RESUMEN HASTA LA PAGINA 15 El resto es para leer y comprender

1 TASACIÓN Valor de tasación

Proceso basado en información de mercado procedimientos técnicas y análisis que estiman el valor más probable de una
propiedad finalidad moneda y en un tiempo determinado
determina el valor económico de un bien ya sea mueble inmueble o intangible Es el
Precio Potencial precio que tendría el bien en una compra venta libre
La tasación está ligada a avalúo, como el inmueble interactúa con el mercado y se traduce en un valor económico Llamado

Valor de tasación: Es el promedio aritmético de pronósticos de cada antecedente

Saber tasar no implica Tener conocimientos de valores Sino que implica tener el análisis la información Previa y el
Relevamiento Necesario de los datos para poder Volcarlos y armar Las planillas que conducirán al valor buscado

2 BIENES Inmuebles muebles e intangibles

se adquieren en el mercado pagando por ellos un valor económico capaces de ser valuados en términos monetarios
1 Bienes inmuebles se encuentran inmovilizados con todo lo adheridos a ellos con carácter de perpetuidad
Son bienes raíces, están ligados al suelo inseparable física o jurídicamente al terreno ejemplo Terrenos casas naves
industriales galpones minas o yacimientos cumplen con la condición de inmovilidad

2 Bienes muebles pueden ser trasladados de un lugar a otro manteniendo su integridad

Dentro de bienes muebles se encuentran los
Bienes industriales se utilizan en la producción de otros bienes o servicios
Bienes de colección son objetos que poseen un tratamiento especial

3 Bienes intangibles son inmateriales las marcas la identidad corporativa la comunicación institucional la imagen la
reputación de una organización el conocimiento comercial operativo científico o tecnológico la propiedad intelectual
patentes y derechos de comercialización las licencias concesiones y derechos de autor la cartera de clientes y la forma de
relacionarse con ellos entre otros

3 Mercado Valor de mercado

MERCADO no refiere A un espacio físico Sino un sistema en el que los compradores y vendedores intercambian bienes y
servicios mediante mecanismos de precios y sin restricciones Capacidad de los compradores y vendedores para ejercer sus
actividades sin restricciones

puede ser local regional nacional o internacional y se puede dar el libre intercambio entre la oferta y la demanda
El Precio dentro de un mercado se ajusta a los vaivenes entre la oferta y la demanda

Mercado inmobiliario Espacio en el que priman los conceptos de oferta y demanda interés y valor se caracteriza porque el
bien que se intercambia es especifico en ese mercado

VALOR de MERCADO importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la
fecha De la valoración
Está determinado por la intersección de sus curvas de oferta y demanda en ese determinado mercado

4 Identificación Tendencia de mercado

Tendencia de mercado Previsible variación inmediata a corto plazo futura de un precio en un mercado

Tendencia creciente Tendencia de mercado donde los precios de las propiedades están en alza se considera como positiva

Tendencia estacionaria Tendencia de mercado en la que los precios de las propiedades están inmovilizados o poseen muy
poca variación En este caso la tendencia se representa con el signo igual

Tendencia decreciente Tendencia de mercado en la que los precios bajan considerablemente en un período de tiempo y
para un mercado determinado En este caso la tendencia se representa con el signo menos

5 Oferta demanda

1.
.
OFERTA
Precio vigente de un bien que se encuentra a la venta en un mercado determinado durante un plazo de tiempo
cantidad de bienes volcados al intercambio libre por propietarios dispuestos a ceder el bien En un mercado libre
La oferta acciona en forma inversamente proporcional al precio Así a menor oferta mayor precio y a mayor cantidad De
oferta menor precio

DEMANDA
Es la cantidad de un bien que los compradores quieren adquirir en un mercado determinado durante un plazo de tiempo de
acuerdo a los precios vigentes en ese mercado
Depende de los precios de los bienes relacionados el nivel de ingreso de los compradores los gustos y expectativas sobre
precios futuros
En el caso de la demanda a mayor demanda hay mayor precio y a menor demanda menor precio

6 FINALIDAD de la TASACIÓN Futura Eventual y potencial

Para realizar una tasación debemos conocer la finalidad De la tasación para que se pueda encontrar el mercado en el cual
encuadrar el valor de mercado

* Compra venta futura

Compra Al tasar precio potencial existe un futuro comprador
El vendedor es especifico
Venta Cuando tasamos Un inmueble para ser Comprado El precio es precio potencial existe un futuro vendedor
El comprador Es especifico

* Compra venta eventual

Son Garantía hipotecaria Seguro Expropiación Ejecución por deuda

Garantía hipotecaria valoración de un bien objeto de garantía en un préstamo hipotecario así el prestamista o entidad
financiera sabe el valor del bien garantía y riesgo que asume El comprador es de liquidación
Seguro El Valor de Tasación será el correspondiente al costo de reposición sin incorporar inmuebles Es el valor de
reposición del construido en un mercado determinado El vendedor es normal
Expropiación determinación del Valor Objetivo del bien La suma dineraria que le permita al expropiado resarcirse del valor
del bien afectado y los daños consecuencia directa de la expropiación en condiciones semejantes a las que precedían a la
expropiación sin tener en cuenta circunstancias personal afectivos ganancias hipotéticas El vendedor es condicionado
Ejecución por deuda Es el valor de mercado afectado por un coeficiente de reducción para fijar la base de remate que
determinará el comitente según la legislación vigente El vendedor De liquidación

* Compra venta potencial

Son Base imponible Base judicial Partición Aporte societario Fondo común de inversión

Base imponible magnitud que se utiliza en cada impuesto para medir la capacidad económica del bien En relaciones
jurídicas tributarias el hecho imponible debe valorarse en unidades monetarias
El comprador Es de liquidación
Base judicial Para tasaciones judiciales es una magnitud de valor de mercado ajustada por coeficiente de reducción según
corresponda
comprador normal
Partición de bienes por disolución de sociedades divorcios etc la tasación deberá realizarse de acuerdo a valores de
mercado
considerando un comprador normal
Aporte societario Si un inmueble que pueda ser aportado a bienes societarios es de suma importancia una tasación para
evitar sobrevaluaciones se debe tasar
comprador normal
Fondo común de inversión institución de inversión colectiva que reúne fondos de distintos inversores naturales o jurídicos
Que invierte en instrumentos financieros responsabilidad que se delega a una sociedad administradora que puede ser un
banco o institución financiera la tasación de un inmueble Es un inmueble afectado a una explotación letra hipotecaria
debe considerarse en un mercado comprador normal

