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Metodología Básica de Tasación de los

Últimos años

1.- Introducción

Las Técnicas de Tasación que se presentan en esta unidad, son aplicables a los
diversos campos de la tasación (inmuebles urbanos y rurales, muebles de estilo,
obras de arte, bienes tecnológicos, etc.), pero alguna de ellas se adaptarán
mejor para resolver el problema que se nos presente, en cada caso concreto.

El tasador debe elegir la metodología que se adecua mejor al problema y

demuestre mayor eficacia resolutoria.

En estas técnicas intervienen conceptos y metodologías de otras ciencias

vinculadas estrechamente con la valoración, tales como la economía, la
estadística y la tecnología.

Debemos recordar que la tasación es una rama de la economía, de allí entonces

que el tasador deba conocer y manejar con soltura el concepto de mercado,
precios, interés, renta, costos, costo de oportunidad, mecanismos de oferta y
demanda, etc.

La estadística es un instrumento muy utilizado en la tasación, en especial por la

escuela Norteamericana, con la aplicación de los llamados métodos
estadísticos y econométricos en los que se establece una relación funcional
entre el precio de mercado y un grupo de variables exógenas, mediante el
análisis de regresión con una o múltiples variables explicativas.

Por lo tanto el conocimiento de los conceptos de población, muestra, moda,

función de distribución, análisis de regresión, etc. no debe ser desconocido
para el tasador sino por el contrario, son elementos que le brindarán información

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que le permita concluir para dar opinión fundada sobre el caso que se le
presenta a resolver.

La tecnología aporta al tasador un sin número de beneficios y al mismo tiempo

complejiza su trabajo. Es necesaria para la descripción de los bienes a tasar,
para el conocimiento acabado del bien objeto del problema. Sin embargo el
avance de la tecnología hace que los bienes que de ella surgen, bienes
tecnológicos, cada vez más perfeccionados y con mejores rendimientos, sean
más complejos de analizar.

Pero en contrapartida la tecnología ofrece al tasador una poderosa herramienta

con el acompañamiento de la informática. Hoy no es posible concebir al
estudiante de tasación sin el auxilio de su computadora, de un software que le
faciliten el dibujo del croquis en planta de un inmueble, o de un programa con
paquete estadístico que le permita trabajar con el análisis de regresión, etc., o al
menos de una calculadora para el auxilio del cálculo más complicado.

Sin embargo, la aplicación de la informática en forma indiscriminada ha llevado a

muchos tasadores, en particular en los Estados Unidos a caer bajo la
“seducción” del computador y olvidar el objetivo último del juicio del valor, dando
su informe como el resultado de una compleja secuencia de operaciones
matemáticas realizadas por computadora.
Las principales aplicaciones de la informática a la Tasación son:

1) Análisis de regresión,
2) Actualización de rentas,
3) Elaboración de tablas de funciones de distribución
4) Confección de bases de datos,
5) Programación matemática.
6) Realización de planos y/o croquis, etc.

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También otras nuevas tecnologías como la teledetección, la fotogrametría o la

restitución analógica, son elementos que brindan información de ayuda para el
tasador.

La teledetección consiste en una composición de imágenes de determinadas

áreas geográficas a partir de señales emitidas por los satélites. La intensidad del
color en las imágenes, determina distintos tipos de vegetación, que relacionados
con otras variables permite diferenciar sectores, cultivos, etc. de interés para el
trabajo del tasador.

2.- Metodologías

Retomando las técnicas más usuales de tasación, podemos hacer la siguiente

clasificación metodológica:
 Técnicas comparativas
 Técnicas analíticas
A continuación se hará una breve enunciación de los mismos.

A) Técnicas comparativas o Métodos Directos

Consisten en estimar el valor de un bien por comparación con otros, que

desempeñan el rol de antecedentes o testigos.

Es el procedimiento tal vez más antiguo del que se tenga noticia, y se presume
que era conocido y utilizado por los pueblos de la antigüedad (En Egipto para la
valoración de tierras afectadas por las crecidas del Nilo).

La comparación se realiza sobre la base de uno o varios signos externos que se

denominan variables explicativas, índices de calidad o variables exógenas.

