Derechos reales: El que se tiene sobre una cosa sin respecto a una determinada persona.

- Sobre cosa ajena: Recae sobre cosas en favor de personas distintas a su propietario.
- Se trata de gravámenes que pesan sobre la cosa.

Clasificación:

a) Derechos reales de goce o disfrute: Servidumbre, enfiteusis y superficie.

b) Derechos reales de garantía: Prenda e hipoteca.

DERECHOS REALES DE GOCE O DISFRUTE

Derechos limitativos sobre cosa ajena.

1. Servidumbre: Justiniano hablaba de servidumbres prediales y personales.
a) Prediales: Sobre cosa ajena en beneficio de un predio.
b) Personales: Sobre cosa ajena en beneficio de una persona.

- Definición: Derecho real sobre una cosa corporal ajena, en virtud del cual el propietario de la cosa
esta obligado a sufrir o no hacer ciertos actos, en favor de una persona determinada o para aumentar
la comodidad o utilidad de un fundo ajeno.

CLASIFICACIONES EN EL DERECHO JUSTINIANEO

a) Personales: Gravamen sobre cosa ajena en beneficio de una persona distinta al dueño.
b) Prediales: Gravamen impuesto sobre un predio en utilidad de otro predio distinto del dueño.
*El predio que sirve se llama sirviente.
*El predio beneficiado se llama dominante.

DIFERENCIAS ENTRE PREDIALES Y PERSONALES

Prediales Personales
a) Establecidas para una objetiva y permanente a) Establecidas en beneficio de una determinada
utilidad de un fundo. persona.
b) Son perpetuas, se vinculan a un fin y utilidad b) Son temporales, se extinguen con la muerte
permanente. del titular.
c) Solo tienen por objeto inmuebles. c) Recaen sobre muebles e inmuebles.

Características de las servidumbres en el Derecho Justinianeo

1. Protegidas por derechos reales.

2. No puede haber servidumbre sobre cosa propia.
3. Las servidumbres personales, ofrecen sobre la cosa, facultades de uso y goce.
 4. Derechos limitados, por el derecho de propiedad del dueño.
5. No consiste en un hace, el dueño debe soportar la servidumbre o no hacer nada.

SERVIDUMBRES PREDIALES

Características particulares:

1. Suponen la existencia de 2 predios. (sirviente y dominante)

- Deben ser de diversos dueños.
- Deben ser vecinos cercanos.
2. Inseparable de los predios a que activa o pasivamente pertenecen.
_La servidumbre es inherente al fundo.
Se transmite con este y no puede enajenarse separadamente al fundo que pertenece.
- Predio dominante: Extensión del derecho de dominio.
- Predio sirviente: Limitación del derecho de dominio.
3. Deben:
- Satisfacer un interés permanente del predio dominante.
- Consistir en una utilidad que pueda prestar constantemente el predio sirviente.
4. Es indivisible.
5. El propietario del fundo sirviente debe padecer la servidumbre y abstenerse de hacer
algo.
- Servidumbre positiva: Intromisión del fundo dominante sobre el sirviente.
- Servidumbre negativa: Impedir ciertos actos del fundo sirviente.

Excepción: La Oneris ferendis: Impone al dueño de un edificio que soporta el apoyo de otro
mantenerlo en un estado que pueda prestar dicho servicio.

*Solo mediante servidumbre se considera lícita la intromisión.

- En caso de no existir: El propietario puede impedirlas. (Ius prohibendi y acción negatoria)

- En caso de persistencia: Mediante interdictos. (uti possidetis y Quod vi aut clam)
- En caso que quien perturba pretende tener derechos: (Acciones negatorias)

CLASIFICACIONES DE SERVIDUMBRES PREDIALES

1. Servidumbres urbanas y rusticas: Criterio, existencia de edificación o no.

- Urbanas: No existen sin edificación. (De la ciudad).
- Rurales: Existen sin edificación. (Del campo).

Ejemplos de urbanas:

a) ONERIS FERENDIS: Derecho a reposar una construcción en el muro vecino.

b) ALTIUS NON TOLLENDI: Limita la altura de muros y construcciones vecinas.
c) ALBAÑAL o SERVITUS FLUMINIS: Dejar caer o escurrir las aguas en el predio
vecino.
d) LUMINUM: Impide abrir ventanas en muro propio o común, en contra de los reglamentos
locales.
Ejemplos de rusticas:

a) DE PASO: Se clasifica según la extensión que alcanza.

