TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN No. – 088- 2021-SUNARP-TR-L

Lima,15 de enero 2021
APELANTE : JOSÉ LUIS BERAUN SÁNCHEZ
TÍTULO : N° 333563 del 6/2/2020.
RECURSO : H.T.D. Nº 576 del 16/11/2020.
REGISTRO : Predios de La Merced.
ACTO : Anotación preventiva de prescripción adquisitiva de
dominio.
SUMILLA :

FAJA MARGINAL
No constituye requisito para la independización de un predio colindante con el río la
demarcación de su faja marginal por la autoridad competente, ya que conforme a las
normas vigentes dicho trámite puede efectuarse con posterioridad.

ANOTACIÓN PREVENTIVA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

No corresponde a las instancias registrales cuestionar la competencia que asumen las
municipalidades provinciales para conocer los procedimientos de prescripción
adquisitiva tramitados al amparo del Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA
sustentandose en la naturaleza del predio o aspectos constatados físicamente por la
autoridad edil, pues la solicitud de anotación preventiva es formulada luego de la
verificación en campo que realizan dichas entidades.

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la anotación preventiva de

prescripción adquisitiva de dominio del Centro Urbano Informal Los
Rosales, predio identificado con código catastral N° 79 del sector Huacara
– El Milagro del distrito de San Ramón de la provincia de Chanchamayo
del departamento de Junín, inscrito en la partida N° 11029657 del Registro
de Predios de La Merced.

Para tal efecto se presenta la siguiente documentación:

- Oficio N° 086-2020-A-MPCH del 4/2/2020 expedido por la Municipalidad

Provincial de Chanchamayo.
- Plano perimétrico (Lámina P-02) de enero de 2020 suscrito por
verificador arquitecto Rolando Ponce Cordova y aprobado el 29/1/2020
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por la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad

Provincial de Chanchamayo.
- Plano de ubicación y localización (Lámina P-01) de enero de 2020
suscrito por verificador arquitecto Rolando Ponce Cordova y aprobado el
29/1/2020 por la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la
Municipalidad Provincial de Chanchamayo.
- Memoria descriptiva del 27/1/2020 suscrito por verificador arquitecto
Rolando Ponce Cordova y aprobado por la Gerencia de Desarrollo Urbano
y Rural de la Municipalidad Provincial de Chanchamayo.

En el reingreso del 8/10/2020 se adjuntó el escrito del 21/7/2020 suscrito

por José Luis Beraun Sánchez acompañado de la copia simple de la
Resolución Directoral N° 193-2017-ANA-AAA-IX-UCAYALI del 5/5/2017.

En el recurso de apelación se adjuntó la copia de la Resolución Directoral

N° 193-2017-ANA-AAA-IX-UCAYALI del 5/5/2017 certificada por fedatario
suplente de la Administración Local de Agua Perene Victor Cavanilla
Quispe.

Forma parte del presente título el Informe Técnico N° 5636-2020-

Z.R.N°VIII-SEDE-HUANCAYO/UREG/CAT del 16/6/2020 elaborado por
especialista de catastro Juan Andres Garcia Valencia.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El registrador público del Registro de Predios de La Merced Homero Freud

Santisteban Aquino observó el título en los términos que se reproducen a
continuación:

[Se enumera para mejor resolver]

