COPROPIEDAD

NOCIÓN DE COPROPIEDAD 

Es bien sabido que no es posible la existencia de dos propietarios de un mismo bien,

cuando de propiedad estamos hablando; sin embargo, sí lo es cuando hablamos de la
copropiedad, es así que el artículo 969° de nuestro Código Civil nos dice: “Hay
copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas”. De
acuerdo al artículo 969 podemos deducir sus características fundamentales:

 La existencia de uno o varios bienes determinados. 

 La pluralidad de sujetos.
 La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o
porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes.

Según los autores António Soares, Júlio Crispim, Liberal Fernandez y Tomás Alves en
su libro LIÇÕES DE DIREITOS REAIS TIMOR-LESTE (LECCIONES DE
DERECHOS REALES TIMOR-LESTE), la copropiedad es la coexistencia de múltiples
derechos de propiedad sobre una cosa, incidiendo cada uno sobre cuotas-partes ideales
de la cosa

Entonces, podemos definir a la copropiedad como una situación donde concurren dos o
más copropietarios sobre un mismo bien, con una cuota ideal, generalmente
representada en porcentajes. Al hablar sobre “cuota ideal” nos referimos a un derecho
proporcional al todo y no en casos donde las partes ejercen la propiedad sobre una parte
material del bien, es decir, las partes tienen derechos individuales sobre dicha cuota,
pero no pueden gravar, enajenar o arrendar el bien sin el consentimiento del otro
copropietario. En pocas palabras, los copropietarios tienen derecho pleno, pero
ejercicio limitado. 

CASO PRÁCTICO: El propietario falleció siendo viudo, por tal razón, el 100% de
sus acciones y derechos se reparten entre sus tres hijos. Las acciones y derechos de
una persona sobre una propiedad es la parte que tiene una persona sobre un bien que
físicamente no está dividido, vale decir, es la cuota ideal de un bien.

En dicho caso, estamos ante una forma de propiedad, que se encuentra regulada en el
artículo 969° del Código Civil peruano, bajo la denominación de “Copropiedad” y se
presenta esta situación cuando 2 o más personas ejercen un derecho de propiedad
sobre un mismo bien.

Entonces, podemos entenderlo de manera más práctica: el bien inmueble está dividido
en dos o más partes y que a su vez les corresponden a dos o más personas, pero que
aún no han hecho la división formal.

Si nos remontamos un poco a la historia, existieron dos formas de organización de la

comunidad de bienes: la comunidad romana o por cuotas y la comunidad germánica
o en mano común. Respecto a la comunidad romana, con concepción individualista, nos
dice que el individuo es el centro; caso contrario de la comunidad germánica, que tiene
una concepción colectivista del mundo y, claro está, no se reconoce el derecho
exclusivo del individuo que es manifestado a través de cuotas. 
En nuestro país, la comunidad de bienes existente en el matrimonio es bastante similar a
la comunidad germánica. Respecto a los bienes sociales del matrimonio, los cónyuges
no tienen derechos individuales, sino un derecho común, por lo que no pueden disponer
de su derecho sobre los bienes sociales. 

La copropiedad es un tipo de comunidad, de hecho, ambos términos se encuentran en

relación de género y especie; sin embargo, la copropiedad es diferente a la comunidad
existente en los bienes comunes de edificaciones sujetas al régimen de propiedad
exclusiva y de propiedad común, ya que en este régimen coexisten bienes de dominio
exclusivo y de dominio común. Por ejemplo, en una quinta, los cuartos de este son
bienes exclusivos y el pasadizo sería el bien común; por ende, existe una comunidad en
la que los titulares son los dueños de los bienes de dominio común que están por sobre
los bienes de dominio común. En este caso, la comunidad sobre los bienes comunes es
forzosa, caso contrario de la propiedad, y ello se debe a que los bienes de dominio
común están destinados al uso y disfrute de todos los dueños imprescindibles para la
existencia de tal quinta.

