DERECHO REGISTRAL

CLASE 4
18/08/2020
DERECHO REGISTRAL DEFINICION: Conjunto de principios y normas que tiene
por objeto reglar: 1° Los organismos estatales encargados de los registros
públicos; 2° La forma de cómo se practica tales registraciones; 3° efectos y
consecuencias jurídicas que producen.
FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL; ART. 1 INC. 1; Donde el estado da certeza
y seguridad jurídica a los habitantes del país, como también busca que no se prive
de derechos de propiedad que posee cada persona, sin haber seguido un juicio
previo y público. Art. 11, 103 inc. 2, 568 CN.
FUNCION DE LOS REGISTROS; Dar a conocer la titularidad y condiciones que
tiene todo sujeto de derecho. Aplica el principio de publicidad registral. ¿Cómo
el registro brinda dicha publicidad? MEDIANTE EXTENCION DE
CERTIFICACIONES DE ASIENTOS O ANOTACIONES MARGINALES.
IMPORTANCIA DEL REGISTRO: Es importante para la trascendencia para el
ámbito jurídico del país, ya que su existencia y regulación debe tener en
consideración no solo la publicidad de actos, sino también asegurar la
constitución, autenticidad y la prueba de los derechos sujetos a dicha constitución.
TIPOS DE REGISTRO
SEGÚN SU OBJETO DE REGISTRACION:
REGISTRO DE HECHOS: Tiene relevancia jurídica; anotar el acontecimiento a fin
que sirva como un medio para probarlo, Ejemplo; el registro de estado familiar,
hechos (nacimientos o defunciones) son inscribibles.
REGISTROS DE ACTOS: Caracteriza por el acto o contrato no tiene validez, pero
de manera que produzca efectos frente a terceros, ej: C.V de bien inmueble ¿es
necesario que se inscriba en el registro? NO, pero si la quiero hacer valer frente a
terceros si tengo que inscribir. (igual arrendamiento).
La hipoteca se considera perfecta se tiene que inscribir en el registro.
DOCUMENTOS INSCRIBIBLES, Y NATURALEZ DE DOCUMENTOS
PUBLICOS.
DOC. INSCRIBIBLE; es cuyo contenido se registra.
DOC. PRIVADO: Aquellos otorgados sin cumplir ninguna solemnidad; pueden ser
inscribibles en el registro, identificados en una tabla, siendo otorgados el
26/May/1891 (DOC. ELABORADOS POR PARTICULARES Y SE INSCRIBEN SIN
TENER SOLEMNIDAD)
NO INSCRIBIBLES: DOC. PRIVADO EJE: EL DERECHO DE POSECION. ¿Para
qué sirve estos documentos no inscribibles? Para probar la forma como las
personas otorgan dicho acto.

