Girardot, 27 de Mayo de 2020

Señores:
Administración y Consejo de Administración
Conjunto Residencial Hacienda Peñalisa
Bambú P.H.
Ricaurte (Cundinamarca)

TEMA. TERMINACIÓN UNILATERAL DE UN CONTRATO DE SEGURIDAD PRIVADA POR PARTE

DE LA COPROPIEDAD.

Con el fin de dar respuesta al interrogante que surge en relación con la posibilidad de dar por terminado
de forma unilateral el Contrato de Seguridad Privada suscrito por parte de la Propiedad Horizontal con
la empresa Seguridad Ararat Ltda., se hace necesario resolver dos interrogantes, para finalmente dar
una respuesta a manera de conclusión respecto de la viabilidad y factor de riesgo jurídico sobre dicha
situación.

1. ¿Existe la posibilidad de dar por terminado de forma unilateral el Contrato de Seguridad

Privada suscrito entre el Conjunto Residencial Hacienda Peñalisa Bambú P.H. y la empresa
Seguridad Ararat Ltda., por parte de la precitada copropiedad?
La Cláusula Séptima del Contrato de Prestación de Servicios de Seguridad Privada que aquí nos
ocupa, contempla la posibilidad de proceder con la terminación unilateral del mismo en cualquier
momento y sin indemnización alguna, siempre y cuando se haya incumplido de manera reiterada
las obligaciones que le son inherentes a cada una de las partes, lo cual debe encontrarse
sustentado por escrito y debiendo informarse por la parte cumplida a la parte incumplida en un
lapso no menor a treinta (30) días calendario la decisión de dar por terminado el contrato debido
a la configuración del incumplimiento y/o incumplimientos de manera reiterada. Así mismo, en su
Cláusula Octava se procedió a fijar a título de Cláusula Penal el cien por ciento (100%) del valor
mensual del servicio de vigilancia en favor de la parte cumplida y en contra de la parte incumplida.

Teniendo en cuenta lo anterior, se evidencia la viabilidad y/o posibilidad de que la Copropiedad

dé por terminado de manera unilateral el Contrato de Prestación de Servicios de Vigilancia y
Seguridad Privada, siempre y cuando se hubiese requerido a la empresa Seguridad Ararat Ltda
en todos los casos en que se presentó un incumplimiento de las obligaciones que le son
correspondientes y que se desprenden del Contrato de fecha 1 de Julio de 2018 y de su Otrosí de
fecha 2 de Julio de 2018, ello con el fin de salvaguardar a la Propiedad Horizontal ante una posible
acción judicial impetrada por dicha empresa, y que de esta manera sea en el debate probatorio
correspondiente que se proceda a desvirtuar cualquier afirmación que pueda presentar la
contratista en relación con los hechos.

Ahora bien, dado el contexto actual en donde la empresa viene dando cumplimiento a algunas de
sus obligaciones en los tiempos establecidos, pero que aún se siguen presentando
incumplimientos en otras, como lo es los valores agregados fijados en el Otrosí de fecha 2 de Julio
de 2018, se le recomienda a la Administración y al Consejo de Administración que se le haga un
último requerimiento a la precitada empresa, en donde se le sirva indicar un último plazo que
puede ser un término perentorio de 30 días calendario para que dé cumplimiento a dicha
obligación, so pena de dar por terminado el contrato de forma unilateral en virtud a la cláusula
séptima allí consagrada.

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Teléfonos: 3184533932 - 3023138688
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 La recomendación realizada en el acápite anterior, se hace con el fin de evitar que en caso dado
de que la administración y el consejo de administración den por terminado el contrato de forma
unilateral, la empresa Seguridad Ararat Ltda pretenda hacer efectiva la Cláusula Penal
consagrada en la Cláusula Octava del Contrato, la cual al día de hoy puede estar oscilando los
DIECISIETE MILLONES DE PESOS M/CTE ($17.000.000,oo) y que dicho valor con posterioridad
le pueda llegar a ser reclamado por parte de la Persona Jurídica a los miembros del consejo de
administración y a la administradora como consecuencia de la decisión tomada.

2. ¿Cuál es la responsabilidad que tienen los Administradores y los miembros de los

Consejos de Administración frente a las decisiones que toman?
El Artículo 36 de la Ley 675 de 2001 establece como órganos de dirección y administración dentro
de una Propiedad Horizontal serán la asamblea general de propietarios, el consejo de
administración, si lo hubiere, y el administrador de edificio o conjunto. El Artículo 50 de la misma
Ley preceptúa que los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o
grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve
del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de
la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

El concepto de administradores que se desprende del Artículo 50 enmarca no solo al

Administrador designado para la Copropiedad, sino también a los miembros del Consejo de
Administración, por lo que en consecuencia la responsabilidad que se indica en dicho artículo, no
solo atañe al administrador sino también a los miembros del Consejo de Administración.

CONCLUSIÓN
A manera de conclusión para el presente caso se debe señalar que, es posible dar por terminado
de manera unilateral el Contrato de Prestación de Servicios de Vigilancia y Seguridad Privada por
parte de la Copropiedad, siempre y cuando se hubiese requerido a la empresa Seguridad Ararat
Ltda en todos los casos en que se presentó un incumplimiento de las obligaciones que le son
correspondientes y que se desprenden del Contrato de fecha 1 de Julio de 2018 y de su Otrosí de
fecha 2 de Julio de 2018, ello con el fin de salvaguardar a la Propiedad Horizontal ante una posible
acción judicial impetrada por dicha empresa.
Igualmente, y de manera concatenada con lo señalado en el párrafo anterior, se recomienda a la
Administración y a los miembros del Consejo de Administración, que se le haga un último
requerimiento a la precitada empresa, en donde se le sirva indicar un último plazo que puede ser
un término perentorio de 30 días calendario para que dé cumplimiento a las obligaciones
incumplidas, so pena de dar por terminado el contrato de forma unilateral en virtud a la cláusula
séptima allí consagrada.
Por otro lado, se exhorta a la administración y al consejo de administración a que no se celebren
contratos con los diferentes proveedores de la Propiedad Horizontal por más de una Vigencia
Fiscal o Presupuestal, sin que ello signifique que no se puedan contemplar prorrogas automáticas,
pero con el fin de no comprometer vigencias futuras como sucedió en el presente caso.

Muchas Gracias, Cordialmente,

JULIÁN ANDRÉS HERRERA BELTRÁN

ABOGADO LITIGANTE Y CONSULTOR
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