7 CLASES de DERECHOS Pleno o restringido

para cada clase de derecho sobre el bien hay restricciones al dominio de carácter legal y administrativo

2.
.
Hay que hacer las averiguaciones necesarias ante autoridades que correspondan para conocer si el bien por tasar está
vinculado a situaciones especiales Como

Derecho Pleno es el poder directo e inmediato sobre un objeto o bien por la que se atribuye a su titular la capacidad de
disponer del mismo Ejemplo uso goce disfrute
o
Derecho restringido el inmueble está dividido en 2 o más partes y a su vez le corresponde a 2 o más personas que aún
no han hecho la división formal Ejemplo servidumbre locación usufructo hipoteca etc

8 Tipos de bien Agrupamientos urbanos rural / método VALFLO

A los fines valuatorios los inmuebles se clasifican de en agrupamiento urbano o rural o industrial:
* Agrupamiento Urbano terreno casa quinta departamento oficina local comercial galpón planta industrial Equipamiento
urbano
Inmuebles Urbanos requisitos
* sus medidas y superficie encuadran establecidas Dirección de Planeamiento y Desarrollo Urbano
* se encuentran ubicados en zonas urbanizadas, aunque carezcan de servicios esenciales
* Su uso y destino es habitacional, comercial o mixto

* Agrupamiento Rural Chacra campos yacimientos canteras minas local comercial galpón planta industrial Equipamiento
rural
Inmuebles Rurales requisitos
* sus medidas y superficie permiten explotación rural
* estén ubicados en zonas rurales
* su uso y destino es una explotación rural

Inmuebles Industriales requisitos

* se encuentran ubicados en zonas industriales
* su uso y destino es explotación industrial

Método VALFLO
con el cual podemos analizar y llegar a determinar un valor de la ubicación Comparando el antecedente con el problema

Con el cálculo de la ubicación estima porcentajes cuanto más o cuanto menos dependiendo del análisis teniendo en cuenta
los distintitos tipo de relaciones

En las Planillas del método Valflo Se vuelcan los datos de los Antecedentes y según análisis se obtiene un resultado final
dado por la sumatoria de cada una de esas Unidades

se relaciona con espacios verdes Sector urbano Trama urbana Respecto del resto de la ciudad De los otros barrios La
importancia de la calle Pasaje Ruta Calle Autopista Infraestructura Avenida Tránsito vehicular Avenida Calle secundaria
Tránsito peatonal Según el Área comercial es más importante el tránsito peatonal o vehicular

9 APTITUDES del BIEN cualitativa cuantitativa Ubicación del bien Estado de conservación Calidad constructiva
Vida útil Expectativa de vida

1 Aptitud cualitativa El relevamiento no refleja sólo cualidades del bien sino también las que le atribuyen el mercado el
cual se tasa
El parámetro se obtiene por comparación cn casos típicos Que implica un cierto grado de reiteración número significativo
de casos singulares en el mercado
Se analiza el inmueble desde el punto de vista de las características constructivas morfológico paisajística y de su vigencia
funcional

2 Aptitud cuantitativa La más importante es la superficie que es el grado de aprovechamiento permitido al bien por las
regulaciones De los códigos vigentes como también referencias de elementos para una valorización más acertada

3 Ubicación del bien corresponde a la ubicación geográfica del bien y NO la del mercado para el cual se tasa

4 Estado de Conservación de bien Para establecer la depreciación se debe tener en cuenta preferentemente su estado de
conservación y antigüedad Después de un número determinado de años depende de la calidad constructiva de las
modificaciones y del mantenimiento

3.
.
5 Calidad Constructiva Las características de la calidad constructiva del bien inmueble puedan establecerse SUPERIOR
MEDIA e INFERIOR y sus puntos intermedios de acuerdo con la complejidad del bien

6 Vida Útil es el análisis de los materiales y características contractivas que fueron utilizadas en la construcción del bien en
condiciones de mantenimiento normal LA VIDA UTIL DE UN EDIFICIO SE RELACIONA CON LA CATEGORIA DE LA
CONSTRUCCION OSEA CON LA CALIDAD DE LOS MATERIALES

el lapso medido en años y fracción mayor de 6 meses entre fecha de finalización de construcción y fecha de entrada en
desuso o demolición por la durabilidad y calidad de los materiales la funcionalidad del diseño etc

7 Expectativa de vida es la valoración de la vida remanente del bien al momento de la tasación

Es el lapso medido en años y fracción mayor de 6 meses de vida útil estimada que le resta al inmueble

10 MÉTODO Costo de TASACIÓN DIRECTA

Método Directo el más seguro en los resultados y más dedicado en la ejecución por comparación directa de antecedentes o
comparables similares al problema

Luego de un proceso de homogeneización se convierte el precio de los antecedentes en precio potencial del problema Se
trabaja con pronósticos de precios

De esta manera podemos tasar cualquier tipo de bien inmueble terrenos edificios o conjuntos

Los Antecedentes similares al Problema deben tener la mayor cantidad de características semejantes sino aparecen
conflictos

La fórmula es Problema es igual al valor del antecedente por todos los asimiladores que se tengan en cuenta para poder
relacionarlos respecto del antecedente en sí

máximo de 5 mínimo 3 Vamos a tener tantos pronósticos de precios como antecedentes tengamos por lo que el valor de
tasación o precio potencial va a ser el promedio aritmético de esos pronósticos

