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Tema 7. El Registro de la
Propiedad.
El Registro de la Propiedad y la publicidad
de los derechos reales sobre inmuebles.
Concepto y funciones.
El RP fue creado por la ley hipotecaria de 1861, por tanto, es anterior al CC.
Actualmente, la ley hipotecaria vigente es la ley hipotecaria de 1946. Decreto de 8 de
febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria.

Institución de carácter público que tiene como objeto la

inscripción o anotación de los actos y contratos relativos a
dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles.

Funciones:
Otorgar seguridad jurídica al tráfico, a los negocios, que afectan a los
bienes inmuebles. Ofrecer publicidad _____. Función principal del registro de
la propiedad.

En ocasiones, si se cumplen ciertos requisitos, el sujeto que haya confiado en la

apariencia que genera el registro de la propiedad, va a ver garantizada su
adquisición. Aunque lo publicado en el registro de la sociedad no sea exacto.

A es propietario de una casa.

A le vende la casa a B : título y modo = propiedad pasa a ser de B.

A vende la misma casa a C: como C confía en la apariencia del registro de la

propiedad y cumple ciertos requisitos, puede llegar a adquirir aunque el
transmitente ya no es el propietario de la finca. C queda protegido por el registro
de la propiedad y su adquisición va ser inatacable. B podría interponer algún
tipo de acción contra C pero al entrar en juego el RP no entran solo las normas
del CC sino también las del Registro de la Propiedad.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 1

 Si vamos a los bienes muebles, ¿Qué cumple una función equivalente de
publicidad? la posesión. La posesión es un mecanismo más imperfecto.

Servir de prueba de las titularidades jurídico-reales de las propiedades.

A través del RP puedo probar que soy propietaria, que soy usufructuaria…
El Derecho inscrito existe y pertenece a su titular y lo hace en la forma en la que
se plasma en el registro de la propiedad.
Puedo aportar como prueba una copia del RP. Es una presunción iuris tantum.
Puedo aportar la certificación y la otra parte que lo niegue, debe ser la que lo
pruebe.

El RP es un registro nacional que depende del Ministerio de Justicia y es

competencia exclusiva del Estado. Sin embargo, es un registro que se organiza
territorialmente. Todo el Estado esta dividido en circunscripciones territoriales y cada
área tiene asignada un concreto registro.

Objeto de la publicidad registral.

Artículo 2 Ley Hipotecaria.

Como regla general, al registro de la propiedad, tienen acceso los actos o contratos
que tengan que ver con los derechos reales sobre bienes inmuebles, ya sean típicos
o atípicos.
Como excepción, hay algunos derechos reales que no acceden al registro de la
propiedad: algunos de origen legal (prohibiciones de disponer art. 26 LH , derechos
de retracto art. 37.3 LH ).
En principio, los derechos de crédito tampoco tienen acceso al registro de la
propiedad pero, existen algunas excepciones ya que el legislador permite que
ciertos derechos de crédito/personales sí que puedan ser susceptibles de
inscripción. art. 2.5 LH Otro es el derecho de opción de compra (tiene naturaleza
muy discutida) cuando se reúnen los requisitos del artículo 14 del Reglamento
hipotecario.

De acuerdo con el artículo 3 de la LH, todos esos títulos, para poder acceder al RP
van a tener que plasmarse en alguno de los documentos que se recogen en este
precepto. El supuesto más general es el otorgamiento de escritura pública.

¿Tengo que otorgar escritura pública para transmitir la propiedad de un bien

inmueble? No, ya que tenemos diferentes formas de traditio. Pero, si quiero
beneficiarme de los efectos del RP, para poder acceder, el acto o negocio debe de
constar en escritura pública.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 2

 Transmitir la propiedad → elevar a escritura pública → inscribir en el RH

La finca registral: inmatriculación.

La inmatriculación de la finca es voluntaria.
De cada finca deben de constar ciertos datos.

Nuestro RP se organiza por fincas y a cada finca se le otorga un número y se le

abre un folio real.
El número es único para que no pueda darse lugar a confusiones y todo lo relativo a
ellas se va a apuntar en su correspondiente folio.
El RP no están inscritas todas las fincas que existen en la realidad ya que la
inmatriculación de las fincas también es voluntaria.

Inmatriculación: proceso por el cual la finca accede al registro de la propiedad. No

es obligatorio, pero cada vez son menos.

3 PROCESOS POSIBLES

El expediente de dominio.
Previsto en el art. 303 LH .

Busca inmatricular fincas que no están inmatriculadas en el RP.

Se tramita de forma mixta ante notario y ante el registro de la propiedad. Antes era
un procedimiento judicial y actualmente es notarial y registral.

