Concepto de derecho de copropiedad en sus diversas

acepciones
Se le llama copropiedad a la situación en que se comparte un bien, el cual
continúa siendo una unidad con varios propietarios, cada uno, teniendo una
participación sobre el inmueble, medida en un porcentaje igual o diferente.
o Copropiedad: Pertenencia de una cosa o derecho a varias personas, sin
dividirse.
El derecho de propiedad que poseen los copropietarios es ejercido sobre todas
y cada una de las partes del bien en cierta porción, es decir, de acuerdo con la
parte alícuota que a cada copropietario le corresponda.
o Cada copropietario cuenta con un dominio absoluto sobre su derecho de
copropiedad, debiendo respetar las restricciones y modalidades
establecidas por el derecho.
 Parte alícuota: proporcional.
En la copropiedad se tienen marcadas algunas restricciones establecidas en la
legislación, entre otras, como el que ningún copropietario puede enajenar la cosa
común sin el consentimiento de todos los copropietarios.
Actos de administración del bien, en la copropiedad se tienen marcadas algunas
restricciones establecidas en la legislación, entre otras, como el que ningún
copropietario puede enajenar la cosa común sin el consentimiento de todos los
copropietarios.
o En un acto de administración de suma importancia es el arrendamiento
del bien, cuyo contrato no se puede otorgar por la mayoría de los
copropietarios, pues se exige el consentimiento de todos los
copropietarios, aunque no sea acto de dominio.

Naturaleza jurídica del derecho de copropiedad

Para hablar de esta debemos conocer la tesis que se conoce como la teoría de la
división ideal del Derecho, en la cual se considera que el derecho de propiedad se
fracciona, y con ello, todo copropietario tiene derecho sobre la totalidad de la cosa,
pero su derecho es una parte del derecho entero de propiedad, es decir que los
copropietarios cuentan con dos tipos de derechos.

Un derecho de propiedad individual Sobre la parte que cada copropietario

puede hacer uso
Un derecho de propiedad en común Que es el derecho que tienen todos los
copropietarios sobre la parte o partes
 que permiten el acceso a ciertas áreas
del inmueble.

o Para algunas teorías no existe un derecho de propiedad individual

respecto de la cosa, ya que se debe tomar en consideración a los
demás cotitulares; y para otros existe el derecho de propiedad
compartido, ya que son varias personas; también existe la opinión en
cuanto a los derechos de propiedad plenos pero limitados.
o Existen diferentes teorías que explican la naturaleza jurídica de la
copropiedad, unas consideran que no existe un verdadero derecho de
propiedad individual respecto de la cosa, o por lo menos lo consideran
como un derecho de propiedad individual debilitado, pues debe tomarse
en consideración la concurrencia de los demás cotitulares; desde otro
punto de vista, se le puede tener como un verdadero derecho de
propiedad compartido por un grupo de personas que conforman una
colectividad; también se le puede tener como la suma de tantos
derechos como individuos tenga la comunidad; y finalmente, como
derechos de propiedad plenos pero limitados en cuanto a su ejercicio
por cuanto la existencia de iguales derechos de los demás.

Características del derecho de copropiedad

1. En la copropiedad que todo acto de dominio llevado a cabo por cualquiera
de los copropietarios sea válido si se realiza con el consentimiento unánime
de los demás copropietarios, lo cual es una restricción al dominio.
2. Todos los actos de administración del bien en copropiedad se deberán
efectuar por mayoría de personas y de intereses; en este sentido se deben
comprender tanto los actos de conservación como los de uso sin que se
altere la forma, sustancia o destino del bien en copropiedad.
3. Existe la posibilidad de que los copropietarios establezcan libremente, a
través de un convenio, la forma de organizar internamente la comunidad a
la que se encuentran sujetos, tienen entera libertad para establecer los
acuerdos que consideren necesarios sobre el uso, disfrute y explotación del
bien común, en el entendido de que dichos acuerdos sólo surtirán efectos
entre ellos (principio de autonomía). Esto da lugar a que los copropietarios
puedan decidir usar el bien común a través de una división en porciones
físicas de éste, lo cual será legítimo en virtud del principio de autonomía
privada. Esto significa que se privilegia la libertad de los copropietarios y
sólo a falta de acuerdo entre ellos se aplicarán las disposiciones que
previene la Ley; así lo establece el artículo 941 del CCDF.
4. Los copropietarios gozarán de las ventajas y participarán en las cargas del
bien común, atendiendo al porcentaje de su respectiva cuota (principio de
proporcionalidad). Para el caso de que al constituir la copropiedad no se
hubiere especificado el porcentaje de cuota a cada copropietario, entonces
éstas se presumirán iguales, tal y como lo dispone el artículo 942 del
ordenamiento legal antes invocado.
 5. Para la toma de las decisiones conjuntas sobre el bien común, éstas se
adoptarán de acuerdo con las mayorías (principio democrático de
mayorías), respecto de lo cual la ley no es suficientemente clara y da lugar
a un posible conflicto toda vez que establece que se atenderá a la mayoría
de los copropietarios y de los intereses, así se desprende del artículo 947
del código civil en comento. Esto significa que las decisiones pueden
tomarse por quienes representen un mayor porcentaje de cuotas, o bien,
por quien represente un mayor interés.

