METODOLOGÍAS DE VALORACIÓN

(Comparación de Mercado)

C U R S O D E T A S A C I O N E S – 2 0 1 5 – R A U L Q U I N T E R O S A.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS APLICADAS EN LA TASACION

MÉTODO DE COMPARACIÓN

METODOS APLICABLES A LA TASACION

MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALOR DE MERCADO
Es el precio más probable, referido a la fecha de la valoración, que el bien
podría alcanzar en un mercado abierto y competitivo, actuando compradores y
vendedores de forma prudente, según su propio interés, con conocimiento del
mercado y no motivados por estímulos indebidos.

En consecuencia, este valor será:

 el mejor precio que razonablemente puede obtener el vendedor y el más

ventajoso que razonablemente puede esperar el comprador, lo cual excluye
específicamente un precio estimado excesivamente alto o bajo debido a
circunstancias o condiciones especiales, y

 una cantidad estimada, el precio al cual el mercado espera que se concluya

una transacción en la fecha de valoración, con un esfuerzo de venta
razonable y en un plazo no superior a un año, y no necesariamente un
precio de venta real o predeterminado.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALOR DE MERCADO
El Valor de Mercado se estima a partir de información específica de los
mercados apropiados suponiendo que las transacciones ocurren libremente, es
decir, sin restricciones causadas por fuerzas ajenas al mercado, mediante
métodos y procedimientos que tratan de:

 reflejar la naturaleza del bien,

 las condiciones de mercado del momento,
 las circunstancias más probables bajo las cuales el bien se comercializaría
en el mercado, y
 los procesos deductivos de los participantes en esos mercados.

En ningún caso el Valor de Mercado considera el mayor valor que para un

propietario en particular puede tener un bien por razones afectivas como puede
ser, por ejemplo, aquel derivado del apego o valor sentimental al inmueble en
que vive, que ha heredado, construido o adquirido con mucho esfuerzo y que
no desea vender o perder.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALOR DE MERCADO
Ej.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

VALOR DE MERCADO
El Valor de Mercado puede diferir significativamente del valor que para un
inversionista particular debería tener su bien, de acuerdo a sus requerimientos
de ganancia. Este último valor tiene un carácter individual, específico para
cada inversionista, y no necesariamente refleja las condiciones normales de
mercado. Similar situación se da con el valor que un bien específico tiene para
un uso o usuario en particular, atendiendo a su utilidad. El valor con el que el
bien contribuye a la empresa de que es parte mientras ésta esté en
operaciones puede ser diferente del valor que se le reconocería por el mercado
general o por otra empresa, al considerar el mayor y mejor uso de ese bien o el
cese de las actividades de la empresa.

En particular, un propietario, comprador o usuario potencial de un inmueble

podría estar dispuesto a pagar más que el mercado en general cuando existe
un interés especial en razón a la posibilidad de la fusión física, funcional o
económica con otras propiedades. En este caso, el tasador podrá considerar
este valor especial sólo si consta que todas las propiedades involucradas son
del mismo dueño.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION
La tasación es un concepto económico y en ella se aplican muchos principios
conocidos, tales como los principios de oferta y demanda, y competencia.
Otros más específicos explican el funcionamiento de este mercado y se deben
tener presente para la realización de la tasación.

Estos principios son complementarios y están fuertemente interrelacionados.

Raramente se pueden considerar aisladamente. Común a todos ellos es su
efecto directo o indirecto sobre el grado de utilidad y productividad de un bien.
Consecuentemente, se puede afirmar que la utilidad de los bienes refleja el
efecto combinado de todas las fuerzas del mercado que tienen alguna
influencia sobre el valor de los bienes.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MÉTODO

Principio de Sustitución

Cuando un bien se puede reemplazar por otro igualmente deseable, es decir,

que da igual rendimiento o que presta los mismos servicios, o utilidad, su valor
tiende a ser fijado por este último, en ausencia de factores que compliquen la
substitución como demoras costosas, mayor riesgo u otros inconvenientes. Un
comprador prudente no pagará más por una propiedad, un bien o un servicio,
que el costo de adquisición de otro bien o servicio que lo sustituya en forma
igualmente satisfactoria, una razonable alternativa similar (costo de
oportunidad).

