FACULTAD DE DERECHO UNAM BIENES Y DERECHOS REALES MTRO.

JULIO CESAR ANDRADE SÁNCHEZ

Semestre 2022-2
PIZARRA DE LA CLASE

SERVIDUMBRES

Las servidumbres son gravámenes reales que se imponen a favor del dueño de un predio
y a cargo de otro fundo propiedad de distinto dueño, para beneficio o mayor utilidad de
primero.

ARTICULO 1,057.- La servidumbre es un gravamen real impuesto sobre un

inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño.

El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio

dominante; el que la sufre, predio sirviente.

S 1
E 1 A
R 1
V 1
I 1 B
D 1
U 1
M 1
B 1 C
R 1
E 1

De lo anterior deducimos lo siguiente:

1. Las servidumbres son derechos reales, son gravámenes reales, son cargas. Lo esencial
es que se trata de un derecho real, es decir, de un poder jurídico que se ejerce directa e
inmediatamente sobre una cosa para su aprovechamiento parcial, y que es oponible a todo
mundo como sujeto universal pasivo y a un sujeto pasivo determinado.

2. El segundo elemento de la definición precisa que este gravamen real se constituye

siempre entre predios, es decir, ya no se extiende, como ciertos derechos reales, a toda
clase de bienes inmuebles o muebles, corporales e incorporales.

El gravamen es claramente limitado: el derecho se otorga al “propietario” del predio

dominante y se impone al dueño del predio sirviente.
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3. Los predios deben ser pertenecientes a distintos dueños; debe haber un predio llamado
dominante y otro predio llamado sirviente. Pertenecientes a distintos propietarios.

4. Otro elemento de la definición es que por la servidumbre se beneficia un predio (en

realidad su dueño), para que tenga mayor utilidad o aprovechamiento, limitando en
alguna forma la utilidad del predio sirviente.

Función y fundamento de la servidumbre. (Tapia Ramírez)

Es esencialmente de utilidad económica o de agrado o placer. La función de la servidumbre

ha sido y es la de favorecer el progreso de la agricultura y de la construcción de casas, a
través del incremento de utilidad que el fundo o predio dominante adquiere como resultado
de la servidumbre.

Colín y Capitant dicen que la utilidad de las servidumbres radica en su fijeza, que garantiza
la organización jurídica de la propiedad inmobiliaria tanto rural, como urbana o edificada,
facilitando la explotación y producción agrícola, y permite que las fincas incrementen su
utilidad y valor.

Características

a) Es un derecho real: Porque recae sobre predios o inmuebles y, además, porque el

derecho está unido a la cosa, de tal manera que los sucesivos propietarios del predio
dominante serán beneficiarios de la servidumbre, igualmente, los sucesivos propietarios del
predio sirviente tendrán la carga impuesta por la servidumbre.

b) Recae sobre inmuebles: Es decir, se trata de un derecho real inmobiliario porque sólo
se puede constituir sobre bienes inmuebles y no sobre cualquiera, únicamente sobre
inmuebles por naturaleza como son los predios o fincas o construcciones rústicas y
urbanas.

c) Es perpetuo: Es decir, tiene una duración permanente, indefinida, con excepción de

aquellas sujetas a un término o condición (ej. Derecho de paso para extracción de
materiales en caso de construcción o el de extracción de agua en caso de inundación).

d) Es accesorio: La servidumbre siempre estará unida como un derecho accesorio al

derecho de propiedad de un inmueble (predio dominante); por ende, es inseparable de éste.
Como consecuencia de lo anterior, el derecho de servidumbre no puede ser transmitido o
cedido a otro predio, ni embargado ni hipotecado.

e) No es susceptible de hipoteca, ni es inembargable: Lo que significa que en caso de

juicio se persigue la venta del inmueble y no se concibe que se venda en remate un derecho
de servidumbre, es decir, no pueden ser trasladados a otro predio de manera
independiente, sino que han de seguir la suerte del principal (art. 1065 CC).
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f) Es indivisible: Radica en que el beneficio o provecho corresponde a todo el predio

dominante, sea éste propiedad de una o varias personas, siempre estará gravado el predio
sirviente en su totalidad. Por ejemplo, si un predio pertenece en parte a varias personas,
ninguna servidumbre podrá constituirse u originarse sobre el predio o en su provecho, si no
se tiene el consentimiento de todos los propietarios, y al contrario, la servidumbre no se
extinguirá si no se obtiene el consentimiento unánime de todos. La servidumbre no es
susceptible de adquirirse ni extinguirse de manera parcial.

