TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN Nº 3169-2021-SUNARP-TR

Arequipa, 23 de diciembre de 2021.

APELANTE : DEMETRIO AGUILAR MELCHOR.

TÍTULO : 1448271 DEL 04.06.2021.
RECURSO : 001837 DEL 18.10.2021.
REGISTRO : PREDIOS – HUÁNUCO
ACTO : INDEPENDIZACIÓN
SUMILLA :

INDEPENDIZACIÓN DE PREDIOS RURALES

“Mediante la Ley N° 31145, Ley de Saneamiento Físico-Legal y Formalización de Predios
Rurales a cargo de los Gobiernos Regionales, se derogó el Decreto Legislativo N° 1089, y por
ende su reglamento. En este sentido, ya no se requiere el certificado negativo de zona
catastrada. La independización es admisible con la presentación de documento técnico suscrito
por verificador catastral, puesto que dicha suscripción implica la declaración del carácter de
zona no catastrada del predio a sanear.”

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA

Mediante el presente título se solicita la inscripción de compraventa e

independización de la fracción que tiene un área de 200.30 m2, que
forman parte del predio rústico inscrito en la partida matriz N° 11121664
del Registro de Predios de la Oficina Registral de Huánuco.

Para dicho efecto se ha presentado la siguiente documentación:

a) Rogatoria contenida en el formulario de inscripción.

b) Parte notarial de la escritura de compraventa de fecha 16.08.2019
otorgado por el notario de Huánuco Luis Dominique Palacios.
c) Parte notarial de la escritura pública de ratificación de fecha
03.06.2021, expedido por el notario de Huánuco Luis Dominique
Palacios.
d) Plano de perimétrico de fecha 18.08.2019.
e) Memoria descriptiva de fecha 18.08.2019.
f) Copia del certificado negativo de zona catastrada Nº 00040-2014-
OZHNC
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g) Informe técnico N° 012417-21ZRVIII-SHYO/UREG-CAT-ORHCO

de fecha 01.09.2021.
h) Recurso de apelación.

II. DECISIÓN IMPUGNADA

El Registrador del Registro de Predios de Huánuco, Luis A. Fernández

Salinas, formuló la siguiente observación:

“(…)
1. DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 64 DEL REGLAMENTO
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE PREDIOS, CUANDO EL PREDIO A
INDEPENDIZAR SE ENCUENTRA UBICADO EN UNA ZONA NO
CATASTRADA, SE PRESENTARÁ EL CERTIFICADO NEGATIVO DE ZONA
CATASTRADA EMITIDO POR LA AUTORIDAD COMPETENTE. POR TAL
RAZÓN SIRVASE ADJUNTAR EL CERTIFICADO NEGATIVO DE ZONA
CATASTRADA EXPEDIDO POR LA DIRECCIÓN DE AGRICULTURA, A FIN
DE ACREDITAR LA NATURALEZA DEL PREDIO.
*SE DEJA CONSTANCIA QUE ACOMPAÑO COPIA SIMPLE DE UN
CERTIFICADO NEGATIVO EXPEDIDO EN EL AÑO 2014, SIN EMBARGO SE
REQUIERE QUE ADJUNTE EL CERTIFICADO NEGATIVO DE ZONA
CATASTRADA EXPEDIDO CON FECHA ACTUAL Y EN ORIGINAL.
(…)”

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN

El apelante sustenta su apelación en los siguientes argumentos:

• Conforme se advierte del expediente organizado, esta cumple con

todas las formalidades, requisitos y exigencias previstas en la Ley de
la materia el Decreto Legislativo Nº 1089 y sus modificatorias.
• El acto administrativo materia del presente recurso impugnatorio
incurre en el delito de abuso de autoridad en la modalidad de
incumplimiento de deberes funcionales y produce agravio de
naturaleza procesal y patrimonial al exigir la presentación de un
certificado negativo de zona catastrada con fecha actual y en
original.
• Todo el predio rural Vichaycoto, está contenido en los certificados
negativos de zona catastrada Nº 0039, 0040, 0041-2014-OZHNC, e
inscrita en los títulos 2015-1935 y 2014-26813, consultada su
vigencia a la Dirección de Agricultura del Gobierno Regional de
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Huánuco, responden que los mismo recaen en una zona no

catastrada.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

En la partida N° 11121664 del Registro de Predios de la Oficina Registral

de Huánuco se encuentra inscrito la parcela 223 parte remanente 2-B del
predio Vichaycoto, ubicado en el distrito de Pillco Marca, provincia y
departamento de Huánuco, el mismo que cuenta con un área de 0.3064
has, siendo sus titulares registrales Eustaquio Cueva Serrano, Inés
Choque Cuchilla, Power Reyes Villanueva, Sheyla Meza Escandón.

