Concepto de derecho de copropiedad en sus diversas

acepciones
Se le llama copropiedad a la situación en que se comparte un bien, el cual continúa
siendo una unidad con varios propietarios, cada uno, teniendo una participación
sobre el inmueble, medida en un porcentaje igual o diferente.
o Copropiedad: Pertenencia de una cosa o derecho a varias personas, sin
dividirse.
El derecho de propiedad que poseen los copropietarios es ejercido sobre todas
y cada una de las partes del bien en cierta porción, es decir, de acuerdo con la
parte alícuota que a cada copropietario le corresponda.
o Cada copropietario cuenta con un dominio absoluto sobre su derecho de
copropiedad, debiendo respetar las restricciones y modalidades
establecidas por el derecho.
▪ Parte alícuota: proporcional.
En la copropiedad se tienen marcadas algunas restricciones establecidas en la
legislación, entre otras, como el que ningún copropietario puede enajenar la cosa
común sin el consentimiento de todos los copropietarios.
Actos de administración del bien, en la copropiedad se tienen marcadas algunas
restricciones establecidas en la legislación, entre otras, como el que ningún
copropietario puede enajenar la cosa común sin el consentimiento de todos los
copropietarios.
o En un acto de administración de suma importancia es el arrendamiento
del bien, cuyo contrato no se puede otorgar por la mayoría de los
copropietarios, pues se exige el consentimiento de todos los
copropietarios, aunque no sea acto de dominio.

Naturaleza jurídica del derecho de copropiedad

Para hablar de esta debemos conocer la tesis que se conoce como la teoría de la
división ideal del Derecho, en la cual se considera que el derecho de propiedad se
fracciona, y con ello, todo copropietario tiene derecho sobre la totalidad de la cosa,
pero su derecho es una parte del derecho entero de propiedad, es decir que los
copropietarios cuentan con dos tipos de derechos.

Un derecho de propiedad Sobre la parte que cada copropietario

individual puede hacer uso
Un derecho de propiedad en Que es el derecho que tienen todos los
común copropietarios sobre la parte o partes
que permiten el acceso a ciertas áreas
del inmueble.

o Para algunas teorías no existe un derecho de propiedad individual

respecto de la cosa, ya que se debe tomar en consideración a los demás
cotitulares; y para otros existe el derecho de propiedad compartido, ya
que son varias personas; también existe la opinión en cuanto a los
derechos de propiedad plenos pero limitados.
o Existen diferentes teorías que explican la naturaleza jurídica de la
copropiedad, unas consideran que no existe un verdadero derecho de
propiedad individual respecto de la cosa, o por lo menos lo consideran
como un derecho de propiedad individual debilitado, pues debe tomarse
en consideración la concurrencia de los demás cotitulares; desde otro
punto de vista, se le puede tener como un verdadero derecho de
propiedad compartido por un grupo de personas que conforman una
colectividad; también se le puede tener como la suma de tantos derechos
como individuos tenga la comunidad; y finalmente, como derechos de
propiedad plenos pero limitados en cuanto a su ejercicio por cuanto la
existencia de iguales derechos de los demás.