“[…] ESQUELA DE OBSERVACIÓN
SEÑOR: JOSÉ LUIS BERAUN SANCHEZ
DATOS DEL TÍTULO
ACTO SOLICITADO: Anotación Preventiva
DOCUMENTOS PRESENTADOS: Oficio, planos y memoria descriptiva
PARTIDA INVOLUCRADA: P.E. N° 11029657 Registro de Predios
IDENTIFICACIÓN DE DEFECTO(S) – MOTIVACIÓN Y BASE LEGAL QUE
SUSTENTA LA OBSERVACIÓN:
DE LA PARTE TÉCNICA:
Por reingresado el 08/10/2020, recepcionado en este despacho el 09-10-2020,
El presentante del Título, no ha cumplido con subsanar la observación de fecha
22-06-2020, de acuerdo al Informe Técnico N° 05636-2020-ZRVIII-SHYO/CAT-
ORLM de fecha 16.06.2020, el cual tiene el carácter vinculante, se REITERA LA
OBSERVACIÓN RECAÍDA en los términos siguientes:
1.- Revisada la documentación técnica adjuntada se advierte lo siguiente.
[1] * Adjuntar la Faja Marginal del río Huacara emitido por la Autoridad Local de
Agua correspondiente, a fin de determinar si existe o no afectación al predio en
consulta.
[2] * Asimismo, si el predio en consulta se encuentra en una zona urbana. Por lo
cual presentar planos, donde se detalle la manzana, Tomando como base el
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PDU de San Ramón vigente.

[3] * Se deja constancia, tomando como base referencial las imágenes satelitales
el predio se encuentra en una zona rural (no hay edificaciones).
** Con el reingreso subsanado los puntos observados, se remitirá el título al área
de catastro de esta sede registral para que emita el informe respectivo y con el
informe favorable se procederá a la calificación y liquidación integral del título.
[…]

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El recurrente sustenta su apelación sobre la base de los fundamentos

siguientes:

- Invoca igualdad ante la ley, puesto que en el asiento N° 0003 de la

partida N° 11029657 se ha independizado otro proyecto de prescripción
adquisitiva en la vía administrativa gestionado ante la Municipalidad
Provincial de Chanchamayo (la misma resolución de la faja marginal) por
lo que el Registro estaría estableciendo trabas burocráticas para que no
se inscriba este proyecto.

- En el expediente están los planos y memoria descriptiva visadas por la

autoridad competente que está realizado el proceso de saneamiento físico
legal del CUI Los Rosales.

- La Municipalidad Provincial de Chanchamayo es el ente generador de

Catastro y Planificación de ordenamiento urbano, teniendo competencia
para realizar la pretensión de la propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio, por lo que registros públicos no puede objetar las imágenes
satelitales de un procedimiento realizado por la municipalidad provincial.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

Ficha N° 7058 que continúa en la partida N° 11029657 del Registro de

Predios de La Merced

En la ficha y partida señalada corre inscrito el inmueble identificado con

código catastral N° 79 del sector Huacara – El Milagro del distrito de San
Ramón de la provincia de Chanchamayo del departamento de Junín.
Cuenta con un área inscrita de 1.00 ha con 4,600 m2.

En el asiento c-1) de la ficha N° 7058 rectificado por el asiento C00001 de

la mencionada partida, se registró el dominio de la sociedad conyugal
conformada por Antonio Taipe Lopez y Lusmila Arbieto Cardenas en
mérito de la adjudicación otorgada por la Cooperativa Agraria de
Producción “Juan Santos Atahualpa”.

En el asiento D00001 corre inscrita la anotación preventiva de prescripción

adquisitiva de dominio respecto de un área de 5,020.10 m2 solicitada ante
la Municipalidad Provincial de Chanchamayo por el Centro Urbano
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Informal Asociación de Vivienda Centro Urbano Informal Huacara Parcela

79.

En el asiento B00002 se registró la independización de una extensión

superficial de 4,508.49 m2 correspondiente al Centro Urbano Informal
Huacara Parcela 79 a favor de la Municipalidad Provincial de
Chanchamayo.

V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente el vocal Daniel Edward Tarrillo Monteza.

De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las

cuestiones a determinar son las siguientes:

- Si es requisito para la independización de un predio colindante con el río

la demarcación de su faja marginal por la autoridad competente.

- Si corresponde a las instancias registrales cuestionar la competencia que

asumen las municipalidades provinciales para conocer los procedimientos
de prescripción adquisitiva tramitados al amparo del Decreto Supremo N°
006-2006-VIVIENDA sustentándose en la naturaleza del predio u otros
aspectos constatados en campo por la autoridad edil.