Clasificación o constitución de las servidumbres.

Tienen su origen o constitución en:

a) En la ley, denominadas legales o forzosas: 1) Desagüe, 2) Acueducto, y 3) de paso (I.

Paso, II. de andamio, III. abrevadero y IV. postes.)

b) La voluntad del hombre, llamadas voluntarias: Las que se crean por 1) Contrato, 2)
Testamento,

1. Servidumbre legal de desagüe (art. 1071 al 1077) (Rogina Villegas)

a) La que se origina entre predios de distinto nivel:

I. Servidumbre natural. La ley dispone que los dueños de los predios

inferiores están obligados a recibir las aguas que por declive natural caen de
los predios superiores.

II. Servidumbre de desagüe originada por actos del hombre. Se acepta

cuando por las mejoras agrícolas o industriales se arroja el agua a un predio
inferior.

En ambos casos, agrega Tapia Ramírez, también incluye la piedra o tierra que
arrastre el agua en su curso de forma natural y no por un hecho o voluntad del
hombre, salvo que caigan por las mejoras agrícolas o industriales. En este último
caso, los dueños de los predios sirvientes tienen el derecho a ser indemnizados por
los propietarios de los predios dominantes que realizaron dichas obras (art. 1072)

b) La que se crea en un predio enclavado entre otros, para dar salida al agua del
primero. Consiste en imponer a alguna de los dueños de los predios circunvecinos
el gravamen de permitir el paso o extracción del agua.

El paso de las aguas deberá acordarse por los propietarios del o los predios
sirvientes y del predio dominante, si no se ponen de acuerdo el juez lo determinará,
previo informe de peritos y de los interesados, y en cuanto sea posible se aplicarán
las reglas establecidas para la servidumbre de paso; es decir, se tomará en cuenta
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para la servidumbre la salida más corta, salvo que naturalmente no sea posible o
resulte muy costosa para el propietario del predio dominante.

El dueño del predio dominante será responsable de efectuar todas las obras
necesarias para la conservación y mantenimiento del canal de desagüe.

Si el propietario de un predio sirviente tienen construcciones u obras para

defenderse de las aguas y contenerlas, o que por la variación del curso de éstas sea
necesario la construcción de otras nuevas, tendrá la obligación, a su elección, de
efectuar reparaciones u otras construcciones, o de tolerar que sin perjuicio suyo las
hagan los propietarios que sufran o que estén en inminente riesgo de sufrir el daño,
salvo que las leyes especiales de policía (bandos de policía y buen gobierno,
administrativas) le impongan la obligación de hacer las obras.

Lo anterior aplicará al caso en que sea necesario desembarazar algún predio de las
materias cuya acumulación o caída impida el curso del agua con daño o peligro de
tercero. (Tapia R., p.p. 309 y 310)

2. Servidumbre legal de acueducto (arts. 1078 al 1096).

Ésta concede al que lo tiene, el derecho para usar el agua de que pueda disponer, y pasarla
por los predios intermedios, con la obligación de indemnizar a sus dueños, así como a los
de los predios inferiores sobre los que se filtren las aguas. (Tapia R. p. 310, 311).

Los requisitos y obligaciones que debe observar el propietario del predio dominante son:

1. Justificar que puede disponer del agua y que ésta es bastante para el uso al que se le va
a destinar;

2. Demostrar que por donde desea pasar el agua resulta el lugar más viable y menos
oneroso para el o los propietarios de los predios por donde se pasará el agua.

3. Pagar una indemnización a los propietarios de los predios sirvientes.

4. Pagar a los predios que por la captación o conducción del agua, ésta caiga o se filtre a
ellos (art. 1086 CC).
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Tipos de servidumbre de acueducto:

a) El que pueda disponer de agua que tenga fuera de su predio, tiene el derecho de
hacerla pasar mediante un acueducto aéreo o subterráneo a través de los predios
intermedios.

El que ejercite este derecho debe efectuar a su costa el canal con las medidas
suficientes para el paso del agua; si el propietario del predio sirviente tiene un canal
por donde pueda pasar el agua, no estará obligado a abrir otro, siempre y cuando
permita el paso del volumen de agua necesario al propietario del predio dominante,
si no fuere así se deberá construir un nuevo canal o ampliar el existente si el
propietario del predio sirviente está de acuerdo.