Es el proceso más garantista y por tanto mas complejo. Trata de asegurar que la
finca no está inmatriculada en ningún registro. Busca garantizar quien es el
propietario, cual es su descripción y cuales son los derechos reales que existen en
su caso sobre esa finca.

Todo estas cuestiones han de ser probadas en el expediente de dominio y pueden

intervenir cualquiera de los interesados en la finca.

En el momento en el que exista alguna oposición por parte de alguno de estos

interesados o alguna duda, el expediente de dominio se archiva.
El objetivo es asegurar al máximo posible la titularidad, la descripción de la finca y
los derechos reales de la finca. Cuando todo esto esté concretado, se le abrirá un
folio real. Una vez matriculada la finca, la primera inscripción versa sobre la
titularidad.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 3

 Forma más segura que tiene la finca de acceder al registro de
propiedad

El título público de adquisición.

Art. 205 LH

Forma más fácil.

Serán inscribibles sin necesidad de la previa inscripción (más exacto:

inmatriculación) y siempre que no estuviesen inscritos a favor de otra persona, los
títulos públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la
propiedad de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también
mediante título público, siempre que exista identidad en la descripción de la finca
contenida en ambos títulos a juicio del Registrador y, en todo caso, en la descripción
contenida en el título inmatriculador y la certificación catastral descriptiva y gráfica
que necesariamente debe ser aportada al efecto.

Se va a poder inmatricular la finca si se cumplen los requisitos: ¿?¿?

1. Que la finca no esté inmatriculada.

2. Que no hayan sido objeto de transmisión al menos en dos títulos públicos (dos
escrituras públicas) que tengan entre si una diferencia de menos de 1 año.

3. Que deben coincidir las inscripciones en las dos escrituras públicas con el
catastro.

Ejemplo:

Tenemos dos títulos, con más de un año de diferencia y coincide la inscripción en

ambas. Con estas inscripciones la finca va a ser inmatriculada.

El certificado de dominio.
Art 206 LH

Este procedimiento solo está a disposición de las Administraciones Públicas y las

entidades de Derecho público con personalidad jurídica propia.
Es un proceso privilegiado para inmatricular en el RP y por eso solo está a
disposición de las AAPP. Hasta la reforma del 2015 estaba a disposición de los
individuos y de la Iglesia Católica.

El principio de tracto sucesivo.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 4

 Aquí la finca ya está inmatriculada, ya está en el RP con su número y su folio real.
Ahora vamos a ver como se van inscribiendo los actos o contratos que van
afectando a la finca.

Rige el principio de aportación de parte. La solicitud de inscripción debe de partir de

cualquiera de los interesados ( art. 6 LH ).

El cambio jurídico-real se produce siempre fuera del RP conforme a las normas del
Derecho Civil y la inscripción de los actos, contratos inscribibles es siempre
voluntaria como regla general.
En todos esos casos en los que la inscripción es voluntaria, quien quiera
beneficiarse de los efectos del RP deberá solicitar la inscripción, por ello, el principio
de registro registral es siempre el de aportación de arte.

Una vez presentados los actos y negocios inscribibles, el registrador de la propiedad

va a realizar un control de legalidad. Este control es tanto formal como material:
comprueba si cumple con los requisitos formales y además va a hacer un control de
legalidad material. El registrador puede decidir si el acto es inscribible o no
motivadamente.

Si decide que el acto es inscribible, deberá cumplirse un requisito más que es

“respetar el principio de tracto sucesivo “ art. 20 LH .

Se trata de un principio fundamental, ya que en el folio real de cada finca siempre ha

de existir un encadenamiento de los sucesivos transmitentes y adquirientes. No se
pueden tener huecos/saltos en los que no se sabe lo que ocurre. El encadenamiento
debe de ser ____ pero también material.

Si se rompe el principio de tracto sucesivo, el registrador puede denegar futuras

inscripciones. Es decir:

A vende a B. pero NO se inscribió en el Registro.

B vende a C.
C pide inscribir en el registro, pero el registrador denegará la inscripción ya que se
ha roto el principio de tracto sucesivo, (hubiese tenido que inscribirse la
compraventa anterior) y se va a producir el cierre registral.

Para poder reabrir el cierre registral: art. 208 LH es un procedimiento que parte del
procedimiento del expediente de dominio con algunas particularidades. Se trata de
reconstruir el historial de la finca y lograr la inscripción de los actos o negocios que
no habían tenido acceso todavía al registro de la propiedad.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 5

 ⚠️ Art. 208 LH La inscripción que reconstruye el tracto sucesivo NO puede
perjudicar al tercero de buena fe. Los efectos de esta inscripción van a
estar más limitados.