EJEMPLO: Luisa es copropietaria con un porcentaje del 70%, mientras que

Alberto y Carlos tienen un porcentaje del 15% cada uno. Para tomar una decisión,
podría tener preferencia Luisa porque ella representa un mayor porcentaje
respecto al de los otros copropietarios; sin embargo, aunque Alberto y Carlos
tienen un porcentaje menor, podrían tener un interés mayor.

Derechos y obligaciones de los copropietarios

Ernesto Gutiérrez y González, en su libro El patrimonio, señala que el principio
general de los derechos y obligaciones de cada copropietario respecto de la cosa
común es que el derecho de cada copropietario se encuentra limitado por el
derecho de los demás.
 Los derechos y obligaciones son proporcionales al derecho de copropiedad
que le corresponde a cada copropietario, representado en su parte alícuota;
es decir, los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de
la cosa, sino que tienen derecho sobre todas y cada una de las partes de la
cosa, pero en cierta proporción.
Cada copropietario podrá disponer del bien que comparte, siempre y cuando no
perjudique el bien de la comunidad; tiene derecho para solicitar y obligar a cada
copropietario a contribuir a los gastos de conservación de la cosa; y no podrá
alterar la cosa común sin consentimiento de los demás, aunque de estas mejoras
pudieran resultar ventajas para todos.

a. Derecho de uso de la cosa común (Art. 943

Sobre la cosa CCF)
común. b. Derecho de disfrute y deber de conservación
(Arts. 942 y 944)
c. Derecho de intervención en la administración
de la cosa (arts. 946 a 949)
d. Derecho de alteración de la cosa (Art. 945)
e. Derecho a pedir la división de la cosa común
(art. 939)
Derechos de
los
copropietarios

a. Derecho de disposición de su parte

alícuota o cuota parte (art. 951)
Sobre la cosa b. Derecho del tanto (Art. 973)
común.

Formas del derecho de copropiedad

Voluntarias Es voluntaria la copropiedad cuando nace de un acto jurídico por el que varios individuos
adquieren un bien y expresan su voluntad de adquirirlo en copropiedad.
y forzosas
o Es voluntaria la copropiedad que resulta de un testamento en el que el autor de este
deja un bien, sin hacer partición de este, a varios herederos.
o La copropiedad es forzosa cuando un bien, por su naturaleza, presenta una
imposibilidad para ser dividido, por lo cual la Ley reconoce dicho estado.
o principio de que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, con lo que se
reconoce que cada dueño posee el derecho de solicitar una división cuando lo considere
necesario, asegurándose de que no exista un plazo que establezca la copropiedad
temporal, pues en este caso, es menester respetar el término que se haya establecido.
o Los bienes sujetos a copropiedad no siempre permiten cómoda división, por lo que, para
terminar el estado de copropiedad, se lleva a cabo su venta de común acuerdo.
o A falta de acuerdo será necesaria la intervención judicial, de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 939 y 940 del CCDF.

Temporales Toda copropiedad es temporal, como consecuencia de que es voluntaria; mientras que para el
caso de que sea forzosa, entonces se considera permanente.
y
permanente
s o nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y que de haber un plazo que
establezca la copropiedad temporal, se debe respetar el término que se haya
establecido

Reglamenta Las opropiedades reglamentadas son aquellas formas especiales a las cuales el legislador les
da una organización especial
das y no
reglamentad o
o
La copropiedad que nace de la herencia.
las copropiedades forzosas están reglamentadas, como la medianería, y cuando existen
as bienes comunes pertenecientes a distintos sujetos que son propietarios de los
diferentes pisos de un inmueble.
o Las copropiedades no reglamentadas son aquéllas que, naciendo de un acto voluntario,
sólo están sujetas a las limitaciones que contempla la Ley, pero no se encuentran
sujetas a una reglamentación especial.

