PROPIEDAD HORIZONTAL TECNICA REGISTRAL

FRENTE A LA NORMATIVIDAD EXISTENTE

 MARCO NORMATIVO
LEY 675 DE 2011

DECRETO 1469 DE
2010

LEY 1579 DE 2012

 CONCEPTO

Es una forma especial de dominio, en la que

concurren derechos de propiedad exclusiva
sobre bienes privados y derechos de
copropiedad sobre el terreno y los demás
bienes comunes.
LIMITACION AL DOMINIO
 DEFINICIONES

• Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que

regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o
conjunto, construido o por construirse.
•
• Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula
los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios
de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal.
 DEFINICIONES

• Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote

o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades
independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino
natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad
general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se
conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes
comunes.
 DEFINICIONES

• Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios

edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que
comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como
vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de
cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también
por varias unidades de vivienda, comercio o industria,
estructuralmente independientes.
 DEFINICIONES

• Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos

bienes de dominio particular se encuentran destinados a la
vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad
urbanística vigente.
• Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos
bienes de dominio particular se encuentran destinados al
desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la
normatividad urbanística vigente.
 DEFINICIONES

• Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de

dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como
vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la
normatividad urbanística vigente.

• Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles

debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de
propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un
edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje
común.
 DEFINICIONES

• Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al

régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso
a todos los propietarios de bienes privados, que por su
naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia,
estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso,
goce o explotación de los bienes de dominio particular.

• Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la

existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o
conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de
los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter
de bienes comunes no esenciales.
 DEFINICIONES

• Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias

causadas por la administración y la prestación de los servicios
comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y
conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.
Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios
necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición,
reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como
los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
 DEFINICIONES

• Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la

participación porcentual de cada uno de los propietarios de
bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio
o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.
Definen además su participación en la asamblea de
propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las
expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las
que se determinen por módulos de contribución, en edificios o
conjuntos de uso comercial o mixto.
 DEFINICIONES

• Módulos de contribución: Índices que establecen la

participación porcentual de los propietarios de bienes de
dominio particular, en las expensas causadas en relación con
los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a
una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso
comercial o mixto.

• Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un

inmueble determinado, que por medio de manifestación de
voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen
de propiedad horizontal.
 DEFINICIONES

• Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de

cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados
dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

• Área privada libre: Extensión superficiaria privada

semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes
comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad
con las normas legales.
 LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL
REGISTRO DE INSTRUMENTOS PUBLICOS
• SE CONSTITUYE CODIGO 360
• SE REFORMA CODIGO 902
• SE ADICIONA CUANDO ES POR ETAPAS CODIGO 904

• Y SE EXTINGUE
• EXTINCION PARCIAL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CODIGO 835
• EXTINCION TOTAL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL
CODIGO 837
 DE LA CONSTITUCION DEL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

• REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION Y LA TECNICA

REGISTRAL

Pago derechos de registro e impuesto de

registro.
•

Copia simple con destino al archivo de la

oficina.

•
• Los propios de cualquier documento, por ejemplo que la escritura
esté firmada por los comparecientes y el notario, que se cite la
matrícula, que esté plenamente identificado el inmueble por su
número de matrícula inmobiliaria, nomenclatura o nombre,
linderos, área en el sistema métrico decimal y los intervinientes
por su documento de identidad. etc, etc.
 CONTENIDO MÍNIMO DE LA ESCRITURA.

• 1. El nombre e identificación del propietario.

• 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

• 3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se

levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y
linderos, en sistema métrico decimal, indicando el título o
títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula
inmobiliaria.
• NO REQUIERE ENGLOBE CUANDO ES POR ETAPAS.

• CUANDO NO ES POR ETAPAS Y SI ES UN SOLO EDIFICIO QUE SE CONSTRUYE EN DOS O MAS

LOTES, ESTOS SE DEBEN ENGLOBAR, PARA QUE DEL LOTE QUE SURJA SE DESMENBREN LOS
APARTAMENTOS Y DEMAS UNIDADES A LAS QUE HAYA LUGAR.