A su vez, la copropiedad es diferente a la propiedad por tiempo compartido o mejor

conocida como multipropiedad, regulada en el Perú para establecimientos turísticos y
como una modalidad de la copropiedad. En esta modalidad se comparte el tiempo de la
propiedad, donde múltiples personas son propietarias de un mismo bien, pero en
momentos diferentes y de manera cambiante. El mismo alojamiento será sucesivamente
ocupado por distintos clientes, que lo van disfrutando de forma exclusiva en el periodo que le
corresponde; por lo tanto, cuando un cliente agota su turno de disfrute, otro cliente le sucede, y
ejercerá propiedad exclusiva del bien por el tiempo que le corresponda, en donde se le cederá la
propiedad del bien al tercer propietario, y así sucesivamente. Es por eso que en la doctrina
también se le llama “aprovechamiento por turnos” o “timesharing”. Según el artículo 1° del
Decreto Legislativo N° 706, se consideran establecimientos turísticos de tiempo
compartido a aquellos cuyos titulares gozan de un derecho de copropiedad afectado al
disfrute periódico y exclusivo hasta por el plazo de 30 años renovables, tiempo en el que
los titulares pueden donar, transferir, legar o realizar cualquier otro acto previsto en
nuestro Código Civil.

A su vez, es preciso mencionar que nuestro ordenamiento Civil establece dos tipos de
copropiedad: sin división forzosa, donde las partes pueden culminar con la copropiedad
en cualquier momento, y con división forzosa, donde el derecho es inexistente, siendo
este el caso de la medianería. 

DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS 

Respecto a los derechos de los copropietarios según nuestro Código Civil, tenemos los
siguientes: los derechos de uso del bien común (artículos 974° y 975°), de disfrute
(art. 976°), de disposición de la cuota ideal (art. 977°), a reivindicar y defender el
bien común (art. 979°), de preferencia (art. 989°) y de retracto (art. 1599°, inciso 2).

El artículo 974° establece que cada propietario tiene derecho a servirse del bien
común, siempre que no se altere su destino ni se perjudique el interés de los demás. El
derecho a usar el bien corresponde a todos los copropietarios. En caso de
desavenencia, el juez regula el uso, para lo cual se observan las reglas procesales
sobre administración judicial de bienes. El derecho de uso se da con dos condiciones: la
no alteración del destino del bien, aquello que depende de la voluntad de las partes, y
la no perjudicación del interés de los demás, el derecho de uso corresponde a los
copropietarios y debe ser ejercido sin perjudicar a las partes.

Ahora, respecto al artículo 975° el copropietario que usa el bien parcial o totalmente
con exclusión de los demás, debe indemnizarlos en las proporciones que les
corresponda. Hacemos referencia al uso exclusivo cuando, por ejemplo, el
copropietario que se sirve del bien no permite que las demás partes hagan uso de ello,
por lo que este daña a los copropietarios que no hacen uso del bien y, por ende, debe
indemnizarlos. El problema se presenta cuando el copropietario que usa el bien permite
que los demás lo usen, pero estos no lo hacen ya sea por no estar interesados o no tener
la necesidad de hacerlo. El uso es exclusivo, pero sin exclusión, entonces, ¿debe haber
indemnización en estos casos? Hay dos posiciones respecto a esto: por un lado, los que
argumentan que el uso exclusivo, aunque no sea excluyente, perjudica el interés de los
demás copropietarios, porque estos no podrían arrendar el bien y obtener un beneficio a
través de la renta, ya que para arrendar el bien común se requiere acuerdo unánime, y es
evidente que el ocupante del bien no prestará su consentimiento por estar ocupando el
bien; por otro lado, los que sostienen que no debería haber indemnización porque los
copropietarios que no usan el bien tienen el derecho de hacerlo.