Todas las obras de construcción, conservación y mantenimiento del acueducto

serán por cuenta del propietario del predio dominante.

Este tipo de servidumbre implica el derecho de tránsito para las personas y animales
o maquinaria, y el de conducción de materiales que se requieran para el uso y
reparación del acueducto, así como para el cuidado del agua que por él se conduce.
(Tapia R. p. 312)

Modalidades de la servidumbre de acueducto.

b) El que quiera desecar un pantano o dar salida a aguas acumuladas, tiene el

derecho de hacer pasar un acueducto por los predios circunvecinos.

Son aplicables las disposiciones anteriores respecto al paso de las aguas; y

c) El que pueda captar agua mediante una presa para la irrigación de su predio y no
pueda constituirla dentro de su finca;
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Podrá pedir que se establezca la servidumbre de un estribo de presa, previa la

indemnización correspondiente para el propietario del predio sirviente por el uso de
la porción de terreno donde se apoye el mencionado estribo. (Tapia R. 313).

3. Servidumbre legal de paso. Comprende las siguientes variantes:

a) La que se origina cuando un predio se encuentra enclavado entre otros sin paso
o acceso a una vía pública, a menos que sea a través de esos predios circunvecinos.

b) La de abrevadero. Tiene por objeto permitir que los ganados de un predio que no
tiene agua y acceso a una vía pública, pasen por uno o varios predios ajenos
circunvecinos, para llegar a un abrevadero perteneciente al dueño del predio
dominante o de uso común.

c) Servidumbre de paso para la recolección de los frutos, en los casos en que los
árboles frutales esté próximos a los límites de las propiedades, de tal suerte que su
propietario, para recolectar los frutos, no pueda hacerlo de su lado, sino que tenga
que pasar al predio ajeno.

d) La de instalación de andamios y paso de materiales, personas y vehículos para

la construcción de un edificio, cuando por la situación de éste sólo pueda llevarse a
cabo la reparación o construcción penetrando a un predio ajeno colindante. En este
caso el dueño de éste tiene la obligación de permitir, mediante una indemnización,
el paso de los materiales y demás elementos indispensables para la construcción o
reparación.

e) De postes. Si para la instalación de líneas telefónicas entre dos fincas o de cables

de energía eléctrica es necesario atravesar predios y colocar postes. Se impone por
disposición legal esta servidumbre a todos aquellos predios que sea necesario
cruzar.

Esta servidumbre implica también el permiso de tránsito de las personas y de

conducción de materiales necesarios para la construcción y vigilancia de la línea
(artículo 1108 del CC).

Reglas para el establecimiento de las servidumbre de paso (Tapia R. p. 314)

1. El propietario del predio sirviente tiene el derecho de señalar el lugar donde deba
constituirse.

2. Si no estuviera de acuerdo con el señalado, el juez, previa calificación, pedirá al

propietario del predio sirviente que señale otro lugar; si el juez considera incómodo
o muy costoso el paso para el predio dominante, señalará otro, conciliando los
intereses de ambos propietarios.
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3. Si hubiera varios predios en los que puede constituirse la servidumbre para salir
a la vía pública, quedará obligado el propietario del predio por donde se concluya
que es más corta la salida, siempre y cuando no resulte muy incómodo o muy
oneroso; o si la distancia fuera igual, el juez decidirá cuál de los dos predios debe
dar el paso: La anchura de la servidumbre de paso será la que baste a las
necesidades del propietario del predio dominante de acuerdo con el criterio del juez.

4. Si ya hubiese habido una salida entre el predio dominante o algún predio y la vía
pública, el paso se podrá exigir únicamente al predio por donde últimamente la hubo.

5. La acción para reclamar el pago de la indemnización por este tipo de servidumbre

prescribe a los diez años contados a partir de que se hace exigible la reclamación
del mismo (1159). Sin embargo, aunque prescriba la acción de pago de la
indemnización, la servidumbre de paso no se extinguirá (1098 a 1104 CC.)

Derechos y obligaciones de los propietarios del predio sirviente y predio dominante.