• ELLO LO IMPONE LA TECNICA REGISTRAL, PORQUE EN LA PRACTICA SI SE CONSTITUYE

PROPIEDAD HORIZONTAL, SOBRE EL FOLIO 222 Y EL FOLIO 333, NO PODRAN DERIVARSE DE LOS
FOLIOS 222 Y 333, LAS MISMAS UNIDADES INMOBILIARIAS COMO QUIERA QUE SE GENERARÍA UNA
DUPLICIDAD DE FOLIOS.

• DE LA MISMA MANERA, SE TORNA EN UN IMPOSIBLE JURIDICO, ESTABLECER EN CUAL DE LOS

FOLIOS DE MATRICULA INMOBILIARIA QUEDARIAN LAS ZONAS COMUNES.

• EN TANTO QUE SI SE ENGLOBAN LOS TERRENOS SOBRE LOS CUALES SE CONSTRUYE EL EDIFICIO
SOMETIDO A PROPIEDAD HORIZONTAL, DEL FOLIO QUE SURGE CON EL ENGLOBE SE
SEGREGARAN LAS UNIDADES PRIVADAS Y SOBRE EL CUAL OBRARAN LAS ZONAS COMUNES.
• Ley 1579 de 2012, dispone: “Artículo 52. Apertura de matrícula en
Registro de Propiedad Horizontal. Al constituirse una propiedad por
pisos, departamentos, propiedad horizontal o condominio, se mantendrán
el registro catastral y el folio de matrícula correspondiente al edificio en
general, con las debidas anotaciones, para lo relativo a los bienes de
uso común. Para las unidades privadas de dominio pleno resultantes de
la constitución de propiedad por pisos u horizontal, se abrirán los
correspondientes registros catastrales y folios de matrículas
independientes, segregados del registro y del folio general, tanto para
señalar su procedencia, como para indicar la cuota que a cada
propietario individual corresponde en los bienes comunes. En el registro
catastral y en el folio de matrícula general, como en los registros y folios
individuales, se sentarán recíprocas notas de referencia”.
• 4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de
acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o
Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

• EN ESE ENTENDIDO CUANDO, SE PROCEDA A LA APERTURA DE

MATRÍCULAS INMOBILIARIAS PARA LOS APARTAMENTOS O LOCALES
EL CALIFICADOR EN LA CASILLA CORRESPONDIENTE INCLUIRA EL
ÁREA CONSTRUÍDA Y EL ÁREA LIBRE.

• SOBRE ESTE PARTICULAR, CUANDO EN EL FOLIO NO CONSTAN

ESTAS DOS ÁREAS, ES SIDO MOTIVO REITERADO DE SOLICITUD DE
CORRECCIÓN.
• AHORA BIEN CUANDO EN LA ESCRITURA DE PROPIEDAD HORIZONTAL
NO SE CITA EL ÁREA CONSTRUIDA Y/O EL ÁREA PRIVADA, ESTA OMISIÓN
SERÁ CAUSAL DE INADMISIÓN.

• SI SE IDENTIFICA UN GARAJE O UN PARQUEADERO, POR AREA Y

LINDEROS SE GENERA UNA UNIDAD INMOBILIARIA, AL TENOR DE LA
LEY 1579 DE 2012, POR ENDE REQUIERE LA APERTURA DE FOLIO DE
MATRICULA INMOBILIARIA. SIEMPRE Y CUANDO SE LE ASIGNE
PORCENTAJE DE COPROPIEDAD, DE OMITIRSE EL PORCENTAJE EL
REGLAMENTO SE DEVUELVE.