Copropieda Es común que la copropiedad recaiga sobre un bien o bienes determinados, sin embargo, la
excepción es la copropiedad hereditaria, aquélla que resulta sobre un patrimonio integrado
des sobre por su activo y su pasivo.
bienes o los herederos poseen una parte alícuota con valor positivo y negativo dado lo
determinado proporcional que sea el haber hereditario. Esta copropiedad tiene la característica

s y sobre un o
especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.
Una parte alícuota implica un valor estimable en dinero, que es incluido en el activo del
patrimonio copropietario, mientras que la parte alícuota del heredero puede llegar a tener un

o valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo.

universalida
d
La ley del condominio para la Ciudad de México del siglo XXI. La
propiedad horizontal
A mediados del siglo XX comienza a desarrollarse la idea del condominio tal y
como hoy la conocemos, es decir, la concurrencia de 2 derechos reales: por un
lado, y de manera principal, el derecho de propiedad individual y exclusivo sobre la
unidad habitacional, y, por otra parte, un derecho accesorio e inseparable
representado por un indiviso sobre los elementos comunes dl inmueble.

o El creciente desarrollo de los centros urbanos ha propiciado un

mayor intercambio comercial y un impulso económico, lo que ha
provocado el crecimiento de la población que demanda satisfactores
 para cubrir sus necesidades. Una de las principales necesidades que
reclama constante satisfacción es la de contar con una vivienda, sin
embargo, hoy en día resulta cada vez menor la posibilidad de edificar
casas unifamiliares en amplios terrenos como antaño se
acostumbraba.
o Para resolver el problema de habitación, procurando la utilización de
terrenos con dimensiones limitadas, se ideó la construcción de
edificios que permiten albergar a un mayor número de personas, o
bien, la edificación de inmuebles horizontales que contaran con
bienes y servicios comunes.

Con el tiempo surgio la necesidad de reglamentar este tipo de asentamientos

humanos porque ha sido notorio que la convivencia de un mayor numero de
personas en espacios tan limitados da lugar a problemas por el uso y el
aprovechamiento de los bienes y servicios comunes a todos los usuarios.

En suma, de todo lo anterior, resulta evidente que, desde un punto de vista

técnico, ha sido necesario implementar una serie de adecuaciones de toda índole
para afectar en lo menos posibles en la zona en que se realizan los asentamientos
humanos, de tal manera que quienes ya residan en el lugar no se vean tan
afectados por el incremento desmesurado de la población que demanda contar
con más servicios.

o Desde el punto de vista jurídico, resulta importante conocer la regulación

que al efecto se ha emitido para entender las limitantes al derecho de
propiedad de quienes adquieren un inmueble en condominio para vivir, las
obligaciones que de ello derivan y los derechos que les corresponden. Es
importante reconocer que la transmisión de la propiedad de un inmueble
sujeto a régimen de propiedad en condominio reviste una serie de
exigencias que se deben cumplimentar de manera adicional a lo que
representaría la venta de un inmueble que no esté sujeto a dicho régimen,
ya que omitir el cumplimiento de dichos requisitos podría traer como
consecuencia la nulidad del acto celebrado.

Régimen de propiedad en condominio: Se considera así a la modalidad de

propiedad en la que el propietario de un inmueble declara su voluntad de
someterlo bajo este régimen, voluntad que se hará constar en escritura pública (es
decir, ante un notario), y que se establece cuando las diferentes unidades
privativas, ya sean de carácter habitacional, comercial, industrial o de servicios de
que consta un inmueble, pertenecen a distintos propietarios.

