UCA ROSARIO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS SOCIALES DEL ROSARIO

MARTILLERO PÚBLICO - CORREDOR INMOBILIARIO - ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Y TASADOR
 determinar
estimar
pronosticar

Tasar es medir el valor económico de un bien.

MEDIR:
“ No estamos parados frente al valor con una duda, sino
con un metro. No expliquen, midan… porque nuestra
misión específica es comparar, medir”. (Mario Chandías)

BIEN:
Es lo que se va a tasar: Mueble, Inmueble o Intangible

VALOR:
Remite a la Importancia Económica de un bien; es un
concepto ambiguo.
 IMPORTANCIA ECONÓMICA
CONCEPTOS MAS APROPIADOS

Es la suma del precio de los insumos que interviene en la producción

de un inmueble.
REAL No es apropiado porque el proceso de fabricación puede incluir etapas
nociva que hagan aumentar el costo y disminuir el valor de venta.
Puede tomarse como antecedente para el cálculo.
COSTO
Los procesos de fabricación son hipotéticos y los tiempos futuros, con
los consiguientes riesgos de omisión, duplicación de pasos y cambios
POTENCIAL que pueden producirse durante el proceso de producción al transcurrir
cierto lapso de tiempo.
Esto dos conceptos: Hipotéticos y Futuros hace que el costo potencial
no sea demasiado confiable para medir la importancia económica de
un bien.

Hay precio cuando hay intercambio efectivamente ocurrido de dos

bienes, uno de los cuales generalmente es moneda.
REAL Es referente de la importancia económica pero tiene el inconveniente
que se dificulta poder acceder a esa información.

PRECIO
Es el precio que tendría un bien en una compraventa libre, con
conocimiento de ambas partes de lo que venden o adquieren, en
POTENCIAL condiciones normales, según pautas de mercado, publicidad y
tiempo.
Es una abstracción y es el que la tasación hace su objeto de cálculo
Tasar es medir el precio potencial de un bien.
La tasación de un inmueble no es una técnica rígida, sino que es
imprescindible el aporte del sentido común, el análisis ponderativo y un
criterioso espíritu de equidad.

La tasación no debe ser fruto de la improvisación, sino que debe seguir

un proceso sistematizado que conduzca, a cada tasador, a valores
indiscutiblemente similares.

No subestimamos a quienes mediante una experiencia de muchos años

y un profundo conocimiento de determinadas zonas, le basta la rápida
inspección ocular para fijar, con bastante aproximación, su valor.
La función del tasador es, además de hallar el valor, demostrar los
fundamentos y el análisis ponderativo que lo llevo a él, para satisfacer a
sus clientes, al juez o a la institución que haya solicitado el valor.

Saber tasar no significa tener un amplio conocimiento de valores

actuales sino saber analizar, investigar y ponderar para poder arribar al
valor buscado.-
 El COMITENTE

Es quien encarga la tasación – Destinatario del

informe.
No siempre esta concentrado en una persona..
(puede ser un banco para tasaciones
hipotecarias).
No siempre es propietario del bien a tasar.
Que sea quien encarga la tasación no quiere
decir que intervenga en el proceso valuatorio.
No puede atribuirse facultades del tasador
como:
Determinación del resultado final.
Indicación de la técnica de tasación a emplear.
 METODOS DE TASACIÓN

CLASIFICACIÓN GENERAL

Comparativo de Mercado

Separativos Directos

De Costo

Conjunto Indirectos De Capitalización de Renta

 METODO DE MERCADO O DE COMPARACIÓN DE VENTAS
Este método permite tasar inmuebles, a través de ofertas de compraventa u otras
informaciones relativas, por medio de la comparación de inmuebles semejantes.
Mide el precio potencial de la propiedad en cuestión sin otros intermediarios que la
comparación de características principales aplicando coeficientes correctivos para
adecuar las diferencias entre ellos.
La técnica de comparación de mercado exige que se reúnan datos, se analicen y se
interpreten.
La propiedad que se utilizará de antecedente deberá cumplir los siguientes
requisitos.
- Cumplir con el principio de proporcionalidad, es decir se semejante
- La venta u oferta debe ser reciente
- En caso de venta debe ser una negociación libre.
- En caso de oferta esta debe provenir de fuentes confiables y no encontrarse
influenciada por ningún tipo de interés.
Los ajustes o coeficientes correctivos deberán centrarse en los siguientes factores:
-Fecha de venta u oferta: se ajustará en el caso de que se modifiquen las
condiciones del mercado entre las fecha de venta u oferta y la de tasación.
- Ubicación: ajustes para poder compensar las diferencias de calidades de
ubicación entre el antecedente y el problema.