El derecho al provecho, al igual que al del uso, está referido al bien y no a la cuota. Si el
bien produce frutos, ellos corresponden proporcionalmente a todos los copropietarios,
siendo indiferente quién hace producir los frutos ya que el derecho de disfrutar
corresponde a todos los copropietarios. Tema distinto es el de los gastos: si para
producir frutos un copropietario hace gastos, estos tienen que ser reembolsados
proporcionalmente, pero, los frutos corresponden a todos los copropietarios de manera
proporcional.

Respecto al derecho de disposición de la cuota ideal y de los frutos (art 977), cada
copropietario tiene la libertad de disponer de su cuota como le apetezca. Este puede
venderla, usufructuarla o gravarla ilimitadamente y sin el consentimiento de los demás
copropietarios. La parte con intenciones de vender su cuota no tiene la obligación
alguna de ofrecerla priorizando a sus copropietarios ya que estos no cuentan con el
derecho de preferencia para disponer de los frutos de su cuota.

Conforme a lo establecido en el artículo 979° del CC, cualquier copropietario puede

reivindicar el bien común. Asimismo, puede promover acciones posesorias, interdictos,
acciones de desalojo y las demás q determine la ley.

Ahora, es importante mencionar el derecho de tanteo o preferencia y el retracto. La

copropiedad termina mediante la división del bien (cuando esta sea posible), o cuando
un copropietario le compra sus cuotas a los demás copropietarios o cuando el bien es
vendido a un tercero; sin embargo, puede ser que exista el escenario de que el bien no
sea divisible y que no haya acuerdo alguno entre los copropietarios en la adjudicación el
bien o en la venta a un tercero, en este caso, cualquier copropietario puede demandar a
los demás copropietarios para que se parta el bien, es decir, estamos hablando de un
juicio de partición, y es durante este proceso que los copropietarios pueden ponerse de
acuerdo en la adjudicación del bien, en caso que no lo hagan, el juez ordena el remate
del bien y se proceda a la distribución del producto entre los copropietarios. Para evitar
el remate del bien, cualquier copropietario tiene el derecho de preferencia o también
llamado tanteo, por lo que puede adquirir todo el bien pagando la parte que corresponda
a los demás copropietarios. Si dos o más copropietarios hacen uso de su derecho de
preferencia, el juez convoca a una suerte de remate privado entre ambos, adjudicando el
bien al que haga la mejor oferta. En caso de empate, se adjudica por suerte.

Preferencia del copropietario: artículo 989°: El derecho de preferencia o tanteo hace

referencia al bien y no a la cuota en sí, esta es ejercida anterior a la venta del bien y solo
procede si se realiza con anterioridad al remate público.

Otra forma de consolidar la propiedad de un bien sujeto a copropiedad se presenta

cuando uno de los copropietarios desea vender su cuota a un tercero. En la copropiedad,
cualquiera de los copropietarios puede vender su cuota sin necesidad de contar con la
autorización de los demás; sin embargo, posterior a la venta de la cuota, los demás
copropietarios “derecho de retracto”, quien hace uso de este derecho es el llamado
retrayente y es en esta figura que se sustituye el lugar del comprador y todas las
estipulaciones del contrato de compraventa. Este derecho se ejerce pagando al
comprador el precio que este a su vez pagó al que le vendió la cuota y se hace valer
mediante un proceso judicial donde el demandante es el copropietario retrayente y los
demandados el copropietario vendedor y el comprador, la demanda debe interponerse
dentro del plazo de 30 días de conocida la transferencia- arts 495 al 503 del CPC.

El derecho de retracto está contemplado en los arts 1592 hasta 160 y este derecho es
otorgado a determinadas personas para subrogarse en el lugar del comprador y en todas
las estipulaciones del contrato de compraventa. El contrato de compraventa que da
origen al retracto queda intacto; el retracto no anula ni resuelve el contrato que lo
origina, el retrayente simplemente subroga al comprador.

Retracto:

 Artículo 1599°, inciso 2: Interés para accionar. Tienen derecho de retracto:

(...) 2. “El copropietario, en la venta a tercero de las porciones indivisas”.