Características del derecho de copropiedad

1. En la copropiedad que todo acto de dominio llevado a cabo por cualquiera de
los copropietarios sea válido si se realiza con el consentimiento unánime de
los demás copropietarios, lo cual es una restricción al dominio.
2. Todos los actos de administración del bien en copropiedad se deberán
efectuar por mayoría de personas y de intereses; en este sentido se deben
comprender tanto los actos de conservación como los de uso sin que se
altere la forma, sustancia o destino del bien en copropiedad.
3. Existe la posibilidad de que los copropietarios establezcan libremente, a
través de un convenio, la forma de organizar internamente la comunidad a la
que se encuentran sujetos, tienen entera libertad para establecer los
acuerdos que consideren necesarios sobre el uso, disfrute y explotación del
bien común, en el entendido de que dichos acuerdos sólo surtirán efectos
entre ellos (principio de autonomía). Esto da lugar a que los copropietarios
puedan decidir usar el bien común a través de una división en porciones
físicas de éste, lo cual será legítimo en virtud del principio de autonomía
privada. Esto significa que se privilegia la libertad de los copropietarios y sólo
a falta de acuerdo entre ellos se aplicarán las disposiciones que previene la
Ley; así lo establece el artículo 941 del CCDF.
4. Los copropietarios gozarán de las ventajas y participarán en las cargas del
bien común, atendiendo al porcentaje de su respectiva cuota (principio de
proporcionalidad). Para el caso de que al constituir la copropiedad no se
 hubiere especificado el porcentaje de cuota a cada copropietario, entonces
éstas se presumirán iguales, tal y como lo dispone el artículo 942 del
ordenamiento legal antes invocado.
5. Para la toma de las decisiones conjuntas sobre el bien común, éstas se
adoptarán de acuerdo con las mayorías (principio democrático de mayorías),
respecto de lo cual la ley no es suficientemente clara y da lugar a un posible
conflicto toda vez que establece que se atenderá a la mayoría de los
copropietarios y de los intereses, así se desprende del artículo 947 del código
civil en comento. Esto significa que las decisiones pueden tomarse por
quienes representen un mayor porcentaje de cuotas, o bien, por quien
represente un mayor interés.

EJEMPLO: Luisa es copropietaria con un porcentaje del 70%, mientras que Alberto
y Carlos tienen un porcentaje del 15% cada uno. Para tomar una decisión, podría
tener preferencia Luisa porque ella representa un mayor porcentaje respecto al de
los otros copropietarios; sin embargo, aunque Alberto y Carlos tienen un porcentaje
menor, podrían tener un interés mayor.

Derechos y obligaciones de los copropietarios

Ernesto Gutiérrez y González, en su libro El patrimonio, señala que el principio
general de los derechos y obligaciones de cada copropietario respecto de la cosa
común es que el derecho de cada copropietario se encuentra limitado por el derecho
de los demás.
❖ Los derechos y obligaciones son proporcionales al derecho de copropiedad
que le corresponde a cada copropietario, representado en su parte alícuota;
es decir, los copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de
la cosa, sino que tienen derecho sobre todas y cada una de las partes de la
cosa, pero en cierta proporción.
Cada copropietario podrá disponer del bien que comparte, siempre y cuando no
perjudique el bien de la comunidad; tiene derecho para solicitar y obligar a cada
copropietario a contribuir a los gastos de conservación de la cosa; y no podrá alterar
la cosa común sin consentimiento de los demás, aunque de estas mejoras pudieran
resultar ventajas para todos.
 a. Derecho de uso de la cosa común (Art. 943
CCF)
b. Derecho de disfrute y deber de conservación
.
(Arts. 942 y 944)
c. Derecho de intervención en la administración
de la cosa (arts. 946 a 949)
d. Derecho de alteración de la cosa (Art. 945)
e. Derecho a pedir la división de la cosa común
(art. 939)

a. Derecho de disposición de su parte

alícuota o cuota parte (art. 951)
b. Derecho del tanto (Art. 973)
.

Formas del derecho de copropiedad

Es voluntaria la copropiedad cuando nace de un acto jurídico por el que varios individuos
adquieren un bien y expresan su voluntad de adquirirlo en copropiedad.

o Es voluntaria la copropiedad que resulta de un testamento en el que el autor de este

deja un bien, sin hacer partición de este, a varios herederos.
o La copropiedad es forzosa cuando un bien, por su naturaleza, presenta una imposibilidad
para ser dividido, por lo cual la Ley reconoce dicho estado.
o principio de que nadie está obligado a permanecer en la indivisión, con lo que se reconoce
que cada dueño posee el derecho de solicitar una división cuando lo considere necesario,
asegurándose de que no exista un plazo que establezca la copropiedad temporal, pues
en este caso, es menester respetar el término que se haya establecido.
o Los bienes sujetos a copropiedad no siempre permiten cómoda división, por lo que, para
terminar el estado de copropiedad, se lleva a cabo su venta de común acuerdo.
o A falta de acuerdo será necesaria la intervención judicial, de conformidad con lo
dispuesto por los artículos 939 y 940 del CCDF.
 Toda copropiedad es temporal, como consecuencia de que es voluntaria; mientras que para el
caso de que sea forzosa, entonces se considera permanente.