TITULOS
OTRO EJEMPLO DE TÍTULOS MODIFICATIVOS: LEY DE PROPIEDAD
INMOBILIARIA POR PISOS Y APARTAMENTOS: PROPIEDAD HORIZONTAL,
existencia de dos derechos, uno que es propio del titular y el otro se tiene en
común con el resto de los condominios, se busca que las personas tengan
plenamente identificados hasta donde llegan sus límites del derecho particular y a
donde comienza su derecho en común con los demás sobre las áreas comunes.
Debe existir una escritura de sometimiento y crear un régimen de administración
del condominio.
-TITULO DECLARATIVOS: ¿el derecho que se tiene ha sido comprobado?, por
ejemplo, el que tiene lugar en la declaratoria de herederos, no basta que tenga la
vocación sucesoria, se debe seguir un procedimiento para que un juez o notario
termine declarando ese derecho. Art 960 y 988 C.C y art 17 JVYOD.
-TÍTULO DE RECONOCIMIENTO: el registro reconoce la existencia de un
derecho que ya se tiene. Ejemplo, en las diligencias de titulación supletoria. La
persona tiene esa posesión, el tiempo, tiene como probarlo, así la persona lo
puede oponer frente a terceras personas, y se consigue tras la inscripción del
título respectivo. Si aparece una persona con mejor derecho, por ejemplo un título
de dominio, por ende el titulo supletorio quedaría sin efecto.
-REGISTRO DE TTULOS DE EXTINCIÓN O CANCELACIÓN: se identifica la
extinción de un derecho que existe. La resolución que el Juez emita del título
respectivo. Y se debe inscribir, la cancelación, sino se inscribe en el caso de
las personas naturales, las obligaciones se les transmiten a los herederos.
EJE: CANCELACIÓN DE LA HIPOTECA. ART 743 C.C: en escritura matriz o en
actas notariales (deben iniciar al pie del documento que contiene la obligación
original).
REGISTRO DE DERECHO: Acto abstracto de enajenación (DENOMINACION).
Ya que separa el derecho de dominio y lo que se registra es la transmisión del
derecho de opción.
DERECHO REGISTRAL
CLASE 5
20/08/2020.
REGISTRO DE DERECHOS: acto abstracto de enajenación, por ejemplo, el que
tiene relación con la transmisión del derecho de opción, lo que se registra es la
transmisión del derecho de opción, aquí se separa la causa del negocio jurídico,
regulada en el artículo 998 C.C, los derechos tienen que haberse deferido al
segundo causante, ya que es una vía indirecta, se debe hacer cierta escala, para
que la transmisión tenga lugar es necesario que concurran los requisitos, tiene
lugar en una sucesión testamentaria e intestada, hay dos sucesiones, la primera
que es la del causante del cual se van a transmitir los derechos, y la segunda de la
persona a quien se le hayan diferido los derechos o la asignación y que la persona
falleció sin haber aceptado o repudiado, es indispensable que a aquel pretenda
hacer valer la vía indirecta para acezar los bienes del primer causante es
necesario que lo declaren heredero de la persona que se los transmitió.
SEGÚN SU NATURALEZA Y FINALIDAD:
-Personales o reales.
-Transcripciones o inscripciones.
-Declarativos o constitutivos.
Registros personales: El REGISTRO ESTADO FAMILIAR Y RNDP, manejan
información en cuanto a la persona natural.
Registros reales: que caen sobre bienes inmuebles (REGISTRO PROPIEDAD
RAIZ Y HIPOTECA), bienes muebles (armas, automotores).
Registro Transcripciones: anteriormente el registrador copiaba prácticamente el
documento que se presentaba para inscribir de manera íntegra en el libro
respectivo. También se hizo uso del microfilm, posteriormente se llegó a
utilizar el escaneo.
Registro de inscripciones: el registrador incorpora en el libro de registros
información extractada (RESUMEN) del documento que se presenta para inscribir.
Registros declarativos: el derecho que se presente a inscribir existe antes de la
redacción (Es decir antes de la INSCRIPCION) del documento que se va a
inscribir.
Registro constitutivo: los derechos que se opone frente a terceras personas,
solo es posible mediante la inscripción, ejemplo, la compraventa, es oponible
hasta que se inscribe en el registro respectivo.

PRINCIPIOS REGISTRALES
Sustentan la aplicación de la materia, rigen la forma como las instituciones
encargadas tienen que aplicar todas esas herramientas que tienen y la línea de
trabajo que deben seguir.
-PRINCIPIO DE ROGACIÓN: El registrador no puede inscribir nada de oficio,
necesita que la persona interesada la solicite la registración de un
documento. Inicia a instancia de parte, con la sola petición. Art 668 C.C, art. 40
RLDRDLA PRH, 696 del C.C, art 2 leyes de procedimientos uniformes, en esta ley
se establece quien puede solicitar la inscripción de un documento. El notario no
puede retirar documentos sin inscribir.
Documentos para presentar a la hora de inscribir en el registro inmobiliario:
por ejemplo: la certificación de la declaratoria de heredero, el testamento si la
sucesión es testamentaria, el título de propiedad que estaba a nombre del
causante, o la protocolización de la resolución final de la declaratoria de heredero,
y el recibo del pago de los derechos de registros.
En caso de legados: esperar que se transfieran los bienes a los herederos, luego
que estén inscritos se debe hacer la escritura de tradición de legado, en esa
escritura el notario debe relacionar la cabeza, parte de la asignación y el pie del
testamento, y luego se lleva al registro para inscripción.
Otro ejemplo inscribir compraventa en la que se ha pagado el impuesto
sobre la transferencia de bienes raíces, que debo presentar: el testimonio de
la matriz, y el recibo de pago de los derechos de registro.
-PRINCIPIO DE PRIORIDAD: su base está en el apotegma clásico: primero en
tiempo, primero en derecho, es el orden en que los documentos van ingresando
al registro para inscripción, el registro lo materializa cuando el documento ingresa
producto del principio de rogación, ellos generan un numero de presentación
cuando el documento ingresa, aparecerá la hora y fecha de la presentación y eso
determina la prioridad del documento para inscripción. Esta se puede perder si se
descuida, en el caso de los retiros sin inscribir, solo lo puede llevar a cabo el titular
del derecho, porque lo que se arriesga es la prioridad registral, si el documento
contiene errores de aquellos que no se pueden subsanar, si la persona lo retira sin
inscribir, se pierde la prioridad de poder inscribirlo.