o En este régimen existe la conjunción de un derecho singular y exclusivo de

propiedad y un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, es
decir, que existen áreas de aprovechamiento independiente o individual, lo
que se traduce en que solamente el propietario tendrá uso exclusivo de
dicha área.
Artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio
de Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF) se
desprende que la modalidad del régimen de
propiedad en condominio es:
Artículo 4 de la Ley que Regula el Régimen de
Propiedad en Condominio en el Estado de México
establece de manera más completa el siguiente
concepto:
Artículo 3. […] aquella en la que coexiste un
derecho de propiedad absoluto y exclusivo,
respecto de unidades de propiedad privativa y un
derecho de copropiedad en términos de lo
dispuesto por los artículos 943 y 944 del Código
Civil, respecto de las áreas y bienes de uso común
necesarios para el adecuado uso o disfrute del
inmueble.
Artículo 4. Se considera régimen de propiedad en
condominio, aquel que se constituye sobre bienes
inmuebles que en razón de sus características
físicas, permite a sus titulares tanto el
aprovechamiento exclusivo de áreas o
construcciones privativas, como el
aprovechamiento común de las áreas o
construcción que no admiten división, confiriendo
a cada condómino un derecho de propiedad
exclusivo sobre la unidad privativa, así como un
derecho de copropiedad con los demás
condóminos, respecto de las áreas o instalaciones
comunes.

Propiedad en condominio: “Manifestación de la propiedad inmueble en la cual los

diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía
pública, pertenecen a distintos propietarios, cada uno con un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además
un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso o disfrute”.

Ejemplo: En un departamento ubicado en una unidad habitacional, solamente el

condómino y su familia pueden usarlo, disponer de él y entrar libremente. De igual
forma, existen elementos o áreas comunes de propiedad que pertenecen a todos y
cada uno de los propietarios que integran el condominio, como los pasillos del
conjunto urbano o las áreas verdes, todo lo cual es indivisible, inapropiable e
inalienable de manera individual, ya que corresponde a todos.
 La constitución del régimen de propiedad en condominio tiene su origen en la
voluntad externada por el propietario de un inmueble. El acto jurídico que
contenga su voluntad debe quedar plasmado en una escritura pública. Los
requisitos que se deben cubrir para estar en aptitud de constituir el régimen de
propiedad en condominio en la Ciudad de México se encuentran plasmados en el
artículo 9 de la LPCIDF.

Es importante señalar que el condominio se diferencia de la copropiedad por las

siguientes causas:

Copropiedad
El titular tiene una parte alícuota del bien que
es objeto del derecho de propiedad común
Todas las personas tienen derecho de servirse
del bien común
Existe pluralidad de sujetos y unidad de objeto
No existe reglamento interno y se rige por las
disposiciones del código civil
condominio
Cada persona tiene perfectamente delimitada la
propiedad de su respectiva unidad privada en un
edificio.
Cada persona puede servirse sólo de su propia
unidad privativa sin limitaciones alguna, y de
manera común usara y gozara de todas las áreas
que sean comunes
Cada titular de una unidad privativa excluye a los
demás
Si existe un reglamento interno regula las
relaciones de los propietarios de las unidades
privativas.

La parte alícuota de cada copropietario incluye La propiedad solo abarca las medidas y los limites
el bien material de la copropiedad, así como el de la unidad privativa.
suelo mismo.

Esta clasificación comprende los diferentes tipos de condominio que puede haber,
de acuerdo con su estructura y su uso, advirtiendo que puede tener lugar la
mezcla entre las formas indicadas, es decir, una combinación de alguno de los
tipos señalados, por ejemplo, atendiendo a su estructura con alguna de las formas
en tanto a su uso. La LPCIDF, en su artículo 5, nos refiere a dicha clasificación:

Artículo 5. […]

I. Atendiendo a su estructura:

1. Condominio vertical. - Se establece en aquel inmueble edificado en varios

niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y
derechos de copropiedad;
2. Condominio horizontal. - Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de
 un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo,
pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un
derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno,
construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
3. Condominio mixto. - Es aquel formado por condominios verticales y
horizontales;

II. Atendiendo a su uso; podrán ser:

1. Habitacional. - Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad

privativa está destinadas a la vivienda;
2. Comercial o de Servicios. - Son aquellos inmuebles en los que la unidad de
propiedad privativa, es destinado a la actividad propia del comercio o
servicio permitido;
3. Industrial. - Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se
destina a actividades permitidas propias del ramo;
4. Mixtos. - Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se
destina a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores.

Régimen del espacio compartido

a. Respecto de la unidad privativa

En términos de los artículos 7 y 16> de la LPCIDF, todo condómino tendrá derecho

a venderlo, darlo en arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar todos los
contratos a los que se refiere el derecho común, con las limitaciones y modalidades
que establecen las leyes; usará su unidad de propiedad privativa en forma ordenada
y tranquila. Asimismo, podrá realizar las obras y reparaciones necesarias al interior
de su unidad de propiedad privativa.