VI. ANÁLISIS

1. La prescripción adquisitiva es un modo originario de adquirir la

propiedad de un bien por medio de la posesión continua, pacífica y
pública, como propietario, y por el plazo fijado por la ley.

La adquisición por prescripción de bienes inmuebles se encuentra

regulada por el artículo 950 del Código Civil, el cual establece dos clases
de prescripción inmobiliaria que se distinguen por los presupuestos que
deben cumplirse para cada una.

Así tenemos a la denominada prescripción ordinaria, también llamada

corta o abreviada, que exige una posesión por un plazo de 5 años con
justo título y buena fe; y, por otra parte, a la prescripción extraordinaria,
también llamada larga o decenal, en la que solo se requiere la posesión
por un periodo de 10 años.

2. Actualmente, la prescripción adquisitiva de dominio puede tramitarse

judicialmente al amparo de los artículos 504 y siguientes del Código
Procesal Civil; notarialmente en el marco del procedimiento de
regularización previsto en la Ley N° 27157 y precisado en la Ley N° 27333,
tramitándose como asunto no contencioso de competencia notarial; y, en
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la vía administrativa, siendo el caso la Ley N° 286871 y su Reglamento

aprobado por Decreto Supremo N° 006-2006-VIVIENDA, que contemplan
el desarrollo de este procedimiento por parte de las municipalidades
provinciales.

Así, la Ley N° 28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalización

de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos,
dispuso que las municipalidades provinciales en el ámbito de sus
circunscripciones territoriales asumen de manera exclusiva y excluyente
la competencia correspondiente para la formalización de la propiedad
informal hasta la inscripción de los títulos de propiedad.

Conforme a dicha norma, los procedimientos para la declaración de

propiedad por prescripción y la regularización del tracto sucesivo de los
predios de las posesiones informales sobre terreno de propiedad privada
pueden seguirse ante las municipalidades provinciales, en forma
individual o colectivamente a través de sus respectivos representantes
designados para ello.

3. En cuanto al ámbito de aplicación de los procedimientos de declaración

de propiedad por prescripción adquisitiva de dominio, en el Capítulo 2
Subcapítulo 2 del Reglamento de la Ley N° 28687 aprobado por D.S. Nº
006-2006-VIVIENDA (Reglamento de la Ley N° 28687) se ha regulado el
procedimiento de declaración de prescripción adquisitiva de dominio en
forma integral de posesiones informales y centros urbanos informales,
estableciendo en su artículo 70 lo siguiente:

“Artículo 70.- Anotación Preventiva de la Solicitud

La entidad formalizadora oficiará al Registro de Predios para que anote
preventivamente la solicitud de declaración de propiedad, aun cuando el predio
no esté inscrito. En este último caso, se deberá presentar un plano perimétrico
del área objeto de prescripción y se extenderá una partida registral, la cual se
cancelará en el caso de no ser amparada la solicitud.
La anotación preventiva se mantendrá vigente mientras dure el procedimiento.
El registrador extenderá o cancelará dicha anotación por el solo mérito de la
comunicación cursada por la entidad formalizadora”.

Dicho artículo debe ser concordado con los artículos 1 y 10.1 del
mencionado decreto supremo, que establecen:

“Artículo 1.- Ámbito de Aplicación

1 Artículo 11.- De la regularización del tracto sucesivo y de declaración de propiedad por

prescripción adquisitiva de dominio
11.1 Los procedimientos administrativos de declaración de propiedad previstos en el primer y tercer
párrafos del artículo 11 del Texto Único Ordenado de la Ley de Promoción de Acceso a la
Propiedad Formal, Decreto Supremo N° 009-99-MTC, son los de regularización del tracto sucesivo
y de prescripción adquisitiva de dominio, respectivamente. Ambos pueden seguirse ante las
municipalidades provinciales, en forma individual o colectivamente a través de sus respectivos
representantes designados para ello. […]
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El presente reglamento regula la formalización de la propiedad de posesiones

informales, centros urbanos Informales y urbanizaciones populares y toda otra
forma de posesión u ocupación en terrenos de propiedad estatal, con fines de
vivienda, vivienda - comercio, casa huerta o similares. Asimismo, el presente
reglamento comprende la conciliación y los procedimientos
administrativos de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva
de dominio y regularización del Tracto Sucesivo en propiedad privada, de
acuerdo con lo establecido por el Título I de la Ley Nº 28687, en adelante la Ley.”
(El resaltado es nuestro)