o nadie está obligado a permanecer en la indivisión, y que de haber un plazo que establezca
la copropiedad temporal, se debe respetar el término que se haya establecido

Las opropiedades reglamentadas son aquellas formas especiales a las cuales el legislador les da
una organización especial

o La copropiedad que nace de la herencia.

o las copropiedades forzosas están reglamentadas, como la medianería, y cuando existen
bienes comunes pertenecientes a distintos sujetos que son propietarios de los
diferentes pisos de un inmueble.
o Las copropiedades no reglamentadas son aquéllas que, naciendo de un acto voluntario,
sólo están sujetas a las limitaciones que contempla la Ley, pero no se encuentran sujetas
a una reglamentación especial.

Es común que la copropiedad recaiga sobre un bien o bienes determinados, sin embargo, la
excepción es la copropiedad hereditaria, aquélla que resulta sobre un patrimonio integrado
por su activo y su pasivo.

o los herederos poseen una parte alícuota con valor positivo y negativo dado lo
proporcional que sea el haber hereditario. Esta copropiedad tiene la característica
especial de comprender bienes, derechos y obligaciones.
o Una parte alícuota implica un valor estimable en dinero, que es incluido en el activo del
copropietario, mientras que la parte alícuota del heredero puede llegar a tener un
valor nulo si el pasivo es igual o superior al activo.

La ley del condominio para la Ciudad de México del siglo XXI. La

propiedad horizontal
A mediados del siglo XX comienza a desarrollarse la idea del condominio tal y
como hoy la conocemos, es decir, la concurrencia de 2 derechos reales: por un
lado, y de manera principal, el derecho de propiedad individual y exclusivo sobre la
unidad habitacional, y, por otra parte, un derecho accesorio e inseparable
representado por un indiviso sobre los elementos comunes dl inmueble.

o El creciente desarrollo de los centros urbanos ha propiciado un mayor

intercambio comercial y un impulso económico, lo que ha provocado
el crecimiento de la población que demanda satisfactores para cubrir
sus necesidades. Una de las principales necesidades que reclama
constante satisfacción es la de contar con una vivienda, sin embargo,
 hoy en día resulta cada vez menor la posibilidad de edificar casas
unifamiliares en amplios terrenos como antaño se acostumbraba.
o Para resolver el problema de habitación, procurando la utilización de
terrenos con dimensiones limitadas, se ideó la construcción de
edificios que permiten albergar a un mayor número de personas, o
bien, la edificación de inmuebles horizontales que contaran con
bienes y servicios comunes.

Con el tiempo surgio la necesidad de reglamentar este tipo de asentamientos

humanos porque ha sido notorio que la convivencia de un mayor numero de
personas en espacios tan limitados da lugar a problemas por el uso y el
aprovechamiento de los bienes y servicios comunes a todos los usuarios.

En suma, de todo lo anterior, resulta evidente que, desde un punto de vista

técnico, ha sido necesario implementar una serie de adecuaciones de toda índole
para afectar en lo menos posibles en la zona en que se realizan los asentamientos
humanos, de tal manera que quienes ya residan en el lugar no se vean tan
afectados por el incremento desmesurado de la población que demanda contar
con más servicios.

o Desde el punto de vista jurídico, resulta importante conocer la regulación que

al efecto se ha emitido para entender las limitantes al derecho de propiedad
de quienes adquieren un inmueble en condominio para vivir, las obligaciones
que de ello derivan y los derechos que les corresponden. Es importante
reconocer que la transmisión de la propiedad de un inmueble sujeto a
régimen de propiedad en condominio reviste una serie de exigencias que se
deben cumplimentar de manera adicional a lo que representaría la venta de
un inmueble que no esté sujeto a dicho régimen, ya que omitir el
cumplimiento de dichos requisitos podría traer como consecuencia la nulidad
del acto celebrado.