CLASE 6
21/08/2020
-PRINCIPIO DE LEGITIMINACIÓN: en sentido jurídico es el reconocimiento
hecho por la norma jurídica de poder realizar un acto jurídico con eficacia, este
principio protege el acto jurídico en sí, para que su titular no tenga ningún
inconveniente, denominado también principio de exactitud, es de los más
importantes que aplica toda la actividad registral, es el que otorga certeza y
seguridad jurídica que se realizan en los registros públicos. En contenido de los
asientos que tiene el registro, es real en cuanto a la vigencia y extinción de los
derechos, se presume que es exacto, y tiene que ser concordante con la realidad
extra registral.

CLASE 7
25/08/2020
CONTINUACION. Debe confrontar la realidad real con la registral. Los contenidos
de los asientos de los mismos se tienen por ciertos, la fe pública registral juega un
papel fundamental. Existe una presunción de los derechos inscritos pertenecen al
titular, TODO SE TIENE POR CIERTO.
-PRINCIPIO DE FE PUBLICA O PUBLICIDAD: la publicidad tenía por objeto dar
a conocer el contenido de los asientos a cualquier persona que lo solicitara en el
registro, busca garantizar la seguridad jurídica para los terceros con quienes se
contrata, busca impedir que los actos jurídicos sean ocultos, se funda en que todo
titular de derechos reales sobre un determinado bien es apto para conocer ese
status jurídico. El registrador actúa como un fedatario. La buena fe se presume. En
la práctica los registradores se auxilian de los confrontadores. Se puede analizar
desde dos aspectos:
a) que el registro es exacto en beneficio de terceros, proclama la verdad del
contenido de los asientos, en beneficio de los terceros.
b) el registro es integro, (agota la realidad jurídica).
Se hace referencia también al valor de la inscripción y de los efectos que tiene
para los terceros, aquí no se subsanan errores de los actos o contratos, sino
se reúnen los requisitos, no se inscriben en el registro.
 1) PUBLICIDAD MATERIAL.
2) PUBLICIDAD FORMAL.
-P.M: concebido como los derechos que confiere la inscripción,

 se presume la existencia o apariencia jurídica y

 como consecuencia poder hacer oponible ese derecho frente a otro que
esté inscrito o no.
-P. F: conocer las constancias y certificaciones, donde se hace constar las
generalidades del inmueble sin describirlo. Es una copia íntegra del documento
que se depositó. El registrador tiene otras formas que brindar la información que
contiene los asientos. Otro documento que se expedía era la Carencias de bienes:
esa constancia era presentada por personas de escasos recursos, para que las
ONG les permitieran conseguir una casa a un precio más accesible, pero se debía
verificar que efectivamente no tenían ningún inmueble inscrito. Art 46-47 del
reglamento de reestructuración…
-PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: exige que la inscripción tenga una
determinación exacta del inmueble, del derecho real contenido en ella, y del titular.
Ejemplo: la reunión de inmuebles, busca que el titular de dos inmuebles continuos
que registralmente hablando tienen cada uno de ellos tienen su antecedente
inscrito, y que ambos se inscriban en un solo documento, su titular debe ser la
misma persona, los inmuebles deben formar un solo cuerpo, son están continuos
no se podrá hacer la reunión, estas áreas que se van a confrontar en la escritura
de reunión sean iguales que las que están consignadas en el registro. El notario
no puede consignar otra información diferente.
En cuanto a la ubicación geográfica, debe estar de igual manera bien definido, en
las extensiones superficiales, se aplican los factores de conversión, artículo 62
literal g) del reglamento de reestructuración… En cuanto a los otorgantes los
nombres deben coincidir con el nombre que consta en el DUI.