- Características físicas: Se ajustará: terreno, calidad estado de conservación,

superficie, instalaciones, entre otras.
 La precisión de una tasación por este método, depende del uso que haga el tasador de los
valores de ajustes.

Aplicación o Metodología del método Comparativo

Donde:
Unidad Metodológica P=Axa P: Problema
o Protofórmula A: Antecedente
a: asimilador

asimilador a= P / A

P1 = A1 x a11 x a12 x a13 x … x a1n

P2 = A2 x a21 x a22 x a23 x … x a2n
P3 = A3 x a31 x a32 x a33 x … x a3n
Valor más probable
(P): media aritmética
de los n pronósticos P = ∑ ( P 1 + P2 + P 3 + … + P n ) / n

Cuando se analizan las características se debe tratar de reducir al mínimo necesario la

cantidad de diferencias para evitar la acumulación de error en el cálculo.
Tienen que elegirse características que expresen diferentes aspectos.
 EL BIEN Las características más significativas son:
Ubicación
Aptitud
Estado.

UBICACIÓN
Factor fundamental de influencia sobre el valor de un inmueble.
Tiene que ver con la zona, tendencia de desarrollo, servicios públicos disponibles,
importancia de la calle, relación oferta-demanda de la tierra en la zona.

APTITUD

Es el grado de utilidad o la capacidad de uso de un bien inmueble:

En terrenos urbanos se mide por el aprovechamiento del mismo
en los edificios, por su calidad de construcción, calidad física al mejor uso
en inmuebles rurales el grado de utilización se mide por la cantidad y calidad del
rendimiento de la tierra o por la cantidad o calidad de edificios esenciales para la actividad
agrícola.
 ESTADO
La depreciación por el estado de conservación de los inmuebles puede realizarse:
A través de tablas y fórmulas
o Por análisis y elaboración propia del tasador.

MONEDA
La expresión del valor de un bien, deberá hacerse en Pesos, por ser la moneda de curso legal.
si entre la fecha de tasación y la fecha de oferta del antecedente se producen cambios en la
economía, será necesario asimilar el valor del comparable.
La característica más importante es el poder adquisitivo (la capacidad para ser intercambiada)
resultante sobre todo de la estabilidad. Se lo puede cuantificar midiendo la relación de
intercambio entre esta y un determinado bien o canasta de bienes no monetarios (índice de
precios), otra moneda o el oro.

MERCADO
Al utilizarse ofertas de mercado como dato para averiguar el precio potencial de un bien
inmueble, se deberá aplicar un asimilador que resulte reducir el valor del antecedente que se
encuentra sujeto a las leyes de oferta y demanda.
Este asimilador lo llamamos "Efectivizador de Oferta" y transforma una oferta en un posible
precio potencial ajustando el valor en un 2, 3 5 hasta el 10% en menos. Este porcentaje debe
surgir de una investigación por parte del tasador.
 EL VALOR DE TASACION COMO SEGMENTO: VALOR UTILIZABLE

Es el valor superior o inferior del

segmento (vp +/- i), siendo éste el más
adecuado para representar con una
cifra única el resultado de una
tasación.

el “verdadero valor” NO ES el valor más probable; este último es supuestamente la mejor

estimación, pero el verdadero valor puede estar en CUALQUIER punto del segmento de
incertidumbre (según finalidad).

Una buena tasación: cuando el

Precio Real (transacción) pertenece al segmento tasado.
 METODO DE COSTO

Se basa en que el valor del inmueble es una composición del costo de construcción
(incluidos materiales salarios y beneficios) más el valor del terreno; donde el valor
del terreno se determinará independientemente por método de comparación, o de
asignación

FORMULA PAR APLICARLO:

Objeto a Tasar = Costo de - Depreciación + Valor del Terreno

(P) Reposición
1-Costo de Reposición ( o VR= Valor de Reposición):
Es el costo para reponer o reproducir el bien inmueble teniendo en
cuenta que los precios serán a fecha de la tasación.
El tasador puede optar por dos supuestos:
- Realizar el costo de reproducción teniendo en cuenta igualdad de
materiales , estructura y funcionalidad, es decir una réplica del
edificio existente.
- Realizar el costo de reproducción como un sustituto del existente,
moderno en materiales y técnicas de edificación (generalmente es el
más usado).

