TALLER BASICO DERECHO INMOBILIARIO

OBJETIVO DEL TALLER:

Transmitirles a los participantes los aspectos jurídicos básicos en materia

inmobiliaria, que les permitan manejar los instrumentos legales necesarios a lo largo del
proceso de captación y cierre de las diferentes operaciones inmobiliarias

Para lograr con éxito el objetivo del curso dividiremos el mismo en dos grandes aspectos, a
saber;

1.- Marco teórico Legal: Conceptos, definiciones y Leyes que intervienen en el

proceso.

2.- Contenido practico: Análisis Legal, formación de los expedientes, documentos

legales, formularios y demás recaudos que deben integrar los mismos.

Al finalizar el curso, cada participante deberá haber obtenido los conocimientos

básicos en el aspecto legal de las operaciones inmobiliarias y se encontrara en plena
capacidad para integrar adecuadamente un expediente, a la vez que estará preparado para
darle al cliente toda la asesoria en materia legal y procedimental para llevar a cabo con
éxito la comercialización de su propiedad dada en exclusiva.

Abril 2007.

1
 MARCO TEORICO

Contenido:

1.- Inmuebles: Definición. Inmuebles por su naturaleza, por su destinación y por el objeto.

2.- Derecho de Propiedad: Definición y aplicación.

3.- Análisis Legal: Definición.

4.- Documentos de uso recurrente en la actividad Inmobiliaria.

A) Promesa bilateral de Compra – Venta definición.

B) Documento de Compra – Venta, requisitos esenciales, limitaciones a la capacidad de

vender. Documentos que deben acompañar a los mismos. (RIF, Forma 33 de ISLR,
Registro de Vivienda Principal, Solvencias de los Impuestos Inmobiliarios, Ficha Catastral,
Solvencia del Servicio de Agua, otros documentos.

C) Contrato de Arrendamiento, requisitos esenciales, regulación de alquileres, prorroga

legal, preferencia ofertiva.

4.- Las Notarias Públicas. Funciones propias y territorialidad de las mismas.

5.- Las Oficinas de Registro Inmobiliario. Funciones propias y territorialidad de las

mismas.

6.- Documentos Accesorios en la actividad Inmobiliaria

A) Liberación de hipotecas.
B) Instrumentos Poderes

2
C) Compañías Anónimas.
D) Declaraciones Sucesorales o Testamentarias
E) Aquellos que se deriven de la comunidad conyugal.

7.- Los Contratos en Moneda Extranjera o Divisas.

3
 CONTENIDO PRÁCTICO

1.- El Análisis Legal de una propiedad inmobiliaria. Importancia y alcance del mismo.
Trabajo practico.

2.- Formación del Expediente. Importancia y alcance del mismo en el desarrollo de la

actividad Inmobiliaria.

3.- En Operaciones de Compra- Venta:

A) CAPTACION: Hoja Control del expediente, Contacto Inicial, Inventarios,

Carta oferta con servicios, Compromiso de cumplimiento, lista de recaudos requeridos,
Análisis de Mercado Comparado, Contrato de Prestación de Servicios en Exclusiva.
Formularios requeridos, Documentos legales y otros recaudos que lo integran.

B) EN PROCESO: Reportes de Visitas al Inmueble con la opinión de los

prospectos interesados, Reporte Mensual de Actividades para el Propietario Vendedor, La
Oferta, La Contra Oferta

C) CIERRE: Promesa Bilateral de compra Venta, documento de venta, solicitud de

crédito bancario, Asesoria Fiscal, Pago del 0,5 % de anticipo de ISLR o Vivienda Principal.
Protocolización y Registro, Liquidación de Comisiones. Cartas de agradecimiento.
Formularios requeridos, Documentos legales y otros recaudos que lo integran.

4.- En Operaciones de Arrendamiento

A) CAPTACION: Carta oferta con servicios Hoja Control del expediente,

Contacto Inicial, Inventarios, Compromiso de cumplimiento, lista de recaudos requeridos,
Análisis de Mercado Comparado, Contrato de Prestación de Servicios en Exclusiva.
Formularios requeridos, Documentos legales y otros recaudos que lo integran.