• TRATANDOSE DE PARQUEADEROS COMUNES DE USO EXCLUSIVO O DE

VISITANTES NO HAY LUGAR A LA APERTURA DE MATRICULA
INMOBILIARIA, DADO QUE NO SE ESTABLECEN LINDEROS COMO EL
ZENITH Y EL NADIR.
• SIN EMBARGO SI SE ALINDERAN Y SE ESTABLECE PORCENTAJE DE
PARTICIPACION, HABRÁ LUGAR A LA APERTURA DE MATRICULA PARA
LOS INMUEBLES ASI DESCRITOS E IDENTIFICADOS.
• 5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que
tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a
determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.
• BIENES COMUNES EN GENERAL: Artículo 19 Ley 675 de 2001. “Los
bienes, los elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o
facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en
común y pro indiviso a los propietarios de tales bienes privados, son
indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son
inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados,
no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos.”
• Por ejemplo: Los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y
todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y
goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte.
• BIENES COMUNES ESENCIALES:

• El terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones

de servicios públicos básicos.
• Los cimientos,
• La estructura,
• Las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes
privados,
• Las instalaciones generales de servicios públicos,
• Las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier
nivel.
• Las escaleras
• BIENES DE USO EXCLUSIVO.

• Son aquellos bienes comunes no necesarios para el disfrute y goce de los bienes de
dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso comunal limitaría el libre goce y
disfrute de un bien privado, que podrán ser asignados de manera exclusiva a los
propietarios de los bienes privados que por su localización puedan disfrutarlos, tales
como:
• TERRAZAS Y BALCONES
• ÁREAS DELIMITADAS SOBRE CUBIERTAS
• PATIOS – SOLARES INTERIORES
• RETIROS Y ANTEJARDINES.
PARQUEADEROS (A EXCEPCIÓN DE VISITANTES Ó DE MINUSVÁLIDOS).
• CUARTOS DE DEPÓSITO.
• ADEMÁS DE TODOS AQUELLOS BIENES COMUNES NO ESENCIALES QUE
RESTRINJAN EL USO Y GOCE EN GENERAL DE LOS PROPIETARIOS EN UNA
COPROPIEDAD
• LA EXCEPCION: LOS PARQUEADEROS DE VISITANTES, ACCESOS Y
CIRCULACIONES Y TODAS LAS ZONAS COMUNES QUE POR SU
NATURALEZA O DESTINO SON DE USO Y GOCE GENERAL, COMO
SALONES COMUNALES Y ÁREAS DE RECREACIÓN Y DEPORTE,
ENTRE OTROS, NO PODRÁN SER OBJETO DE USO EXCLUSIVO.
• BIENES COMUNES NO ESENCIALES

• Son los destinados para el uso y disfrute de la propiedad

horizontal (los copropietarios). Por ejemplo los parques, los patios
internos, los jardines, la piscina, la oficina del administrador, el
gimnasio, los ascensores, los campos deportivos etc, etc.
• 6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el
caso.

• LA SUMATORIA DE LOS COEFICIENTES DEBE DAR 100%

• AL ALINDERARSE E IDENTIFICAR UN GARAJE, SE DEBE

ESTABLECER EL COEFICIENTE DE COPROPIEDAD, SI NO SE
DEVUELVE.
• 7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o
conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

• 8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del

edificio o conjunto.

• Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán

las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona
jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la
organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

• “Parágrafo 4. El reglamento de administración de la propiedad horizontal, no podrá

contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio
privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.”
 DOCUMENTACIÓN ANEXA.

• Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad

horizontal, (la adición, procede únicamente cuando es por etapas) según
sea el caso, deberán protocolizarse

• la licencia de construcción o el documento que haga sus veces

• y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren:

• La localización
• Linderos
• Nomenclatura
• Área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de
propiedad exclusiva o particular
• El señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.
• EL NÚMERO DE UNIDADES INMOBILIARIAS Y EL NUMERO DE PISOS
QUE SE ENUNCIEN EN LA ESCRITURA DEBE COINCIDIR CON LAS
APROBADAS EN LA LICENCIA, ASÍ COMO EL ÁREA Y SU
DENOMINACIÓN. POR EJEMPLO SI EN LA LICENCIA SE AUTORIZAN 20
APARTAMENTOS, ESTOS DEBEN SER LOS DESCRITOS EN LA ESCRITURA,
Y DEBE COINCIDIR SU DESCRIPCIÓN.

• SINO APLICA DEVOLVER PARA QUE SE ACLARE.