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Existen diversas formas para llevar a cabo estas comparaciones, dando origen a
los siguientes métodos:

1.- Métodos sintéticos

Los Métodos sintéticos establecen una relación de proporcionalidad entre el

nivel del signo externo o variable exógena y el precio del bien o variable
endógena.

El objeto de los métodos sintéticos es la estimación de un valor de mercado.

Por ejemplo, si el signo externo para un lote de terreno urbano es su aptitud

cuantitativa (Superficie x FOT), se admite que el precio de un lote por m 2 se
mantiene proporcional a la aptitud cuantitativa.

La comparación puede hacerse tomando un solo signo externo o varios.

Obviamente los márgenes de error aumentan cuando tomamos un solo signo
externo, si bien el mecanismo es muy simple, resulta insuficiente ya que el valor
de un activo suele depender de muchas variables económicas. Además
corremos el riesgo de obtener valores distorsionados, si a ello le sumamos que
se toma un testigo cuyo precio no sea representativo, ya sea por pertenecer a un
mercado de liquidación o bien de realización, donde el vendedor por razones
particulares debió desprenderse del bien por un precio menor que el que
normalmente se obtendría en el mercado.

Admitiendo esta proporcionalidad entre valores unitarios y niveles de los signos

externos, se puede decir que:

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V1 = X1 . V2
X2

Donde:
V1= valor del bien problema
V2= Valor del bien testigo
X1= Signo externo del bien cuyo valor o precio se desea obtener
X2= Signo externo del bien testigo

Puede suceder que la proporcionalidad entre valores unitarios y signos externos

no sea directamente proporcional sino inversamente proporcional, como sería
el ejemplo de la antigüedad de una máquina cualquiera, cuanto más antiguo es
menor será su valor.

Cuando se trabaja con varios signos externos, se dan los resultados más
confiables. Es lógico puesto que el tasador no debe quedarse con la
información que le proporciona un solo signo externo, por ejemplo: potencia de
un motor, ya que otras variables pueden influir fuertemente en el valor del bien
( antigüedad, consumo de combustible, etc.)

En estos casos, se procede aplicando la fórmula anterior para cada uno de los
signos externos considerados, y luego se calcula la media aritmética de estos
valores, o bien una media ponderada si existiera información empírica del
tasador sobre los pesos de cada uno de los signos externos.

V1= a .V1’ + b . V1’’ + c .V1’’’

a+b+c

a, b y c se eligen según la experiencia del tasador o normas de auditoría.

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En general los métodos sintéticos al basarse en la proporcionalidad entre el

precio y la variable explicativa, puede conducir a resultados no siempre
confiables, por lo que debe contrastarse con otra metodología. Sin embargo es
muy útil cuando la variable exógena utilizada es alguna característica
representativa de la calidad, por lo que entonces se verifica sin lugar a dudas
que, el precio de mercado más alto se corresponde con la mejor calidad del bien.

Dentro de estas técnicas se incluyen los métodos que el Prof. Vicente Caballer
Mellado ha “aggiornado” y presentado bajo la denominación de “reinterpretación
de los métodos sintéticos clásicos”. Éstos son:

Criterio de comparación por ratios,

Método Baricéntrico
Criterio del origen, y
Criterio de los dos extremos.

2.- Método de las Dos Betas

En este caso la comparación se realiza mediante dos funciones estadísticas

de distribución que pueden ser del tipo beta o triangular.

Este método no admite la hipótesis de proporcionalidad entre signo externo

y la variable endógena, lo que permite obtener un resultado más ajustado a la
realidad del mercado, que los obtenidos por el método sintético.

También se lo llama método de las dos Betas o método de las dos funciones
de distribución, debido a que en él participan dos funciones estadísticas de
densidad que son las herramientas de comparación, una de ellas para la
variable explicativa y la otra para la variable endógena ( precio o valor ).

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La ventaja principal es la poca información que requiere y su cálculo sencillo y

rápido.

Se necesita contar con valores superiores e inferiores de ambas variables, y

también la moda, siendo éstos los únicos tres elementos necesarios para ajustar
una distribución Beta

3.- Análisis de Regresión Simple o Múltiple

Los métodos estadísticos aparecen a partir del siglo XX presentados por la

escuela americana que introduce el análisis de regresión múltiple para
resolver las cuestiones del valor de los bienes.