- De itineris: Permite al dueño del predio dominante, pasar a pie o caballo.
- De actus: Autoriza a pasar carros, ganado y animales de carga.
- De via: Pasar sobre el fundo vecino del modo más amplio posible, con toda clase de carros
y transportando materiales de construcción.

b) DE ACUEDUCTUS: Conducir aguas a través del predio sirviente al dominante mediante

los correspondientes ductos.

c) DE AQUAE DUCENDAE: Pasar al predio vecino aguas que salen del propio por trabajos
de desecación.

d) DE ABREVAR: Derecho a llevar el ganado al fundo ajeno a abrevar.

2. Servidumbres positivas y negativas:

- Positivas: Imponen al propietario del predio sirviente la obligación de dejar hacer algo al
propietario del predio dominante. (Ejemplo: dejar pasar)
- Negativas: Imponen al propietario del predio sirviente el abstenerse de hacer algo que le
seria licito hacer si no existiera la servidumbre. (Ejemplo: Levantar muros, abrir ventanas)
3. Continuas y Discontinuas:
- Continuas: Se ejercen o pueden ejercer permanentemente sin la necesidad de un hecho
actual del hombre. (Ejemplo: la de acueducto)
- Discontinuas: Se ejercen en intervalos de tiempo más o menos largos y requieren un
hecho del hombre. (Ejemplo: Servidumbre de tránsito.)
4. Aparentes e Inaparentes:
- Aparentes: Se manifiestan con signos exteriores. (Ejemplo: Servidumbre de transito por un
camino trazado o una puerta.)
- Inaparentes: No se manifiestan o no se conocen por una señal exterior. (Ejemplo: Luz o
vista, la de transito que no se hace de la forma anterior)

SERVIDUMBRES PERSONALES

Pueden comprender:

El uso de una cosa: Derecho de uso, admite derecho de habitación y derecho sobre trabajo de
esclavos y animales.

El aprovechamiento de los frutos y el uso: Usufructo.

EL USUFRUCTO (USUS FRUCTUS)

Definición: derecho real en cosa ajena que consiste en la facultad de usar y gozar una cosa con
cargo de conservar su forma y sustancia para restituirla a su dueño.

Origen: Por el propósito del testador de asegurar a su mujer casada sine manus un disfrute de sus
bienes pero dejando a sus herederos la propiedad. (Darri: el pater familias enamorado)
Características:

1. El titular se llama usufructuario: Es un mero tenedor, el propietario conserva la nuda

propiedad.
2. Se constituye sobre muebles e inmuebles. Salvo aquellos que se consuman.
3. Es temporal:
- Cesa con la muerte del usufructuario o capitis deminutio máxima.
- Cesa a los 100 años en caso de ser una persona juridica.
4. El usufructuario debe encuadrar su ejercicio: Al destino dado a la cosa por el
propietario, se acepta el poder realizar obras que mejoren el valor de la cosa.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO

Derechos:

1. Usar la cosa del modo más amplio: Respetando el destino natural de la cosa, sin alterar la
sustancia.
2. Hace suyo los frutos: - Naturales: Al percibirlos. - Civiles: Día a día.
3. Puede ceder cualquier título. (Donación, arrendamiento, venta).
- Ceder el ejercicio pero no su titularidad, es un derecho personalísimo.
- Si cede su ejercicio y muere el titular, se acaba.

Obligaciones:

1. Restituir la cosa.
2. Indemnizar los perjuicios ocasionados al propietario.
3. Debe conservar la cosa en buen estado.
4. Debe soportar cargas e impuestos sobre la cosa.
5. Usar y gozar gomo un buen pater familias: Debe restituir los daños.
- Para velar el cumplimiento el pretor concede al propietario la:
Cautio fructuaria: Caución de conservación y restitución.

EL CUASI-USUFRUCTO

- Creado en el derecho Justinianeo

- Soluciona el problema de cuando por testamento se constituía usufructo, sobre todos los
bienes del causante, incluyendo dinero y cosas consumibles.
 PRIMERO: A través de una condictio se estableció la obligación de restituir.
 DESPUES: Mediante una caucion se establece la obligación de restituir la misma cantidad
y calidad recibida al terminar el cuasi usufructo.