 CONJUNTO INTEGRADO POR ETAPAS
Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la
escritura de constitución deberá indicar esta
circunstancia, y regular dentro de su contenido el
régimen general del mismo, SEÑALANDO:
• LA FORMA DE • LAS SUBSIGUIENTES • Y EN LA
ETAPAS LAS INTEGRARÁ
INTEGRAR LAS EL PROPIETARIO INICIAL
ESCRITURA
ETAPAS MEDIANTE ESCRITURAS PÚBLICA POR
SUBSIGUIENTES, Y ADICIONALES, EN LAS MEDIO DE LA
LOS CUALES SE CUAL SE INTEGRA
IDENTIFICARÁN SUS
COEFICIENTES DE BIENES PRIVADOS, LOS LA ÚLTIMA ETAPA,
COPROPIEDAD DE BIENES COMUNES LOS
LOS BIENES LOCALIZADOS EN CADA COEFICIENTES DE
PRIVADOS DE LA ETAPA Y EL NUEVO COPROPIEDAD DE
CÁLCULO DE LOS
ETAPA QUE SE COEFICIENTES DE TODO EL
CONFORMA, LOS COPROPIEDAD DE LA CONJUNTO SE
CUALES TENDRÁN TOTALIDAD DE LOS DETERMINARÁN
BIENES PRIVADOS DE
CARÁCTER LAS ETAPAS
CON CARÁCTER
PROVISIONAL. INTEGRADAS AL DEFINITIVO.
CONJUNTO, LOS CUALES
TENDRÁN CARÁCTER
PROVISIONAL.
 FORMA DE EFECTUAR EL REGISTRO

• DETERMINADA LA PROCEDENCIA DE LA INSCRIPCION DE LA

PROPIEDAD HORIZONTAL CUANDO SE GENERE LA APERTURA DE
FOLIOS PARA LAS UNIDADES PRIVADAS, A ESTOS SE TRASLADAN
LAS HIPOTECAS Y DEMANDAS .

• SOBRE LA HIPOTECA LA LEY 675 DE 2001, ARTICULO 17, REGULA

LA DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA, CUANDO ESTABLECE QUE:
• “Los acreedores hipotecarios quedan autorizados para dividir las hipotecas
constituidas en su favor sobre edificios o conjuntos sometidos al régimen de
la propiedad horizontal, entre las diferentes unidades privadas a prorrata del
valor de cada una de ellas.”

• Y LA LEY 1579 DE 2012, “Artículo 51. Apertura de matrícula en

segregación o englobe. Siempre que el título implique fraccionamiento de
un inmueble en varias secciones o englobamiento de varias de estas en una
sola unidad, se procederá a la apertura de nuevos folios de matrícula, en los
que se tomará nota de donde se derivan, y a su vez se procederá al traslado
de los gravámenes, limitaciones y afectaciones vigentes de los folios de
matrícula de mayor extensión.”
 TRATANDOSE DE PROPIEDAD HORIZONTAL, EL TRASLADO DE LIMITACIONES
Y AFECTACIONES, NO APLICA, CUANDO ELLAS VERSAN SOBRE
SERVIDUMBRES, CONDICIONES, PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE,
AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR, DECLARATORIAS DE INMINENCIA DE
DESPLAZAMIENTO O DESPLAZAMIENTO FORZADO, RESERVAS
AMBIENTALES.

• EL USUFRUCTO. EL NUDO PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO,

CONJUNTAMENTE, ESTAN FACULTADOS PARA CONSTITUIR PROPIEDAD
HORIZONTAL, PARA TAL EFECTO AL ABRIRSE LA MATRÍCULA SE TRASLADARÁ
EL USUFRUCTO Y LA CONSTITUCION DEL REGLAMENTO QUEDARÁ A
NOMBRE DE LOS DOS.

• TEORIA DE LA AUTONOMIA DE LA VOLUNTAD DE LAS PARTES.

• C.C. Art. 852.- El usufructuario puede dar en arriendo el usufructo, y cederlo a quien
quiera, a título oneroso o gratuito.
• SERVIDUMBRES.

