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TRIBUNAL REGISTRAL
2.3. Que, Efectuada la calificación legal, se advierte que los instrumentos públicos presentados no cumplen
con las formalidades requeridas; por cuanto, de conformidad con lo dispuesto en el articulo 9 0 del TUO del
Reglamento General de los Registros Públicos, cuando las inscripciones se realicen en mérito a
Instrumentos públicos, como lo es el presente caso, sólo podrán fundarse en traslados o copias certificadas
expedidas por el Notario o funcionario autorizado de la institución que conserve en su poder la matriz. Al
respecto, el articulo 63 del Decreto Supremo N° 1049- Ley del Notariado', establece que: 'Transcurridos
dos (2) años de ocurrido el cese del notario, los archivas notariales serán transferidos al Archivo General
de la Nación o a los archivos departamentales, de conformidad con el artículo 5 del Decreto Ley N°19414
y e/ articulo 9 de su Reglamento," Consecuentemente, el traslado de las Escrituras Publicas en cuestión
deberá efectuado el funcionario encargado del Archivo Regional de Piura
2.4 Sin perjuicio de lo expuesto, se ha evaluado las Escritura Pública presentadas, advirtiendo que, en
relación a la ubicación y 'descripción" del predio, se Indica que se encuentra situado en la Loma en la
entrada del pueblo de San Juan de la Virgen, con una extensión de veintiocho (28) varas de frente por
cuarenta (40)de fondo, sin precisar su área, sino únicamente sus calindancias.
Ahora bien, el problema que trae consigo este tipo de descripción es que con frecuencia los linderos sufren
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mutaciones por el transcurso del tiempo que afectan la descripción del bien. No obstante, cabe remarcar
que la plena Identificación del pmdb es fundamental para permitir su exeso al Registro, pues sin ella no
podriamos conocer los limites materiales del objeto del derecho de propiedad. Por lo que, se le sugiere
seguir alguno de los procedimientos de delimitación física predial legalmente establecidos, como por
ejemplo los procedimientos establecidos en el articulo 13° de la Ley N° 27333.- Ley Complementaria a la
Ley N' 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones.
- Conviene tener en cuenta que, de acuerdo a los reiterados pronunciamientos del Tribunal Registral sobre
este tema, la documentación técnica (planos y memorias descriptiva) que acompaña al titulo inmatriculante
constituyen documentos complementarios que no fundamentan de manera inmediata y directa la
inmatrisulación; a diferencia del Instrumento Público (Escrituras Públicas, en el presente caso) que
contienen el derecho de propiedad del inmatriculante.
2.3. De otro lado, en la Escritura Pública Imperfecta de fecja 19.04.1940, se advierte que interviene en
calidad de comprador don ÁNGEL MUÑOZ MORAN, de Estado Civil Casado, sin que Intervenga en dicho
acto juridico su cónyuge; lo cual, bajo los alcances del inc. 2 del articulo 184 del derogado Código Civfide
1936 (vigente a la fecha de celebración del acto) sí se encontraba regulado. Sin embargo, de la
documentación presentada se ha omitido indicar el nombre y el documento de Identidad de la Cónyuge,
ello teniendo en cuenta la presunción legal de que todos los bienes que se adquieren dentro del
matrimonio se reputan sociales. Al respecto, mediante documento privado con firma certificada
notarialmente sírvase subsanar al respecto.
3. BASE LEGAL: Art. 2011 del Código Civil. Arliculos 9,32 y 40 del TUO del Reglamento General de los
Registros Públicos. Artículos 10, 11, 16 y 20 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios y
demás dispositivos legales citados.
Tribunal Registral: Resolución N° 2397-2015-SUNARP-TR-L del 24/11/2015: INDIVIDUALIZACIÓN DEL
PREDIO PARA EFECTOS DE SU INMATRICULACIÓN.- La indIWdualización del predio en el titulo de
adquisición para su inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en base a distintos
elementos. No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos o medidas
perimétricas. siempre que la documentación técnica que se adjunta provenga de ente generador de
Catastro, y que el predio se ubique en zona catastrada. Para los predios tanto urbanos como rurales
situados en zonas no catastradas debe constar de manera obligatoria el área, linderos y medidas
perimétricas del predio en el Mulo de dominio, salvo rectificación o determinación de áreas linderos y
medidas perimétricas en virtud al procedimiento respectivo.