V. PLANTEAMIENTO DE LA CUESTIÓN

Interviene como ponente la Vocal (s) Karina Soledad Figueroa Almengor.

De lo expuesto y del Análisis del caso, a criterio de esta sala corresponde
dilucidar:

• Si para la independización de un predio rural es exigible la

presentación de los certificados a que hace referencia el artículo 64
del RIRP.

VI. ANÁLISIS

1. La calificación registral constituye el examen que efectúa el Registrador y

en su caso el Tribunal Registral como órgano de segunda instancia en el
procedimiento registral, a fin de establecer si los títulos presentados
cumplen con los requisitos exigidos por el primer párrafo del artículo 2011
del Código Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los
documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, la capacidad de los
otorgantes y la validez del acto, todo ello en atención a lo que resulte del
contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los
asientos de los Registros Públicos.

En el mismo sentido, el segundo párrafo del numeral V del Título

Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos establece
que la calificación comprende la verificación del cumplimiento de las
formalidades propias del título y la capacidad de los otorgantes, así como
la validez del acto que, contenido en el título, constituye la causa directa e
inmediata de la inscripción. Seguidamente, precisa la mencionada norma
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que la calificación comprende la verificación de los obstáculos que

pudieran emanar de las partidas registrales y la condición de inscribible
del acto o derecho y que dicha calificación se realiza sobre la base del
título presentado, de la partida o partidas vinculadas directamente al título
presentado y complementariamente, de los antecedentes que obran en el
Registro.

Por su parte, el artículo 32 del referido Reglamento indica que la

calificación registral comprende entre otros, los siguientes aspectos: “a)
Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos
(…), c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la
formalidad del título en el que éste consta y la de los demás documentos presentados. d)
Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman al
título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas (…)”.

2. Con el título venido en grado se solicita la inscripción de compraventa e

independización de la fracción que tiene un área de 200.30 m2, que forma
parte del predio rústico inscrito en la partida matriz N° 11121664 del
Registro de Predios de la Oficina Registral de Huánuco.

El Registrador observa el título señalando que de conformidad con el

artículo 64 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios
deberá adjuntarse el certificado negativo de zona catastrada actual y en
original, ello por cuanto al que hacen referencia data del año 2014.

Por lo que, corresponde determinar si para proceder a la independización

de un predio rural es exigible la presentación de los certificados a que
hace referencia el artículo 64 del RIRP.

3. Con fecha 27.03.2021 se publicó en el diario Oficial El Peruano la Ley N°

31145 Ley de saneamiento físico-legal y formalización de predios rurales
a cargo de los Gobiernos Regionales, cuyo objeto es establecer el marco
legal para la ejecución de los procedimientos de saneamiento físico-legal,
formalización de los predios rústicos y de tierras eriazas habilitadas a nivel
nacional.

Este procedimiento de saneamiento se encuentra a cargo del Ministerio

de Desarrollo Agrario y Riego, como ente rector de las funciones técnicas
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y normativas en materia de saneamiento físico-legal y formalización de la

propiedad agraria y de los Gobiernos Regionales como entes
competentes y responsables para ejecutar los procedimientos de
saneamiento físico-legal y la formalización de predios rústicos y de tierras
eriazas habilitadas existentes en su jurisdicción.

De acuerdo al artículo 2 su ámbito de aplicación es de alcance nacional y

su implementación está a cargo de los gobiernos regionales.

Esta norma establece procedimientos1 para el saneamiento físico-legal y

formalización de predios rústicos como son la regularización del tracto
sucesivo de las transferencias de dominio, la rectificación de áreas,
linderos, medidas perimétricas, ubicación y otros datos físicos de predios
inscritos. Así también se contempla la regularización de derechos
posesorios en predios de propiedad del Estado y en predios rústicos de
propiedad particular y procedimientos de regularización de tracto sucesivo
de transferencia en predios rústicos.

A tal efecto se utilizan los formatos de títulos de propiedad y otros

instrumentos aprobados por el Ministerio de Desarrollo Agrario y Riego
mediante resolución ministerial y, una vez suscritos por el órgano del
gobierno regional competente, tienen mérito inscribible ante el Registro de
Predios de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP).

Se precisa además que el reglamento de la presente ley especifica los

requisitos para el inicio y la tramitación de los procedimientos
administrativos señalados; reglamento que hasta la fecha no ha sido
expedido.