En esta metodología es necesario tener una base de datos con un número

amplio de antecedentes o testigos.

En la regresión simple el número de variables explicativa es una sola de ellas,

en tanto que en la regresión múltiple se trabaja con varias variables exógenas.

Este método es muy utilizado en los Estados Unidos y en otros países donde se
cuentan con bancos de datos para el bien que se quiere tasar. Requiere de una
buena base de conocimientos de estadística o bien de un software con
paquete estadístico.

En el análisis de regresión las variables exógenas explican a la variable

endógena, es decir que los signos externos influyen en la variable endógena y el
modelo econométrico describe esta relación de influencia observable.

La regresión puede estudiar la influencia de múltiples variables explicativas sobre

el precio unitario de un bien, dando origen a la regresión múltiple.

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B) Técnicas Analíticas o Metodologías Indirectas

Muchas veces no esa posible la obtención de bienes testigos o comparables

para determinar el valor del bien problema o solicitado, entonces se deben
recurrir a algunas de estas metodologías. Estas técnicas se caracterizan por
utilizar cálculos de naturaleza técnica y económica para estimar el valor de
un bien, partiendo del mismo bien. La crítica a estos métodos es que la
estimación no siempre coincide con el precio de mercado.

El llamado método analítico aparece con posterioridad a los métodos sintéticos,

hacia el primer tercio del siglo XIX, y no fue bien recibido por los profesionales de
la tasación en algunos países de Europa, ya que entendían que su aplicación
podría ser realizada por cualquier persona, aun no siendo un especialista. El
mismo partía de un concepto de capitalización

1.- Método del Costo de Reposición

Este método si se aplica a la valuación de inmuebles también es denominado de

“Costo físico”, y se basa en el principio de sustitución.

Se utiliza preponderantemente en la tasación de edificios nuevos, en los de uso

muy especifico que habitualmente no se venden en un mercado abierto

Por ello el método de costo de reposición tiene un alcance limitado puesto que
no puede estimar el valor de mercado del bien, quedándose en la información del
costo de edificación o construcción, sea de un inmueble, o de la fabricación
de un bien tecnológico.

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El concepto de costo de reposición refleja un costo en términos de equivalencia.

Consiste en calcular el costo actualizado correspondiente a una inversión que
sea igual o equivalente a la realización del bien problema.

Veamos su aplicación más usada, es decir para bienes inmuebles. El mismo

consiste en cinco pasos que son:

1.- Obtener el valor del terreno a valor lote (es decir como si fuese baldío)
2.- Estimación del costo de edificación del inmueble existente. Aquí debemos
detenernos un momento. Para obtener este costo existen dos posibilidades:
2.1. El criterio del costo de reproducción: esto es conocer el costo de
construcción ( a precios actuales) de una réplica exacta del bien; utilizando los
mismos materiales, técnicas, diseños, etc.
2.2. El criterio del costo de reemplazo: es conocer el costo de construcción (a
precios actuales) de un bien con prestaciones y utilidades equivalentes al que se
valúa; pero utilizando materiales modernos y técnicas modernas, y aplicando
diseños actuales.

Luego de definido este punto (es decir el criterio a utilizar) debemos determinar
el método a emplear para estimar los costos de una edificación nueva, que
pueden ser:
a) Método de las unidades comparativas: Se trata de un promedio por metro
cuadrado para la construcción de acuerdo al tipo y calidad de la construcción y
las instalaciones. Se trataría del caso de las tipologías que se pueden encontrar
en publicaciones especializadas. Este método es el más adecuado cuando se
trata de inmuebles estándares y el criterio que se utilizara es el de reemplazo.

b) Muchas veces sucede que el bien no concuerda con las especificaciones de

las tipologías, ya sea por diseño inusual o mix de componentes, o también
cuando los componentes utilizados no son todos de similar calidad. En este caso
se debe recurrir al método de los costos segregados. Es decir proceder a

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desmenuzar el costo en cada uno de los rubros que lo componen y proceder a

su cálculo puntual. Finalmente se procederá a la suma de todos ellos.

3.- Estimación de la depreciación acumulada por:

 Deterioro físico del edificio.
 Obsolescencia funcional
4.- Deducción de la depreciación acumulada al costo de la edificación, es decir
calcular el costo de edificación depreciado.
5.- Suma del valor del terrero, hallado en el punto uno, y del costo de edificación
depreciado del punto 4.