Efectos de la inscripción para el titular

registral.
La inscripción no es obligatoria, es voluntaria.

Los dividimos en dos, aunque tenemos que tener un poco de cuidado cuando
hablemos de los terceros. Dividimos según los efectos que se producen para el
titular (el que inscribe en el registro) y los efectos para los terceros que pueden estar
fuera o dentro del registro.

Principio de prioridad registral. Art. 17 LH

Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo o
declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre
los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que
se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del
mismo inmueble o derecho real.

Varias cosas.

1. El título que accede primero al registro tiene preferencia teniendo como fecha la
de acceso al registro. Es decir, va a ser indiferente la fecha de otorgamiento del
acto o contrato.

Ejemplo.

A vende a B el 1 de enero de 2023.

A vende lo mismo a C el 1 de febrero de 2023 y lo inscribe en el registro el 2 de
febrero.

Tendrá preferencia C que lo ha inscrito antes en el registro de propiedad.

Asiento de presentación.

2. Podemos encontrarnos con 2 situaciones:

a. Los títulos sean incompatibles: el título que ya se ha inscrito habrá adquirido

preferencia y la inscripción de este título va a producir el cierre registral para
el otro título incompatible. (Ejemplo de arriba) Este cierre registral no es

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 6

 definitivo. El titular cuyo título no pueda acceder al registro de la propiedad
podrá ejercer las acciones reales que le correspondan y solicitar la
rectificación del registro. Podemos encontrarnos con un obstáculo: que el
tercero que ha ganado la propiedad (C) sea un tercero hipotecario
(requisitos del art 34 LH ) = su posición no va a ser objeto de discusión.

b. Los títulos compatibles: No hay problema de acceso al registro, todos

pueden tener acceso al registro y el principio de prioridad opera distinto:
indica cuál tiene preferencia (el más antiguo).

Principio de legitimación registral. Art. 38 LH

Quien se inscriba en el registro se va a ver favorecido por los efectos del registro,
este principio de legitimación registral es otro de esos beneficios.

Dos presunciones:

1. Principio de exactitud: A todos los efectos legales se presumirá que los

derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la
forma determinada por el asiento respectivo.
Se presume iuris tantum que el derecho existe por estar inscrito en el Registro
de la Propiedad.

2. Presunción de titularidad: De igual modo se presumirá que quien tenga

inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los
mismos.

Presunción de exactitud.
Que le pertenece de la manera en la que está inscrito en el registro. Existe tal y
como publica el registro.

El TS ha dicho que no comprende la descripción no incluye los aspectos de la

descripción física, delimitación y linderos. Sin embargo desde 2015, el art. 10.5
extiende la presunción a estos datos respecto de aquellas fincas que en el Registro
de la Propiedad hayan sido coordinadas gráficamente con el registro. Que las fincas
estén coordinadas en el catastro, si se ha producido esta coordinación, los datos
son mucho más exactos y en este caso, la presunción de exactitud comprende
estos datos. Si no se ha coordinado no se incluyen.

Esta presunción se aplicará tanto para lo positivo, dentro y fuera de juicio, tanto para
lo positivo como para lo negativo.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 7

 El registrador va a tener a su disposición ciertos mecanismos para defender la
exactitud del registro. Sólo mencionamos una de ellas:

La acción __ art. 41 LH

Las acciones reales procedentes de los derechos inscritos podrán ejercitarse a

través del juicio verbal regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil, contra quienes,
sin título inscrito, se opongan a aquellos derechos o perturben su ejercicio. Estas
acciones, basadas en la legitimación registral que reconoce el artículo 38, exigirán
siempre que por certificación del registrador se acredite la vigencia, sin
contradicción alguna, del asiento correspondiente.

Solo está a disposición de los titulares escritos. Puede ejercitar las acciones reales a
través del juicio verbal contra aquellos. Ventajas: juicio verbal por razón de la
materia, que tiene causas de oposición tasadas y que le va a ser suficiente con
presentar una certificación registral de su inscripción.

La sentencia que pone fin a este procedimiento NO tiene efecto de cosa juzgada.

Presunción posesoria.
De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o
derechos reales tiene la posesión de los mismos.

Se presumirá iuris tantum.

Esta presunción nos sirve en la usucapión, juicios verbales sumarios… En estos

casos donde necesitamos probar la posesión.

El CC va a favorecer al titular registral.

