SERVIDUMBRE PREDIAL

MARTÍN MEJORADA
(03/12/2015)

Cuando un predio se sirve de otro para lograr su mejor uso

o disfrute estamos ante el derecho llamado “servidumbre”.
Hay varias clases. Por ejemplo cuando un predio sirve como
vía de acceso, es “una servidumbre de paso”; cuando se usa
un inmueble para llevar el agua a otro inmueble, se trata de
una “servidumbre de acueducto” o cuando se usa un bien
para mantener la luz o el panorama, restringiendo la
construcción normalmente permitida de otro bien, se habla
de una “servidumbre de vista”.

Hay tantos tipos de servidumbre como utilidades encuentre

un inmueble con cargo al predio vecino o próximo. Al
inmueble beneficiado se le llama “predio dominante” y al otro
“predio sirviente”. Lo crucial de este derecho es que el predio
sirviente soporta una carga, pero su propietario conserva la
posesión y goce de la finca, es decir, el dueño convive con
la limitación (no se tiene que retirar del lugar). La regulación
de la servidumbre se encuentra en los artículos 1036 al 1054
del Código Civil. Debo advertir que hay diferencias
fundamentales entre el derecho que me ocupa y otros que
con el mismo nombre se otorgan para la explotación de
recursos naturales.

La servidumbre puede nacer por contrato, por mandato legal

o por “prescripción adquisitiva”. El contrato es capaz de
generar cualquier servidumbre, por el tiempo que se
convenga, sin límite, y en las condiciones que se estipulen
en el acto constitutivo. Solo se requieren dos inmuebles (por
lo menos). Incluso si el propietario de ambos bienes es la
misma persona se puede establecer este derecho.
Por su parte la servidumbre legal está prevista para predios
enclavados, que no tienen acceso a los caminos públicos,
en cuyo caso el propietario encerrado puede salir por
cualquier inmueble colindante sin que el dueño de éste se
pueda resistir. La servidumbre legal de paso es siempre
onerosa y no requiere una declaración judicial, surge por la
mera existencia de un inmueble mediterráneo. Esta
servidumbre es perpetua.

La servidumbre también se puede adquirir por

“prescripción”, esto es por la posesión del bien. Si un predio
se ha beneficiado de otro de manera pública, pacífica y
contínua por 10 años, como si existiese una servidumbre,
nace efectivamente el derecho aunque el dueño del predio
afectado nunca hubiese aceptado la carga. Por ejemplo, si
el propietario de una tierra accede a ella a través de otro
bien, generando en los hechos un paso, al cabo del plazo
antes indicado se configura un predio sirviente. Solo se
requieren 5 años si el poseedor del predio dominante creía
tener la servidumbre (buena fe), aunque en la realidad no
contaba con ese derecho. La prescripción no se configura si
por cualquier medio el propietario afectado reclama la
devolución antes que venzan los plazos.

Ahora bien, el artículo 1040 del Código Civil señala que la

adquisición de este derecho de servidumbre por prescripción
solo es posible tratándose de servidumbres “aparentes”,
esto es, aquellas cuya posesión se aprecia a simple vista.
Se trata de que el dueño afectado pueda saber que está
naciendo un derecho que limitará su propiedad. Por ejemplo
las servidumbres de vista en algunas urbanizaciones de
playa, donde la posición de los inmuebles respecto del mar
revela con claridad la existencia de la carga. Por el contrario,
no son aparentes algunas servidumbres de acueducto
subterráneos.
Esta figura del derecho civil, cualquier sea la fuente que le
de origen, constituye una solución eficaz para sacar el mejor
provecho a los inmuebles y eventualmente suplir las
deficiencias de las reglas urbanísticas en cuanto a accesos
y alturas permitidas. Por esta vía los propietarios pueden
limitar los derechos constructivos y crear escenarios de
convivencia pacífica.