El problema es el bien que vamos a tasar

Realizado el análisis del precio potencial podemos hacer
Cálculo de la semejanza
Cálculo de la confianza
Cálculo de la incertidumbre
Por comparación directa de antecedentes
Técnicas Operativas, Factores de valor particulares ubicación generales, Homogeneización de antecedentes, Planilla de
antecedentes Selección de antecedentes, Características de los Informes

La fórmula es P = A x C
P es el problema
A es el antecedente
C es el asimilador

Pasos
1 Determinación Problema
2 Selección de los antecedentes
3 Determinación asimiladores
4 Analizar las diferencias De los antecedentes y el problema
5 Se efectúan los ajustes de valor en funciones de las diferencias existentes
6 Finalmente se establece el valor potencial promedio de los pronósticos de precios de los antecedentes

11 Método Indirecto y las enunciaciones de la tasación sintética Sinóptica y Analítica

4.
.
El Método De Tasación INDIRECTO se obtiene de manera más rápida y ágil son los más imprecisos por variabilidad de
tasas se obtendrá el valor por medio de capitalización de rentas o también por productividad o sea por cálculo de
rentabilidad donde El valor se obtiene por medio de Capitalización de rentas o por productividad

Las enunciaciones En una tasación son

1 Sintética Constituida por el precio potencial La moneda El mercado El derecho El bien Los antecedentes Las tendencias
Incertidumbre Confianza Quien Encomendó la tasación Quien reviso Quien protocolizo

2 Sinóptica Constituida por una planilla De cálculo donde figura todo lo anterior

3 Analítica Es el informe de tasación que debe Contener la planilla Universal de cálculo

12 MÉTODO COSTO DE REPOSICION DEPRECIADO

Costo de reposición es el valor sin restar la antigüedad o el estado

Si no tiene comparable se podría resolver la tasación utilizando otros 2 métodos,

MÉTODO COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO

es la desagregación del componente del terreno por un lado por comparables Y por el otro el costo de reposición
depreciado de la construcción en base a la antigüedad y conservación del inmueble Que se basa en el Valor del metro
cuadrado y se buscan antecedentes

Se obtiene por separado el valor de la tierra como dato comparativo más el componente construido

El valor comparativo del terreno más el costo de reposición no a nueva sino depreciada por su estado o antigüedad
Descontando el estado a nuevo
Implica que al terreno Se le va a disminuir Valores que tienen que ver con el Estado Antigüedad Se separan Para
valorizarlos

Varía según las características de construcción técnicas Instalaciones manos de obra Materiales de una región a otra se hace
la depreciación por el estado de la vivienda y por antigüedad y a ese costo se lo suma al valor de la tierra
Hay que tener en cuenta la topología Materiales Mano de obra Tipo de construcción

Se utiliza La Tabla de ross Heider para escalas De estado Se tiene en cuenta vecindades Mejoras Relevamientos
Valorizantes

Método COSTO DISOCIADO

hay un desagregado del terreno y de la construcción Pero costo tierra y costo construcción se realizan por comparables Es
disociado como su nombre lo indica, porque se desgrega el valor tierra de la construcción y después de la construcción del
terreno
se separa el componente construido del terreno lo desagregamos y se saca el valor de la tierra sin la construcción Se analiza
el comparativo sin el terreno Así se pueden tasar propiedades de mismas características constructivas y similares datos
Cuantitativos como la superficie o estado Disociando el construido del componente terreno podemos acercarnos al precio
potencial cada una Por comparación directa
la diferencia radica en que los 2 costos Tanto del valor de la tierra como del valor de la construcción lo hacemos por
método comparativo buscando comparables de terreno y del construido

METODO DISOCIADO
CRD= (Valor del terreno) + (valor del construido)
Asimiladores que se pueden utilizar
Superficie
Ubicación Espacio verde Sector urbano Tránsito de la calle o peatonal
Superficie cubierta
Calidad constructiva aberturas Herrería, pisos Cerramientos Terminaciones Estilo propio
Forma
Frente y fondo
Estado y antigüedad tabla ross heideke estado de conservación de vivienda y porcentaje de depreciación

5.
.
13 Efectivizador de oferta Valor reposición física Intrínseco

Asimilador de oferta o EFECTIVIZADOR de OFERTA Es un Ajuste de precio Si el antecedente es resultado de una oferta
del mercado y el tasador supone que está sobrevaluado debe realizar un ajuste de precio por oferta Según escala

Es un corrector que se agrega al valor de oferta cuando es condicionado, el índice corrector tanto en la oferta como en la
venta

Valor de reposición Es el costo actual de construcción de una vivienda con similares características a las de origen
excluyendo el valor del terreno es utilizado para determinar el valor del seguro contra incendio

puede ser físico o intrínseco valor de la propiedad considerando el costo de la construcción mas el terreno

* Depreciación física deterioro físico del inmueble causado por obsolescencia de los materiales utilizados en su
construcción y por desgaste natural El buen mantenimiento de una vivienda puede atenuar el deterioro físico o las
condiciones de mantenimiento pero en ningún momento la puede contrarrestar

* La depreciación funcional es la pérdida de valor por cambios de diseño de los inmuebles o diagramación de sus plantas
distribución de los ambientes dimensiones calidades espaciales y de acuerdo a las preferencias de mercado

14 FACTORES o asimiladores de INFLUENCIA O VALORIZACIÓN de TERRENOS URBANOS 1 Particulares o

propios del terreno 2 Zonales o de ubicación Y 3 generales

1 Factores propios del terreno o Particulares relacionados con el terreno en sí mismo Son los distintos asimiladores que
cada antecedente pueda tener con el problema en cuestión Son
1 dimensión y proporción superficie y relación frente fondo
2 forma
3 topografía nivel propio y en relación con el de la calle
4 ubicación dentro de la manzana Esquina Medial O interno
5 orientación
6 el suelo de fundación su calidad Subsuelo
7 Superficie relación lote edificio limitación de áreas y superficie edificable

2 Factores por la Ubicación o Zonales relacionados con la zona del terreno Factores de la ubicación
1 carácter de la zona o barrio Valor residencial comercial industrial mixta
2 normas de zonificación vigentes
3 tendencias de desarrollo del sector
4 servicios públicos disponibles
5 importancia de la calle y sus condiciones físicas
6 vecindad linderos y entorno Vecindades valorizantes Y desvalorizantes
7 relación oferta demanda de la tierra en la zona