4
 B) EN PROCESO: Reportes de Visitas al Inmueble con la opinión de los
prospectos interesados, Reporte Mensual de Actividades para el Propietario Vendedor. La
Oferta, La Contra Oferta

C) CIERRE: Contrato de Arrendamiento, Autenticación del documento, Cartas de

agradecimiento. Formularios requeridos, Documentos legales y otros recaudos que lo
integran.

5
1.- INMUEBLES:

Definición legal: Aquella cosa o bien que no puede ser trasladada de un lugar a otro.

 Inmuebles Por su Naturaleza: Aquellos que por si mismos se encuentran

inmovilizados. Los terrenos, los edificios, casas y en general toda cosa adherida
permanentemente a la tierra.

 Inmuebles por su Destinación: Son bienes muebles que han sido destinados
para su uso y beneficio con el bien inmueble principal.

Los casos mas ilustrativos de estos “Inmuebles por Destinación” los observamos
en aquel mobiliario adherido al inmueble por “naturaleza”, tal es el caso de las cocinas
empotradas, muebles hechos a la medidas de determinadas paredes, lámparas, bombas e
hidroneumáticos, aires acondicionados, puertas eléctricas con sistemas mecánicos ,
sistemas de alarmas, calentadores eléctricos, etc.
La recomendación es siempre aclarar con el propietario vendedor tal situación para definir
la inclusión de los mismos en la operación de compra venta.

 Inmuebles por el Objeto: Son situaciones legales que otorgan derechos sobre
inmuebles, es decir el objeto, es el inmueble en si.
Los derechos de propiedad.
Las hipotecas.
El usufructo y el uso.

2.- DERECHO DE PROPIEDAD

La definición de la Academia es la siguiente: Poder que uno tiene de usar y disponer

libremente de lo suyo.

6
 El Código Civil define lo que es el Derecho de Propiedad en su artículo 545 : “ La
propiedad es el derecho de usar , gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con
las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.

 Usar: Servirse de una cosa emplearla.

 Gozar: Disfrutar de una cosa de acuerdo con sus posibilidades.
 Disponer: Facultad de enajenar o gravar los bienes.
 Enajenar: Transmitir el dominio de una cosa o algún derecho sobre ella.
 Gravar: Poder de garantizar el cumplimiento de una obligación con una cosa. Una
persona hipoteca un inmueble de su propiedad por que le da la garantía al banco
que si no paga el banco ejecuta la hipoteca y puede adjudicarse la propiedad.

De los anteriores conceptos podemos inferir: Una persona puede vender o alquilar
su propiedad por que tiene el poder de disponer y enajenar esa propiedad.
Las dos (2) maneras validas para transmitir la propiedad de un bien inmueble en nuestro
país y de acuerdo con nuestra legislación son las siguientes:

A).- Por “actos” entre vivos (ventas, permutas cesiones, etc.)

B) Por vía Sucesoral o Testamentaria, al momento del fallecimiento del titular de los
derechos de propiedad de un bien inmueble.

3.- Documentos de uso recurrente en la actividad Inmobiliaria.

PROMESA BILATERAL DE COMPRA – VENTA

A) PROMESA BILATERAL DE COMPRA – VENTA Mal conocida como Opción

de Compra, Contrato de arras, Contrato con Cláusula penal, etc.

Definición: Es el contrato mediante el cual una persona contrae la obligación de vender

un bien inmueble de su exclusiva propiedad, por un determinado precio, en un lapso de
tiempo previamente establecido y en condiciones determinadas a otra persona, la cual

7
asume la obligación de adquirir el referido bien inmueble, pagar el precio estipulado en el
tiempo convenido y en las condiciones acordadas.

En pocas palabras las partes se obligan recíprocamente a celebrar un contrato de

compra venta en tales condiciones que cabe perfectamente el establecimiento de una
penalidad para la parte que incumpla lo convenido y que no es otra cosa que una
CLÁUSULA PENAL

En nuestra legislación vigente conseguimos la definición de Cláusula Penal en el

articulo Nº 1258 del Código Civil y dice: “ La Cláusula Penal es la compensación de los
daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal. El acreedor no
puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena, sino la hubiera estipulado
por el simple retardo.”