En el cuasi-usufructo: Existe la notable transmisión de propiedad al usufructuario que se obliga a

devolver otro tanto del mismo género.

Es por esto que se aproxima más a un mutuo que a la figura del usufructo.
 DERECHO REAL DE USO (usus sine fructus)

Derecho de usar por si una cosa ajena, sin percibir sus frutos.

- Cuando los beneficios son pocos le concede algunas ventajas del ius fruendi. (Ejemplo: El
usufructuario de un rebaño puede tomar leche).

Solo lo puede ejercer el titular y hacer participar a su familia, libertos, recibir huéspedes y tener
inquilinos.

Debe rendir caucion de conservación y restitución.

Modalidades:

1) El derecho real de habitación: Sobre una casa y relativo a la utilidad de morar en ellas.
Derecho de usar y ocupar la casa.

- Se discute en el Derecho Clásico si era usufructo o uso

- Justiniano la erige como figura autónoma.
- En el Derecho Justinianeo: El arrendador puede arrendar pero no cederla gratuitamente.

2) Operae servorum y operae animalia. (Derecho sobre el trabajo de esclavos y animales).

El titular puede aprovechar este trabajo o bien arrendar su derecho de uso sobre el trabajo de
esclavos y animales.

ACCIONES QUE PROTEGEN EL DERECHO DE SERVIDUMBRE

a) Acción Confesoria: (vidictio o petitio servitutis)

- Objetivo: Que el demandado reconozca el derecho de servidumbre que tiene el demandante

y que se obligue a cesar los actos que impiden u obstaculizan el derecho de servidumbre.

Requisitos:

1. El demandante debe sr titular de los derechos de servidumbre que exige.

2. Que dicho Derecho haya sido lesionado.
3. Servidumbres prediales: Demandante debe acreditar que es dueño del predio dominante o
que tiene interés en que la servidumbre exista.

*Además, se concede al poseedor de buena fe de la servidumbre que reclama o del predio en cuyo
favor se constituye la servidumbre.

Efectos: En caso de concederse la demanda. El juez por medio de una sentencia especial (arbitrium)

Ordena:

- Que el demandado cese la perturbación.

- Indemnización de daños.
 - Otorgará caucion: Garantía de no volver a perturbar el ejercicio de derecho de
servidumbre.
Si reincide se le impone una sanción pecuniaria.

b) Otros medios de protección:

- Interdictos especiales: De aqua, rivis, itinere actque privato, etc.

- Interdictos posesorios: Uti possidetis, utrubi, unde vi.

EXTINCION DE LAS SERVIDUMBRES

1. Por destrucción de la cosa sirviente:

- quedar fuera del comercio humano
- sufrir modificaciones que imposibiliten el ejercicio de la servidumbre.
2. Por confusión: Se reúne en una persona la titularidad del derecho de servidumbre y la
propiedad de la cosa sirviente.
3. Renuncia el derecho por parte de su titular:
- En derecho antiguo: Mediante una in iure cessio.
- En derecho clásico: Por un simple acto.
4. Cumplimiento de condición resolutoria o llegada del plazo extintivo: Solo aplica a
servidumbres personales.
5. Por prescripción extintiva: Por falta de uso.
6. Por resolución del derecho del constituyente.
7. Muerte del titular (persona natural) y pasados 100 años (persona juridica).

DERECHO REAL DE ENFITEUSIS

Definición: Derecho real, consiste en una concesión de tierras por parte de entes públicos o
sagrados a los particulares a perpetuidad por largo tiempo, mediante el pago de un canon o renta
anual.

Origen: Arraigado en la facultad, de municipios y corporaciones sacerdotales, para arrendar a

perpetuidad terrenos de cultivo.

- La renta se denomina: Vectigal.

- Recaía sobre predios rústicos incultos o mal cultivados.
- El concesionario se comprometía a labrar.

_El pretor protege esta figura mediante la Actio in rem vectigalis

_En el siglo III y IV: emperadores ceden el disfrute de terrenos no cultivados.

- Pertenecientes al patrimonio privado.