• SI EN LA MAYOR EXTENSION EXISTEN SERVIDUMBRES, LAS MISMAS

NO SE HEREDAN O TRASLADAN A LAS UNIDADES PRIVADAS, COMO
QUIERA QUE ELLAS POR SU NATURALEZA JURIDICA, SITUACION
FÁCTICA, SUBSISTEN EN LA MAYOR EXTENSION. (vía aérea,
subterránea o superficial, las líneas, cables o tuberías de acueducto o
electricidad, infraestructura eléctrica)

• RESULTA ILOGICO QUE UN APARTAMENTO SOPORTE UNA

SERVIDUMBRE DE PASO, POR EJEMPLO.
• SI EN EL REGLAMENTO SE CONSTITUYEN SERVIDUMBRES ESTAS
SOLO SE INSCRIBEN EN LA MAYOR EXTENSIÓN.

• DADO QUE SON CASOS ESPECIALES EN LOS CUALES SE ESTABLECEN

ÁREAS COMUNES PARA USO EXCLUSIVO CON EL FIN DE INSTALAR
EQUIPAMENTOS Ó EQUIPOS PARA SUMINISTRO DE SERVICIOS
PÚBLICOS, COMO OCURRE CUANDO SE CONSTITUYEN POR PARTE
DEL CONSTRUCTOR – PROPIETARIO INICIAL, Ó POR PARTE DE LOS
PROPIETARIOS DE UNA COPROPIEDAD, A EMPRESAS DE SERVICIOS
PÚBLICOS DOMICILIARIOS SERVIDUMBRES Ó ÁREAS DE USO
EXCLUSIVO PARA TAL FIN, EN BÚSQUEDA DEL BENEFICIO GENERAL
DE LA COMUNIDAD PARA MEJORAR LA PRESTACIÓN DE DICHOS
SERVICIOS, EN LAS CUALES SE PACTAN CON DICHAS EMPRESAS, LA
FIJACIÓN DE CONDICIONES DE USO Y EL PAGO DE COMPENSACIONES
POR PERMITIR LA INSTALACIÓN DE EQUIPOS EN ESTAS ÁREAS.
• DEMANDA. SE TRASLADA A LOS SEGREGADOS
DADO QUE ESTA NO SACA EL BIEN DEL
COMERCIO Y QUIEN ADQUIERE CON ELLA
INSCRITA ASUME LAS CONSECUENCIAS DE LA
SENTENCIA.
 DE OTRAS CAUSALES DE INADMISION PARA INSCRIBIR UN
REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.
• Embargo. Fundamento jurídico. Art. 3° literal b) y 31 de la ley 1579 DE 2012
• Prohibición judicial
• Reservas ambientales
• Humedales
• Oferta de compra
• Valorización
• Extinción de dominio
• Destinación provisional
• Comiso
• Patrimonio de familia
• Afectación a vivienda familiar
• Falsa tradición
• Inconsistencia entre el área citada y la que ostenta el folio.
• No ser propietario. (poseedores, nudo propietario sin comparecencia del usufructurario o
viceversa, El usufructuario debe contar con la anuencia del nudo propietario porque tiene
la obligación de conservar la forma y sustancia del inmueble y de restituirla a su dueño)
• Cuando no se cumpla con el contenido que debe ostentar el
reglamento de propiedad horizontal.
• Cuando existan declaratorias de inminencia de
desplazamiento o desplazamiento forzado.
• Cuando está inscrito un arrendamiento o comodato.
• Cuando no obre la licencia que aprueba los planos de
propiedad horizontal y su prórroga, expedida por el curador o
planeación.
Cuando no obre la licencia que aprueba los planos de propiedad horizontal y su prórroga, expedida por el curador o
planeación.