Estos derivan, en principio del acuerdo de voluntades de las partes y, en su defecto, de la

ley. Pueden variar dependiendo del tipo de servidumbre.

Derechos y obligaciones del propietario del predio dominante.

Derechos

1. Al libre ejercicio del derecho de servidumbre, es decir, usarla conforme a lo pactado o de

acuerdo con la naturaleza de la servidumbre, a la buena fe, al uso o a la ley.

2. Tiene derechos accesorios o complementarios de la servidumbre, por ejemplo, si se trata

de una servidumbre de acueducto, los derechos accesorios serán los de poder pasar
personas e instrumentos necesarios para realizar las obras de limpieza, conservación y
mantenimiento del acueducto.

3. A efectuar a su costa en el predio sirviente todas las obras o reparaciones necesarias

para sacar el mejor provecho en el ejercicio, conservación y mantenimiento de la
servidumbre (esto tratándose de las servidumbres legales).

4. A ejercitar la acción confesoria (art. 11 CPCDF), consistente en la declaración del juez

de la existencia y el reconocimiento del derecho real de servidumbre.

Artículo 11.- Compete la acción confesoria al titular del derecho real inmueble y al
poseedor del predio dominante que esté interesado en la existencia de la
servidumbre. Se da esta acción contra el tenedor o poseedor jurídico que contraría
el gravamen, para que se obtenga el reconocimiento, la declaración de los derechos
y obligaciones del gravamen y el pago de frutos, daños y perjuicios, en su caso, y
se haga cesar la violación. Si fuere la sentencia condenatoria, el actor puede exigir
del reo que afiance el respeto del derecho.
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Obligaciones

1. No alterar la servidumbre ni hacerla más onerosa o gravosa para el propietario del predio
sirviente.

2. Cubrir los gastos de conservación y mantenimiento de la servidumbre, y si fueran varios

los propietarios del predio dominante, contribuir proporcionalmente para cubrir dichos
gastos.

Derechos y obligaciones del propietario del predio sirviente.

Derechos

1. Tiene la facultad de modificar la forma y cambiar de lugar la servidumbre, cuando el

ejercicio de ésta se hubiese hecho más gravoso para él (art. 1123 CC).

2. También podrá ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre, si de ellas
no resulta perjuicio alguno al predio dominante (art. 1124 CC), pero si el propietario del
predio dominante se opone a la ejecución de dichas obras, el juez, previo informe de peritos,
decidirá si se efectúan o no (art. 1126 CC).

3. Tiene la facultad de abandonar la servidumbre para liberarse de la obligación real que

haya adquirido cuando en el acto constitutivo se haya obligado a hacer alguna cosa o a
costear alguna obra (art. 1121) (Derechos reales in facendo).

Obligaciones

1. No menoscabar de manera alguna la servidumbre creada sobre el predio del propietario

sirviente.

2. Abstenerse de efectuar obras que impidan el ejercicio o la hagan más difícil u onerosa
(art. 1122 CC), pues si el propietario del predio sirviente realiza obras de conservación que
causen perjuicios al predio dominante, estará obligado a restablecer las cosas al estado en
que se encontraban y a pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados (art.
1125 CC)

3. Si la servidumbre también le aprovecha, estará obligado a contribuir, en proporción con

el beneficio que recibe, con los gastos de conservación y mantenimiento de la misma, salvo
pacto en contrario.

Formas de extinguir las servidumbres

Legales

1. Por confusión

2. Por convenio
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3. Por prescripción

1. Confusión. La servidumbre legal se extingue de la misma forma que la voluntaria. El

artículo 1129 CCDF señala que si el predio dominante y el predio sirviente en que está
constituida una servidumbre legal pasan a ser propiedad de uno de los dos porpietarios, la
servidumbre se extinguirá; pero si por cualquier título d enajenación se separan de nueva
cuenta los predios, la servidumbre renacerá, aún cuando no se haya conservado ningún
signo aparente de la misma.

2. Por convenio. La servidumbre legal se extingue cuando el propietario del predio sirviente
conviene con el representante legal del predio dominante, extinguirla para liberarse de ella.

3. Por prescripción (negativa). Para que las servidumbres legales se extingan por
prescripción se requiere el no uso de la misma por más de cinco años y que el propietario
del predio dominante haya constituido otra servidumbre en distinto predio o lugar y con ello
satisface las necesidades que cubría con la anterior servidumbre.