Régimen de propiedad en condominio: Se considera así a la modalidad de

propiedad en la que el propietario de un inmueble declara su voluntad de someterlo
bajo este régimen, voluntad que se hará constar en escritura pública (es decir, ante
un notario), y que se establece cuando las diferentes unidades privativas, ya sean
de carácter habitacional, comercial, industrial o de servicios de que consta un
inmueble, pertenecen a distintos propietarios.

o En este régimen existe la conjunción de un derecho singular y exclusivo de

propiedad y un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes, es decir,
que existen áreas de aprovechamiento independiente o individual, lo que se
traduce en que solamente el propietario tendrá uso exclusivo de dicha área.
Artículo 3 de la Ley de Propiedad en Condominio de
Artículo 3. […] aquella en la que coexiste un
Inmuebles para el Distrito Federal (LPCIDF) se derecho de propiedad absoluto y exclusivo,
desprende que la modalidad del régimen de respecto de unidades de propiedad privativa y un
propiedad en condominio es: derecho de copropiedad en términos de lo
dispuesto por los artículos 943 y 944 del Código
Civil, respecto de las áreas y bienes de uso común
necesarios para el adecuado uso o disfrute del
inmueble.
Artículo 4 de la Ley que Regula el Régimen de Artículo 4. Se considera régimen de propiedad en
Propiedad en Condominio en el Estado de México condominio, aquel que se constituye sobre bienes
establece de manera más completa el siguiente inmuebles que en razón de sus características
concepto: físicas, permite a sus titulares tanto el
aprovechamiento exclusivo de áreas o
construcciones privativas, como el
aprovechamiento común de las áreas o
construcción que no admiten división, confiriendo
a cada condómino un derecho de propiedad
exclusivo sobre la unidad privativa, así como un
derecho de copropiedad con los demás
condóminos, respecto de las áreas o instalaciones
comunes.

Propiedad en condominio: “Manifestación de la propiedad inmueble en la cual los

diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos
en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía
pública, pertenecen a distintos propietarios, cada uno con un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además un
derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso o disfrute”.

Ejemplo: En un departamento ubicado en una unidad habitacional, solamente el

condómino y su familia pueden usarlo, disponer de él y entrar libremente. De igual
forma, existen elementos o áreas comunes de propiedad que pertenecen a todos y
cada uno de los propietarios que integran el condominio, como los pasillos del
conjunto urbano o las áreas verdes, todo lo cual es indivisible, inapropiable e
inalienable de manera individual, ya que corresponde a todos.

La constitución del régimen de propiedad en condominio tiene su origen en la

voluntad externada por el propietario de un inmueble. El acto jurídico que contenga
su voluntad debe quedar plasmado en una escritura pública. Los requisitos que se
deben cubrir para estar en aptitud de constituir el régimen de propiedad en
 condominio en la Ciudad de México se encuentran plasmados en el artículo 9 de la
LPCIDF.

Es importante señalar que el condominio se diferencia de la copropiedad por las

siguientes causas:

Copropiedad condominio
El titular tiene una parte alícuota del bien que es Cada persona tiene perfectamente delimitada la
objeto del derecho de propiedad común propiedad de su respectiva unidad privada en un
edificio.
Todas las personas tienen derecho de servirse Cada persona puede servirse sólo de su propia
del bien común unidad privativa sin limitaciones alguna, y de
manera común usara y gozara de todas las áreas
que sean comunes
Existe pluralidad de sujetos y unidad de objeto Cada titular de una unidad privativa excluye a los
demás
No existe reglamento interno y se rige por las Si existe un reglamento interno regula las
disposiciones del código civil relaciones de los propietarios de las unidades
privativas.

La parte alícuota de cada copropietario incluye La propiedad solo abarca las medidas y los limites
el bien material de la copropiedad, así como el de la unidad privativa.
suelo mismo.