Art. 35 LH

A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo
título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica,
ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de
los de sus antecesores de quienes traiga causa.
Será justo título la inscripción: El titular inscrito no tendría que probar su justo título.
La doctrina mayoritaria entiende que esto no es una presunción sino a una ficción: la
inscripción equivaldría al justo título. Sin embargo, no es unánime, otros autores
entienden que es una presunción.

La inscripción no cambia las formas de transmitir el dominio.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 8

 Efectos de la inscripción en el Registro de
la Propiedad frente a terceros.
La LH utiliza el término terceros pero no siempre se refiere al mismo sujeto. Es
ambiguo, depende de la relación jurídica y la dirección en la que miremos, el tercero
puede ser uno u otro.

Principio de fe pública registral. Art. 34 LH

Finalidad: proteger a los sujetos que han adquirido confiando en el Registro de la
Propiedad. Es decir, protege a quien adquiere fiándose del Registro de la Propiedad.

A vende a B

A vende a C

La propiedad pertenece a B pero C puede ir al registro y confiar en lo que pone “A

es el propietario”. Se fía y entonces inscribe la compraventa.

Como se ha fiado de esa apariencia de BUENA FE e inscribe en el registro (con

requisitos del art. 34 LH) se le va a mantener en su adquisición. Es decir, C (tercero
hipotecario)que no es el verdadero propietario va a ver como se consolida su
adquisición. En este ejemplo siendo una adquisición a non domino. Su posición es
INATACABLE.

El tercero hipotecario. Art. 34 y 32 LH

Se le denomina tercero porque es ajeno a la relación entre el transmitente (A) y el
adquiriente (B).

Requisitos del tercero hipotecario.

Requisitos para que quede protegido el tercero hipotecario.

Necesitamos que adquiera de quien aparece en el registro como titular

registral con facultades para transmitir el dominio o derecho real.

Es decir, tiene que adquirir la propiedad de la persona que aparece como titular
en el registro. Además que aparezca con facultad para transmitirlo.

Si en el registro por ejemplo, pone que hay una condición, término, prohibición
que impida la transmisión de derecho, ya no será un tercero de buena fe, ya no
confía en la apariencia de ese registro.

Adquiera mediante un negocio jurídico válido.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 9

 El negocio jurídico por el cual adquiere el tercero hipotecario debe de ser válido.
Puede ser cualquier negocio (compra-venta, donación…) pero válido. Porque la
inscripción en el registro de la propiedad no subsana los actos nulos. Si el
negocio es nulo, no hay tercero hipotecario. Lo que sí se subsana es un posible
defecto en la transmisión anterior o anteriores. Es decir, el negocio que sí puede
ser nulo/anulable es el anterior o anteriores, NO el del tercero hipotecario.
Ejemplo:

A vende a B (nulo)

B vende a C (válido).

Nos podemos encontrar con 2 situaciones.

1. Que el transmitente que le transmitió al tercero hipotecario (B) no sea el

verdadero propietario. En este caso, si esa causa de nulidad no consta en el
registro, no va a afectar al tercero hipotecario y el tercero hipotecario
adquiere a non domino.

2. Que el tercero hipotecario adquiera del titular registral que sí es propietario

(B adquirió de A) y entonces estamos adquiriendo de un dueño (C adquiere
de B), adquiriendo a domino. Lo que puede suceder después es que este
título (el de B y A) se anule, resuelva… ¿Qué ocurre si se anula este
contrato? Si las causas no constan en el registro la anulación, resolución…
del contrato (entre A y B) no le va a afectar al tercero hipotecario. Art. 34 y

37 LH

La adquisición debe de ser de carácter oneroso.

La doctrina opina que el que adquiere gratuitamente no merece esa protección

tan fuerte ya que de su patrimonio no ha salido nada.

No obstante, el párrafo 3 del artículo 34 LH dice que : Los adquirentes a título

gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o
transferente. De modo que el adquiriente a título gratuito no genera por si solo la
protección del artículo 34 LH, pero si su transmitente era tercero hipotecario,
entonces este adquiriente a título gratuito también pasa a ser tercero
hipotecario.

Buena fe.

La buena fe que tiene que reunir el tercero hipotecario consiste en la creencia

de que quien le transmite es el titular y por tanto puede transmitir el dominio.

Varias cosas:

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 10

 1. Se descarta si el tercero hipotecario conoce la falta de titularidad del
transmitente por razones extra registrales.

2. La buena fe debe de existir: No se especifica en el art. 34, la mayoría de la

doctrina entienden que la buena fe debe de existir en el momento de
perfección del contrato/negocio o como mucho, alargarse hasta que se
produce la tradición. Sin embargo, hay otro sector también importante que
consideran que la buena fe debe de extenderse y estar presente no solo en
el momento de perfección sino que también en el momento de registro.