DERECHO REGISTRAL
CLASE 9
01/09/2020
PRINCIPIO DE LEGALIDAD: ‘’Abarca la certificación registral’’. Es de alta
responsabilidad para el registrador que lleva a cabo la registración, el registrador
está obligado a llevar a cabo una calificación, de fondo y de forma del documento
que se presenta para su registración, tiene todas las facultades para ver si lo
inscribe o no, el colocar su firma le acarrea a él responsabilidad, que puede ir
desde la destitución del cargo hasta la suspensión del ejercicio en la función
notarial. También se aplican aspectos como la costumbre y el mismo criterio
personal del registrador. El registro también emite lineamientos que buscan
resolver esos vacíos de ley que tenemos para efectos de garantizar la seguridad
jurídica.
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO: Tiene por objeto mantener un enlace o
conexion de las adquisiciones por el orden regular de los titulares. Nada se
inscribe en el registro sino tiene antecedente inscrito. Ese orden que se viene
estipulando debe tener un estricto control por parte del registrador que lleva a
cabo la calificación, está obligado a hacer un análisis de la información de la
persona que viene a otorgar el instrumento, debe coincidir el nombre, la edad, en
relación al nombre es importante que el registrador pueda verificar que se trata de
la misma persona. A la vez se debe otorgar por parte del titular una copia del
instrumento que vaya certificado por notario, esto para que el registro proceda a
hacer una actualización en su base de datos, ya que el registro lleva un control por
titular, y es precisamente para darle aplicación a este principio.
El principio de tracto sucesivo, establece que ese orden se debe mantener
respecto a las personas que vienen haciendo transferencias o constitución de
garantías, lleven un orden, la continuidad de los titulares tiene que ser perfecta, no
se tiene que saltar de un titular a otro. Por ejemplo, tenemos el caso de que una
persona compró un inmueble el día de ayer, no ha llevado al registro todavía
el instrumento respectivo y ahora viene y lo vende a otra persona, ¿Qué
ocurre para aquel último que adquiera ese inmueble y lo presenta al
registro? El registrador observará que la persona que viene haciendo la tradición
en ese instrumento no se encuentra en su base de datos como titular del derecho
que recae sobre ese inmueble en consecuencia no lo va a inscribir. En ese caso
estaría dando la posibilidad de que esta otra persona presente los otros
documentos que con anterioridad a su venta se han efectuado, esto para
respetar ese orden de los titulares.
Con las armas de fuego, la ley ha regulado que, para mantener ese orden y
aplicación de este principio en cuanto a las armas de fuego, siempre que se
verifique un traspaso de dominio tiene que informarse inmediatamente al registro
de armas.
Ejemplo: en el registro inmobiliario, A que tiene inscrito su derecho le vendó a B,
B le vende a C, pero B no llevó su escritura al registro, por ejemplo, que la venta
entre A y B se halla llevado a cabo hace 10 años, y el contrato entre B y C se llevó
recientemente, el registrador dice que la persona que viene haciendo la tradición
del inmueble que sería A no está inscrito en el registro, ¿Qué se hace? No está
inscrito y necesitamos el documento de la venta hacía B para presentarlo en
el registro y que se inscriba, y luego presentar la escritura de C para que se
pueda inscribir, respetando así el principio de tracto sucesivo, la ley nos
establece el procedimiento a seguir para sustituir un título que se nos ha
extraviado, en el caso de las escrituras matrices se tiene la posibilidad de que las
mismas se repongan allá en la Sección del notariado, la solicitud la hace el
interesado o su apoderado con un poder especial, y luego ese testimonio se lleva
allá al registro y se pide que se certifique en autos, que le pongan la razón de
inscripción y sino está inscrito, entonces ese testimonio lo presento y me lo van a
inscribir haciendo alusión a la escritura que tenía que inscribir B, y posteriormente
se podrá inscribir la de C.
En el caso de tener un título municipal, ¿Qué ocurre si ese título se pierde?, la
municipalidad es a la que se tiene que dirigir para pedir que se expide una nueva
certificación del título municipal, teniendo la certificación y teniendo el título
inscrito, se puede llevar a que hagan la certificación de la inscripción en el registro.
Otro caso: una persona que tiene su derecho inscrito en el registro extravía su
título, sigue el procedimiento para la reposición del mismo, y resulta ser que la
sección del notariado le resuelve lo siguiente: que no puede expedirle el testimonio
solicitado en virtud de que el notario que autorizó la escritura no ha devuelto su
libro de protocolo, ¿qué se haría en ese caso? La corte va a emitir una resolución
fundamentada explicando por qué no puede expedir el testimonio, tiene que ver
con la publicidad formal porque la certificación únicamente deja constancia del
documento inscrito, pero no sustituye la falta del título primitivo, ¿puedo utilizar la
certificación literal para reponer el título? Sí, pero en este caso, se lleva la
resolución emitida y la certificación literal juntos, al registro, para que el registrador
me certifique en autos la inscripción, una vez certificada con la inscripción, desde
ahí esa certificación literal sustituye mi título primitivo, pero para eso se deben
cumplir con esos requisitos.
Dos formas de ser analizado:
1. Tracto sucesivo formal: es el titular de un derecho sea quien venga
transfiriendo el dominio del bien. Matriculación: documento se presenta al
registro para que se inscriba para ese ya tiene antecedente inscrito.
Inmatriculación: no tiene antecedente inscrito.
2. Tracto sucesivo abreviado: cada titular o cada acto que se ejecute debe
tener una inscripción por separado.
Art 35 ley relativa a las tarifas y otras disposiciones del RPRH.
Ventas forzadas: art 652 CC. Inciso 3º, el tradente es el deudor, sigue siendo el
mismo titular que está en el registro.