El menor costo de la mejor alternativa, ya sea un sustituto o el original, tiende a

establecer el Valor de Mercado.

Los bienes inmuebles sustitutos nunca son idénticos sino similares, en razón
principalmente a la variable espacial, que no es reproducible, por lo cual hay
que utilizar técnicas de homogeneización que permitan comparar inmuebles
que no sean exactamente semejantes y/o equivalentes.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MÉTODO

Principio de Contribución

Los bienes poseen una serie de características o componentes muy

heterogéneos e interrelacionados que, a través de un complejo juego de
ofertas y demandas, son valorados o apreciados y su efecto, en definitiva, se
refleja en el valor final que el mercado asigna al bien raíz específico como
unidad.

El valor atribuible a cada uno de estos componentes o características de un

bien es la diferencia entre el valor total de dicho bien y los valores atribuibles al
resto de los componentes. Cualquier componente debe considerarse
individualmente, desde el punto de vista de cuánto agrega al ingreso neto por
su presencia, y cuánto le resta por su ausencia (productividad marginal). Es
decir, el valor de un componente de la propiedad depende de su
contribución al valor total de ella.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MÉTODO

Principio de Contribución
¿ UNA PISCINA EN UNA CASA CONTRIBUYE AL VALOR FINAL ?

NO SIEMPRE
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MÉTODO

Principio de Mayor y Mejor Uso

El mayor y mejor uso se define como el uso más probable de una propiedad
que es físicamente posible, apropiadamente justificado, legalmente permitido,
financieramente factible y que resulta en el valor más alto de la propiedad que
se tasa.

El valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a diferentes usos o de ser

construido con distintas intensidades edificatorias es el que resulta de
destinarlo al mejor y más intensivo uso posible, el uso más eficiente o
productivo, no necesariamente el uso actual, que puede conseguir en el
mercado urbano en un periodo de tiempo dado
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MÉTODO

Principio de Mayor y Mejor Uso

Este principio exige al tasador que estime las alternativas de uso del
inmueble, o lo que es lo mismo, que determine los diferentes tipos posibles
de comprador para el inmueble que valora, alternativas que, en ningún caso,
son arbitrarias pues los usos a evaluar deben cumplir las siguientes
condiciones:

 que sea razonable estimar que el inmueble pueda dedicarse a ese uso,
 que sea probable que ese uso sea necesitado por un posible comprador,
 que sea legalmente posible, es decir, que el uso esté permitido por la
normativa urbanística y cualquier otra ley,
 que sea físicamente posible desarrollar ese uso en el inmueble a valorar,
y
 que la posible operación de cambio de uso sea financieramente rentable y
aconsejable.
MÉTODO DE COMPARACIÓN

PRINCIPIOS DE VALORACION APLICADOS AL MÉTODO

Principio de anticipación: el valor de un inmueble que se encuentre en explotación
económica es el valor actual de sus futuros beneficios. Es la base del método de la
renta.
Principio de finalidad: la finalidad de la valoración condiciona el método y las técnicas
de valoración a seguir.

Principio de proporcionalidad: los informes de tasación se elaborarán con la amplitud

adecuada teniendo en cuenta la importancia y uso del objeto de valoración, así como su
singularidad en el mercado.

Principio de prudencia: ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente

probables se elegirá el que dé como resultado un menor valor de tasación.

Principio de sustitución: el valor de un inmueble es equivalente al de otros activos de

similares características sustitutivos de aquél.

Principio de temporalidad: el valor de un inmueble es variable a lo largo del tiempo

MÉTODO DE COMPARACIÓN

METODOLOGÍAS DE VALORACION
La tasación será confiable en la medida que se acerque a una visión
objetiva. Para evitar o limitar la subjetividad o arbitrariedad se recurre a
distintos enfoques metodológicos que proveen al Tasador con una serie de
conocimientos y procedimientos analíticos especializados. Los métodos o
enfoques más usados para estimar el Valor de Mercado son:

 el Método Comparativo,
 el Método de Rentabilidad o Capitalización de Ingresos
 y el Método de Costo.