Esta clasificación comprende los diferentes tipos de condominio que puede haber,
de acuerdo con su estructura y su uso, advirtiendo que puede tener lugar la mezcla
entre las formas indicadas, es decir, una combinación de alguno de los tipos
señalados, por ejemplo, atendiendo a su estructura con alguna de las formas en
tanto a su uso. La LPCIDF, en su artículo 5, nos refiere a dicha clasificación:

Artículo 5. […]

I. Atendiendo a su estructura:

1. Condominio vertical. - Se establece en aquel inmueble edificado en varios

niveles en un terreno común, con unidades de propiedad privativa y derechos
de copropiedad;
2. Condominio horizontal. - Se constituye en inmuebles con construcción
horizontal donde el condómino tiene derecho de uso exclusivo de parte de
un terreno y es propietario de la edificación establecida en el mismo,
pudiendo compartir o no su estructura y medianería, siendo titular de un
derecho de copropiedad para el uso y disfrute de las áreas del terreno,
construcciones e instalaciones destinadas al uso común.
 3. Condominio mixto. - Es aquel formado por condominios verticales y
horizontales;

II. Atendiendo a su uso; podrán ser:

1. Habitacional. - Son aquellos inmuebles en los que la unidad de propiedad

privativa está destinadas a la vivienda;
2. Comercial o de Servicios. - Son aquellos inmuebles en los que la unidad de
propiedad privativa, es destinado a la actividad propia del comercio o servicio
permitido;
3. Industrial. - Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se
destina a actividades permitidas propias del ramo;
4. Mixtos. - Son aquellos en donde la unidad de propiedad privativa, se destina
a dos o más usos de los señalados en los incisos anteriores.

Régimen del espacio compartido

a. Respecto de la unidad privativa: En términos de los artículos 7 y 16> de
la LPCIDF, todo condómino tendrá derecho a venderlo, darlo en
arrendamiento, hipotecarlo, gravarlo y celebrar todos los contratos a los que
se refiere el derecho común, con las limitaciones y modalidades que
establecen las leyes; usará su unidad de propiedad privativa en forma
ordenada y tranquila. Asimismo, podrá realizar las obras y reparaciones
necesarias al interior de su unidad de propiedad privativa.

o Es obligación de los condóminos pagar las contribuciones locales y federales

que les corresponda, tanto por lo que hace a su propiedad privativa, como a
la parte proporcional que le corresponda sobre los bienes y áreas y bienes
de uso común.
o Los condóminos tienen prohibición para realizar las obras y reparaciones al
interior de su unidad de propiedad privativa que constituyan una modificación
o innovación que afecte la estructura, muros de carga u otros elementos
esenciales del edificio o que puedan poner en peligro la estabilidad,
seguridad, salubridad o comodidad de este; la realización de tales obras y
reparaciones no podrán llevarse a cabo en horario nocturno
o No podrán decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las
paredes exteriores desentonando con el condominio.
o No podrán destinar la unidad privativa a usos contrarios a su destino, ni
hacerla servir a otros objetos que los contenidos expresamente en su
escritura constitutiva; también se tiene prohibido efectuar todo acto, en el
exterior o en el interior de su unidad de propiedad privativa, que impida o
haga ineficaz la operación de los servicios comunes e instalaciones
generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas y bienes de uso común,
incluyendo las áreas verdes, o que ponga en riesgo la seguridad o
tranquilidad de los condóminos o poseedores.
 b. Respecto de las áreas y bienes de uso común

El artículo 16 establece que los condóminos tienen el derecho del uso de todos los
bienes comunes, incluidas las áreas verdes, y gozar de los servicios e instalaciones
generales, conforme a su naturaleza y destino.