Puede establecerse :
- por aplicación de precios por unidad de superficie cubierta de
edificios semejantes
-Por cómputo y presupuesto: es un método laborioso y requiere
conocimientos específicos.
 - Depreciación:
es una pérdida del valor como consecuencia de una pérdida de aptitud del inmueble,
que puede ser gradual o brusca.
Hay depreciación:

por deterioro por edad, desgaste o roturas derivadas del

Física uso
Hay distintos métodos de cálculo:
-de línea recta, donde la depreciación es uniforme a lo largo de la vida útil
del inmueble.
- El método de la parábola: la depreciación no es constante sino que es
lenta al comienzo de la vida del bien y en aumento hacia el fin de la
misma.
- Criterio de Ross-Heidecke es uno de los más usados en nuestro país y es
que utiliza el Tribunal de Tasaciones de la Nación
Según Ross-Heidecke Donde:
VA = VR – ( VR – Vr ) x K VA: Valor Actual
VR: Valor de Reposición
Valor Residual: tiene que ver con la vida útil de Vr: Valor residual
un bien K: Coeficiente de
Cuanto más vida útil tenga un bien , más alto depreciación
será el Vr El “K” se obtiene a partir de 3 parámetros:
Antigüedad
Los dos problemas que quedan librados a criterio Tiempo total de vida útil
del tasador son: el cálculo del Vr y el cálculo de Estado de conservación del edificio
la expectancia de vida
Funcional como consecuencia de la pérdida de aptitud funcional ya sea por
diseño o por la obsolescencia de sus componentes.

No se mide por fórmulas sino que depende de la apreciación del tasador

dependiendo de su experiencia y buen criterio la ponderación de la misma.

Una propuesta de cálculo es determinar el costo para adaptar el inmueble o

corregir errores de diseño.

Otra propuesta consiste en calcularla por el aumento del valor que tendría el
inmueble de realizarse las mejoras necesarias para resolver la ineptitud del
proyecto.

Ambiental, económica o factores externos que modifican en forma

de ubicación negativa la calidad del entorno.
Valor del terreno

Existen diversos métodos para la determinación del valor del terreno:

Método de comparación

Método de Asignación

Método de comparación:
Consiste en obtener una muestra de mercado suficientemente representativa de
antecedentes semejantes, aplicando coeficientes correctivos obteniendo así, por
promedio aritmético, el valor buscado.
El valor terreno sufrirá una depreciación por encontrarse “ocupado” por una
edificación existente, estimada aproximadamente en un 20%.
Método de asignación:
Se basa en que existe una relación proporcional entre el valor del lote y lo construido
(Ejemplo 1:4). Con el aumento de la demanda de la tierra, la proporción del valor del
terreno a construcción , tiende a estrecharse.
Una limitación de este método es no considerar características individuales de los
lotes. Se utiliza cuando se carece de datos sobre terrenos baldíos comparables con el
lote a tasar.

Debilidades del método de costo:

No es fácil estimar la depreciación en construcciones antiguas, como tampoco el

costo de reposición cuando no hay equivalencias adecuadas.
Al determinar los costos se corre el riesgo de sobre o subvaloración.
Este método resulta útil para pronosticar el precio potencial de
construcciones nuevas o recientes.
Resulta válido para construcciones en donde el método de comparación o de
capitalización de rentas no resulta factible por la naturaleza de la propiedad,
como por ejemplo, escuelas, bibliotecas, museos, y en general todo edificio
de carácter institucional.
También se utiliza en el caso de avalúo de seguros donde debe fijarse el
costo de reposición del edificio deduciendo únicamente la depreciación
física sin considerar el valor del terreno.
 Ejemplo de Aplicación:
Tasar una casa por Método de Costo de 30 años de antigüedad (vida probable
120 años) .
Superficie de Terreno: 300m2 (12m frente x 25m de fondo)
Superficie Construida: 100m2

Valor del Terreno (obtenido por método comparativo de mercado y deducido el

20% por ocupación) es de $850.000.-
Datos:
- Valor de Reposición (VR) 15.000 $/m2 (extraído de revista Clarín Arquitectura)
- Valor Residual (Vr) 10% del VR
- Para la Depreciación utilizaremos la fórmula de Ross-Heidecke:
(VR - Vr) x k
- Estado de conservación Normal (Estado 2)……para poder entrar en tabla

Se solicita determinar el Precio Potencial de la casa mediante Metodo de Costo:

P = Valor de Reposición - Depreciación + Terreno

Solución

P = Valor de Reposición – Depreciación + Valor Terreno

P= VR - [ (VR – Vr ) x k ] + VT

a) VT = Se obtiene por Método Comparativo, o de asignación.- Es dato del problema