Pudiéramos establecer que cuando el comprador o el vendedor incumplen con

alguna de las obligaciones establecidas en la PROMESA BILATERAL DE COMPRA -
VENTA, según sea el caso, cabe la aplicación de la Cláusula Penal, ahora bien, el mismo
Código Civil en su articulo Nº 1259 estipula la posibilidad de exigir el cumplimiento tal y
como se había previsto y no la penalidad convenida.

Articulo Nº 1259: “El acreedor puede pedir al deudor que este constituido en mora, la
ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.

Esta situación en términos prácticos podríamos verla de la siguiente manera:

Si el Vendedor incumple con su obligación de VENDER y le dice al Adquiriente
estar en disposición de devolverle las cantidades de dinero recibidas por concepto de
anticipo (inicial, arras, etc.) mas la cantidad de dinero estipulada en la Cláusula Penal del
CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA – VENTA, el Adquiriente
tiene la opción de plantear: “Señor Vendedor, mi interés fundamental radica en adquirir
la propiedad que usted coloco en venta, por lo tanto voy a ejercer los derechos que la Ley

8
me otorga para que usted cumpla con su obligación de VENDER. (La obligación opera
en ambos sentidos)

B) DOCUMENTO DE COMPRA - VENTA

Definición: El articulo Nº 1474 de nuestro Código Civil dice la siguiente: “La venta es un
contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el
comprador a pagar el precio.

En la actividad inmobiliaria los llamados Documentos de Compra- Venta deben

cumplir con una serie de requisitos que son fundamentales y sin los cuales se hace
imposible su protocolización en la oficina de registro Inmobiliaria correspondiente.
Los requisitos esenciales en todo documento de Compra Venta son los siguientes:

A) Identificación completa del comprador y del vendedor (nombres y apellidos,

nacionalidad, estado civil, Nº de cedula de identidad o pasaporte,)
B) Declaración de voluntad de parte del Vendedor. ( Doy en venta pura y
simple………..)
C) Identificación del inmueble objeto de la venta con todo los detalles que figuran
en el documento que le antecede (Linderos, dirección catastral, distribución de las
áreas, superficie de terreno y construcción según sea el caso expresada en M²,
porcentajes de condominio en caso de apartamentos, etc)
D) Cita expresa de datos de registro del documento de condominio y del
documento con el cual el ahora Vendedor adquirió tal inmueble en su oportunidad.
(tradición Legal)
E) Precio de venta pactado entre el vendedor y el comprador, en moneda nacional
(Bolívares) escrita en letras y números, con expresa declaración de si se recibe la
totalidad del mismo o no
F) Aceptación de los términos y condiciones en los que se efectúa la venta por parte
del Comprador (Y yo Fulano de tal declaro que acepto la venta …………)

9
 G) Declaración de saneamiento de Ley por parte del Vendedor .( Me obligo al
saneamiento de Ley …)
H) Todos los que por la naturaleza del documento sean necesarios incluir, entre
otros: Constitución y Liberación de Hipotecas o gravámenes, Instrumentos
Poderes con los que alguna de las partes actúa, modalidad o condiciones
particulares de la venta, constitución de fianzas o garantías, aceptación de
términos y condiciones por parte de los cónyuges de los vendedores y/o
compradores.

LIMITACIONES A LA CAPACIDAD DE VENDER

Nuestra legislación Civil vigente establece una serie de limitaciones a la capacidad

que las personas tienen para vender, las cuales se encuentran contenidas en los artículos
Nos.1481 y 1482, el primero de estos artículos señala la prohibición expresa para efectuar
la venta de bienes entre Marido y Mujer.

A) Destacamos este artículo para señalar que esta prohibición permanece aun en los casos
de Capitulaciones Matrimoniales (Convención o contrato, que celebran los futuros
conyugues, que se suscribe antes del matrimonio), en la cual establecen que serán bienes
propios de cada uno los habidos antes del matrimonio y los que cada uno adquiera durante
la vigencia del mismo.