Resolución N° 520-2016-SUNARP-TR-T del 30/11/2016: INMATRICULACIÓN DE UN PREDIO CUANDO
SUS MEDIDAS NO ESTÁN EXPRESADAS EN a SISTEMA MÉTRICO DECIMAL- Para inmatricular un
predio ubicado en zona no calastrada- cuya área o medidas constan en unidades distintas e la del sistema
métrico decimal en el titulo Inmatriculante, no basta la sola presentación de planos con dimensiones
expresadas en este sistema, sino que se requiere accionar los procedimientos de delimitación física
legalmente previstos.
ANTECEDENTE REGISTRAL:
De acuerdo con el informe técnico n.° 5999-2019 de la Oficina de
Catastro: el predio en estudio carece de antecedente registral.
Asimismo, en el informe técnico n° 6237-2019, concluyó que no puede
determinar que el predio descrito en el título de propiedad sea el mismo
de los documentos técnicos presentados.
I. ANÁLISIS:
1. Para empezar, el título propiamente dicho que sustenta el derecho de
propiedad sobre el predio a inmatricular está constituido por la escritura
pública del 13.8.1918 (este es la fuente del derecho de propiedad) y la
escritura imperfecta del 19.4.1940 (es el título con el cual se transfiere
el derecho al último adquirente). Por otro lado, los planos y las
memorias descriptivas que se acompañan constituyen documentos
complementarios que no fundamentan de manera inmediata la
inscripción, pero que ayudan a que esta se realice. Esta distinción
entre título y documento complementario se sustenta en el artículo 7
del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos'. En
asuntos de inmatriculación predial, el título evidentemente será la
escritura pública que contenga el acto adquisitivo de propiedad sobre
el bien con una antigüedad superior a cinco años2, mientras que los
documentos complementarios serán los planos, la memoria descriptiva
y demás certificaciones que se acompañen. Ahora, los planos
constituyen la base gráfica que facilita la ubicación espacial del predio
y la determinación de la forma de su superficie, así como también
descartar superposiciones con otros predios inscritos; no obstante,
pese a su importancia, no cuentan con la aptitud para que a su
exclusivo mérito se establezca la descripción de un predio, pues
siempre serán documentos complementarios del título. De esta forma,
la descripción del bien en los términos exigidos por el artículo 19 del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios3 debe aparecer
del título que de manera inmediata y directa sustenta el derecho
inscribible; los planos solo la complementarán.
2. En este orden, revisado el título inmatriculante (escritura pública del
13.8.1918) se advirtió que las partes utilizaron un mecanismo de
identificación imperfecto fundado en la descripción perimetral del
predio (según la cual el inmueble consta de 28 varas de frente por 40
varas de fondo) y en sus linderos referenciales (por la derecha: con
solar de los herederos de don José Pérez; por la izquierda: con
terrenos municipales; por el frente: camino real que conduce a
Tumbes; y por el fondo: con terrenos municipales también). El
problema que trae consigo este tipo de descripción es que con
frecuencia los linderos sufren mutaciones por el transcurso del tiempo,
2 El recurrente coincide con nosotros cuando afirma que el derecho de propiedad está en el título
adquisitivo y no en los planos.
3 Artículo 19.- Contenido del asiento de Inmatriculación.
El asiento de inmatriculación contendrá, además de los requisitos señalados en el artículo 13, los
siguientes:
La naturaleza del predio, indicándose si es urbano o rústico, en este último caso si es rural o
eriazo;
El departamento, provincia y distrito donde se encuentra. En el caso que el predio a inmatricular
esté ubicado en más de un distrito debe indicarse los nombres de los distritos correspondientes;
Para el caso de predios urbanos: el área, linderos, medidas perimétricas y colindancias (por el
frente, por la derecha entrando, por la izquierda entrando y por el fondo); su ubicación
georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas
oficiales, siempre que se cuente con dicho dato; calle y numeración o lote, manzana, etapa,
urbanización, sector, zona o grupo; así como cualquier otra circunstancia que sirva para distinguirlo
de otro. El área y las medidas perimétricas deberán estar expresadas conforme al Sistema
Métrico Decimal;
Para el caso de predios rurales se indicará: el código de referencia catastral, área expresada en
hectáreas (ha) y con 04 decimales, perímetro expresado en metros (m); centroide y ubicación
georreferenciada a la Red Geodésica Nacional referida al datum y proyección en coordenadas
oficiales, en caso de contarse con este último dato. Asimismo se consignará el nombre del predio,
sector, valle de ser el caso, linderos y medidas perimétricas en el supuesto del tercer párrafo del
artículo 20 y cualquier otra información que permita identificar plenamente el predio que se inscribe.