• DECRETO 1469 DE 2010. Artículo 15. Parágrafo 2°. La expedición de la licencia conlleva, por parte del
curador urbano o la autoridad municipal o distrital competente encargada del estudio, trámite y
expedición de las licencias urbanísticas la práctica, entre otras, de las siguientes actuaciones: el
suministro de información sobre las normas urbanísticas aplicables al predio o predios objeto del
proyecto, la rendición de los conceptos que sobre las normas urbanísticas aplicables se soliciten, la
aprobación al proyecto urbanístico general y a los planos requeridos para acogerse al régimen de
propiedad horizontal, la revisión del diseño estructural y la certificación del cumplimiento de las normas
con base en las cuales fue expedida.

• Articulo 51 numeral 5. Ibídem. “Aprobación de los Planos de Propiedad Horizontal. Es la aprobación

que otorga el curador urbano, o la autoridad municipal o distrital competente para el estudio, trámite y
expedición de las licencias, a los planos de alinderamiento, cuadros de áreas o al proyecto de división
entre bienes privados y bienes comunes de la propiedad horizontal exigidos por la Ley 675 de 2001 o la
norma que la adicione, modifique o sustituya, los cuales deben corresponder fielmente al proyecto de
parcelación, urbanización o construcción aprobado mediante licencias urbanísticas o el aprobado por la
autoridad competente cuando se trate de bienes de interés cultural. Estos deben señalar la localización,
linderos, nomenclatura, áreas de cada una de las unidades privadas y las áreas y bienes de uso común.”
• POR ENDE AUSENCIA DE APROBACION DEL PLANO
• CUANDO LA LICENCIA y/o SU PRORROGA ESTA VENCIDA.
• NO CORRESPONDER LA LICENCIA AL PROYECTO.
 DE LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
• REQUISITOS DE LA ESCRITURA.

• Otorgamiento. Representante legal = ADMINISTRADOR

• Acreditación de la existencia y representación legal de la persona jurídica, mediante
la:

• CERTIFICACION DE LA ALCALDIA MUNICIPAL O DISTRITAL

• Acta de la asamblea general de copropietarios. 70%
• Licencia modificatoria de construcción con aprobación de planos.
• Los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización,
linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades.
• Coeficientes- Ajustes en todas las unidades
• Área, linderos y demás especificaciones propias de cualquier reglamento.
• Cita de las matrículas inmobiliarias que constituyen la propiedad horizontal y su
mayor extensión
• SE INADMITIRA LA INSCRIPCION DE LA REFORMA, SI SE OMITE ALGUNO DE LOS
ITEMS ANTERIORES.
 ACTOS QUE IMPLICAN REFORMA ARTICULO 28.

• MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con

el voto favorable de un número plural de propietarios que
represente al menos el setenta por ciento (70%) de los
coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá
autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal
relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad
horizontal, en los siguientes eventos:
• 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se
tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación.
• 2.Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes
privados, producto de la desafectación de un bien común o de la
adquisición de otros bienes que se anexen al mismo.
 DESAFECTACIÓN DE UN BIEN COMÚN NO
ESENCIAL.
• Desafectar es pasar de bien común a bien privado.

• Privado de quién? Privado o propiedad de la Persona Jurídica

constituida por todos los copropietarios.

• Una vez que es bien privado se pueden realizar sobre ese bien
operaciones comerciales como vender, arrendar, hipotecar, dar
en anticresis, etc.
 ARTICULO 21
• Procedimiento para la desafectación de bienes comunes.

La desafectación de bienes comunes no esenciales implicará una reforma al

reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura
pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea
general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables
obtener de conformidad con el artículo precedente. Una vez otorgada esta
escritura, se registrará en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, la
cual abrirá el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente.

• En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá

comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad
y módulos de contribución, como efecto de la incorporación de nuevos bienes
privados al edificio o conjunto”
• 3.- Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una
parte del edificio o conjunto. SE EXIGE VARIACION DE
PORCENTAJES DE COPROPIEDAD.
• 4.- Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular,
si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de
copropiedad.

APARTAMENTO DESTINADO A VIVIENDA PARA DESTINARLO A

CONSULTORIOS MÉDICOS.
• 5.-Modificación de unidades privadas.