DERECHO REGISTRAL
CLASE 10
03/09/2020
CALIFICACIÓN REGISTRAL: ‘’ES INTEGRAL Y UNITARIO’’ es el examen que
realice el registrador a un documento que ingresa a inscripción al registro para
efectos de verificar el cumplimiento de las solemnidades formales del mismo y
para evaluar si se cumplen los requisitos intrínsecos del mismo. Lo que el
registrador constata son los requisitos de fondo y forma, en aplicación al principio
de legalidad, se debe cerciorar de la capacidad de los otorgantes, debe constatar
que todos los principios registrales hayan tenido aplicación.
El registrador puede en algún momento sobrepasar las exigencias de las
formalidades que la ley exige, y eso es entendible ya que es a él a quien se le
acarrea responsabilidad. Debe verificar que el instrumento haya sido otorgado de
conformidad a las formalidades a todas las leyes.
Tiene rasgos característicos:
1. Integral y unitaria: se debe analizar desde la primera línea hasta la última
y esa misma resolución tiene que ser única, cuando emite esa resolución,
no adquiere calidad de cosa juzgada, sin embargo, tiene la fuerza necesaria
para determinar si un documento se inscribe o no. Tiene efecto erga
omnes, se puede oponer frente a cualquier persona.
ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA CALIFICACION: artículo 3 Ley de
Procedimiento uniformes.
EFECTOS:
1. Puede ordenar su inscripción.
2. Puede observar vicios, errores, u omisiones de los mismos.
3. Puede denegar su inscripción.
Estos ámbitos llevan al registrador a resolver lo siguiente: si la calificación es
positiva se ordenará la inscripción del documento y tendrá que elaborar un auto
de inscripción, con el nombre del titular, la ubicación exacta del inmueble, la
extensión superficial de inmueble y lo hará en metros cuadrados, se identificará
plenamente a su titular. Si la calificación es desfavorable o negativa, es decir,
hace observaciones porque el documento tiene errores, u omisiones, lo debe
observar siempre y cuando no existan errores de fondo o aquellas cosas que no
afecten la validez del acto o contrato, debe elaborar una resolución que debe
fundamentar y justificar según su calificación por qué no inscribe el documento y
en que radian las observaciones, esa resolución se la debe notificar al interesado,
para subsanar esos errores y observaciones, el plazo es de 30 días hábiles,
artículo 5 Ley de Procedimiento Uniformes, según la forma de notificación. Cuando
se subsane el documento se va a someter a una nueva calificación para efectos
de determinar el cumplimiento de los requerimientos que ha hecho el registrador
para que el documento sea inscribible.
Los notarios están obligados a subsanar las observaciones, porque lo que se
busca es garantizar la seguridad jurídica de las personas.