B) Cuando existe una medida de prohibición de enajenar o gravar.

Una medida de este tipo es sencillamente que contra el propietario un acreedor acude a un
Tribunal para demandarlo y exige al Tribunal que para precaver sus derechos le prohíba al
propietario vender, alquilar, hipotecar o ceder de alguna forma su derecho de propiedad
sobre el inmueble.

C) Cuando hay un embargo.

D) Cuando hay una quiebra.

10
E) Medidas dictadas por Autoridades Municipales, estadales y Gubernamentales. (Zonas de
Seguridad, Servidumbres de paso, etc.)

En el desarrollo del trabajo de correduría inmobiliaria, resulta de vital importancia

manejar con cierto grado de pericia el tema del contenido de los documentos de propiedad,
para lo cual se hace necesario efectuar una rigurosa revisión en la oficina de registro
correspondiente del tomo donde reposa el original de tal documento. Dicha revisión nos
proveerá la información necesaria para presentarle a nuestro cliente el resultado del
ANÁLISIS LEGAL y las respectivas recomendaciones.

Análisis Legal. DEFINICION:

Revisión pormenorizada y exhaustiva que debe efectuar de manera previa a la

comercialización de una propiedad inmobiliaria el Agente Century 21 con la finalidad de
diagnosticar cualquier eventualidad de mayor o menor grado que ponga en riesgo la posible
operación inmobiliaria.-
Tal revisión deberá ser efectuada en las oficinas de gubernamentales donde reposen
los originales de los documentos recibidos.
Documentos que suelen acompañar a los documentos de compra-venta según sea el
caso al momento de llevarlos a protocolizar por ante una Oficina de Registro Inmobiliario

 Registro de Información Fiscal: Conocido como RIF por sus siglas en español,
constituye el Certificado que expide el SENIAT para demostrar nuestra condición
de contribuyente.
 Registro de Vivienda Principal: Es un documento que otorga la administración
Tributaria SENIAT a toda aquella persona Natural residente en el país propietaria
de un inmueble que efectivamente habite previa inscripción que del mismo debe
hacer el interesado. Dicho documento exceptúa del pago del anticipo de ISLR
previsto en el formulario 33 del SENIAT, en le caso de las operaciones que así lo
prevean. (ver material anexo relativo a los plazos y recaudos necesarios para
obtener el certificado en cuestión)

11
  Solvencia de Impuestos Inmobiliarios: Es el certificado de pago expedido por la
Autoridad Municipal correspondiente mediante el cual se da fe que el
contribuyente se encuentra solvente con el pago de sus obligaciones municipales
con respecto del inmueble a que se refiere.
 Ficha Catastral: Documento expedido por la Autoridad Municipal donde se
concreta toda la identificación del inmueble a que se refiere, su ubicación
geográfica su valor comercial de acuerdo al avalúo efectuado por la oficina de
Catastro Municipal y la alícuota de Impuesto establecida. Podríamos decir que la
misma equivale a la cedula de identidad del inmueble.
 Solvencia del servicio de Agua: Es el certificado de pago expedido por la
compañía encargada del suministro del mencionado servicio que declara que el
inmueble en cuestión se encuentra al día hasta determinado periodo de tiempo.
 RECIBO DE PAGO NUEVO IMPUESTO MUNICPAL En la recién
promulgada modificación (Diciembre de 2006) de la Ley de Registro Publico y del
Notariado se creo un nuevo Impuesto Municipal con cargo al comprador .
 Otros documentos: Planilla de Registro de transacciones de la CONACUID,
Solvencias de otros servicios Públicos y cualquier otro documento que por la
naturaleza de la operación de compra venta se haga necesario y/o sea requerido por
la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

C) CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO

Definición:
Art. 1.579 CCV : El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes
(Arrendador) se obliga a hacer gozar a la otra (Arrendatario) de una cosa mueble o
inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que esta se obliga a pagar a
aquella.
Los requisitos esenciales en todo contrato de arrendamiento son los siguientes:

