UNIVERSIDAD PERUANA LOS ANDES

Modalidad de Educación Semipresencial

Concepto de Evolución Histórica y
Formas de Propiedad

Abog. Katya Santiváñez Calderón

Definimos la propiedad como la facultad que corresponde a una
persona llamada propietario, de obtener directamente de una cosa
determinada, toda uti­lidad jurídica que esa cosa es susceptible de
proporcionar.
La propiedad es “la señoría más general, en acto o en potencia,
sobre la cosa”
Como señoría la propiedad entraña un poder tan amplio, que no es
posible reducir a un cuadro de la serie de facultades que encierra:
derecho de usar, de disfrutar, de enajenar, de reivindicar, etc. En
principio la cosa se somete entera y exclusivamente al dueño.
Sin embargo las limitaciones varían ya que son impuestas por la
norma jurídica para tutela de un interés público o privado, cuan­do no
surgen de la existencia de vínculos o derechos concurrentes:
servidumbres, prohibiciones de enajenar, o de reivindicar, o de
pertenencia de la cosa en común -copropiedad-. Ver arts. 923 y 925
del CC.
› El derecho real es el poder jurídico que ejerce una
persona sobre el bien.
› El derecho real es oponible a terceros.

PODER JURIDICO

HOMBRE
SUJETO ACTIVO COSA U OBJETO
Titular de derecho
 › ELEMENTOS DE LA PROPIEDAD

El ius utendi o de usus era el derecho que tenía el

El ius utendi,
propietario de servirse de la cosa y obtener todas las
ventajas que pudiera ella reportarle, sin incluir los frutos.

iusfruendi ofructus importaba la facultad de gozar del bien

iusfruendi, obteniendo los frutos civiles o naturales que él pudiera
producir.

ius abutendi o abusus, implicaba el derecho consumir la

cosa y disponer de ella en forma absoluta, inclusive destruirla
ius o enajenarla.
abutendi

ius vindicandi constituía el derecho que tenía el

ius propietario de reclamar el objeto de terceros poseedores o
vindicandi. detentadores.
Es considera de esta manera por que las facultades del titular
no están prohibidas o limitadas taxativa­mente, siendo por
tanto indeterminadas.
Las ventajas del propietario se reducen a tres:
“ius utendi” derecho de servirse de la cosa,
“iusfruendi”, derecho de obtener los frutos y rentas
“ius abutendi’, derecho de dis­posición que incluye
hasta la destrucción.

Sólo pertenece al propietario, no se concibe la titularidad de

dos o más sujetos sobre una misma cosa, para este supuesto
se configura el condominio o copropiedad. El propietario
puede impedir, a quienquiera que sea, concurrir en el
ejercicio de los poderes inherentes ala propiedad
(iusprohibendi).
La propiedad romana sobre el suelo se manifiesta por su enérgica de­fensa, que
no tolera limitación alguna; pero este carácter de independen­cia y autonomía
sufrió restricciones cuando surgieron las servidumbres.

En el sentido de que todo lo que se encuentra o se incorpora al fundo

objeto de la propiedad, aguas, tesoro edificios, etc. Pertenece al
propietario del fundo.
Sólo pagaban tributos los fundos provinciales, razón por la cual no
fueron susceptibles de dominio.
Esta inmunidad de los fundos itálicos cesó en la época de Diocleciano,
en la que desapareció toda distinción entre propiedad privada ex iure
Quiritium y propiedad provincial.

Subsiste con independencia del ejercicio que de él haga su titular,

consecuencia del carácter absolu­to y exclusivo que ella presenta, lo
cual hace que no se conciba que el propietario que tiene sobre la cosa
el más amplio señorío esté obligado a desprenderse de ella en un
tiempo determinado.
1. Propiedad Quintaría o "dominium ex iure quiritium”.
Durante algún tiempo la única forma de propiedad reconocida por el De­
recho Civil es el dominium ex iure quiritium, cuyas características
formales son las siguientes:
2.- Propiedad Bonitaria o “in bonis habere"
Llamada también “in bonis haber” (significa “tener la cosa entre sus
bienes”), era la propiedad reconocida y sancio­nada por el derecho
pretoriano en oposición a la propiedad quiritaria que recono­cía y
sancionaba el derecho civil se daba cuando faltaban algunos
requisitos necesarios para la existencia del do­minio quiritario.