3 Factores de Orden General relacionados con el contexto social comercial jurídico Político económicos estabilidad
política Mercado inmobiliario Estado económico del país régimen De locaciones desgravaciones impositivas
creaciones de nuevas zonas de desarrollo Incidencias de grandes Obras públicas legislación que afecta el régimen de
la propiedad políticas impositivas desarrollo económico general y particular facilidades de crédito Y planes de
construcción de viviendas estabilidad monetaria crecimiento vegetativo del país y del núcleo urbano etc

15 FOT y FOS y FIS

FOT Índice edilicio Factor de Ocupación Total la relación entre la superficie total de edificación y el área total del terreno
Lo que puedo construir Se entiende por índice edilicio a la relación que existe entre la superficie total de edificación y el
área total del terreno

FOS índice de ocupación del suelo Factor de Ocupación del Suelo la relación entre la superficie total de edificación en
planta baja y el área total del terreno Lo que puedo ocupar en el suelo Reglamentariamente

6.
.
FIS Factor de Impermeabilización del suelo característico de algunos lugares por el agua Nieve o por cómo influye la
impermeabilización del suelo Respecto de esa situación
Lo que se puede construir como solado piso cuantos metros cuadrados de piso puedo agregar al suelo
Según los códigos o reglamentos se incluyen en la superficie total de edificación los entrepisos excluyendo galerías
subsuelos balcones e instalaciones de servicios en azoteas no se descuenta de la superficie del terreno la superficie
comprendida por el retiro de línea de edificación y el espacio determinado por el centro de manzana

16 zonificación vigente División de la tierra Construcción de edificios

2 NORMAS de ZONIFICACIÓN VIGENTES Las ciudades más grandes poseen distintas normas que establecen zonas de
acuerdo al uso actual o previsto para la tierra se consideran las siguientes
1 zonas urbanizadas y aptas para urbanizar
2 zonas aptas para lotes fin de semana
3 zonas industriales
4 zonas destinadas a lotes quintas
5 zonas previstas para futura extensión urbana
6 zonas ineptas para urbanizar
7 zonas de reserva para espacios verdes y libres

Las normativas regulan además

pautan el uso y grado de aprovechamiento de la tierra y la utilidad económica de lo que se puede construir como

1 la división de la tierra división trazado de vías públicas Y subdivisión o loteo dentro de la manzana manzanas nuevas
apertura de pasajes

2 la construcción de los edificios superficie edificable relación entre superficie total de edificación y la superficie del
terreno Y en planta baja

limitación en la ocupación de áreas del terreno altura máximas y mínimas sobre la vía pública y el centro de manzana por
razones de asoleamiento densidad urbana o especiales calidad de ocupación clasificación de los edificios Según su
ocupación destino o uso

17 Asimiladores de terreno

Un ASIMILADOR Es el Coeficiente de Homogeneización o de ajuste factor que Indica la relación Cuantitativa entre el
Antecedente Y el problema Transforma el valor del antecedente en valor del problema

1 Dimensión y proporción superficie la superficie del terreno influye en el valor Frente y fondo determina el
aprovechamiento

2 Forma Un terreno tiene dos dimensiones Frente y fondo y obtienen su valor por cómo se puede construir en ellas Buena
ventilación iluminación natural fácil circulación sin exceso de superficies y dimensiones la superficie influye en el valor
Los terrenos Regulares cuadrado o rectángulo no resulta fácil los irregulares como el trapecio el paralelogramo el triángulo
y los polígonos irregulares
La superficie Se calcula dividiendo la figura en polígonos regulares o triángulos Para determinar superficies parciales y
luego se suman
las formas irregulares con mayor base en el frente resultan mejor Que las de frente base menor

el Frente parte más valiosa de un terreno su aumento no aumenta el valor y Entre los 9 y 15 metros de frente influye
favorablemente sino desciende y frentes menores de 9 metros influyen orden arquitectónico

el Fondo las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor

* la regla del 4 3 2 1 divide en cuatro partes el largo de su fondo donde la parte del frente es cuatro veces el valor respecto a
la del fondo y a las intermedias tres y dos veces
* Ley de Hoffman los dos tercios del valor de un terreno se encuentran en la primera mitad
* Fitte y Cervini considera lote tipo a aquel de 11 metros de frente por 30 metros de fondo Argentina
* El Tribunal de Tasaciones de la Nación establece lote tipo de 10 metros de frente por 30 metros de fondo adjudicando
mayor valor a la amplitud del frente
7.
.
3 NIVEL propio y en relación con el de la calle Topografía
Con respecto a la calle si el nivel se encuentra por encima o por debajo de la calle

Se es inferior a 15 centímetros o mayor a 30 centímetros es considerado Perjudicial o

Las pendientes pronunciadas requieren desmontes o rellenos para mejorar Desniveles

4 Ubicación dentro de la manzana Esquina mayor valor que el medial e interno Forma orientación y vista
a Lote de terreno en esquina Tiene mayor valor unitario que los lotes mediales
más comodidad de acceso mejor desarrollo locales comerciales mas longitud de vidrieras sobre 2 frentes mejor iluminación
natural y ventilación Para edificios Y distribución
En lotes residenciales aumentan los Impuestos y tasas y construcción y mantenimiento
Los tasadores agregan un valor adicional Del 10 Al 25 por ciento respecto al valor unitario de lote medial

be Lote de terreno medial lote al frente que no es esquina O lote de transición se relaciona en su valor con los lotes
mediales de la zona o cuadra por los factores de dimensión superficie proporción relación frente Fondo forma orientación y
vista

ce Lote de terreno interno poseen menor valor que los lotes frentistas en el interior de una manzana con acceso a la calle a
través de un pasillo que puede ser de uso exclusivo común condominio o servidumbre ancho del pasillo dimensiones forma
y proporción lote siluetas y disposiciones linderas
A mayor ancho de acceso mayor valor y la Ley Hoffman del 4 3 2 1 considera que las dos terceras partes del valor de un
lote se encuentran en la primera mitad