o Se establece que todo condómino deberá respetar la unidad de propiedad

privativa de los demás condóminos; asimismo, que constituye una obligación
de los condóminos avisar a la Procuraduría Ambiental sobre cualquier
afectación a las áreas verdes. Aquel condómino que no ejerza sus derechos
o renuncie a usar determinadas áreas y bienes de uso común, no está
excluido del cumplimiento de sus obligaciones.
o Los condóminos tendrán prohibido restringir o hacer más gravoso el derecho
de los demás respecto de todos los bienes comunes, incluidas las áreas
verdes e instalaciones generales. Respecto a los bienes de propiedad
común, éstos no podrán ser objeto de posesión y/o usufructo exclusivo de
condóminos, poseedores o terceros.

c. Respecto de la estructura y organización del condominio

Todo condómino tiene derecho a participar con voz y voto en las asambleas
generales de condóminos; a formar parte de la Administración del condominio en
calidad de administrador condómino; solicitar a la Administración información
respecto al estado que guardan los fondos de mantenimiento, administración y de
reserva; formar parte de los comités de medio ambiente, educación y cultura,
seguridad y protección civil, activación física y deporte, y de mediación.

o Artículo 55 de la ley en comento, los condóminos tienen obligación de

constituir los fondos de administración y mantenimiento, así como de reserva,
destinados a cubrir el gasto corriente que se genere en la administración,
operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas
verdes del condominio, así como la adquisición de herramientas, materiales
y maquinarias con que deba contar el condominio.
o Artículo 58 de dicha ley, la Asamblea General determinará anualmente el
porcentaje de los frutos o utilidades obtenidas por el arrendamiento de los
bienes de uso común que deberán aplicarse a cada uno de los fondos del
condominio.

La LPCIDF y su Reglamento, así como la escritura constitutiva y el reglamento

interno del condominio, constituyen el marco jurídico bajo el cual se habrá de regir
el condominio para el óptimo funcionamiento y su organización.

La Asamblea General se constituye como el máximo órgano del ente jurídico; en él

reside la toma de decisiones de mayor trascendencia y le corresponde ordenar las
acciones que se deben tomar para obtener el mayor beneficio.
La toma de decisiones se hará por mayoría de votos, pudiendo establecerse en los
estatutos del condominio o en su reglamento interno el quórum que se requerirá;
asimismo, se establecerá la periodicidad en que habrán de celebrarse las
asambleas de condóminos, pero en ninguno de los casos mencionados podrá ser
menor a los mínimos establecidos en la Ley.

La LPCIDF permite la libre organización del condominio, sin embargo, en su artículo

35 propone la existencia de los siguientes órganos que permitirán un mejor
funcionamiento del condominio:

Artículo 35. Para efecto de otro tipo de organización condominal, los condóminos o
poseedores, además, se podrán organizar de las siguientes formas:

1. Conjunto Condominal.
2. Condominio Subdividido.
3. Consejo de Administradores.
4. Comité de Vigilancia.
5. Comités.

Y las demás que de acuerdo con los usos y costumbres del condominio que no sean
contrarias a la presente Ley.

Las reglas para la convocatoria, organización, conformación, derechos y

obligaciones se sujetarán a lo previsto en esta Ley, su reglamento, la escritura
constitutiva y su reglamento interno.

el condominio representa una forma de convivencia de un grupo de personas con

intereses particulares, es evidente que sólo puede funcionar adecuadamente con la
participación de todos los condóminos en un ambiente de tolerancia. Esto significa
que cada uno de los integrantes del condominio tendrá que sacrificar una parte de
su interés personal, en aras del bienestar común, dejando de lado, en lo posible, las
rencillas o malestar que pudieran derivar de la diaria convivencia en conjunto.

El marco normativo que rige el condominio establecerá las sanciones, generalmente

de carácter pecuniario, que podrán ser aplicables a aquél condómino que no acate
las disposiciones generales del condominio en lo que respecta al uso y
aprovechamiento de los bienes comunes o por el abuso de sus áreas privativas, o
bien, por el incumplimiento en el pago de sus cuotas de
mantenimiento o extraordinarias que fije la administración, pudiéndose llevar a
cabo, en su caso, las acciones judiciales que pudieran corresponder para lograrlo.