12
 A) Identificación completa del Arrendador y Arrendatarios (nombres y apellidos,
nacionalidad, estado civil, Nº de cedula de identidad o pasaporte, o cualidad con que
actúa, en casos de personas Jurídicas, todos los datos relativos a la misma)
B) Identificación del inmueble objeto del arrendamiento con todo los detalles que
resulten necesarios para identificarlo con propiedad. (dirección exacta,
características propias, descripción de las dependencias, Inventario detallado de el
mobiliario incluido en el alquiler de dicho inmueble)
C) Tiempo de duración del contrato de arrendamiento y si existe o no la posibilidad
de prorroga automática. (la prorroga Legal siempre existe)
D) Canon de arrendamiento establecido y parámetro claro de cómo se fijaran en el
futuro los eventuales aumentos en dicho canon. (Siempre expresada en Moneda
Nacional)
E) Cláusula contentiva de a cargo de quien estarán los servicios públicos y privados,
la cuota de condominio etc.
F) Cláusula de garantía de cumplimiento ya sea mediante la constitución de una
Fianza de Fiel Cumplimiento o la de un depósito de garantía.
G) Cláusula Penal para el eventual incumplimiento de las obligaciones contraídas por
los contratantes. (Cuido de inmueble, Bolívares por día en la entrega con retraso,
necesidad de otorgar finiquito, etc.)
H) Todos los que por la naturaleza del contrato de arrendamiento sean necesarios
incluir, a solicitud de las partes intervinientes, entre otros: Instrumentos Poderes con
los que alguna de las partes actúa, modalidad o condiciones particulares del
arrendamiento, aceptación de términos y condiciones por parte de los cónyuges de
los otorgantes.

Cabe destacar, la importancia de guardar equilibrio a la hora de redactar el Contrato

de arrendamiento, dada la particular situación de que ambos contratantes (arrendador y
arrendatario) por lo general suelen ser nuestros clientes y al “cerrar” nuestra operación, esta
apenas comenzando una relación contractual entre nuestros clientes por la cual debemos
velar para que transcurra en total armonía y apegada al fiel cumplimiento reciproco de las
obligaciones suscrita entre ellos.

13
 Al momento de calificar al prospecto Arrendatario debemos solicitar a éste la
información suficiente que nos permita evaluar entre otras cosas, su solvencia económica,
su record crediticio y la procedencia de los ingresos declarados
En tal sentido, una lista de recaudos a solicitar pudiera ser la siguiente:

DEL INTERSADO
1.- Constancia de trabajo o en su defecto Certificación de Ingresos visada por un Contador
Público colegiado (original)
2.-Tres (3) últimos estados de cuenta de su cuenta bancaria (copia)
3.- Tres (3) últimos estados de cuenta de tarjetas de crédito (copia)
4.- Cedula de identidad (fotocopia)

DEL FIADOR:
Persona Natural:
1.- Los mismos recaudos del Interesado
Persona Jurídica:
1.- Acta constitutiva y última modificación de la empresa.
2.- Ultima declaración de ISLR (fotocopia)
3.- Tres (3) últimos estados de cuenta en de la cuenta bancaria (copia)
4.- Cedula de identidad del apoderado o de la persona que obliga a la empresa (fotocopia)

REGULACIÓN DE ALQUILERES:

En nuestro país la materia Inquilinaría es llevada adelante por una dependencia

gubernamental denominada Oficina de Inquilinato la cual esta adscrita al Ministerio de
Infraestructura (Minfra), y en el interior de la Republica normalmente es llevada adelante
por los Órganos Municipales (alcaldías)
La normativa vigente para la fecha, hace una clara distinción entre los inmuebles
construidos antes del año 1987 y los construidos con posterioridad. Los primeros están
sujetos a la regulación de sus cánones de arrendamientos por parte del ente rector (oficina
de Inquilinato), los últimos no están sujetos a tal disposición y simplemente el canon de

14
arrendamiento será el resultado del acuerdo entre las partes y/o a lo que el “mercado”
(oferta y demanda establezca).
Resulta de interés saber que el ente regulador de la materia inquilinaría, mantiene
desde el mes de Noviembre del año 2002 “congelados” por vía decreto, el aumento de los
cánones de arrendamiento en el particular caso de los inmuebles residenciales.