“Artículo 10.- De la conciliación de terrenos de propiedad privada

10.1 Durante las acciones de formalización de la propiedad informal, a que
se refiere la presente Ley, que se encuentren en terrenos de propiedad
privada, las municipalidades provinciales sólo podrán propiciar los procesos de
conciliación entre titulares del derecho de propiedad y ocupantes, salvo los
casos de regularización del tracto sucesivo o de prescripción adquisitiva
de dominio, los que se inician administrativamente ante las
municipalidades provinciales.” (El resaltado es nuestro)

Con las normas citadas se puede concluir que los procedimientos antes
indicados, prescripción adquisitiva administrativa y regularización de
tracto sucesivo, pueden ser llevados a cabo, además de predios de
propiedad estatal, respecto de predios de propiedad privada, los cuales,
no necesariamente, pueden haber sido objeto de formalización integral.

4. En el presente caso, se solicita la anotación preventiva de prescripción

adquisitiva de dominio del Centro Urbano Informal Los Rosales respecto
del predio identificado con código catastral N° 79 del sector Huacara – El
Milagro del distrito de San Ramón de la provincia de Chanchamayo del
departamento de Junín, inscrito en la partida N° 11029657 del Registro de
Predios de La Merced.

La primera instancia formuló observación al título señalando que debe

adjuntarse la faja marginal del río Huacara (numeral 1); asimismo,
adjuntar planos en los que se detalle la manzana, tomando como base el
PDU vigente de San Ramón (numeral 2); y, se deja constancia que el
predio se ubica en zona rural, según las imágenes satelitales, no
existiendo edificaciones (numeral 3).

El recurrente cuestiona dicha decisión en los términos expuestos en el

rubro III de la presente resolución, interponiendo el recurso de apelación
venido en grado, por lo que corresponde a esta instancia determinar la
procedencia de la rogatoria de inscripción.

5. Al respecto, como hemos señalado anteriormente, en el subcapítulo 2

del Reglamento de la Ley N° 28687 se regula el procedimiento de
prescripción adquisitiva de dominio en forma integral de posesiones
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informales y centros urbanos informales, contemplándose en el artículo

632 las siguientes etapas:

“Artículo 63.- Etapas del procedimiento

[…] El procedimiento comprende las etapas siguientes:
63.1 Presentación de la Solicitud;
63.2 Calificación de la Solicitud;
63.3 Levantamiento de Información en Campo;
63.4 Diagnóstico Técnico y Legal;
63.5 Asamblea Ratificatoria de la Solicitud;
63.6 Anotación Preventiva de la Solicitud;
63.7 Notificación de la pretensión;
63.8 Elaboración de Planos; y
63.9 Emisión de Resolución e inscripción.” (énfasis añadido).

Como puede verse, el procedimiento transita por 9 etapas concluyendo

con la emisión e inscripción de la resolución que declare fundada la
pretensión de declaración de propiedad por prescripción adquisitiva de
dominio a favor del -en este caso- Centro Urbano Informal, encontrándose
actualmente en la etapa concerniente a la anotación preventiva de la
solicitud.

6. Siendo esto así, puede inferirse que hasta este momento ya se han
desarrollado las etapas de presentación y calificación de la solicitud,
levantamiento de información en campo, elaboración del diagnóstico
técnico y legal, así como la asamblea ratificatoria de la solicitud, de las
cuales cabe destacar a las etapas de levantamiento de información en
campo y elaboración del diagnóstico técnico y legal.