Otros métodos utilizados, cada vez con mayor frecuencia, son los de Valor
Residual y de Precios Hedónicos
MÉTODO DE COMPARACIÓN

METODOLOGÍAS DE VALORACION
En cada tasación el Tasador considerará todos los métodos y determinará
cuáles de ellos son los más apropiados y pertinentes para estimar el Valor de
Mercado, dada la disponibilidad y confiabilidad de los datos, las
características del bien mismo, las circunstancias en que el bien se
comercializaría normalmente en el mercado y el objetivo de la tasación.

No se trata de obtener distintos valores, sino simplemente que la respuesta

de aproximación al valor será diferente y su proposición caerá en el análisis
de mercados particulares pues, en definitiva, todos estos métodos extraen del
mercado los antecedentes que luego elaboran para obtener una estimación
del valor
MÉTODO DE COMPARACIÓN

METODOLOGÍAS DE VALORACION
En general, uno o más métodos representarán adecuadamente las
actividades del mercado. Por lo demás, estos métodos se complementan de
tal manera que, cuando uno es insuficiente, se recurre a principios y técnicas
de los otros. Sin embargo, cuando existe suficiente información de
mercado, el método comparativo, basado en la observación directa del
mercado, es el indicado; sin embargo no será apropiado en relación a
bienes especializados y de los cuales no hay mercado o éste es muy
restringido.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

INTRODUCCION
La comparación se realiza utilizando los elementos de comparación,
características o variables explicativas de los distintos bienes.
Los métodos más conocidos dentro de este gran grupo son el de Corrección y
Corrección múltiple, el del Ratio de valoración, el método Beta y el método
estadístico o econométrico o de análisis de regresión.

Para la utilización de estos métodos es necesario que se cumplan los siguientes

requisitos:

a) La existencia de un mercado de inmuebles comparables

b) Disponer de suficientes datos sobre transacciones u ofertas que permitan
conocer tanto los precios de los comparables como las variables explicativas
de dichos precios.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

INTRODUCCION
 Método utilizado para estimar el valor más probable al que un bien
razonablemente se podría vender en condiciones normales de
mercado, a la fecha de la tasación.

 Se basa en el análisis del mercado de bienes similares,

comparando con propiedades sustitutas, similares o equivalentes
funcionalmente, ponderando las características de cada bien analizado
para homogenizarlo con el inmueble tasado.

 Se basa en el principio de sustitución:

Un comprador prudente e informado no pagará más por una propiedad, bien o servicio, que el
costo de adquisición de otro bien o servicio que lo sustituya en forma igualmente satisfactoria
(costo de oportunidad).

El menor costo de la mejor alternativa tiende a establecer el Valor de Mercado.

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

APLICACIONES
 aplicable a bienes inmuebles cuando hay suficientes datos,
operaciones de compraventa u ofertas fiables con patrones o
tendencias en el mercado que pueden ser comparables.

 cuando existen propiedades que se compran y venden

regularmente, este método es el sistema más directo en la
estimación del valor.

 gran aplicación para la tasación de inmuebles como casas,

departamentos y bienes que no son adquiridos por su capacidad
para generar ingresos de producción, que son comúnmente
transadas en el mercado y que muchos compradores han optado
por comprar, desestimando la idea de arrendar o construir.

a mayor cantidad de bienes comparables y mayor similitud con el

bien tasado, más precisa será la aproximación al valor de
mercado.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

LIMITACIONES
 aplicación limitada en casos de mercados débiles con insuficientes
transacciones o poco transparentes.

 se basa en información de un mercado reciente afecto a una rápida

evolución de condiciones económicas y legales, por lo que el método se ve
limitado por el principio de temporalidad

El valor de mercado de un bien es variable en el tiempo. Su estimación es válida sólo por un

lapso determinado, consistente con las condiciones de mercado en ese momento específico
.

 riesgo de obtener conclusiones incorrectas del análisis de datos que

presentan distorsiones producto de intereses entre las partes o
transacciones entre familiares, organismos públicos o entidades
financieras.

EL TASADOR DEBE CONSIDERAR EL ORIGEN DE LOS ANTECEDENTES Y LA MOTIVACIÓN DE LA

FUENTE DE LA INFORMACIÓN.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

CONDICIONANTES

 Conocer en detalle el inmueble a tasar, cómo responde a los

requerimientos del mercado, cuáles son sus fortalezas y detractores
frente a otros inmuebles que compiten por la misma demanda,
considerando las características del inmueble y su entorno.

