

2° criterio:

“Frente a la existencia de inscripciones paralelas, sobre un misma bien raíz, reconocer valor y
eficacia a aquella que se encuentra acompañada de la tenencia material del inmueble”.

PRINCIPIOS DEL DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO MATERIAL

¿A que apuntan estos principios?

- A diferencia d ellos principios de derecho registral inmobiliario formales, estos si atienden

al contenido mismo del acto del registro
- Buscan determinar con certeza si aquello que busca publicitar la inscripción en el CBR es
correcto o no.

1) PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN

La inscripción tiene por objetivo dar certeza jurídica, protección y publicidad a los derechos
inscritos.

En nuestro ordenamiento jurídico: ¿la inscripción es constitutiva o declarativa?

- Constitutiva: significa que la incorporación al registro produce efectivamente una

mutación jurídica. (RG)
- Declarativa: la inscripción solo implica el reconocimiento de una mutación, que ya se ha
producido fuera del registro.

Su naturaleza jurídica es sui generis porque tiene una combinación de constitutivo y

declarativo.

¿Por qué es declarativa?

El articulo 686 del CC dispone que la tradición del derecho real de dominio (también de
usufructo, uso y habitación, de hipoteca) de un inmueble, se efectúa mediante la inscripción
en el registro de propiedad.

El artículo 724 del CC señala que la posesión (de aquellas cosas cuya tradición debe hacerse
por inscripción) se adquirirá en estos casos mediante la inscripción.

¿Por qué es constitutiva?

La inscripción es la única forma de efectuar la tradición.

Lo que prueba y garantiza es la posesión.

2) PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
Consiste en el acceso libre a la información del registro y a poder requerir aquellas
certificaciones pertinentes al funcionario competente.

Es tal la relevancia de los inmuebles, que se requiere la publicidad suficiente para dar certeza
no solo respecto de los mismos, sino que también para procurar la protección de la confianza
razonable de terceros.