5 Ubicación en la ciudad Coeficiente subjetivo Para destacar Las diferentes zonas que se encuentra el problema y los
antecedentes
relación no te difícil limitación al uso de ocupación del terreno grado de aprovechamiento de la tierra

6 Importancia de la calle peatonal vehicular mixta tipos de veredas Avenida bulevar cantero central jerarquizan o
desvalorizan el terreno

7 Vecindarios pueden valorizar o desvalorizar si la zona es consolidada en terreno tendrá más valor

8 tendencias de desarrollo si tiene tendencia exponencial de crecimiento y desarrollo obras de infraestructura tecnología
instituciones gubernamentales Sanatorio Hospital Escuela

9 servicios públicos disponibles hace que sean más favorables y mayor rendimiento económico de la tierra que otros al
posibilitar mas prestaciones de las básicas como medios de transporte cable TV internet

Relación oferta demanda el valor está determinado por la cantidad de propiedades similares ofrecidas son los mayores
reguladores del precio
La superficie de terrenos urbanos se relaciona con la ley de la oferta y la demanda
a menor demanda menor el valor lotes urbanos de gran superficie Mientras los terrenos más pequeños aumentan la
demanda para la compra y elevan su valor por unidad de superficie

10 Orientación Para donde se orienta el terreno Norte Oeste sur Este

11 políticos económicos o sociales facilidad de crédito para construcción

12 Superficie terreno con vinculador por ejemplo estimamos para TERRENOS cuya diferencia de superficie supere el
30% un 5% cada 100 m2 el cálculo es el siguiente es un problema de regla de tres simple 5% es igual a 0,05 luego a esto lo
dividimos por los 100 m2 obtenemos 0,0005

18 Asimiladores de departamentos o PH
Un ASIMILADOR Es un Coeficiente de Homogeneización o de ajuste factor que Indica la relación Cuantitativa entre el
Antecedente Y el problema Transforma el valor del antecedente en valor del problema

1 Factores de influencia

8.
.
 * Ubicación en el edificio desarrollo urbano y edilicio SI TIENE SERVICIOS CENTRALES SI TIENE ASENSOR SI ES
EXTERNO O INTERNO

* Nivel funcional del edificio excesiva cantidad es departamentos

* Ubicación en altura del departamento en el edificio frente contra frente vista nivel de ruido ventilación e
iluminación Decae el valor cuando es planta baja por el tránsito de gente y ruido o el último piso por el uso de la
terraza también por las vistas indeseables o al centro de manzana hubo por contra frente o patios interiores puede
generar distintas alternativas no solo visuales sino también incomodidades

* Estado conservación y mejoras de superficie común en relación con el departamento

* superficies comunes calidad y conservación y la existencia de cocheras disponibles agregan valor
* Superficie uso exclusivo
* Ubicación edificio según el piso en el que se encuentra
* Características constructivas antigüedad y estado

2 Ubicación en la ciudad residencial comercial industrial ancho de calle Las diferentes zonas que se encuentra el problema
y los antecedentes en la ciudad coeficiente más subjetivo

3 Superficie propia el total de metros cuadrados de una vivienda que resulta de sumar la superficie cubierta Semi cubierta
y descubierta y balcón es la superficie total que surge del Plano de subdivisión y sobre o Título de Propiedad y sobre o
Reglamento de Copropiedad de la unidad funcional objeto de la tasación
cochera o baulera son unidades funcionales diferenciadas surge del Plano subdivisión y Título Propiedad y Reglamento
Copropiedad
no se consideran superficie a tasar las superficies comunes

Homogenización de antecedentes
4 Calidad física de la construcción material tipo servicios Y de materiales características del bien inmueble SUPERIOR
MEDIA e INFERIOR y puntos intermedios Según complejidad del bien
calidad de los materiales (lujo estándar económica)

5 orientación Para donde orientan los ambientes principales del departamento o pH Norte Oeste sur Este

6 distribución Funcionalidad diseño diagramación o distribución de los ambientes dimensiones calidades espaciales y de
acuerdo a las preferencias de mercado

7 mejora edilicia El mantenimiento prolonga la vida útil mejora el estado lo incorporado al inmueble aumentan el valor
del inmueble El grado y modo de incidencia de la mejora se traslada al inmueble y no el costo de ella

8 FOT Factor de Ocupación Total Lo que puedo construir

9 FOS índice de ocupación del suelo Lo que puedo ocupar en el suelo Reglamentariamente

10 estado conservación estado de la vivienda y Conservación mantenimiento muy buena o buena o regular o mala o
deteriorado la vida útil mejora el estado y estado decae con la antigüedad

11 superficie cubierta se refiere a la construida delimitada por cuatro paredes y techo puede diferenciarse en habitable y
no habitable o en cubierta o semi cubierta

12 Balcón Si es una extensión de la propiedad o es un espacio Interior sus dimensiones y accesorios

Según los códigos o reglamentos se incluyen en la superficie total de edificación los balcones e instalaciones de servicios
en azoteas

13 Receso de la planta baja por servidumbre de recovas es el retiro en la planta baja con el objeto de formar una recova
como servidumbre de paso para los transeúntes

14 Relación lote edificio limitación de áreas y superficie edificable

restricciones en la superficie edificable o limitaciones de uso u ocupación se relaciona con el valor según el grado de
aprovechamiento de la tierra y su rendimiento económico

9.
.
15 Funcionalidad
* en la ZONIFICACIÓN RECEPCIÓN SERVICIO INTIMO
* en la COORDINACIÓN Entrada y Recepción Sala estar y Comedor Comedor y Cocina dormitorio y Baño
Dormitorio y Vestidor
* Y en la CIRCULACIÓN Coordinación entre ambientes Diseño de cada local La ubicación de puertas Mobiliario

19 Asimiladores de Viviendas

Un ASIMILADOR Es el Coeficiente de Homogeneización o de ajuste factor que Indica la relación Cuantitativa entre el
Antecedente Y el problema Transforma el valor del antecedente en valor del problema