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4 Al respecto, el artículo 11 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios prescribe que
el informe del área de catastro es vinculante en materia técnica.
5 No obstante, a efectos de facilitar las inscripciones, en los CVI y CXV Plenos del Tribunal Registral
se aprobaron el siguiente acuerdo plenario: «La individualización del predio en el título de
adquisición para su inmatriculación implica que pueda ser diferenciado de otros predios, en base a
distintos elementos. No es indispensable que en el título de adquisición conste su área, linderos o
medidas perimétricas, siempre que la documentación técnica que se adjunta provenga de ente
generador de Catastro» y el precedente de observancia obligatoria que se detalla a continuación:
«En el caso de inmatriculaciones que colinden con predios no inscritos y no coincidan los valores
del plano con los del título de propiedad, procede la inmatriculación conforme al área del plano,
siempre que el Área de Catastro determine que se trata del mismo predio. En estos casos se
aplica la tolerancia, prescindiendo de los rangos establecidos en la Directiva N° 01-2008-
SNCP/CNC», respectivamente. Aunque cabe señalar que ambos criterios no son aplicables al caso
de autos, primero porque los planos adjuntados al título si bien han sido otorgados por un ente
generador de catastro, el predio está ubicado en zona no catastrada (según ha quedado demostrado
con la certificación respectiva), y segundo porque la Oficina de Catastro no ha podido determinar
que el predio consignado en la escritura pública sea el mismo ilustrado en los planos.
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Sesión extraordinaria (modalidad no presencial) celebrada los días 26 y 27 de septiembre del año
2016.
Primera iriscripción de dominio.
Artículo 2Ó18.- Para la primera inscripción de dominio, se debe exhibir títulos por un período
ininterrumpido de cinco años o, en su defecto, títulos supletorios.
8 Artículo 33.- Reglas para la calificación registral.
El registrador y el Tribunal Registral, en sus respectivas instancias, al calificar y evaluar los títulos
ingresados para su inscripción, se sujetan, bajo responsabilidad, a las siguientes reglas y límites:
[. • .1
c) Las limitaciones a la calificación registral establecidas en los literales anteriores, no se aplican en
los siguientes supuestos:
c.1) Cuando se trate de las causales de tacha sustantiva previstas en el artículo 42 de este
Reglamento; en tal caso, el registrador o el Tribunal Registral, según corresponda, procederán a
tachar de plano el título o disponer la tacha, respectivamente.
9 Artículo 42.- Tacha sustantiva.
El registrador tachará el título presentado cuando:
I° Artículo 5.- Los archivos notariales, cuyos titulares cesen o fallezcan serán transferidos después
de dos años al Archivo General de la Nación o a los Archivos Departamentales.
Los archivos de los Escribanos o Secretarios de Juzgado, que hayan fallecido o cesen en el cargo
pasarán, transcurridos dos años, al Archivo General de la Nación o a los Archivos Departamentales.
Salvo los expedientes que no hubieran fenecido.
I Artículo 109 de la Constitución: La ley es obligatoria desde el día siguiente de su publicación
en el diario oficial, salvo disposición contraria de la misma ley que posterga su vigencia en todo o
en parte.
12 Aprobado mediante la Ley 1510 del 15.12.1911.
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VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: REVOCAR la observación y DISPONER la tacha del título,
en mérito de la razón expuesta en el considerando tercero, por los
fundamentos desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: CONFIRMAR el punto 2.3 de la esquela referido a la
escritura pública del 13.8.1918 y AMPLIAR la observación, conforme a
lo indicado en el último considerando.
TERCERO: DEJAR SUBSISTENTE el punto 2.5 de la esquela de
observación, relativo la omisión del nombre y documento de identidad de
la cónyuge del comprador en la escritura imperfecta del 19.4.1940,
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GAN PLAZA JOSÉ . MENDOZA CIJTIÉRREZ
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