• LAS UNIDADES PRIVADAS QUE CONFORMAN LA PROPIEDAD

HORIZONTAL NO SE ENGLOBAN NO SE DIVIDEN, POR CUANTO ESTA
SE REFORMA SUPRIMIENDOLAS PARA DAR LUGAR A OTRAS, QUE SE
SEGREGAN DE LA MAYOR EXTENSIÓN.
• CUANDO EN LA ESCRITURA SE USAN ESTAS FIGURAS, SE DEVUELVE
SIN REGISTRAR, COMO QUIERA QUE NO HAY LUGAR AL ENGLOBE O
DIVISIÓN DE UNA CONSTRUCCION, QUE ES LA UNIÓN DE MATERIALES
ADHERIDOS AL TERRENO, CON CARÁCTER DE PERMANENTE.
• SE ENGLOBAN Y DIVIDEN LOS LOTES.
• LA PROPIEDAD HORIZONTAL SE REFORMA PARA SUPRIMIR UNIDADES CON
EL FIN DE GENERAR OTRAS, ASÍ:

• Eliminando dos o más apartamentos para generar uno. (NO ENGLOBE)

• Eliminando un apartamento para generar dos o más. (NO DIVISION MATERIAL PARA
CREAR DE ESTE OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS)
• Eliminando dos o más garajes para generar uno. (NO ENGLOBE)
• Eliminando un garaje o parqueadero para generar dos o más. (NO DIVISION
MATERIAL PARA CREAR DE ESTE OTRAS UNIDADES INMOBILIARIAS
• Igual con los locales.
• Convirtiendo dos apartamentos en uno dúplex, conectado por una escalera interior el
APTO del piso inferior al APTO del piso superior. (NO ENGLOBE)
• Se deben suprimir las dos unidades, para ser segregado el dúplex de la mayor
extensión.
• 6.- Cuando el propietario del último piso, eleva
nuevos pisos o realiza nuevas construcciones;
siempre y cuando cuente con la autorización de
la asamblea, y previo cumplimiento de las
normas urbanísticas vigentes. Ordinal 3º del
artículo 18 de la ley 675 de 2001
• LA REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL SE
REGISTRA EN LOS FOLIOS DE MATRÍCULA DE LAS UNIDADES QUE SE
VAN A SUPRIMIR, ESTOS SE CIERRAN, LUEGO LA REFORMA SE
INSCRIBE EN EL FOLIO DE MAYOR EXTENSIÓN Y CON BASE EN ELLA
SE SEGREGAN LAS NUEVAS UNIDADES INMOBILIARIAS, QUE
HEREDARÁN:

• LAS HIPOTECAS, LAS DEMANDAS VIGENTES QUE AQUEL REPORTE,

• EL REGLAMENTO DE PROPIEDAD QUE SE REFORMA Y,
• LOS ACTOS DE COMPRAVENTA.
 OTROS HECHOS QUE IMPLICAN REFORMA SIN
CAMBIO DE COEFICIENTE
• Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen
una sensible disminución en uso y goce.
El parque infantil, para la construcción de una piscina o de zonas
húmedas.

• Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que

represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%).

• Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular,

siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. Por
ejemplo un local comercial por una guardería; un local por un
apartamento, un depósito por un local.
• Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un
determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un
copropietario. NO REQUIERE MODIFICACION DE
COEFICIENTES. EL PROPIETARIO PAGA COMPENSACIONES.

• Reforma a los estatutos y reglamento. Inclusión del manual de

convivencia.

