ESTIMACION DEL VALOR DE UN

INMUEBLE
Avalúos Certificados

ESTIMACION DE VALORES por Deyanira López Boccardo UCAB-CIV está bajo una Licencia Creative Commons Atribución-NoComercial-CompartirIgual 4.0
Internacional.
Contenido

1. ¿Qué es un Avalúo?
2. Contenido de un Avalúo Certificado
3. Características de un avalúo
4. ¿Quiénes elaboran avalúos?
5. ¿Cuando se justifica la contratación de un Avalúo Certificado?
6. ¿Cuándo se necesita un avalúo?
7. Aspectos varios
definición y contenido

Avaluos Certificados
• ¿Qué es un avalúo?
Un avalúo es la determinación del valor comercial de un bien, el cual es realizado mediante un
dictamen técnico emitido a una fecha determinada, realizado por un avaluador certificado, el cual
considera las distintas variables que conforman o intervienen en el formación y obtención de su
valor. Estas variables contemplan las características físicas, uso, estado actual, ubicación del
bien,tiempo de la transaccion entre otras y, la obtención del valor está basada en un proceso
metódico de investigación de mercado:

“ ...en el cual el avaluador logra dar el valor más probable de un bien en términos de dinero, que la
propiedad lograría en un mercado abierto y competitivo dadas las condiciones y requisitos para
una venta justa, en el cual vendedor y comprador actúan con pleno conocimiento y prudencia,
asumiendo que el precio no es afectado por ningún estimulo indebido.”

• Contenido de un Informe de Avalúo Certificado de un bien Inmueble:

A. ASPECTOS GENERALES
 Identificación completa del sujeto de avalúo
 Objeto o finalidad
 Fecha del Informe
 Descripción del sector donde se ubica el inmueble: vecindario, vialidad, accesos, servicios públicos existentes,
acceso a bienes y servicios
contenido

 Descripción del inmueble. Zonificación. Uso presente y permitido. Constancias, Permisos.

 Titularidad del bien. Linderos, medidas. Características de la construcción. Edad. Calidad de materiales y acabados,
obras exteriores y complementarias, instalaciones y equipos
B. MEDICIONES Y CALCULOS
 Terreno
 Verificación de áreas y linderos, señalando la fuente utilizada (documentos, planos, inspección, mediciones en sitio,
etc.)
 Construcciones
 Verificación de áreas, señalando la fuente utilizada (documentos, planos, inspección, mediciones en sitio, etc.)
C. FORMACION DEL VALOR
 Enfoque del problema. Selección y justificación de la metodología a emplear
 Fuentes de recopilación de datos
 Selección y análisis de referenciales
 Procesamiento de datos
 Cálculo de valor
 Conciliación de resultados, en caso de tener varios
 Conclusión de valor
 Recomendaciones
D. ANEXOS
 Planos o croquis de ubicación del inmueble, terreno y construcciones
 Fotografías del sector y del inmueble
 Tablas y gráficos usados
 Copias de documentos, oficios, constancias u otros recaudos que sirvan de soporte al informe
 Planillas de procesamiento de datos, si las hubiere
 Cualquier otro que se considere necesario
Características

Características de un Avalúo Inmobiliario

 Es un trabajo de investigación, el cual debe establecer el propósito, el uso previsto, el alcance del
trabajo.
 Se presenta mediante un informe técnico, basado estándares de contenido definidos en las Normas
Internacionales de Valuación (IVS).
 Analiza todas las variables que influyen en el valor de un inmueble.
 El valor resultante, es una referencia, depende de las características específicas del inmueble
analizado y la(s) base(s) de valor utilizadas (valor de mercado, renta, de inversión, de liquidación..)
apropiadas al propósito del avalúo.
 Explica el enfoque o los enfoques adoptados y de universalmente aceptación (Mercado Directo,
Aproximación al Costo e Ingresos)
 Debe ser realizado por un profesional calificado, que se responsabiliza legalmente por la opinión del
valor resultante
 Tiene una fecha determinada y vigencia.

¿Quienes elaboran avalúos?

Los valuadores: quienes son individuos, grupo de individuos o empresas que poseen las calificaciones,
habilidades y experiencia necesarias para ejecutar de manera objetiva, imparcial y competente la
valoración de un bien. En Venezuela, se otorta licencia para realizar avaluos a Profesionales de la
Ingenieria, Arquitectura y Profesiones Afines que han realizado cursos de especialización y se
encuentran debidamente certificados ante la Sociedad de Ingenieria de Tasación de Venezuela
(SOITAVE) y Superintendencia de Bancos y Otras Instituciones Financieras (SUDEBAN),…. Colegio de
Arquitectos y/o Ingenieros de Venezuela (CIV o CAV).
¿Cuando se justifica?