Este método es el preferido por los ingenieros , pero como se comento

anteriormente los profesionales del mercado inmobiliario tienen muchas reservas
respecto al mismo.

Apliquemos este método para el caso de bien tecnológico. Si se desea

reproducir un automóvil de 40 años de antigüedad, suponiendo que pudiere
contarse con materiales similares a los originales, y emplear las técnicas de
fabricación de ese momento. Se trata aquí de reproducir íntegramente su
fabricación, respetando el diseño original y todos sus detalles.

El costo de construir este vehículo podrá ser mayor o menor que, el que se pagó
hace mas de 40 años, porque se deberá tener en cuenta el precio de los
componentes, la disponibilidad de los mismos, los sueldos y honorarios de los
operarios y profesionales, los gastos legales, la inflación, etc.

El procedimiento, en términos generales, consiste en calcular el costo total de la

fabricación, al que deberán deducírsele las amortizaciones acumuladas durante
los 40 años de antigüedad, las correspondientes por la obsolescencia en la
eficacia de sus componentes, debido a los cambios tecnológicos, funcionales,
por las modas, etc.

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La diferencia entre el costo de reconstrucción y las amortizaciones dan origen al

“costo de reposición”.

Para el cálculo del costo de reposición es necesario tener en claro cuál es el fin
que se persigue. Éste puede ser la reconstrucción de un automóvil de
competición respetando todos los detalles originales, materiales, técnicas
fabricación, estilos, etc. es decir tratar de conseguir una réplica del automóvil
fuera de serie. En este caso nos estamos refiriendo a un “costo de
reproducción”.
En tanto que si no fuere posible conseguir los materiales y elementos técnicos
que permitan construir un automóvil idéntico al histórico, se tratará de fabricar
uno similar en cuanto a la utilidad y a la estética, pero ya no se trata de
reproducir el modelo original en todos sus detalles. En este caso el costo de
reposición se denomina “costo de reemplazo”.

2.- Método del Valor Residual

Para el caso de los inmuebles, su objetivo es la tasación del terreno. El tasador

debe tener en cuenta la óptima edificabilidad del terreno, es decir aquella que
sea más rentable y su correlación con los códigos de edificación y planeamiento
urbano. Se calcula primeramente, el precio de mercado para dichos edificios en
el momento presente. Luego, los costos correspondientes a la construcción del
edificio. La diferencia entre precio del edificio y costo de la construcción
determina el precio del terreno.

3.- Método Analítico o de capitalización

Este método en su forma tradicional o clásica es severamente cuestionado por

ser inseguro, con resultados poco fiables, que varían según los parámetros

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utilizables, ya que estos son difícilmente objetivables como por ejemplo: la tasa
de actualización, el horizonte temporal, etc.

En el método analítico clásico se sostiene que el valor de un bien está

estrechamente relacionado con la renta que produce o que es capaz de producir
en el futuro.

La raíz del método analítico es la capitalización de una renta a un tipo de

interés dado, y fue presentado por sus defensores con un gran aparato de
matemática elemental, motivo por el cual también se lo llamó método racional.

En este método la premisa inicial consiste en que el valor de un inmueble está

estrechamente relacionado con la renta que produce o que es capaz de producir
en el futuro. Los inmuebles son bienes de inversión que se demandan en el
mercado por sus rendimientos esperados, que se miden por el flujo de rentas
que obtienen mediante su alquiler a lo largo del tiempo, o sobre los beneficios
que producen.

En esta metodología, se capitaliza el flujo de rentas a una tasa de

actualización elegida. Pero la elección de esta tasa es tarea algo difícil y que
no puede contrastarse. El tasador tiene un margen de maniobra que le permite
acomodar el precio del inmueble, según el criterio que adopte.

4.- Métodos de Desvalorización

Estos métodos constan de tres vertientes:
 Desvalorización Proporcional anualizada
 Desvalorización acelerada
 Desvalorización sobre saldo decreciente
Tal como sucede con los métodos anteriores aquí el valor del bien se obtiene
del propio bien, se prescinden de bienes testigos o comparables. El mayor
inconveniente que presente este método es que solamente tiene en cuenta una

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variable, el transcurso del tiempo, o simplificando la antigüedad del bien. Si

bien las tres vertientes o variantes citadas de este método son las aplicables a
bienes tecnológicos ; existen otras tres especificas para el uso inmobiliario,
estas son:
 Método de depreciación lineal
 Método creciente por suma de dígitos
 Método creciente por porcentajes anuales progresivos.