1 Calidad física de construcción Y de materiales características del bien inmueble SUPERIOR MEDIA e INFERIOR y
sus puntos intermedios de acuerdo con la complejidad del bien

2 Orientación Para donde se orientan los ambientes principales de la propiedad Norte Oeste sur Este
las viviendas deben aislar a sus ocupantes de la calle y vecinos
Donde el sol culmina a mediodía a ese lado se ubican las dependencias y los ambientes principales en el lado contrario
Esto valorizan más a los inmuebles

3 Distribución diseño inmuebles diagramación plantas distribución ambientes dimensiones calidades espaciales y de
acuerdo a preferencias de mercado Funcionalidad de construcción

5 Ubicación en la ciudad residencial comercial industrial céntrico calle Coeficiente subjetivo Las diferentes zonas que se
encuentra el problema y los antecedentes en la ciudad

ubicación zona sector urbano dónde está inmerso Radio Microcentro calle principal Peatonal macro centro áreas comerciales
Industrias Dependiendo en que Anillo del sector Urbano está

calidades urbanas y edilicias servicios y tipología constructiva nivel socioeconómico de sus habitantes la densidad
poblacional por su proximidad geográfica con respecto a las asistencias vitales centro o periferia por sus vecindades por su
ciclo vital si esta sobre una calle principal o avenida

Ciudades importantes tienen barrios con una vida comercial propia mientras que otros que son tributarios de aquellos Esto
incide en los valores de la tierra

Las zonas o barrios tienen su ciclo vital en su desarrollo que influyen en el valor
crecimiento durante construcción vecindario
equilibrio etapa en construcción nueva altos nivel ocupación suelo propiedades alcanzan valor más alto
declinación el vecindario envejece período decreciente

6 FOT Índice Factor de Ocupación Total la relación entre la superficie total de edificación y el área total del terreno Lo
que puedo construir

7 FOS índice de ocupación del suelo Factor de Ocupación del Suelo la relación entre la superficie total de edificación en
planta baja y el área total del terreno Lo que puedo ocupar en el suelo Reglamentariamente

8 FIS Factor de Impermeabilización del suelo característico de algunos lugares por el agua Nieve Lo que se puede construir
como solado piso cuantos metros cuadrados de piso para agregar al suelo

4 Mejoras edilicias todo lo incorporado al inmueble las mejora aumentan valor del inmueble se traslada al inmueble y no
el costo de Ella
El mantenimiento prolonga la vida útil mejora el estado

9 Estado de la vivienda estado de la vivienda y Conservación mantenimiento muy buena o buena o regular o mala o
deteriorado Estado Antigüedad y Calidad constructiva Y de materiales características del bien inmueble puedan
establecerse SUPERIOR MEDIA e INFERIOR y sus puntos intermedios de acuerdo con la complejidad del bien

10 Conservación mantenimiento
El mantenimiento prolonga la vida útil mejora el estado y estado decae con la antigüedad
datos cualitativos q relacionan los antecedentes con el problema
10.
.
Muy bueno (mantenimiento adecuado)
Bueno (necesario mantenimiento)
Medio (mantenimiento justo)
Regular (mantenimiento diferido)
Malo (mantenimiento cero)
El mantenimiento prolonga la vida útil, mejora el estado y estado decae con la antigüedad
datos cualitativos q relacionan los antecedentes con el problema

12 Superficie cubierta superficie construida delimitada por cuatro paredes y techo puede diferenciarse en habitable y no
habitable o en cubierta o semi cubierta

13 Superficie Del terreno Un terreno tiene dos dimensiones Frente y fondo y obtienen su valor por cómo se puede
construir en ellas Buena ventilación iluminación natural fácil circulación sin exceso de superficies y dimensiones la
superficie influye en el valor

el Frente parte más valiosa de un terreno su aumento no aumenta el valor Entre los 9 y 15 metros de frente influye
favorablemente sino desciende

Y el Fondo las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor

11 Funcionalidad
* en la ZONIFICACIÓN RECEPCIÓN SERVICIO INTIMO
* en la COORDINACIÓN Entrada y Recepción Sala estar y Comedor Comedor y Cocina dormitorio y Baño Dormitorio y
Vestidor
* Y en la CIRCULACIÓN Coordinación entre ambientes Diseño de cada local La ubicación de puertas Mobiliario

20 IRAM Norma Normalización

Instituto Argentino de Normalización y Certificación

Asociación civil sin fines de lucro fundada en 1935 por representantes de diversos sectores económicos del gobierno e
instituciones científicas técnicas

Desarrolla de manera participativa transparente y por consenso normas técnicas que contribuyen a mejorar la calidad de
vida el bienestar y la seguridad de personas y bienes

Fomentan el uso racional de los recursos y la innovación y facilitan la producción el comercio y la transferencia de
conocimiento
Los productores los consumidores Participan en la elaboración de normas y son responsables del velar por el interés
general y el bien Común

Norma documento que establece por consenso y aprobado por un organismo reconocido reglas y criterios para usos
comunes y repetidos establece las condiciones mínimas que debe reunir un producto o servicio para que sirva al uso al que
está destinado

Normalización Según ISO establece ante problemas reales o potenciales disposiciones destinadas a usos comunes
repetidos con el fin de obtener un nivel de ordenamiento óptimo en un contexto dado que puede ser tecnológico político o
económico

21 PERFILES de tasación Positivo Y negativo DE TASACION

1 Perfil positivo Tasar es medir el precio potencial o sea el valor colectivo más probable en tal moneda para tal mercado
de tal derecho, cuyo titular es tal persona sea física o jurídica, sobre tal bien que puede ser cosa o intangible, utilizando
tantos antecedentes con tal semejanza y mediante asimiladores de tal calidad, con tal tendencia

con incertidumbres Y confianza indicando quien encomendó la tasación quien la realizó quien la revisó en qué norma se
encuadró y que institución la protocolizó