ERRORRES, VICIO O INEXACTITUD SUBSANABLES E INSUBSANABLES:

Artículo 3 LPU.
Subsanables: literal b
Insubsanables: literal c
Efecto o impedimento en un sentido amplio, consistente en un vicio, errores u
obstáculo apreciable en el mismo documento o puede que resulte de los
antecedentes registrales.
Faltas subsanables: son las que no afectan la validez del título sin producir nulidad
el mismo en consecuencia las
Por ejemplo: pueden ser errores de redacción u omisión de algún dato, los errores
en los nombres de los titulares, es una falta subsanable, Omitir quien es el
colindante por el rumbo norte, es una falta subsanable. Artículo 8 y 9 Ley de
Procedimientos Uniformes.
Faltas insubsanables: son las que producen nulidad del documento.
Por ejemplo: cuando se omite la correcta determinación del inmueble, artículo 42 y
62 del reglamento de reestructuración de la propiedad raíz e hipoteca.
Falta de pagos de Derecho registral por medio del ministerio de hacienda; ya que
es prohibido recibir documentos sin pagos agotados de la manera correcta.
Artículo 48 y 50-A de la Ley Relativa a las Tarifas, cálculo de las tasas para el
pago de registros, en el caso de la hipoteca es de $8.91.
CLASE 11
08/09/2020
Errores subsanables: artículo 32 Ley de Notariado, requisitos de la escritura
matriz, si falta un requisito el instrumento no se invalidará. En el caso de las firmas
si afecta el fondo del acto o contrato, ya que es parte de las solemnidades, en este
caso no se puede subsanar.
¿Cómo subsanar? Cambio de folios o una escritura de rectificación. Esos errores
u omisiones deben ir salvados al final.
-Art 62 reglamento de reestructuración del registro, para que un documento sea
inscribible en el registro.
Con los porcentajes, si tenemos 3 titulares y los 3 son de un mismo bien, significa
que en el sistema de porcentaje a cada uno le correspondería 33.33%, pero para
efectos registrales, al sumar los 3 nos saldrá 99.99%, pero tiene que quedar el
100%, cuando se redacte el instrumento se le tiene que asignar el número que le
hace falta para completar la unidad, ese número que se le va a adicionar en el
plano físico del inmueble no hay afectación de derecho para ninguno de los 3.
Artículo 688 Código Civil, se regulaba para la inscripción de los documentos,
ahora lo regula la ley de procedimientos uniformes y el reglamento de
reestructuración.
-El registrador puede observar también porque no haya una correcta
determinación del inmueble.
Errores insubsanables: omisión que se tiene de los requisitos 32 y 34 LN, falta
de testigos en un instrumento, incompetencia del notario, por razón del
parentesco, incapacidad absoluta de los otorgantes art 1316, 1318 CC, cuando el
objeto del contrato esta fuera del comercio o prohibido por la ley.
Otros casos en los que la ley prohíbe expresamente otorgar ciertos actos o
contratos, ejemplo: en la compraventa está prohibido a determinadas personas a
los incapaces, ¿en qué casos una venta recaería en nulidad absoluta por los
sujetos que lo están autorizando? Art 1600 CC.