TASACION

XXXXXXXXXXX N°000000 – B°XXXXXXXX – XXXXXXXXXXXXX

 Córdoba, 000 de XXXXX de 00000.-

Sr. XXXXXXXXXXXX:
DNI: XXXXXXXXXXXXX.-
S / D

XXXXXXXXXXXXXXXX, Corredor Público Inmobiliario (CPI 00000000), tengo el agrado de

dirigirme a Usted, con el objeto de informarle sobre la Valuación y el análisis de la Propiedad
ubicada en Calle XXXXXXXXXXXXXX N°000000000, Barrio XXXXXXXXX Ciudad de XXXXXXXX,
detallando a continuación algunos aspectos importantes del inmueble:

IDENTIFICACION CATASTRAL: 00000000000000

BARRIO: XXXXXXXXXXXXXXXXXXX
TIPO DE PROPIEDAD: XXXXXXXXXXXXXXXXX
SUPERFICIE CUBIERTA: 0000000000000000
SUPERFICIE LOTE: 0000000000000000
DESIGNACION OFICIAL: XXXXXXXXXXXXXXXXXX
MATRICULA FOLIO REAL: 00000000000

INTRODUCCION:

El Tribunal de Tasación de la Nación (TTN), plantea algunos conceptos y principios a

considerar a la hora de valorar un inmueble y lo define así:
“Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes,
en una fecha precisa, para un fin establecido.”
En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:

Principio de sustitución:
El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de
aquél.
Principio de temporalidad:
El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del
tiempo.
Principio de finalidad:
La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.

Por cuanto establece que “El Valor de Mercado”, se define de la siguiente manera:

Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta
de un bien en la fecha de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características
del mismo, y suponiendo una comercialización adecuada, que existe al menos un comprador
potencial y un vendedor correctamente informados, y que ambos, comprador y vendedor,
actúan libremente por un interés económico y sin un condicionamiento particular en la
operación. El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus
curvas de oferta y demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para
los potenciales compradores.

Otras definiciones de tasación:

"Justiprecio, avalúo de las cosas" (Real Academia Española).

"El precio o avalúo que se hace de los bienes" (Escriche).
"Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas"(Anson
Marston y Thomas).
"Se tasa con el objeto de determinar una medición de valor" (McMichael).
"Estimación en dinero del valor de los bienes" (Gronda).
"Tasar es medir el valor (económico) de un bien" (Magnou).
"Medir el valor de una propiedad en función de la unidad monetaria, para un mercado
dado y en un determinado tiempo" (Chandías).

El valor de mercado puede ser obtenido:

Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor
se conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las
diferencias detectadas. En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la
tasa de rédito que se obtiene en ese mercado con bienes similares.

Siguiendo la línea del Tribunal de Tasaciones de la Nación, podemos decir que existen 3
tipos de depreciación de los inmuebles que influirán en el valor:

1 Física: Es esencialmente una pérdida de valor debido a una disminución de su aptitud

física, ya sea por causa de edad, desgaste y roturas derivados del uso o por causas contingentes.

2 Funcional: Implica un detrimento en el valor de un bien en consecuencia de la aptitud

funcional, por ineptitud del diseño o falta de utilidad de sus diferentes componentes.

3 Ambiental: Económica o de Ubicación. Este tipo de depreciación es consecuencia de

variables que se puedan dar en el entorno que rodea la mejoras a valorar, como puede ser obras
o modificaciones en el trazado que perjudiquen el medio ambiente o la prosperidad económica
de la zona, entre otros.

Dicho esto, podemos adentrarnos en el caso particular y avanzar hacia el valor de

mercado o precio, objeto de esta Valuación.
 DESCRIPCIÓN:

Se trata de una unidad habitacional, con la particularidad de que posee un jardín en el

frente con un paso lateral hacia el fondo y un patio trasero, la fachada presenta una ventana
con persianas de chapa, un pequeño porche, el ingreso principal y otra ventana sin persiana, se
ingresa directamente a un gran ambiente que funciona como living, comedor y cocina, presenta
pisos de cemento, con paredes de ladrillo block de cemento sin revocar, tiene una ventana hacia
el lateral y puerta trasera que da al patio, sobre la izquierda se encuentra el paso hacia el baño,
ambiente revocado en su totalidad, con instalaciones precarias y ventilación por el techo,
contiguo a este ambiente encontramos el dormitorio principal que tiene vista a la calle con pisos
de cemento, paredes y techos revocados y pintados, en sentido opuesto encontramos el
segundo dormitorio, con pisos de cemento, paredes y techos revocados y pintados.
La carpintería interior es de madera con marcos de chapa, las ventanas exteriores son
metálicas con vidrio. Si bien el estado de conservación es regular, no se observa que haya
grietas o fisuras que hagan pensar en alguna falla estructural o vicio de la construcción.