3. ¿Qué diligencia le es exigible al tercero hipotecario para que sea

considerado de buena fe? Mayoritariamente se considera que solo le es
exigible la consulta del registro de la propiedad. Hay otras sentencias que
exigen un nivel superior de diligencia, lo que se denomina concepción ética
de la buena fe. Se traduce en que le son exigibles al tercero hipotecario
mayores comprobaciones que la de simplemente acudir al registro de la
propiedad. Esta teoría es por contagio del precepto 36.1 LH para la
usucapión contra tabolas. (el adquirente conoció o tuvo medios racionales y
motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que
la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona
distinta de su transmitente). Ejemplo: si hubiese ido a la finca hubiese visto
que otra persona que no era el titular registral estaba construyendo allí.

💡 Usucapión contra tabolas: Usucapión que se produce contra el

titular registral. No la vamos a estudiar. pero tenemos que saber
que puede producirse la usucapión contra el titular registral
incluso cuando es tercero hipotecario.

El adquirente (tercero hipotecario) debe de inscribir su derecho.

En el caso de que no lo inscriba, no va a adquirir la propiedad.

Vuelve a generar la apariencia de que todo es exacto.

Efectos de la publicidad registral

Art. 34 LH

El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que
en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su
adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o
resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 11

 El tercero hipotecario puede adquirir a domino o a non domino. Adquirirá de la
manera, con las condiciones, que se plasman en el registro.

Supuestos de suspensión.
Art. 207 LH

Si la inmatriculación de la finca se hubiera practicado con arreglo a lo establecido en

los números 1.°, 2.°, 3.° y 4.° del artículo 204, el artículo 205 y el artículo 206, los
efectos protectores dispensados por el artículo 34 de esta Ley no se producirán
hasta transcurridos dos años desde su fecha. Esta limitación se hará constar
expresamente en el acta de inscripción, y en toda forma de publicidad registral
durante la vigencia de dicha limitación.

En el plazo de 2 años, se considera que podrían aparecer titulares de derechos

reales… y por tanto se suspende la fe pública registral durante ese plazo, por
mucho que reúna los requisitos.
El del art. 28 LH ya no está vigente.

El principio de inoponibilidad de lo no inscrito. Art.

32 LH
Los títulos y dominios que no consten en el registro de la propiedad no perjudican a
tercero (el que inscribe en el registro de la propiedad).

La doctrina en una discusión muy amplia, se ha dividido en dos tesis:

TESIS MONISTA.
Entiende que el art. 32 y 34 se refieren al mismo tercero y ambos por tanto son
expresión de fe pública registral. Tercero del art. 34

TESIS DUALISTA.

Considera que los artículos se aplican en situaciones diferentes y que el artículo

32 no es reflejo del principio de fe pública registral sino que es otro principio
diferente = el de inoponibilidad de lo no inscrito.

Importancia práctica.

Para la tesis monista, como los dos artículos, se refieren al mismo tercero se
exigirán siempre todos los requisitos exigidos para el tercero hipotecario (aunque no
se mencionen en el art. 32).

En cambio, para la tesis dualista, al no ser el mismo tercero, el tercero del art. 32 no
necesita reunir todos los requisitos del art 34.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 12

 Las situaciones que contemplan los dos artículos son diferentes.

Artículo 34 : protege al tercero hipotecario que confía en la apariencia del

registro y debe de adquirir del titular que aparece en el registro.

Artículo 32 : la situación puede ser diferente porque este tercero no necesita

adquirir del titular registral anterior. Simplemente ADQUIERE fuera del registro e
inscribe. A esto inscrito no se le puede oponer lo que no está inscrito, no está
confiando en la apariencia de lo inscrito pero está siendo diligente (ha adquirido
y ha inscrito) y en atención a ella, lo que no hayan inscrito los demás no le va a
ser oponible.

A veces, el titular registral esta protegido tanto por el art. 34 como por el 32.

Requisitos del art. 32

1. El adquiriente inscriba su adquisición en el registro. (el único que se pone

en el art. 32)

2. La jurisprudencia añade la exigencia de buena fe entendiendo que un

adquiriente de mala fe nunca va a ser protegido por el registro de la propiedad.
(no se pone en el art. 32 pero se exige)

3. La mayoría de la doctrina y la jurisprudencia entiende que la adquisición debe

de ser onerosa. (no se pone en el art. 32 pero se exige).

Esta tesis dualista es la mayoritaria en la doctrina y en la jurisprudencia del tribunal

supremo del 2007 por lo que nos quedamos con esta teoría.

Tema 7. El Registro de la Propiedad. 13