5.- Norma técnica Nro. 11 (T.T.N.)

Dentro de las varias Normas Técnicas emitidas por el Tribunal de Tasaciones

de la Nación (T.T.N.), consideramos esta, ya que la misma tampoco utiliza
bienes testigos para la determinación del valor de un bien. A diferencia de lo
citado en el punto anterior, la Norma Técnica 11 no solamente tiene en cuenta
la variable tiempo ( o su transcurso) para el cálculo del valor, sino que agrega
al cálculo otra variable fundamental al momento de tasar , el estado del bien
problema. Cabe destacar que la misma es de aplicación exclusiva a bienes
muebles.

C) Técnicas para evaluaciones especiales

Carecen de una raíz común pero pueden definirse como aquellas que utilizan
modelos sofisticados con objeto de encontrar soluciones evaluatorias en una
línea, ya de compromiso, ya de orientación hacia un propósito previamente
establecido. Aquí podemos de modo simplificado establecer dos grandes
grupos:
 Metodologías finalistas
 Análisis multicriterio

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1.- Metodología finalista o teleológica

Existe una relación entre el objetivo que se fija el tasador y el procedimiento

de cálculo. Por ejemplo cuando se trata de una expropiación. El objetivo de la
parte expropiante es conseguir el inmueble a un precio inferior al valor probable
de mercado, que permita economizar costos en las obras públicas. La parte
expropiada puede resultar perjudicada incluso aún cuando la indemnización se
calcule sobre el valor de mercado.

En este caso la tasación finalista no busca un valor de mercado sino una

indemnización convencional, que de alguna manera satisfaga los intereses de
ambas partes.
En la tasación finalista se distinguen cuatro tipo de valores que se llaman:

 Valor de transformación,
 Valor de subrogación
 Valor complementario, y
 Valor subjetivo.

 Valor de Transformación
Cuando un bien A, es capaz de transformarse en otro bien B, mediante un
proceso industrial, tecnológico u económico, el valor de transformación se
determina por la diferencia entre: el precio de mercado del bien B menos el
costo de transformación.

 Valor de Subrogación

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El valor de un bien A es igual al precio de otro bien B, en la hipótesis de que A

pueda sustituir a B sin pérdida de eficacia económica.

 Valor Complementario

Existe un bien A compuesto por dos partes, los bienes B y C. Si se anexa la

parte C, el valor complementario queda definido por la diferencia entre el valor
de mercado de A menos el valor de mercado de B.

Esto recuerda el procedimiento del método de “antes y después”, conocido en

nuestro medio y utilizado para el caso de expropiaciones.

 Valor Subjetivo
El valor subjetivo de un bien para un determinado comprador, es el precio
máximo que dicho comprador pagará por adquirir ese bien, no por capricho
sino atendiendo a razones económicas.

Un ejemplo lo constituye el valor de una pieza original de un bien de colección,

donde la plusvalía solamente representa un beneficio para el comprador que es
propietario del automóvil de colección que tiene todas sus piezas originales.

2.- Análisis Multicriterio

La metodología multicriterio se reserva para aquellos casos donde la tasación

debe atenerse a diferentes puntos de vista (criterio), los cuales vienen dados
por condicionantes técnicos, económicos, sociales y culturales. Esta diversidad
de criterios enriquece el procedimiento de tasación y lo aproxima con
frecuencia a la realidad de ciertos planteamientos complejos en áreas tales
como la evaluación de impactos ambientales, tasaciones de edificios históricos-
culturales, tasación de zonas verdes, etc.

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Bibliografía:
El Precio de los Inmuebles Urbanos - E. Ballestero, J.A Rodríguez - Tinsa - CIE Dossat
2000. Segunda edición, nov. 1999
Herramientas Financieras para la Valuación de Inmuebles - Mario Gómez- Bienes
Raíces Ediciones BRE - 1ra. Edición 2007.
Apunte del Tasador y Mart. Pco. Daniel Boveri

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