PRORROGA LEGAL

Es una potestad que la ley de Arrendamientos Inmobiliarios otorga al inquilino para

extender por un período exacto el contrato de arrendamiento siempre y cuando este al día
en el pago de los cánones de arrendamiento y en base a las siguientes reglas y
consideraciones:

a.-) Por Un (1) año o menos de contrato, se prorrogará seis (6) meses.
b.-) De Uno (1) a Cinco (5) años de contrato, se prorrogará un (1) año.
c.-) De Cinco (5) a Diez (10) años de contrato, se prorrogará dos (2) años.
d.-) De Diez (10) a Quince (15) años, se prorrogará tres (3) años.

Antes de iniciar la prorroga legal el canon de arrendamiento puede ajustarse.

Al vencimiento de la prorroga, la ley otorga al arrendador la facultad de exigir al
arrendatario la entrega material del inmueble.
La prorroga Legal opera indistintamente en cualquier tipo de contrato de
arrendamiento bien sea un inmueble destinado a vivienda o a uso comercial.

PREFERENCIA OFERTIVA

Es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer

lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en calidad de
Arrendatario.

15
 Resulta que un inmueble se encuentra arrendado en el momento que su propietario
decide venderlo, la preferencia ofertiva la tendrá en este caso el inquilino o arrendatario,
para que opere el mencionado derecho se tienen que dar determinadas condiciones.

Condiciones:
a.-) El arrendatario deberá tener por lo menos dos (2) años como tal.
b.-) El arrendatario deberá estar Solvente en el pago de los cánones.
c.-) Aceptación de la oferta presentado por el propietario/arrendador.

PROCEDIMIENTO:

a.-) El propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su

manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio,
condiciones y modalidades de negociación.

b.-) El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario su aceptación o rechazo de la

oferta hecha a su favor, en el término de 15 días calendario, a contar de la fecha del
ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el
ofrecimiento, el propietario quedara en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo
las mismas condiciones o modalidades del ofrecimiento de venta hechas al Arrendatario.

4.- Las Notarias Públicas.

Son Organismos Oficiales dependientes del Ministerio de Interior y Justicia, los
cuales prestan el servicio público de “autenticar” diversos documentos de carácter Civil y
Mercantil dándoles valor y eficacia antes terceros. Ejemplo de ello puede ser los contratos
de arrendamiento y las Promesas Bilaterales de Compra Venta, las cuales NO son
traslativos de propiedad.
Cuando por razones de “orden practico” se necesite “Autenticar” un documento de
Compra Venta por ante una Notaria Pública, se recomienda someter a revisión previa, el
aludido documento por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.

16
 Entre las funciones propias de estas oficinas públicas podemos mencionar las
siguientes;
* Dar “Fe” de los actos Civiles o Mercantiles celebrados en su presencia.
* Llevar un registro cronológico de los documentos inscritos en los libros que a tal
efecto llevan.
* Su funcionamiento es regido por una Ley Especial (Ley de Notarias Publicas)
El ámbito territorial de las mismas en principio se circunscribe a la Entidad federal en
donde se encuentran ubicadas, pudiendo prestar el servicio de traslado constituyéndose en
la dirección de algunos de los otorgantes.

5.- Las Oficinas de Registro Inmobiliario.

Las oficinas de Registro Inmobiliario son también oficinas dependientes del
Ministerio de Interior y Justicia, las cuales se encargan de llevar el registro de todas y cada
de las operaciones de carácter inmobiliario de una determina circunscripción judicial
previamente establecida y a donde debemos concurrir en cada una de las operaciones de
compra venta que efectuamos en el desarrollo de nuestro trabajo como corredores
inmobiliarios. Entre las funciones propias de las mimas podemos enumerar entre otras.