VT = $850.000.-

b) VR= $/m215.000 x 100m2 (cubiertos)

VR = $ 1.500.000.-

c) Vr = es el 10% de VR
Vr = $ 1.500.000 x 10%
Vr = $ 150.000.-
d) k= Se obtiene de la tabla de Ross Heidecke. Necesito dos datos para entrar en ella:
- el Estado de Conservación: dato del ejercicio (Estado2 - Normal.-
- el % de vida entre la antigüedad y la vida probable = 30/120 = 0.25
como tengo que entrar con porcentaje = 0.25 x 100 = 25% (porcent. de vida)
con los dos datos: Estado 2 y 25% entro en tabla y obtengo k = 17.75%
Para aplicarlo a la fórmula debo pasarlo a decimal: 17.75 / 100 = 0.1775 = k
K= antigüedad
vida probable
 Depreciación
construido

P= VR - [ ( VR – Vr ) x k ] + VT

P = 1.500.000 – [ (1.500.000 – 150.000 ) x 0.1775 ] + 850.000

P = 1.500.000 – [ 1.350.000 x 0.1775 ] + 850.000

P = 1.500.000 – 239.625 + 850.000

Valor construido

P= 1.260.375 + 850.000

P= $ 2.110.375
 METODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS

Consiste en pronosticar el precio potencial de un inmueble a partir del valor de la

renta , es decir que se presume que un inmueble produce rendimientos, que
conocidos y capitalizados a un tipo de interés, nos permite conocer el valor del
bien.

Metodología de aplicación:

Valor Presente (VP) = Renta anual (Ra)

tasa de interés i

Renta:
Se entiende por renta bruta la suma del ingreso que resultan de la explotación de
una propiedad. Este ingreso están destinados a compensar:
• los GASTOS DE OPERACIÓN ( de funcionamiento y de mantenimiento),
• restituir al capitalista la inversión - AMORTIZACIÓN
• producir Beneficios y Utilidades.
GASTOS DE OPERACIÓN: Se dividen en:
- De Funcionamiento: Pago de impuestos y servicios, tasas municipales,
seguros contra incendio u otros siniestros, gastos de servicios como
limpieza, cuidado de jardines, otros) gastos laborales y administrativos en
caso de inmuebles sometidos bajo el régimen de propiedad horizontal,
etc.
- De Mantenimiento: Reparación de instalaciones, refacciones como
pintura, revoques, o modificaciones de partes que se consideren
normales.

AMORTIZACIÓN
La amortización del capital (representado por el bien) tiene como finalidad
conservarlo, a modo de mantener el rédito.
Los capitales, cuando están representados por un bien físico, tienden a
desaparecer a causa de la depreciación.
La amortización previene esta pérdida acumulando en un fondo partidas
anuales que restituyen el capital al fin de la vida útil del bien.
 TASA DE CAPITALIZACIÓN
Es el problema más delicado del método Indirecto.
Capitalizar la renta es una operación algebraica de la cual resulta el
valor del bien
VP= Renta Anual (Ra) / Tasa de interés (i)
Para determinar la tasa de interés despejamos la incógnita de la
fórmula anterior, tal que:
i= Ra / VP

Cómo determino la tasa?

a) Indagando cuál es la tasa que se aplica para el sector del mercado

donde se ubica el inmueble a tasar.-

b) Analizando en el sector de mercado del inmueble a tasar, cuales son:

- Las Rentas Promedio de inmuebles semejantes.
- Los Precios de venta Promedio de inmuebles semejantes.
Aplicando Ra Promedio / VP promedio, nos va a dar la tasa a aplicar para
ese sector de mercado.
 Ejemplo:

Rentas promedio de: Precios de Venta promedio de:

$ 6200 $ 1.500.000
$ 5800 R prom= $6000 $ 1.400.000 VP prom= $1.500.000
$6000 $ 1.600.000

i = Rp anualizada / VP p i = 6.000 x 12 / 1.500.000 = 0.048

Conocido el valor de la renta del inmueble a tasar y la tasa de interés anual,

podemos determinar el valor probable de un bien.
P= Alquiler mensual x 12 meses
tasa de interés anual
Ejemplo:
P tiene un valor de alquiler mensual $ 6.200
renta anual = 4,8% (obtenido según muestreo del sector)

P = $6.200x 12 meses = $74.400 P = $ 1.550.000

0.048 0.048