 El propietario bonitario era el que tenía la posesión y todos los

atributos de la propiedad, derecho de servirse de la cosa y de obtener
los frutos, pero a los ojos del derecho civil no era propietario, no podía
emplear los modos de enajenación “mancipado”, “in iure cessio” o
“legado per vindicationem”. Sólo podía usar la “tradido” y si
manumitía al esclavo de quien sólo era propietario bonitario, hacía de él
latino iuniano y no ciudadano.
Cuando el derecho avanzó, el propietario bonitario, después de
poseer los inmuebles por dos años y los muebles por uno, se
volvía propietario quiritario por usucapión.
3.- Propiedad Provincial
Se refiere a los fundos situados in provinciale solo que
pertenecían a Roma por derecho de conquista, eran sólo
susceptibles de possessio vel usufructos, ya que la propiedad
era del Estado. Las tierras cultivadas eran repartidas,
gratuitamente o en venta, se denomina “agri limitad”. Las
tierras incultas se pueden tomar libre­mente mediante el pago de
un “stipendium” y se denominan “agri occupatoru”.

Los poseedores de fundos provinciales pueden transmitirlos por tradición o

por causa de muerte, perciben los frutos y productos y aunque no se aplica la
“usucapió”, pueden adquirir la propiedad por la “praescritio longissimi
tempori”.
4.-Propiedad Peregrina
Los peregrini no pueden ser propietarios ex iure quiritium. Aunque
tengan el ius commercium, en virtud de una norma o privilegio, no les
es dable adquirir derechos de dominio quiritario. Su capacidad jurídica
y civil se halla regulada por las reglas del ius gentium.
No les compete ninguna defensa fundada sobre acción civil, pero el
pretor peregrino y los gobernantes de las provincias protegen la
propiedad de hecho de los peregrinos mediante acciones análogas a las
que tutelan el dominio quiritario.
Limitaciones al Derecho de
Propiedad
 Limitaciones de derecho Público

a) Prohibición de enterrar cadáveres en fincas urbanas.

b) Pasaje forzoso en beneficio de la comunidad: provisionalmente mientras dure la
intransitabilidad de un camino público hacia lugares “religiosos” a favor de quien
tiene el “jus sepulcri”, hacia ríos y canales navegables.
c) Las fincas colindantes con ríos navegables deben soportar el uso de sus riberas para
maniobras de navegación.
d) La expropiación por causa de uti­lidad pública, sin embargo a partir de TEODISIO II
se facultaba demoler edificios previa indemnización.

e) En la época clásica se reglamentaba ya la altura, estética y distancia de las

construcciones.
 Limitaciones de derecho Privado

a) Se puede exigir al vecino el corte de las ramas de un

árbol que se extiende sobre una propiedad.
b) Derecho de recoger frutos sobre plantas propias desprendidos sobre sue­lo ajeno.

c) La servidumbre de paso impuesta por un magistrado en casos de fundos

incomunicados.
d) Prohibición de alterar con obras el fluir de aguas en detrimento de los demás fundos
“actio acquae pluviae arcendae”.

e) Diferentes acciones acordadas por la ley a los propietarios por causas de vecindad
 MODOS DE ADQUIRIR LA
PROPIEDAD
Los modos de adquirir la propiedad en originarios y derivativos.

Los originarios, en los que la adquisición no media relación con el

antecesor jurídico, autor o transmitente, es decir se produce una
relación directa con la cosa como ocurre con la ocupación de una
cosa sin dueño (res nullius). Relación directa con la cosa, es decir, sin
que medie transmisión de un propietario anterior

Es derivativa, cuan­do la adquisición se logra por la traslación de los

derechos del anterior propieta­rio, como en la traditio.
Protección de la Propiedad
Casos de Traditio Ficta, en los que no existe una entrega material de la cosa,
pero que pueden producir los mismos efectos que la tradición verdadera. Son
los siguientes:
 Traditio symbolica

Que consiste en la entrega de un símbolo o en la rea­lización de un acto

simbólico:

a)entrega de las llaves de un almacén de mercancías, que sirve como

entrega de las mercancías mismas -traditio clavium-;
b)entrega del instrumento o escrito justificativo de la propie­dad del
enajenante -traditio instrumentorum--,
c)señalamiento de la cosa con signos convencionales;
d)encargo de custodia de la cosa a un guarda -oppositio custodis.