• Se requiere modificación de la licencia de construcción, cuando se

suprimen unidades inmobiliarias y no se generan otras.
 IMPROCEDENCIA DE LA INSCRIPCION DE LA
REFORMA.
• Cuando las unidades que se suprimen ostenten:
• HIPOTECAS. Así el acreedor consienta en ello, teniendo en cuenta que al
suprimirse la unidad inmobiliaria, desaparece el objeto del gravamen hipotecario,
y no hay lugar a trasladarlo a las nuevas unidades que se creen porque estas
difieren en su descripción cabida y linderos. Los procesos ejecutivos hipotecarios
no prosperan, por la ausencia de identidad del inmueble, de matrícula
inmobiliaria, cuando haya de embargarse, secuestrarse o rematarse.
• Cuando la reforma implica la simple supresión de una unidad inmobiliaria, que
está hipotecada, con posterioridad a la constitución del reglamento, igualmente
no hay lugar a la misma en tanto no se cancele el gravamen.
• No obstante si solo reporta la hipoteca en mayor extensión, habrá lugar al
registro.
• PATRIMONIO DE FAMILIA INEMBARGABLE. En el obligatorio
porque este se constituye en el acto de compraventa, no con la
reforma.
• Además, sea obligatorio o voluntario, no puede constituirse a
favor de una familia más de un patrimonio. (Se presentaría
cuando se crean varias unidades)
• Cuando se crea una sola unidad, el traslado del patrimonio, es
improcedente porque el inmueble inembargable es otro, este
protege el que se suprimió. Además varían las condiciones o
presupuestos legales que permiten esta figura (precio)
• Salvo que medie la sustitución.
• AFECTACIÓN A VIVIENDA FAMILIAR. Porque esta se constituye
por ministerio de la ley en el acto de compraventa, no con la reforma.
• No es procedente tener afectado más de un inmueble.
• OFERTA DE COMPRA.
• EMBARGOS Y VALORIZACIONES.
• CUANDO EL ACTO JURIDICO SE DENOMINA ADICION AL
REGLAMENTO, CUANDO ESTE NO ES POR ETAPAS. LA
ADICION A LAS ESCRITURAS NO EXISTE EN EL DECRETO LEY
960 DE 1970.
• EN GENERAL LAS QUE IMPIDEN LA
CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD
HORIZONTAL.
 CALIFICACION DEL ACTO:

• “REFORMA AL REGLAMENTO DE PROPIEDAD

HORIZONTAL EN COMENTARIO, AGREGAR EN
QUE CONSISTE LA REFORMA Vr. Gr. EN EL
SENTIDO DE SUPRIMIR UNIDADES INMOBILIARIAS
PARA LA CREACION DE TRES APARTAMENTOS.”
LA EXTINCION DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL.

SERÁ OBJETO DE INSCRIPCIÓN LA ESCRITURA DE

EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL, PARA EFECTOS
DE CERTIFICAR SOBRE EL ESTADO DE LIQUIDACIÓN DE LA
PERSONA JURÍDICA.
 CAUSALES DE EXTINCIÓN DE LA
PROPIEDAD HORIZONTAL
• 1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que
conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el
setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo
cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la
reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional.
•
• 2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre
bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación
por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o
sobre el edificio o conjunto.
•
• 3. La orden de autoridad judicial o administrativa.
 HIPOTECAS ANTE EXTINCION DE LA PROPIEDAD
HORIZONTAL

• En caso de demolición o destrucción total del edificio o

edificaciones que conforman el conjunto, el terreno sobre el cual
se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente,
de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas
y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados.
• EN ESTE CASO PROCEDE EL TRASLADO DE LAS
HIPOTECAS A LA MAYOR EXTENSION PORQUE
DESAPARECE LA CONSTRUCCION, LO QUE NO
SUCEDE EN LA REFORMA, HABIDA CUENTA QUE NO
HAY DESTRUCCION, AL CONTRARIO SURGEN
NUEVAS UNIDADES.
 CAUSAL DE INADMISION DE LA EXTINCION
DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

SI EN LA ESCRITURA NO SE PROTOCOLIZA:

• EL ACTA DE LA ASAMBLEA AL RESPECTO Y

• LA ACEPTACIÓN DE LOS ACREEDORES HIPOTECARIOS.

•
• PROCEDIMIENTO.

• La propiedad horizontal se extingue total o parcialmente por las causales legales

antes mencionadas, una vez se eleve a escritura pública la decisión de la asamblea
general de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello
hubiere lugar, y se inscriba en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

• DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD.

• Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre

el terreno y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un
plazo no superior a un año.

• Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, si lo hubiere,

podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan
para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de
copropiedad.
¡GRACIAS!