 Tener suficientes conocimientos técnicos y profesionales para

seleccionar una muestra de mercado comparable y para emitir juicios o
evaluaciones sobre las diferencias que se presentan entre los
referentes de mercado y la propiedad tasada.

 Tener acceso al conocimiento (visual, legal, técnico) de los distintos

inmuebles comparables seleccionados.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO - ETAPAS

1. ANÁLISIS DE LA PROPIEDAD (VISTO ANTERIORMENTE)

2. ANÁLISIS DEL MERCADO

3. RECOLECCIÓN Y SELECCIÓN DE INFORMACIÓN DE MERCADO

4. ANÁLISIS Y HOMOGENEIZACIÓN DE LOS TESTIGOS O DATOS COMPARABLES

5. ESTIMACIÓN DEL VALOR DE MERCADO

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 2

• SITUACIÓN ACTUAL GENERAL DEL PAÍS:
- Tasas de interés, desempleo, inflación y tendencias de precios
- Cambios a los planes reguladores, normas ambientales y tributarias
- Inversiones en infraestructura
- Decisiones privadas que afectan al mercado inmobiliario: nuevos proyectos, proveedores o demanda
que entrarán al mercado.

• SITUACIÓN COYUNTURAL DEL SEGMENTO AL QUE PERTENECE EL BIEN:

- Nivel de actividad, comportamiento, volúmenes y orientación espacial en los últimos años
- Expectativas, tendencias o evolución previsible de la oferta y demanda
- Interés por localizarse en el sector
- Estabilidad o variabilidad del mercado y precios, rango de valores en el área, cantidades ofrecidas o
disponibles para la venta y vendidas, apreciando el esfuerzo publicitario y tiempo de comercialización
- Factores favorables o desfavorables que puedan afectar el valor del bien a la fecha de la valoración

• DETECTAR FENÓMENOS Y TENDENCIAS A CORTO, MEDIANO O LARGO PLAZO

Da más perdurabilidad en el tiempo al trabajo

El mercado inmobiliario es uno de los más complejos, compuesto por una gran
heterogeneidad de bienes, con una gran variedad de atributos difíciles de
identificar y procesar para estimar su incidencia en el valor.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 2

• ANÁLISIS DE LA PROPIEDAD EN RELACIÓN A SU MERCADO OBJETIVO

EVALUAR CÓMO LA PROPIEDAD RESPONDE A LOS REQUERIMIENTOS DEL SEGMENTO DEL MERCADO
INMOBILIARIO AL QUE PERTENECE, CONSIDERANDO EL PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO:

El uso más probable de una propiedad que es físicamente posible, apropiadamente

justificado, legalmente permitido, financieramente factible y que resulta en el valor
más alto de la propiedad que se tasa.

Se deben estimar las alternativas de uso de un bien e identificar sus potenciales

compradores bajo parámetros razonables y realistas.

• TIPOLOGÍA INMOBILIARIA O INMUEBLE TIPO

DETECTAR UN MERCADO REPRESENTATIVO DE INMUEBLES COMPARABLES

DISPONER DE INFORMACIÓN SUFICIENTE, ACTUALIZADA Y CONFIABLE

A mayor cantidad y mejor calidad de la información de mercado, más eficiente y eficaz

será su análisis y la tarea del tasador

A mayor similitud entre la propiedad analizada y las referencias de mercado, mejor

será la información obtenida y mayor será la precisión en el valor final del bien a tasar
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 3

RECOLECCIÓN Y SELECCIÓN DE INFORMACIÓN DE MERCADO

•FUENTES DE INFORMACIÓN:

-PUBLICACIONES EN PRENSA LOCAL

-OFERTAS OBTENIDAS EN EL SECTOR
-PORTALES ESPECIALIZADOS DE INTERNET
-CORREDORES DE PROPIEDADES
-CONSERVADORES DE BIENES RAÍCES
-S.I.I.

•ES IMPORTANTE:

-DISPONER DE MÁS DE UNA FUENTE DE INFORMACIÓN

-CONTAR CON UNA MUESTRA REPRESENTATIVA DE INMUEBLES COMPARABLES, CONOCIDOS

EN DETALLE POR EL TASADOR, CON INFORMACIÓN SUFICIENTE, RECIENTE Y CONFIABLE.