- Por tiempo limitado
- Por pago de renta.
- El arrendador se obliga a cultivarlos

Esta cesión se llama enfiteusis.

Luego se transforma en una cesión perpetua.

Se discute si era arrendamiento o compraventa a plazo. Zenón (siglo V): Dijo que era un derecho
real especial.

Siglo IV: Se sustituyen los arrendamientos a plazo de cosas del patrimonio privado del emperador y
tierras del estado por enfiteusis.

DERECHO REAL DE SUPERFICIE (superficie: edificio)

Definición: Derecho real que permite al superficiario el pleno disfrute de un edificio levantado en
suelo ajeno.

- Transmisible entre vivos y por causa de muerte.

Origen: En arrendamiento a largo plazo o perpetuidad de un bien raíz mediante una renta
(solarium).

- Por regla general recae sobre predios urbanos, específicamente edificios.

- Se reconoce en la época clásica.
- El pretor concede al superficiario un interdicto especial: contra despojos o perturbaciones
de terceros.
- La propiedad del suelo y los edificios correspondían al arrendador.

El superficiario: Puede levantar construcciones y gozar de ellas. Por el tiempo convenido o a

perpetuidad.

- Ejerce todos los derechos de propietario.

En la época clásica: puede ejercerlo sobre edificios ya levantados.

El pago de renta no es un elemento esencial.

DERECHO REAL DE GARANTIA

Acuerdo entre deudor y acreedor.

- El Deudor: Constituye un derecho real en favor del acreedor sobre una cosa o de un tercero,
así garantiza el cumplimiento de la obligación contraída.

Utilidad: El tráfico comercial exige seguridad del cumplimiento de las obligaciones.

Se consigue por:

- Responsabilidad personal: Asumen los fiadores. (garantía personal).

- Responsabilidad real: Constitución de prendas e hipotecas. (garantías reales)
 GARANTIAS PERSONALES

Una persona distinta del deudor se obliga a pagar en el evento que el deudor no lo haga o bien, se
obliga con él.

GARANTIAS REALES

Una cosa asegura el cumplimiento de las obligaciones. (Prenda, hipoteca).

Comentario

En roma, se recurría generalmente a las garantías personales. Por el valor de la palabra dada y por el
rigor del procedimiento ejecutivo.

- En una primera época: contra la persona del deudor.

- Posteriormente: contra todo el patrimonio del deudor.

Garantía pignoraticia o hipotecaria: No se usaba tanto por: a) falta de publicidad. b) Prendas e

hipotecas legales privilegiadas.

EVOLUCION DE GARANTIAS REALES

1. Enajenación con pacto de fiducia: Garantía real más antigua.

- El deudor mediante: mancipatio o la in iure cessio transmite la propiedad al acreedor.
- El acreedor se compromete a devolverla mediante el pacto fiducia cuando se cumpla la
obligación.

Miquel dice: Consta de dos actos

a) Un acto formal: Mancipatio o in iure cessio. Producen la transmisión de la propiedad.

b) Un acto informal: Pacto fiducia. Produce la obligación de retransmitir la propiedad.

CLAUSULAS AÑADIDAS AL PACTO FIDUCIA

a) Lex commisoria: El acreedor hace suya la cosa si el deudor no cumple la obligación a

tiempo.
b) Pactum distrahendi: Si no se cumple la obligación.
- El acreedor puede vender la cosa a fin de pagarse.
- Debe restituir el sobrante al deudor.
DESVENTAJAS DEL PACTO FIDUCIA
a) Deja al deudor abandonado a la buena fe del acreedor.
b) Al ser un pacto, no está protegido por una acción que faculte al deudor a reclamar la cosa.
c) El pretor concede la actio fiduciae (acción personal): Solo se podia perseguir al acreedor y
no a la cosa que el acreedor podia haber transferido a un tercero.
d) La cosa solo podia garantizar un solo crédito.

Solución no reconocida por ley: El deudor entregaba una cosa para luego, en caso de no ser
devuelta, recuperarla por acción reivindicatoria o interdicto recuperandae possesionis.
Inconvenientes:

- El deudor perdía la posesión de la cosa.

- El deudor aun sin pagar, podia recuperar la cosa.

2. Prenda o pignus en sentido restringido o pignoris datio: El deudor entrega en garantía al

acreedor solo la tenencia de una cosa.