En tal sentido, respecto del levantamiento de información en campo el

artículo 67 del Reglamento de la Ley N° 28687 establece lo siguiente:

“Artículo 67.- Levantamiento de Información en Campo

El levantamiento de información en campo se realiza lote por lote y tiene por
objeto:
67.1 Identificar a los poseedores individuales de cada uno de los lotes.
67.2 Identificar las condiciones bajo las cuales se ejerce la posesión individual.
67.3 Recopilar la documentación personal de cada poseedor individual.
67.4 Identificar las áreas de circulación y de equipamiento urbano.
67.5 Identificar los lotes no ocupados.
Con la información recabada se elaborará el Padrón de Pobladores que ocupa
el área objeto de prescripción, el que servirá como base para determinar el
quórum y la validez de los acuerdos en la Asamblea Ratificatoria de la Solicitud.”

Seguidamente, la emisión del diagnóstico técnico y legal en el cual se

hace constar la evaluación sobre la procedencia del procedimiento, según
el artículo 68 del mencionado reglamento, debe contener lo siguiente:

2 Modificado por el artículo 2 del Decreto Supremo N° 030-2008-VIVIENDA, publicado el

30/11/2008 en el diario oficial El Peruano.
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“Artículo 68.- Diagnóstico Técnico y Legal

[…]
68.1 La fecha de la ocupación de la Posesión Informal o Centro Urbano Informal,
a fin de determinar el cumplimiento del requisito de antigüedad.
68.2 Los antecedentes de dominio del predio ocupado, determinando si se trata
de propiedad privada y si existe superposición con otros derechos, evaluando
los antecedentes registrales y los títulos existentes, así como verificar la
existencia de conflictos o litigios que influyan en el procedimiento.
68.3 El domicilio de los propietarios y de quienes podrían verse afectados con la
declaración de propiedad, a fin de realizar las notificaciones, según lo dispuesto
en el presente Reglamento.
68.4 El nivel de consolidación, análisis físico de la ocupación, definición de
la situación y ubicación física de los predios comprendidos en el área
materia del procedimiento.
68.5 El destino principal de los lotes, definiendo los de vivienda y
equipamiento urbano, así como la existencia de lotes no ocupados.
68.6 La existencia de posibles zonas riesgosas o carentes de las condiciones de
higiene y salubridad.
68.7 La existencia de cualquier otra condición relevante para el Procedimiento
de Declaración de Propiedad.
El procedimiento estará sujeto al resultado del Diagnóstico y al cumplimiento de
los requisitos técnicos y legales establecidos para la formalización de la
propiedad.
Cuando por razones técnicas o legales no proceda la prescripción, se emitirá la
respectiva resolución de improcedencia que disponga la devolución de los
documentos presentados y el archivo del expediente.
Cuando se advierta la necesidad de cumplirse condiciones previas para
continuar la formalización de la propiedad, se suspenderá el procedimiento hasta
que dichas condiciones se cumplan.”

Vemos, entonces, que antes de solicitar la anotación preventiva de la

solicitud la municipalidad provincial competente realiza una serie de
actuaciones destinadas a determinar que se cumplan con los
presupuestos mínimos para el inicio y desarrollo del procedimiento
administrativo de prescripción adquisitiva de dominio.

Asimismo, como puede advertirse, la declaración de propiedad por

prescripción adquisitiva es producto de un procedimiento administrativo,
dentro del cual la Administración, en este caso la Municipalidad Provincial,
evaluará la documentación presentada por los usuarios y determinará su
procedencia, emitiendo para tal efecto actos administrativos en los que
plasmará el contenido de sus decisiones.

7. Con relación al primer extremo de la observación, debemos señalar

que esta instancia mediante las Resoluciones Nº 2857-2017-SUNARP-
TR-L del 18/12/2017, N° 72-2016-SUNARP-TR-L del 15/1/2016, N° 969-
2013-SUNARP-TR-L del 12/6/2013, Nº 691-2013-SUNARP-TR-L del
25/4/2013, entre otras, ha determinado que no constituye requisito
para la independización y compraventa de un predio colindante con el
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río, la demarcación de la faja marginal por la autoridad competente, ya

que conforme a las normas vigentes, dicho trámite puede efectuarse con
posterioridad.