•EL CRITERIO DE BÚSQUEDA DE REFERENTES DE MERCADO ESTÁ DADO POR LAS

CARACTERÍSTICAS BÁSICAS DEL INMUEBLE A TASAR, INCLUIDAS SUS VARIABLES
CUANTITATIVAS Y CUALITATIVAS
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 3

Sin información de mercado es imposible realizar una buena tasación.

El resultado de una tasación dependerá de la calidad, cantidad, representatividad,

confiabilidad y relevancia de la información de mercado obtenida, procesada mediante
un análisis objetivo y profesional.

•CARACTERÍSTICAS PARA LA SELECCIÓN DE REFERENTES DE MERCADO:

-TIPOLOGÍA: Aislada, pareada, continua; Nueva / Usada; Calidad constructiva (dos pisos en
albañilería, mansardas en madera, etc); Programa funcional; Superficie.

-UBICACIÓN: Es recomendable y conveniente comparar inmuebles dentro de un mismo sector. A

falta de comparables en un mismo sector, se puede ampliar la búsqueda en otros barrios cercanos
interpretando el criterio de selección de un posible comprador. Se debe cuidar que los sectores
analizados presenten similares características morfológicas, funcionales, sociales, ambientales y
económicas.

-USO ACTUAL, PERMITIDO O MÁS PROBABLE de acuerdo a normativa vigente y requerimientos

del mercado

Para comparar dos inmuebles, éstos deben tener al menos un cierto número de
características en común (idénticas o parecidas). De lo contrario, se recomienda
descartar de la muestra.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 3

- SUPERFICIE DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES:

Los inmuebles de mayor superficie, en igualdad de condiciones, suelen tener un precio de

mercado unitario inferior a otros de menor superficie, pues existirían menos potenciales
compradores al aumentar el valor absoluto.

No obstante, este supuesto está sujeto a las características del mercado específico al cual
pertenece el bien.

- FECHA DE OFERTA Y/O TRANSACCIÓN: Evitar comparar datos lejanos en el tiempo o en

períodos de tiempo diferentes (ejemplo, segunda vivienda en temporada de invierno o verano).

- FUENTE DE DATOS: La información de mercado no siempre es transparente. El tasador debe

validar la información obtenida. Habitualmente las fuentes introducen distorsiones que se deben
corregir: tipo de valor (oferta o precio efectivo de transacción) e imprecisiones en las superficies,
terminaciones, antigüedad y estado de conservación.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 3

Propiedad Tasada
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 4

ANÁLISIS Y HOMOGENEIZACIÓN DE LAS REFERENCIAS DE MERCADO
COMPARABLES
ANÁLISIS MEDIANTE ESCALAS DE COMPARACIÓN:

•INFERIOR: Las características de la propiedad son inferiores a las de su competencia, variación que
puede afectar negativamente su precio y tiempo de comercialización.

•SIMILAR: Las características de la propiedad son las típicas o comunes del mercado y se consideran
aceptables cuando se las compara con las de su competencia.

•SUPERIOR: Las características de la propiedad son superiores a las de su competencia y se espera

que el precio sea superior al promedio y/o que se venda en un período menor que el promedio de su
categoría. Las cualidades superiores son valoradas por los potenciales compradores, quienes están
dispuestos a pagar más por un bien mejor que otro que compite con él con menos atributos.
 MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 4