La contratación de un avalúo certificado, se justifica cuando

 No existen datos/referenciales de mercado, suficientes en cantidad o calidad, que permitan aplicar
la estadística descriptiva. La inexistencia de datos puede deberse a la poca dinámica del mercado
inmobiliario, altas distorsiones de las ofertas, alto índice inflacionario.

 Es un inmueble atípico, por ejemplo: un hotel, aeropuerto, centro de salud, terminal ferroviario,
centros educativos…

 El terreno no se encuentra en su Mas Alto y Mejor Uso.

 El uso actual no está en concordancia con lo establecido en la Normativa Urbana vigente.

 Se requiere respaldo técnico de un valor.

 El inmueble se encuentra influenciado por cualquiera de las cuatro grandes fuerzas:

Gubernamentales, Físicas, Económicas o Sociales. Cambios de variables que influyen en el valor
(Ej: Cambio zonificación, expropiación, deslave, invasiones cercanas…)

 Ajustar o asignar cánones de arrendamiento

Cuando el inmueble ha sufrido una modificación considerable con respecto a sus características
originales ej: ampliación, refracción, demolición, etc. que lo diferencia sustancialmente del común de
los inmuebles
¿Cuándo se necesita?

Al requerir información en un momento determinado, que permita tomar decisiones ágiles y

confiables a efectos de:
 Constitución de garantías hipotecarias, prendarías, fiduciarias u operaciones
de leasing
 Compra, venta, permuta y renta de bienes
 Cuantificación de Patrimonio y Aporte Capital en la Constitución de Empresas.
Transformación, fusión o liquidación de sociedades.
 Establecimiento valores para pólizas de seguros
 Sucesiones, separación de bienes, cuotas de participación, etc. ¨
 Expropiaciones
 Cálculo de la rentabilidad de un bien inmueble
 Realización de inversiones inmobiliarias.
 Determinación cánones de arrendamiento
 Declaración Bienes ante el Fisco. Cumplimiento de obligaciones legales y tributarias.
 Juicios jurídicos. Determinación del monto de Indemnizacion por daños y perjuicios a
terceros
El propósito para el cual se prepara la valuación debe estar claramente identificado ya que es
importante que las valuaciones no sean usadas fuera de contexto o para propósitos no
pretendidos.
Es importante que el Profesional Inmobiliario conozca los inmuebles o los casos, donde es
necesario la intervención o el apoyo de un avaluador certificado.
Aspectos Varios
 La fecha de valuación, requiere que el valor sea temporalmente específica en una
fecha determinada. Ya que los mercados y condiciones de mercado pueden variar, y el
valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en otro momento.
 Los Enfoques de valuacion se basan en principios económicos de equilibrio de
precio, anticipación de beneficios o sustitución. Los principales enfoques son el
de comparación o de mercado, enfoque basado en el ingreso y enfoque del
coste.
 El objetivo de seleccionar enfoques y metodos de valuacion para un activo es
encontrar el método mas apropiado bajo las circunstacias particulares. Ningún metodo es
adecuado en todas las situaciones posibles.
 Aún cuando ningun enfoque o metodo es aplicable en todas las circunstancias, se
considera que la información de precios de un mercado activo, es generalmente la mas
sólida evidencia de valor.

Fuente: IVS 105, Enfoques de valuación y métodos, 2020

Referencias bibliográficas

• Mendoça, Frederico (2012), Valuación de Inmuebles: Teoría y Práctica

3ra ed. México, Editorial do Autor.

• Guadalajara Olmeda, Natividad. (2018) Métodos de Valoración Inmobiliaria

2da ed. México, Editorial Mundi – Prensa.

• Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, SOITAVE, 1994, Normas técnicas para la elaboración de un
informe de Avalúo

• FONDO DE GARANTIA DE DEPOSITOS Y PROTECCION BANCARIA, (FOGADE), 1994, Manejo de Activos: Normas a
ser contempladas en los informes de Avalúo

• INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COUNCIL, Normas Internacionales de Valuación (IVS), edición en

español: Unión Panamericana de Valuación (UPAV) con participación de la Asociación Profesional de Sociedades
de Valoración (ATASA, España), enero 2020
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