A tal conclusión se arribó considerando que la Ley Nº 29338 3 – Ley de

Recursos Hídricos, dispone en su artículo 74, que en los terrenos
aledaños a los cauces naturales o artificiales se mantendrá una faja
marginal de terreno necesario para la protección, el uso primario del agua,
el libre tránsito, la pesca, camino de vigilancia u otros servicios. Dicha faja
marginal conforme al artículo 6 forma parte de los bienes naturales
asociados al agua, y por tanto tienen la condición de bienes de dominio
público hidráulico según lo dispuesto en el artículo 7.

8. Por su parte el artículo 113 del Reglamento de la Ley de Recursos

Hídricos, aprobado por Decreto Supremo Nº 001-2010-AG 4 , establece
que las fajas marginales son bienes de dominio público hidráulico. Están
conformadas por las áreas inmediatas superiores a las riberas de las
fuentes de agua, naturales o artificiales. Añade el numeral 113.2 que las
dimensiones en una o ambas márgenes de un cuerpo de agua son fijadas
por la Autoridad Administrativa del Agua, de acuerdo con los criterios
establecidos en el Reglamento, respetando los usos y costumbres
establecidos.

Ahora bien, conforme al artículo 114 la delimitación de la faja marginal se

realiza de acuerdo con los siguientes criterios:

a) La magnitud e importancia de las estructuras hidráulicas de las presas,

reservorios, embalses, canales de derivación, entre otros.
b) El espacio necesario para la construcción, conservación y protección de las
defensas ribereñas y de los cauces.
c) El espacio necesario para los usos públicos que se requieran.
d) La máxima crecida o avenida de los ríos, lagos, lagunas y otras fuentes
naturales de agua. No se considerarán las máximas crecidas registradas por
causas de eventos excepcionales.

A su vez, mediante Resolución Jefatural Nº 332-2016-ANA se aprobó el

Reglamento para la Delimitación y Mantenimiento de Fajas Marginales
estableciéndose que el ancho mínimo de la faja marginal es aprobado
mediante resolución de la Autoridad Administrativa del Agua, conforme a
las disposiciones de dicho reglamento.

9. De los artículos citados en el considerando anterior podemos concluir

que:
a) La faja marginal es determinada por la Autoridad Administrativa del Agua;
b) Cuando existan obras hidráulicas en el cauce, la faja marginal será fijada a
solicitud del operador hidráulico o por los usuarios marginales; y

3 Publicada en el diario El Peruano el 31/3/2009.

4 Publicado en el diario El Peruano el 24/3/2010.
 RESOLUCIÓN No. - 088- 2021-SUNARP-TR-L

c) Que entre los criterios para la delimitación de la faja marginal está el de

analizar la magnitud e importancia de las estructuras hidráulicas que se
puedan construir.

Por lo tanto, aplicando el criterio plasmado en las resoluciones antes

mencionadas, al amparo del inciso b.2 del artículo 33 del RGRP, no
corresponde cuestionar que el predio a independizar colinde con la faja
marginal del río Huacara, pues este aspecto no constituye impedimento
para la inscripción del acto rogado toda vez que, de ser cierta, se trataría
de una superposición preexistente a la solicitud de independización.

En consecuencia, corresponde revocar el numeral 1 de la observación.

En similar sentido se ha pronunciado esta instancia en las Resoluciones

N° 2653-2019-SUNARP-TR-L del 11/10/2019, N° 2857-2017-SUNARP-
TR-L del 18/12/2017, entre otras.

10. Respecto al segundo extremo de la observación, cabe precisar que el

registrador solicitó planos que detallen la manzana que tome referencia el
Plan de Desarrollo Urbano vigente del distrito de San Ramón, con la
finalidad de acreditar que el predio en consulta se encuentre en zona
urbana.

Debido a la naturaleza administrativa de este procedimiento, los actos que

emite la entidad en cada etapa constituyen actos administrativos debiendo
tratarse así para efectos registrales.