2 Perfil negativo no son tasaciones los valores integrados aunque pueden servir como datos asimilables o transformables
para aquéllas particularmente
11.
.
a Los cálculos de costo, reales o potenciales presupuestados
b Las sumas o agregaciones de bienes múltiples
c Las capitalizaciones de ingresos futuros

22 Metrología Científica Técnica y legal

Ciencia que estudia las unidades y las medidas de las magnitudes Y exigencias técnicas de los métodos e instrumentos de
medida

cómo medir bien y de forma exacta y utilizar instrumentos y métodos confiables saber cómo usarlos y cómo expresar e
interpretar un resultado
Existen tres tipos de clasificaciones metrológicas a saber
1 científica búsqueda y materialización de los patrones de medición Internacionales
2 técnica traduce la terminología científico y la aplicación práctica común y cotidiana
3 legal establece cumplimiento de la legislación metrológica oficial conservación de patrones de medición internacionales

tiene dos características

El resultado de la medición Y La incertidumbre de medida Que es la expresión del grado de desconocimiento de una
condición futura la incertidumbre puede derivarse de una falta de información o incluso por que exista desacuerdo sobre lo
que se sabe o lo que podría saberse

23 NORMAS TTN de VALUACIÓN Expropiaciones

Compendio De toda la legislación relativa a tasaciones del tribunal de tasaciones de la Nación Ley 21 626 que designa al
Tribunal de Tasaciones de la Nación como organismo Rector en tasación de bienes
las Normas Nacionales de Valuación que están dirigidas a establecer criterios de tasación tipo de bien a tasar y que sea
abarcado por el profesional que corresponda
Tienen flexibilidad que permita su aplicación directa en la esfera oficial y actividad privada

Valuación para expropiaciones Valor objetivo En el caso de las tasaciones por expropiación corresponderá la
determinación del Valor Objetivo del bien
Valuación técnico contable para valuaciones patrimoniales En la valuación técnico contable de bienes con fines
patrimoniales se trata de obtener el valor neto de realización o el valor de reposición depreciado
En la Valuación para la venta o adquisición de bienes
Valuación para locación o concesión de uso
Valuación para garantía
Valuación para subasta Es el valor de mercado
Valuación para leasing Valor de mercado por coeficiente que refleje porcentaje del bien abonado a la fecha de tasación
Valuación para seguros Costo de reposición depreciado sin incorporar en inmuebles el valor del terreno
Valuación a efectos impositivos o de catastro Valor de mercado o costo de reposición depreciado
Valuación para servidumbres Valor de mercado por porcentaje afectado

24 PRINCIPIOS sustitución Temporalidad y finalidad Y tasadores según su capacitación o actividad

* sustitución El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél

* temporalidad El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo

* finalidad la finalidad de la valoración condiciona el enfoque el método y las técnicas por seguir

TASADOR Los tasadores pueden clasificarse en función de su capacitación y actividad

1 Para actuar en todo tipo de tasaciones Según título Profesionales universitarios como agrimensores arquitectos
ingeniería etc y Tasadores específicos para ciertos bienes

2 para actuar en tasaciones de subastas y de comercialización Los profesionales con título universitario de Martillero y
Corredor Inmobiliario alcanzados por los Artículos 8 y 34 de las Leyes 20 266 y 25 028

12.
.
 25 DOCUMENTACIÓN MÍNIMA para REALIZAR UNA TASACION RELEVAMIENTO
Para Terrenos urbanos y rurales título de propiedad plano de mensura impuestos provinciales y municipales

Para Viviendas título de propiedad plano de mensura plano de construcción y regularización impuestos provinciales y
municipales

Para Viviendas en PH título de propiedad reglamento de copropiedad plano de mensura y subdivisión plano de
construcción impuestos provinciales y municipales

Para instalaciones Los datos de ubicación el inventario detallando ubicación estado datos técnicos de características
constructivas y de funcionamiento sus planos y fotografías del bien inspeccionado
Cada norma específica determina la documentación adicional necesaria

26 REQUISITOS de UN INFORME de TASACION

deberá contener
El nombre del tasador número y fecha de inscripción en el Registro si correspondiere
identificación del bien
finalidad de la tasación con indicación del comitente para la cual se efectúa
Números de Normas T T N utilizadas
Valor de Tasación señalando el método mediante el cual se haya obtenido
Cualquier otro contenido que sea requerido por la normativa específica según la finalidad de la tasación

El informe se elaborará con requisitos formales

se firmará por un técnico profesional competente
declaración expresa de tasación realizado de acuerdo con los requisitos normativos aprobados según la finalidad de la
tasación
fecha de la visita y la fecha de emisión del informe
El tasador deberá conocer las características y la situación real del bien a tasar

Deberá realizar como mínimo las siguientes comprobaciones para el caso de inmuebles
Identificación física del bien mediante inspección ocular con comprobación de su superficie según plano u otra
documentación obrante
Y de su estado de conservación o construcción Las demás que sean exigidas según la finalidad de la tasación

27 EL Procedimiento de TASACIÓN

los pasos a seguir para llegar a un resultado confiable Llamado precio potencial con un grado de semejanza y la menor
incertidumbre posible Son

1 Identificación del problema o inmueble Si es departamento Pe ache vivienda

ubicación Relación urbana Barrio o centro o localidad Servicios y Datos catastrales conseguir documentación
confiable y fehaciente Identificar propiedad con dirección y datos catastrales El destino de la propiedad Inspección ocular
Construido y terreno Servicios y equipamiento

Identificar el comitente, Persona física o jurídica

2 Relevamiento del objeto de tasación Documentación e inspección ocular Escrituras Planos de construcción Mesura
Subdivisión Tasas e impuestos inmuebles Imágenes exteriores E interiores

3 características principales Terreno y construido Los datos cualitativo y cuantitativo Servicios y equipamiento Su
ubicación en la manzana esquina O interno La forma y su construcción Mantenimiento y uso Que servicios públicos posee

4 Análisis del problema Identificación del mercado En que Segmento está Qué valor tiene Determinación del tipo En el
mercado ambientes

5 Determinación De antecedentes Buscados Conscientemente Semejantes para ser Comparables al problema en internet
Publicaciones etcétera