La traditio longa manu

Entrega de la cosa situada a distancia por indi­cación o señalamiento in

conspectu.
 La traditio brevi manu

Por la cual el que se halla detentando la cosa, como

arrendatario, depositario, comodatario, etc., se convierte,
con el consentimiento de la otra parte, en poseedor jurídico

El constitutum possessorium

Cuando el que posee la cosa en nombre propio la

enajena a otro, pero conservándola en su poder como
usufructuario, arrendatario.
Bajo esta denominación el derecho civil incluyó todos
aquellos casos en los que se adquiría la propiedad por
el solo efecto de La ley.
Estos casos son tres:

 El legado vindicatorio.- por el cual el legatario se

hace propietario en el momento en que el heredero
acepta la herenciafinalmente, el que encontraba un
tesoro en un terreno ajeno, debía entregar la mitad al
dueño del terreno, quien se convertía en propietario de
esta parte por disposición de la ley ART. 935.
LITIS AESTIMATIO
En el proceso clásico el juez no condena al demandado
a dar el objeto por el que se litiga, sino a pagar, previa
estimación de lo que importa, su valor en dinero. La
condena -condemnatiopecuniaria- sólo es pronunciada
cuando el demanda­do no atiende a la invitación hecha
por el iudex para que restituya -ñeque e ares arbitratu
restituetur-. El demandado puede elegir, por tanto,
entre restituir la cosa o pagar la condena. Si se inclina
por lo último, la cosa queda de su propiedad.
 PÉRDIDA DE LA PROPIEDAD

La propiedad podía extinguirse por voluntad del propio

dueño o por causa de la cosa misma.

Se perdía por voluntad de su titular si éste la abandonaba

o si la trans­mitía a otro sujeto, bien por un acto a título
gratuito, o bien por un acto a título oneroso.

Se extinguía la propiedad por razón de la cosa misma si

perecía o dejaba de estar en el comercio-, cuando otra
persona la adquiría por especificación, acce­sión,
adjudicación o usucapió
A. MEDIOS JUDICIALES Y EXTRAJUDICIALES

La acción que ampara al propietario civil -

ex iure quiritium- contra el ter­cero que
posee ilicitamente y que tiende a que se
reconozca su propiedad y, en
consecuencia, que se le restituya la cosa o
se le pague el precio de ella, ha sido
denominada por las fuentes romanas
reivindicatio.
En el procedimiento formulario, la reivindicación se tramitaba
mediante una fórmula petitoria en la que se ordenaba al juez que
condenara al pago del valor de la cosa al poseedor, si resultaba que
el demandante era propietario ex iure quiritium. Se tenía así un
proceso, sin presencia de la cosa, entre un actor que sostenía ser
propietario y un poseedor que defendía la cosa sin tener que pro­bar
nada, lo cual suponía una evidente ventaja. En este procedimiento
se siguió exigiendo la garantía de siempre al poseedor en la forma
de la cautio iudicatum solví. La condena se supeditaba a la no
restitución de la cosa, entre la pronuntia- tio y la sentencia, para
coaccionar a la cual, la estimación se fijaba por juramento del
mismo demandante vencedor (iusiurandum in litem). Más el pago
de la estimatio convertía al poseedor condenado en propietario.
La actio negatoria o negativa se concede al propietario para oponerse a
quien se arroga un derecho de servidumbre o de usufructo sobre su cosa, en
tér­minos de lograr la declaración de inexistencia de semejantes gravámenes.
En el proceso a que la acción negatoria daba lugar, el propietario ocupaba
situación privilegiada en cuanto a la prueba, porque le bastaba con demostrar
la existencia de su propiedad, dejando a cargo de su adversario el probar su
pre­tendido derecho. El objeto que se perseguía con el ejercicio de esta acción
era la reposición de las cosas al estado jurídico anterior (restitutio) a la
perturbación, el que se manifestaba de manera diversa, ya por la destrucción
de las instalaciones que dificultaran el ejercicio del derecho del propietario, ya
por el resarcimiento
de los daños y perjuicios resultantes de la falta de disfrute de la cosa, si el
deman­dado se resistía a la restitución, era condenado, como en la acción
reivindicatoría, al pago del valor de la cosa, según estimación realizada por el
demandante
Ante todo el derecho pretorio concede una exceptio rei
venditae et traditae contra la acción reivindicatoría
entablada por el propietario civil que ha transmi­tido por
traditio una res mancipi en ejecución de un contrato de
compraventa. Esta excepción procesal viene a garantizar una
posición firme al adquirente de buena fe y con justa causa
(pro emptore) frente al vendedor que conserva la con­dición
jurídica de propietario civil por no haber sido transmitida la
propiedad por la mancipatio o el acto equivalente de la in
iure cessio.
 Quien se crea perjudicado con una obra nueva ya comenzada,
pero no con­cluida, puede pedir, por sí o por un representante, la
nunciatio de ella, sobre el propio lugar -in repraesenti-; fue
otorgada por el pretor. Tal acto tiende a impe­dir la prosecución de
la obra, quedando a salvo la ulterior decisión judicial.
La obra sólo puede continuarse cuando el denunciado pide y
logra del pretor la remissio nunciationis o bien cuando hace la
promesa de devolver las cosas a su estado anterior, si resultare
fundada la pretensión del denunciante.
El interdictum quod vi aut clam fue igualmente un remedio
pretorio de ré­gimen muy similar a la operis novi nunciatio, que
tendía a obtener en el plazo de un año la remoción o suspensión de
las construcciones que se hubieran realizado ilícitamente contra la
prohibición del interesado (vi) o a ocultas de él (clam),