En su Única Disposición Complementaria Derogatoria, la citada norma

contempla lo siguiente:

“Norma derogatoria
Derógase la Décima Disposición Transitoria, Complementaria y Final de la Ley 27867,
Ley Orgánica de Gobiernos Regionales; el Decreto Legislativo 1089, Decreto
Legislativo que establece el Régimen Temporal Extraordinario de Formalización y
Titulación de Predios Rurales; y el Decreto Legislativo 667, Ley del Registro de
Predios Rurales”.

1 Iniciados de oficio por los Gobiernos Regionales o a iniciativa de los particulares.

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4. Conforme a esta norma queda derogado el Decreto Legislativo N°

1089, Decreto Legislativo que establece el Régimen Temporal
Extraordinario de Formalización y Titulación de Predios Rurales a
cargo de El Organismo de Formalización de la Propiedad Informal –
COFOPRI, ente que asumió de manera temporal y excepcional, las
competencias para la formalización y titulación de predios rústicos y
tierras eriazas habilitadas; y en cuyo Reglamento aprobado por D.S.
032-2006-Vivienda se contemplaron los procedimientos a seguir y
requisitos que presentar para la modificación física de los predios
inscritos según su ubicación en zona catastrada (artículo 88) o en zona
no catastrada (artículo 89), entre los que se encontró la
independización que establecían:

“Artículo 88.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas

catastradas
Los propietarios de predios inscritos en zonas catastradas deben solicitar al
órgano competente la asignación del Código de Referencia Catastral y la
expedición de los certificados de información catastral correspondientes, para
sus trámites de fraccionamiento e independización, acumulación u otro que
importe modificación física del predio. Para este efecto, el propietario debe
presentar:
1) Solicitud indicando la ubicación del predio y el Código de Referencia
Catastral.
2) Copia simple del documento que acredite la propiedad.
3) Plano y memoria descriptiva de independización o acumulación y del área
remanente, cuando corresponda, firmado por el propietario y por ingeniero o
arquitecto colegiado y habilitado. Se admiten estos planos y memoria en
formato digital.
En las zonas formalizadas en mérito del Decreto Legislativo Nº 667 y por el
presente Reglamento, los planos deben elaborarse sobre la base gráfica digital
que ha servido para la formalización, debiendo el propietario presentarlos en
formato digital”.

“Artículo 89.- Modificación física de predios inscritos, ubicados en zonas no

catastradas
Los propietarios de predios inscritos ubicados en zonas no catastradas, en
tanto el órgano competente no haya efectuado el levantamiento catastral de
dichas zonas, pueden solicitar la inscripción de las modificaciones físicas de
sus predios directamente al RdP, sin requerirse asignación de Código de
Referencia Catastral ni visación de plano alguno. Para este efecto, además de
los requisitos que solicite la Oficina Registral, se presenta el plano
perimétrico y la memoria descriptiva del área inscrita materia de la
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modificación física, elaborados y visados por verificador catastral inscrito en

el Índice de Verificadores de la SUNARP y el certificado negativo de zona
catastrada expedido por el órgano competente, en el cual se deja constancia
que dicho documento en ningún caso constituye una visación o evaluación
físico - legal del predio, ni de los derechos que pudieran existir sobre el mismo.
Para la expedición del certificado negativo de zona catastrada el solicitante
debe adjuntar a su solicitud: (…)”(Resaltado es nuestro).

5. Son éstas las normas que han servido de sustento para el

establecimiento de requisitos exigidos para la Independización de un
predio rural, previstos en el artículo 64 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios:

“La independización de predios rurales se realiza en mérito a documento

privado otorgado por el propietario, con firma certificada por notario, en el
que se precisarán los datos a que se refiere el primer párrafo del artículo 59, en
lo que sea pertinente, acompañado de los certificados o planos según los casos
siguientes:
a) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona
catastrada, se presentará el certificado de información catastral a que se
refiere el artículo 88 del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1089 - Decreto
Legislativo que Establece el Régimen Temporal Extraordinario de
Formalización y Titulación de Predios Rurales, aprobado por Decreto Supremo
Nº 032-2008-VIVIENDA, otorgado por la autoridad competente, tanto del área
a independizar como del área remanente;
b) Cuando el predio a independizar se encuentra ubicado en una zona no
catastrada, se presentará el certificado negativo de zona catastrada emitido por
la autoridad competente y, el plano perimétrico en coordenadas oficiales, con
su respectivo cuadro de datos técnicos y memoria descriptiva donde se indique
el área, linderos y medidas perimétricas, elaborados y firmados por profesional
inscrito en el Índice de Verificadores, tanto del área independizada como del
área remanente”.