_El acreedor goza de dos derechos fundamentales:

a) Ius Possidendi: Es una mera tenencia, no se beneficia de los frutos de la cosa.

- Derecho de poseer la cosa.

- Posesion ad interdicta.
- Protege la cosa por interdictos posesorios.

b) Ius Distrahendi: Facultad de vender la cosa, para pagarse, devolviendo el sobrante al deudor. Si
nadie compra, se puede quedar la cosa.

 En una primera época: Era un elemento accidental.

 Con Constantino: Elemento natural.
 Con Justiniano: Elemento esencial.

_Al acreedor también se le confiere una acción.

a) Actio In Rem: Permite perseguir la cosa a cualquiera que la tenga.

- Esta acción otorga: derecho real en cosa ajena de garantía.

3. Hipoteca o prenda sin desplazamientos: Origen en el arrendamiento de predios rusticos.

Arrendador y arrendatario convenían prendar como garantía del canon de arrendamiento los invecta
et illata. (Animales y aperos de labranza que llevaba el arrendador al fundo para cultivarlo)

El pretor introduce el edicto salviano: Permite al arrendador tomar posesión de los bienes
prendados si el arrendatario no cumplía. (Interdicto personal)

_Se le confiere también, una acción real. (Actio serviana)

- En primer momento: solo a la situación de predios rusticos.

- Posteriormente: Actio serviana útil o hipotecaria: se extiende a toda clase de cosas y
obligaciones de las cuales se hubiese celebrado un convenio análogo.

PRECISIONES RESPECTO DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA: prenda e

hipoteca

- Datio pignoris: Prenda.

- Conventio pignoris: Hipoteca. – Pignus: Prenda e hipoteca.

Diferencias: La prenda pasa al acreedor. La Hipoteca no pasa al acreedor

Concepto de prenda: Derecho real constituido en favor del acreedor sobre una cosa del deudor o
un tercero con su consentimiento.

- Transmite la posessio ad interdicta.

- Garantía del cumplimiento de la obligación.
- El acreedor tiene la facultad de venderla para pagarse en caso de incumplimiento.

Concepto de hipoteca: Derecho real constituido en favor del acreedor sobre una cosa del deudor o
de un tercero con su consentimiento.

- Garantiza el cumplimiento de una obligación.

- El acreedor tiene facultad de perseguir la cosa para venderla y pagarse con el producto de la
venta en caso de incumplimiento.

CARACTERISTICAS DEL PIGNUS

1. Derecho real accesorio: presuponen una obligación a la que garantizar.

2. Indivisible: Garantiza el cumplimiento total de la obligación. La paga parcial no altera el
pignus.
3. Pueden ser constituidas por el propio deudor o un tercero.
OBJETO DEL PIGNUS
a) Todas las cosas comerciables.
b) En una primera época solo las cosas corporales.
Justiniano acepta las incorporales o derechos. (Usufructo o servidumbre sobre predios
rusticos o derecho real de superficie.)
c) Sobre cosa singular o universal. (Rebaño) o sobre una cuota. (condominio).
d) Tanto muebles e inmuebles podían ser objeto de prenda e hipoteca.
- Paulatinamente se tendió a considerar la prenda para muebles y la hipoteca para
inmuebles.
CONSTITUCION DEL PIGNUS
a) Por convención: Acuerdo expreso por las partes.
b) Por testamento: Para garantizar a un legatario de renta vitalicia o de alimentos.

Requisitos: El constituyente debe ser dueño y capaz de enajenar.

c) Por disposición de la autoridad:

a) El mutuante sobre el edificio para cuya construcción ha entregado dinero.
b) La prenda general del fisco por los créditos derivados de impuestos.
c) De la mujer sobre el patrimonio del marido en garantía de la devolución de la dote, de los
bienes parafernales y bienes donados por causa del matrimonio.
d) De los pupilos y menores de 25 años sobre los bienes de sus tutores y curadores.

EFECTOS DEL PIGNUS O FACULTAES DEL ACREEDOR

i. Ius possidendi: Efectivo en distintos momentos según prenda o hipoteca.

En caso de la prenda: Tiene posesión interdicta de la cosa, no puede enajenar o cometería hurto.
Distinción: Cosa fructífera y no fructífera.