Esta defensa podía ejercerla el propietario del fundo perjudicado por

sí o por mandata­rio y se daba contra el autor de las obras y sus
herederos, contra el poseedor actual del inmueble, aunque ignorara
la realización de las construcciones o éstas se hu­bieran efectuado
contra su voluntad.
La excepción de cosa vendida y entregada, la tiene el que adquirió
una res mancipi de un propietario quiritario que se la trasmitió por
simple traditio, esto es, sin observar la debida forma de la
mancipatio o in iure cessio, que hubieran dado la propiedad civil
sobre la cosa, el adquirente demandado podrá oponer la exceptio reí
venditae et traditae, si se trata de una compra, o bien, la exceptio
doli, si adquirió por alguna otra causa.
Los dueños de predios vecinos pueden ver afectado su derecho de
propiedad a causa de la vecindad en que se encuentran, por lo que
el pretor concede para tales casos las siguientes acciones:

Interdictum de glande legenda (interdicto de bellotas recogidas).

Este in­terdicto prohibitorio se concede a quien es impedido de
recoger las be­llotas de los árboles que cayeron en el fundo vecino,
podrá pasar en días alternos .
Interdictum de arboribus caedendis (interdicto de árboles que
deben ser talados). También de carácter prohibitorio. Cuando un
árbol se inclina sobre el edificio del vecino; o las ramas se
extienden al predio contiguo, el perjudicado podrá exigir que el
árbol sea arrancado, en el primer caso; o bien, que las ramas sean
podadas, hasta una altura de quince pies, en el segundo caso. Si el
dueño del árbol se niega, lo podrá hacer el afectado y la leña se
hará suya.
Actio aquae pluviae arcendae (acción de contención de agua pluvial).
Acción para que el vecino no impida el curso normal de las aguas, bien
sea porque desvió el torrente o porque hizo un dique de contención y
se encharca el fundo vecino. El perjudicado puede pedir la demolición
de la obra.
Actio finium regundorum (acción de regulación de límites). Esta
acción tiene por objeto delimitar la extensión de los fundos rústicos,
cuando es discutida por sus dueños. Si los límites se han perdido, el
juez tiene facultad para establecerlos y atribuir la propiedad mediante
adiudicatio.
Cautio damni infecti (acción de daño no hecho). Garantía que debe
pres­tar a su vecino el dueño de un edificio que amenaza derrumbarse,
o por el posible daño que ocasione la obra que está realizando. Si el
dueño del edificio o el realizador de la obra no promete, mediante
stipulatio, pagar los daños que se pudieran ocasionar, el pretor otorga
la missio in posses- sionem ex primo decreto (embargo), a favor
del propietario que teme el daño; si aún así no prestaba la caución, el
pretor decretaba la missio in possessionem ex secundo decreto, lo
que le daba la propiedad bonitaria y con ello una posesión que le
permitiría usucapir.