Al respecto, se debe indicar que en materia de calificación de títulos

administrativos el autor español Roca Sastre, citado por Manzano 5 ,
sostiene que “las decisiones de las autoridades administrativas, dictadas
en asuntos de su competencia y en forma legal, tienen la misma fuerza
que las decisiones jurisdiccionales, por lo que les son aplicables las
mismas restricciones de calificación, fundamentalmente aquella referida a
la imposibilidad de calificar la adecuación del fundamento de la decisión
con el ordenamiento legal o con el material probatorio aportado”.

11. No obstante, el Reglamento General de los Registros Públicos no

establece restricción alguna a la facultad de calificación integral de los
títulos causados en sede administrativa, como sí lo hace respecto de los
títulos judiciales conforme al último párrafo del artículo 32 del citado
reglamento, lo cual podría llevar a la interpretación que un título
administrativo es susceptible de ser evaluado en forma integral, sin
limitación alguna, pudiendo por ejemplo, el Registrador indagar sobre
aspectos vinculados a las motivaciones del funcionario administrativo para
haber resuelto en determinado sentido, o cuestionar aspectos

5 Antonio MANZANO SOLANO: "Derecho Registral Inmobiliario - Para iniciación y uso de

universitarios", Madrid, 1994, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España
- Centro de Estudios Registrales, Tomo II, p. 587.
 RESOLUCIÓN No. - 088- 2021-SUNARP-TR-L

procedimentales que resultan propios del órgano administrativo ante el

cual se tramita el procedimiento.

Al respecto esta instancia ha sostenido que en nuestro ordenamiento

jurídico dicha interpretación no es viable, a la luz de la presunción de
validez de los actos administrativos a que se refiere el artículo 9 del TUO
de la Ley del Procedimiento Administrativo General, aprobado por D.S. Nº
004-2019-JUS6.

12. En efecto, sostener lo contrario importaría desconocer dicha

presunción de legitimidad de la actuación de la administración pública. Por
ende, el control sobre el desarrollo del procedimiento administrativo, los
requisitos de admisibilidad y procedencia de la pretensión que se hace
valer en sede administrativa y los fundamentos de la decisión de la entidad
no pueden ser cuestionados en sede registral. El Registrador puede y
debe evaluar básicamente la competencia del funcionario que otorgó el
acto 7 , el carácter inscribible del acto, la adecuación del acto con los
antecedentes registrales y las formalidades extrínsecas de la
documentación presentada, aspectos todos que no suponen el análisis de
la validez del acto administrativo, ni del procedimiento correspondiente
que lo origina.

13. De otro lado, la autoridad administrativa es responsable

administrativa-penal y civilmente por la ejecución de un acto no acorde a
Ley, de acuerdo a lo establecido en el artículo 260 y siguientes del TUO
de la Ley Nº 27444. Responsabilidad que no se traslada al funcionario
registral.

Es así, que el Tribunal Registral en su XCIII Pleno8 adoptó el siguiente

precedente de observancia obligatoria:

CALIFICACIÓN DE ACTOS ADMINISTRATIVOS

“En la calificación de actos administrativos, el Registrador verificará la
competencia del funcionario, la formalidad de la decisión administrativa, el
carácter inscribible del acto o derecho y la adecuación del título con los
antecedentes registrales. No podrá evaluar los fundamentos de hecho o de
derecho que ha tenido la Administración para emitir el acto administrativo y la
regularidad interna del procedimiento administrativo en el cual se ha dictado”.

14. Ahora bien, para formular la presente solicitud de anotación preventiva

se asume que previamente la autoridad edil cumplió con desarrollar las
etapas previas del citado procedimiento, efectuando el levantamiento de
información en campo, conforme al cual se ha constatado in situ -entre

6 Artículo 9.- Presunción de validez

Todo acto administrativo se considera válido en tanto su pretendida nulidad no sea declarada por
autoridad administrativa o jurisdiccional, según corresponda.
7 Por mandato del inciso e) del artículo 32 del RGRP.
8 Publicado en diario oficial “El Peruano” el 16/8/2012.
 RESOLUCIÓN No. - 088- 2021-SUNARP-TR-L

otros- la posesión individual de cada uno de los lotes, así como la

identificación de áreas de circulación y de equipamiento urbano.