ENTORNO:

DESCRIBIR ZONA, HISTORIA DEL BARRIO, TENDENCIAS, REFERENCIAS, ESPACIOS VERDES,

CENTROS EDUCATIVOS, COMERCIOS, PUNTOS DE INTERES, ETC.
CONCLUSIONES:

A) En este caso en particular, el estado de conservación de la unidad es regular (3.5

Ross Heidecke), necesita reparaciones.
B) El inmueble no cuenta con instalaciones eléctricas acordes, el gas es envasado y
se observan sectores con marcas de humedad permanentes.
C) La superficie utilizada para los cálculos, es la manifestada por la Dirección
General de Catastro y que es considerada oficial.
D) EL inmueble presenta depreciación del tipo 1 (física), presenta sectores bastantes
deteriorados, marcas de humedad y falta de mantenimiento.
E) EL inmueble presenta depreciación del tipo 2 (aptitud funcional), la circulación
social deja expuesta la intimidad de la vivienda.
F) EL inmueble presenta depreciación del tipo 3 (de Ubicación) la proximidad al
canal y al asentamiento precario son un claro desvalorizante.
G) Para poder tener una idea más precisa del sector, recorrí toda la zona.
H) La seguridad en el sector no es un punto fuerte.
I) Los métodos aplicados son de extensa trayectoria y se encuentran avalados por el
Tribunal de Tasaciones de la Nación.
J) Se trató el inmueble como si actualmente se encontrara en el mercado y en
condiciones de ser comercializado.
K) Los antecedentes se encuentran circunscritos al sector específico del inmueble
objeto de la tasación y la particularidad que tienen cada uno de ellos los hacen
representativos, puesto que, coinciden en la época de construcción o en la
tipología, en la ubicación o en la distribución interna o en la superficie o en las
prestaciones.
L) Finalmente y para establecer el valor actual se tuvo en cuenta la situación del
mercado inmobiliario local, basándonos en datos y referencias verificadas en la
zona y en un radio no mayor a 5 cuadras, el resultado final se obtuvo aplicando la
“Técnica de Balance” (Ing. Mario E. Chandías), donde utilizamos distintos
métodos y variables para poder encontrar el valor más justo, si bien el método
comparativo directo fue la base del trabajo, también se utilizo el método de costo
de reposición depreciado.
M) Asimismo, por los constantes vaivenes de la economía nacional, es común que las
publicaciones de inmuebles se ofrezcan en Dólares Estadounidenses “billete”,
pretendiendo sostener el valor del inmueble en el tiempo; pero, en tiempos de
pandemia, se ha notado una marcada tendencia a la baja de los valores hasta en
un 35%, concluyendo o deduciendo que los dos factores fundamentales que
ocasionan esto son, la retracción de la demanda en los últimos 24 meses y la
fuerte suba que sufrió la divisa extranjera en su cotización paralela o Blue en los
últimos 5 meses producto del cepo cambiario, por lo que, al momento del análisis
de los antecedentes, se contacto a los colegas que los publican para saber cuáles
 son las condiciones de negociación, obteniendo como regla general la posibilidad
de escuchar ofertas o de recibir pesos.
N) El inmueble en su conjunto se consideró en el estado actual y a la fecha
solicitada.

Además de todo lo mencionado, también se consultó a colegas del sector, llegando así a un
valor de mercado de:

PESOS XXXXXXXXXXXXX ($ 000.000.-).

Siguiendo la línea del Tribunal de Tasaciones de la Nación, podemos afirmar que el valor
real o de mercado del bien es sobre el estado actual y al día de la fecha, con una corrección por
oferta de ±10%, valor que podrá ser modificado según las exigencias del mercado, la reparación
o mejora de la unidad que se practique y las condiciones de venta que se pauten con los
compradores.
Acompaña esta tasación, 10 Fotografías, Reporte de la Dirección General de Catastro y
parcelario Municipal.

Sin otro particular, saludo muy atte.

XXXXXXXXXXXXXX
CPI – 0000000000
FOTOGRAFIAS
REPORTE DGR
PARCELARIO