- No fructífera: No puede usarla sin consentimiento del deudor.

- Si es fructífera: Puede mediar un pacto entre acreedor y deudor. (anticresis).

Por el cual el acreedor percibe los frutos en compensación de los intereses de la suma dada en
préstamo.

En caso de hipoteca: Solo se ejerce cuando la deuda no es satisfecha.

- Para lograr la posesión se utiliza la actio in rem, se denomina este efecto como ius
persenquendi.

_En caso que la cosa se encuentre en manos de un tercero este puede conservarla si la paga o
interpone acciones y excepciones:

a) Exceptio priori utilis: En caso que tenga sobre la cosa un derecho de hipoteca preferencial
al del demandante.
b) Cedendarum actionem: Para compeler al acreedor a cederle sus acciones contra el deudor
hipotecario en caso de pagar la deuda de este.
c) Beneficio de excursión: Pedir que el actor se dirija en primer lugar contra el deudor
principal y sus fiadores personales.

ii. Ius distrahendi. (derecho de venta): El acreedor puede vender la cosa prendada o
hipotecada en pública subasta.
- Poniendo en conocimiento al deudor antes.
- Se le devuelve al deudor el sobrante de la venta.
- Si la deuda queda satisfecha en parte, subsiste el crédito por la diferencia.
- Si no encuentra comprador: se dirige a la autoridad para que se adjudique la propiedad, el
deudor la puede recuperar pagando la deuda.
- Podida adquirir el dominio de la cosa pignorada a su justo precio.

En primer momento: El incumplimiento sigue la caída de la cosa en propiedad del acreedor

insatisfecho. (Lex commisoria).

Posteriormente: El ius distrahendi se entiende como elemento de la naturaleza, luego como

elemento esencial del pignus.

*La lex commisoria fue prohibida por Constantino por ser ruinosa para deudores con poco dinero
dispuestos a entregar sus cosas de valor.

iii. Ius Praferendi: (derecho de preferencia): El acreedor hipotecario tiene prioridad respecto
de los demás acreedores, salvo de los hipotecarios más antiguos. Para pagarse con el
producto de venta de la cosa.
PLURALIDAD DE PIGNUS SOBRE LA MISMA COSA
- Sobre una misma cosa podían concurrir varios derechos de hipoteca.
- La primera hipoteca se considera preferente, quien se paga con el precio del remate,
satisfecho este, los demás reclaman lo que quede.
 - Si no se prefieren unas a otras, rige el criterio de satisfacción por cuotas.

 Si el primer acreedor vende, el comprador no puede ser despojado por los demás
acreedores.
 Si un acreedor posterior vende, el primer acreedor ejerce la acción hipotecaria y recupera la
cosa.

El acreedor posterior dispone de:

IUS OFFERENDI ET SUCCEDENDI: Ofrece a un acreedor de rango preferente la satisfacción de

su crédito para colocarse en rango de prioridad, postergando a los intermedios.

EXCEPCIONES A LA PRIORIDAD TEMPORAL

PRIVILEGIO Y DOCUMENTO

1) Por privilegio:

a) Créditos del fisco

b) La mujer por restitución de la dote.
c) En favor de aquel que ha dado dinero para la construcción de un edificio.

2) Por documento:

Constitución de León 472 d.C

- Las hipotecas constituidas mediante documento público o firmado por 3 testigos, tuviesen
prioridad sobre la firmada por privados

La falta de publicidad impedían que terceros advirtieran la existencia de una primera hipoteca.

- En Grecia, para dar publicidad: Se colocaban piedras en los límites de los fundos con la
inscripción de la hipoteca y el nombre del acreedor.
- En Roma: mediante el documento se proveyó de más publicidad.

EXTINCION DEL PIGNUS

a) Por extinción total del crédito que garantiza

b) Distintas causas:
- Destrucción total o pérdida de la cosa.
- Renuncia, expresa o tacita.
- Confusión: adquisición de la propiedad de la cosa hipotecada por el acreedor hipotecario.
- Prescripción extintiva: Si el acreedor no hace valer su derecho dentro de 30 o 40 años.
- Prescripción adquisitiva: A favor de un tercero que posee de buena fe con justo titulo la
cosa pignorada.