6. El artículo I del Título Preliminar del Código Civil establece:

“La derogación se produce por declaración expresa, por incompatibilidad

entre la nueva ley y la anterior o cuando la materia de ésta es íntegramente
regulada por aquélla.
Por la derogación de una norma legal no recobran vigencia las que ella
hubiere derogado o modificado”.

Si ello es así, y la norma sustantiva, esto es el D. Legislativo y su

Reglamento han quedado derogadas expresamente, entonces la
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norma registral que establece los requisitos para la inscripción

sustentada en dichas normas se encontrarían también derogados, por
lo que no podría el Registro exigir dichos requisitos en tanto la norma
registral está derogada tácitamente al ser incompatible con la Ley N°
31145 ya que es esta última norma la que recoge actualmente el
saneamiento físico y legal de los predios rurales, quedando derogadas
las anteriores.

7. Entonces, podemos afirmar que, hasta la dación del reglamento de la

Ley N° 31145 no está definido el procedimiento de independización de
predios rurales, lo cual a partir de lo regulado en el artículo 5.2 de la
citada ley será definido en el reglamento.

“Artículo 5. Inicio de las acciones de saneamiento físico-legal

(…)
5.2 Asimismo, los procedimientos regulados en la ley y su reglamento proceden
a iniciativa de los particulares y previo pago de derechos de tramitación, en el
caso de que se pretenda regularizar sus derechos posesorios o, tratándose de
propietarios, para la regularización del tracto sucesivo de las transferencias de
dominio y la rectificación de áreas, linderos, medidas perimétricas, ubicación y
otros datos físicos de sus predios inscritos y de sus títulos archivados. El
reglamento de la presente ley especifica los requisitos para el inicio y la
tramitación de los procedimientos administrativos señalados.”

No obstante, en tanto sea publicado el reglamento, el Registro no

puede dejar de atender las solicitudes de inscripción de
independización de predios rurales.

Así, respecto a la intervención del verificador catastral en los actos de

independización de predios rurales, corresponde remitirnos a lo
establecido en la Directiva Nº 01-2010-SNCP/CNC, Reglamento del
Índice del Verificador Catastral, donde se señala que el verificador
catastral ejercerá funciones en zonas no catastradas conforme lo
establece el artículo 22 del Reglamento de la Ley Nº 28294 y de la
Resolución Nº 01- 2010-SNCP/CNC y demás normas conexas.

“Artículo 5.- ÁMBITO GEOGRÁFICO:

El Verificador Catastral ejercerá sus funciones en el ámbito del territorio
nacional; conforme a las especificaciones técnicas aprobadas por el Consejo
Nacional de Catastro:

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a. En Zona no Catastrada el verificador catastral participará a solicitud del titular

catastral conforme a lo dispuesto en el artículo 22 del Reglamento de la Ley Nº
28294 y de la Resolución Nº 01-2010- SNCP/CNC y demás normas conexas.
b. En Zona Catastral el verificador catastral validará la información contenida en
las fichas catastrales de conformidad a lo dispuesto en el literal b) del artículo 43
del Reglamento de la citada Ley.”

Por consiguiente, podemos entender que en tanto no se haya

publicado el reglamento que defina el procedimiento de
independización de predios rurales a instancia de particulares,
corresponde que se admita la documentación técnica suscrita por
verificador catastral, sin la exigencia del certificado negativo de
catastro, teniendo en cuenta que la suscripción formulada por el
verificador engloba un estudio y levantamiento en campo del predio a
independizar, implicando a su vez una declaración respecto al carácter
de zona no catastrada del mismo predio.

En consecuencia, se revoca la observación formulada por el

Registrador.

El título cuenta con prórroga para resolver concedida mediante

Resolución N° 277-2021-SUNARP-TR-PT de fecha 10.12.2021,
expedida por el Presidente del Tribunal Registral.

Estando a lo acordado por unanimidad; con la intervención de los

vocales (s) Jorge Luis Almenara Sandoval, Jesús David Vásquez Vidal
y Karina Figueroa Almengor autorizados por Resolución N o 190-2020-
SUNARP/SN del 29.12.2020, Resolución No 261-2021-SUNARP/PT del
23.11.2021 y Resolución No 262-2021-SUNARP/PT del 23.11.2021,
respectivamente.

VII. RESOLUCIÓN

REVOCAR la observación formulada por la Registradora; y DISPONER

su inscripción previa verificación del pago de los derechos registrales.

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Regístrese y Comuníquese

FDO.
JORGE LUIS ALMENARA SANDOVAL
Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral
KARINA FIGUEROA ALMENGOR
Vocal (s) del Tribunal Registral
JESÚS DAVID VÁSQUEZ VIDAL
Vocal (s) del Tribunal Registral

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