Esta evaluación recopilada en campo conjuntamente con la que se forma

en el decurso del procedimiento sustenta el diagnóstico técnico y legal, a
través del cual se determina -entre otros- el nivel de consolidación de la
ocupación y el destino principal de los lotes (vivienda y equipamiento
urbano), siendo este momento en el que se determina si se presenta
alguna razón legal o técnica que determine la improcedencia de la
prescripción.

15. De acuerdo con lo expuesto, se presume que la municipalidad

provincial ha corroborado físicamente la naturaleza del predio y por ende
que se trata de un centro urbano informal, entendiéndose como tal al
conjunto de manzanas determinas y vías trazadas que no constituyen una
habilitación urbana, pero que cuentan con construcciones parcialmente
consolidadas y lotes de vivienda adquiridos individualmente, conforme al
numeral 2 del artículo 5 de la Ley N° 28687.

Este aspecto es importante pues habilita a la municipalidad respectiva a

asumir competencia para la realización de este procedimiento
administrativo, lo que no puede ser cuestionado a través de la idea
meramente referencial y documental que se forman las instancias
registrales sobre el inmueble.

16. Adicionalmente, cabe precisar que el requerimiento efectuado por el

registrador respecto a tener que adjuntar planos que detallen la manzana
no es pertinente, pues según el procedimiento contemplado por el
Reglamento de la Ley N° 28687, la elaboración de planos constituye una
etapa posterior a la anotación preventiva de la solicitud, siendo en dicho
momento en el que se diseña la lotización, vías y áreas correspondientes
a equipamiento urbano9.

De igual manera, este criterio puede aplicarse al tercer extremo de la

observación, según el cual las imágenes satelitales evidencian que el
predio se encuentra en una zona rural, pues las imágenes satelitales solo
constituyen elementos de apoyo para la labor técnica, mas no tienen el
grado de certeza requerida -ni menos el carácter oficial- para sustentar

9 Artículo 73.- Elaboración de Planos

Se elaborarán los siguientes planos:
73.1 Plano Perimétrico que contendrá la identificación de los vértices del perímetro, en
coordenadas UTM, del área materia de prescripción. Las áreas no ocupadas no serán incluidas en
el Plano Perimétrico, salvo que se verifique que dichas áreas corresponden a equipamientos
urbanos que se encuentren integrados a la lotización.
73.2 Plano de Trazado y Lotización, que contendrá el diseño de la lotización, vías y de las áreas
correspondientes a equipamiento urbano, al interior de la Posesión Informal o Centro Urbano
Informal. Los planos aprobados indicarán el destino asignado por los poseedores, reconociendo si
constituyen áreas para vivienda, comercio, industria, equipamiento urbano, circulación y otros.
 RESOLUCIÓN No. - 088- 2021-SUNARP-TR-L

observaciones o enervar la presunción de validez de los actos

administrativos emitidos por una autoridad administrativa.

Sobre esto último, este colegiado se ha pronunciado en las Resoluciones

N° 035-2020-SUNARP-TR-T del 14/1/2020 y N° 724-2019-SUNARP-TR-
T del 25/9/2019.

En consecuencia, corresponde revocar los numerales 2 y 3 de la

observación.

Estando a lo acordado por unanimidad,

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por el registrador público del

Registro de Predios de La Merced y disponer la anotación preventiva
de prescripción adquisitiva de dominio conforme a los fundamentos
expuestos en el análisis de la presente resolución.

Regístrese y comuníquese.
FDO
DANIEL EDWARD TARRILLO MONTEZA
PRESIDENTE DE LA SEGUNDA SALA
ELENA ROSA VÁSQUEZ TORRES
ROSARIO DEL CARMEN GUERRA MACEDO

/FEC