ANALISIS DE LAS REFERENCIAS: El mercado al que pertenece el bien está consolidado y es de alto interés. De carácter
principalmente residencial y de muy buena conectividad a través de calles de gran flujo, de locomoción colectiva y cercanía a estación
de metro, con buenos servicios, cercanía a colegios y áreas verdes. Posee áreas con nuevas construcciones de edificios de mediana
altura. Estas características hacen que la oferta de propiedades a la venta en el sector sean de valores más altos que el propio de la
construcción independientes de factores como la antigüedad del bien, lo que se ve reflejado también en el valor final de la propiedad
valorizada. Las Referencias corresponden a propiedades ubicadas en el mismo sector de la unidad tasada, las cuales presentan en
promedio, superficie predial y construida levemente inferior al bien en estudio, siendo Ref. 2 la unidad más comparable en relación a
este parámetro y por ubicarse en la misma calle. Ref.1 corresponde a propiedad de similar año, emplaza en el sector cercano a los
inmuebles, pero se observa que se encuentra en su estado original, situación que se representa en su valor unitario de construcción,
Ref. 3 corresponde a un sector con mejor ubicación, cercano a plaza Las Lilas, la cual repercute en su valor de suelo, no cuenta con
remodelación y mantención evidenciada en su valor de construcción, se estima que la cuota superior la establece dicha oferta por
tipología y ubicación. Ref. 4 corresponde a tipología inferior, pero mejor ubicación que el inmueble tasado, presenta buen nivel de
mantención similar al bien en estudio. Ref. 5 corresponde a mejor tipología y ubicación, como detractor se considera pareada en un
sector que privilegia las casas aisladas. En general las ofertas todas presentan mantención y con renovación de sus
terminaciones……..
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 4

HOMOGENEIZACIÓN DE LAS REFERENCIAS DE MERCADO COMPARABLES

HOMOGENEIZACIÓN o HOMOLOGACIÓN

 Se debe considerar que los inmuebles son muy heterogéneos por localización, atributos
físicos y funcionales, siendo éstos únicos e irrepetibles y presentando por lo tanto una
gran diversidad de valores.

 La medición o cuantificación de la influencia de estos atributos sobre el precio es un

proceso complejo que requiere un análisis específico mediante aportes de valor o
coeficientes correctores.

¿Cuánto valor aporta la ubicación?

¿Cuánto valor aporta la planificación?
¿Cuánto valor aporta la calidad constructiva?

¿Cuánto valor aporta la calidad del diseño, exclusividad y/o imagen de la propiedad?
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 4

1. MÉTODO ANÁLITICO POR APORTES DE VALOR:

Se suma o resta el valor estimado de cada atributo o característica posible de medir por separado
(diferencias de superficies de terreno y construcciones, obras complementarias como piscinas,
estacionamientos o bodegas, etc.). Se basa en el principio de contribución

2. MÉTODO ANALÍTICO POR COEFICIENTES CORRECTORES:

Evaluación de las diferencias y ajuste de los valores estimando qué valores tendrían las
propiedades comparables si tuvieran iguales características que el inmueble a tasar, es decir:
“hacer homogéneo, hacer equivalente”. El tasador debe establecer qué compara y por qué, y a
partir de ello establecer las relaciones de valor entre el inmueble tasado y cada referente
alternativo.

Se aplica un factor mayor o menor a 1 a cada atributo que aumente o disminuya el valor de cada
referente comparable, según el valor que le asigna el mercado a dicho atributo.

El tasador se pregunta:
¿Qué valor da un potencial comprador medio a cada diferencia de atributo?
¿Cuánto más está dispuesto a pagar por la propiedad por la sola incidencia de
determinada característica?
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 5

ESTIMACIÓN DEL VALOR DE MERCADO

 Determinación de una franja de valor o banda de precios más probable que el mercado
estará dispuesto a pagar por el inmueble a tasar.

 Ponderación de las características de la propiedad y condiciones actuales y esperadas del

mercado.

 Establecer cuál(es) de los referentes de mercado comparables analizados son más

similares al inmueble y constituyen datos más confiables, por lo que tendrán más peso
en el valor. Si la muestra es muy homogénea y muy similar al bien tasado con pocos ajustes,
bastará con promediar los valores.

 Se obtiene así de manera objetiva el valor de venta más probable de la propiedad.

Se recomienda contrastar este valor con el obtenido a través de otros MÉTODOS

COMPLEMENTARIOS.
MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

PROCESO DE ANÁLISIS COMPARATIVO – PASO 5

• COMPOSICIÓN DEL VALOR:

VALOR TOTAL = VALOR TERR. + VALOR CONST. + VALOR OO.CC.
Donde:
VALOR TERRENO = m² Terreno x UF/m² Terreno = UF Terreno
VALOR EDIFICACIONES = m² Edificados x UF/m² Edificación = UF Edificación
VALOR OO.CC. = Unidad (es) x UF/Un. OO.CC = UF (box, bod), o bien
= Valor Global x UF/Gl. OO.CC. = UF Global OO.CC.