 Llevar a cabo el registro cronológico de todas y cada de las operaciones de índole

Mercantil o Civil que afectan, modifican o hacen variar la titularidad de un bien
inmueble. (Constitución de hipotecas, Gravámenes, Prohibiciones judiciales,
Medidas cautelares, Servidumbres de paso, etc.)
 Su funcionamiento es regido por una Ley especial (Ley de Registro Publico),

La territorialidad de las mismas se circunscribe a determinado (s) Municipio (s) de

un Estado en particular.
La inserción de los documentos en las mencionadas oficinas de Registro se efectúa
en los Protocolos de acuerdo a lo previsto en el artículo Nº 69 de la Ley de Registro Publico
de la siguiente manera;

17
  Protocolo 1ero. Documentos que contengan declaración, traslación, limitación y
gravámenes de la Propiedad de los Inmuebles.
 Protocolo 2gdo. Sentencias Matrimoniales, Capitulaciones, Separación de Bienes
entre cónyuges, Tutelas y Cúratelas.
 Protocolo 3ero. Instrumentos Poderes, Aportes a Capitales de Compañías y otros.
 Protocolo 4to. Testamentos Abiertos y cerrados entre otros.

6.- Documentos accesorios en la actividad inmobiliaria.

A) Liberación de hipotecas: Las hipotecas constituyen un gravamen que afecta la

propiedad, las mismas son constituidas a favor de quien presta el dinero para
efectuar tal operación y pueden ser de distinta gradación (1ero, 2gdo etc.). Desde
el punto de vista de la comercialización, antes de proceder a la venta de un
inmueble que posea una Hipoteca debemos obtener su liberación mediante el pago
de lo adeudado, dicha liberación se otorga mediante documento publico que deberá
ser protocolizado ante la oficina de registro inmobiliario donde se creo tal hipoteca.
B) Instrumentos Poderes. Constituyen la representación otorgada a una persona
natural para que en nombre de otra persona natural o jurídica ejecute un mandato.
En el cuerpo de dicho Poder deberá figurar el alcance y el objeto de tal
representación. Para actuar con Poder en materia inmobiliaria se hace necesario
que el mismo este protocolizado por ante una oficina subalterna de registro
Inmobiliario.
C) Compañías anónimas: Son entes comerciales con personalidad jurídica propia que
por medio de sus apoderados o administradores realizan operaciones de índole
comercial y pueden perfectamente participar de la actividad inmobiliaria. Su
creación y registro se hace por ante una oficina de registro Mercantil de la
circunscripción judicial donde se encuentre domiciliada. En ocasiones son titulares
de los derechos de propiedad de algún bien inmueble, en razón de lo cual debemos
conocer sus estatutos y efectuar el análisis de los mismos para conocer la
modalidad de comercialización de los inmuebles propiedad de tal compañía.

18
 D) Declaraciones Sucesorales o Testamentarias.: Entre otras maneras de transmitir
la titularidad de los derechos de propiedad de los bienes inmuebles en Venezuela se
encuentran las declaraciones sucesorales o testamentarias, cuando ese sea el caso,
dichos documentos deberán ser identificados en el documento de compra venta y
presentadas en la oficina de registro inmobiliario para ser agregadas al cuaderno de
comprobantes. La necesidad de obtener tal documento al momento de tomar un
inmueble para la comercialización quedara en evidencia al momento de efectuar el
necesario análisis del documento de propiedad, así como de la información
suministrada por el propietario del inmueble en cuestión.
F) Algunos derivados de la Comunidad Conyugal: Entre otros podemos mencionar,
Las Capitulaciones Matrimoniales, Las sentencias de divorcio, los documentos
que otorgan patria potestad sobre los hijos menores etc.

7.- Los Contratos en Moneda Extranjera o Divisas.

En la actualidad, debido a la entrada en vigencia el pasado mes de Octubre de 2005 de la

Ley contra los Ilícitos Cambiarios, queda terminantemente prohibida la utilización de
cualquier divisa o moneda extranjera en la celebración de operaciones de carácter
inmobiliario.
En tal sentido no esta permitido ni siquiera oferta nuestras propiedades inmobiliarias
en otra moneda que nos sea nuestro signo monetario.

19