13.
.
Relevamiento de antecedentes Elección Y registro Ubicación urbana del problema Ubicación Urbana respecto Del
problema
Es Cuantitativo valor Económico Utilizable en una Tasación Por semejante al problema se lo diferenciará con un número
Dependiendo de la cantidad Elegir Un Mínimo 3 Máximo 5

6 Determinación de asimiladores Según corresponda la semejanza con el problema Y las diferencias Cualitativas y
cuantitativas Para homogenizar la oferta se debe Tener en cuenta el valor unitario y venal Si tiene mayor o menor
superficie Es Un Coeficiente de Homogeneización o de ajuste factor que Indica la relación Cuantitativa entre el
Antecedente Y el problema Transforma el valor del antecedente en valor del problema Superficie Ubicación en la ciudad
Según la zona urbana Ubicación en altura La posición es un dato de valoración Calidad Constructiva Y de los
materiales y detalle De terminación Estado El mantenimiento de la Propiedad en el tiempo Balcón Si es Una extensión
de la propiedad o es Un espacio Interior sus dimensiones y accesorios
Orientación Según ésta Se aprovecha más o menos la luz solar Aireación

7 Producción del pronóstico Cálculo En el Procedimiento de la planilla Elegida de acuerdo a los Asimiladores y
antecedentes Determinación del valor más probable Redondeo
Y elección del Método Según la finalidad características y destino de los bienes Puede Ser

8 Indicadores Ajuste de precio si lo requiere Cálculo de margen de error total Margen de tolerancia Indicación de
tendencia de mercado

En columna pronóstico se suman y dividen por la cantidad de antecedentes para llegar al valor más probable

Luego hacer el cálculo de la Semejanza Confianza Y Segmento de Incertidumbre si no tengo buenos Porcentajes debo
hacer un ajuste de precio con el Efectivizador de oferta utilizando un coeficiente para amortiguar el salto de esa Diferencia
y lograr Confianza se puede Logrando mejorar el valor porcentajes Y defiendo la Tasación se demuestra una tasación
científicamente fundada

9 Anexos Diversos se establece el valor más probable de Tasación que es el promedio aritmético de los pronósticos de
Precio o Asimilador Total La multiplicación de cada asimilador Por el pronóstico de precio de cada antecedente dará el
valor de tasación más probable
Y se anexa la documentación de referencias Bibliografía Y fuentes de Información
Todo Material Complementario a Una tasación Es importante con ella puede Ser defendida Demostrando al cliente el Nivel
de Profesionalismo en el Trabajo justificando el precio del valor de tasación

28 Vivienda Habitabilidad Ambientes Superficie a tasar y superficie propia

Vivienda propiedad inmueble Que posee diferenciados en integrados baño y cocina o kitchenette y por lo menos un mono
ambiente con la función de estar dormitorio comedor etc

Habitabilidad La condición se da cuando Los ambientes están prácticamente terminados

El baño y la cocina están habilitados y en funcionamiento Cumple con las condiciones de tamaño altura iluminación
ventilación etc Establecidas por cada reglamento o código de edificación

Ambientes Son los espacios cubiertos diferenciados por paredes o tabiques fijos que componen una vivienda estar
comedor escritorio sala de juegos dormitorios suites vestidor cocina lavadero baño toilette dormitorios de servicio quinchos
bibliotecas otros espacios cubiertos similares o cualquier combinación de ellos

No se consideran ambientes los siguientes espacios terraza balcón patios jardín palier privado
Se consideran separadamente de la vivienda las siguientes comodidades estacionamiento cochera garaje baulera depósito
piscina sauna grupo electrógeno etc

Superficie a tasar para casas toda la superficie terreno más construcción adherida a ese terreno Y para propiedad
horizontal la superficie propia

Superficie propia es el total de metros cuadrados m2 de una vivienda que resulta de sumar la superficie cubierta Semi
cubierta y descubierta y balcón

En los DEPARTAMENTOS o viviendas en propiedad horizontal la superficie propia es la superficie total que surge del
Plano de subdivisión y sobre o Título de Propiedad y sobre o Reglamento de Copropiedad de la unidad funcional objeto de
la tasación
14.
.
En caso de contar con cochera y sobre o baulera identificadas como unidades funcionales diferenciadas se considerará la
superficie que surge del Plano de subdivisión y sobre o Título de Propiedad y sobre o Reglamento de Copropiedad
perteneciente a dichas unidades funcionales
En ningún caso se considera como superficie a tasar las superficies comunes

29 SUPERFICIE CUBIERTA SEMICUBIERTA Y DESCUBIERTA

Superficie cubierta Es la superficie construida delimitada por cuatro paredes y techo puede diferenciarse en habitable y
no habitable o en cubierta o semi cubierta

Superficie cubierta habitable Toda superficie cubierta que tiene alturas iluminación y ventilación definida por las
reglamentaciones o códigos de edificación
En viviendas es la superficie de los ambientes construidos y habitables delimitados por el perímetro exterior En una
propiedad horizontal es la que surge del Reglamento de Copropiedad o Título de Propiedad
En ambos casos deberán respetarse a los fines de establecer el criterio de habitabilidad las alturas la iluminación y
ventilación definidos en los Reglamentos o Códigos de Edificaciones correspondientes
Se considera superficie cubierta y habitable al estar comedor escritorio sala de juegos dormitorios suites vestidor cocina
lavadero baño toilette dormitorios de servicio quinchos bibliotecas etc

No se considera superficie cubierta y habitable a las siguientes

Buhardillas o áticos cuya altura sea inferior a 2 coma 20 metros
Bauleras depósitos considerado por tales a las áreas a las que se accede desde el exterior de la vivienda o se encuentran
separadas de ésta
Espacios comunes de uso exclusivo Lavaderos que solo pueda accederse desde el exterior y escaleras que lleven al
estacionamiento o áticos
Estacionamiento o guarda de vehículos Balcones cubiertos o semi cubiertos Patios cubiertos o descubiertos
Galerías incluyendo aquellas con cerramiento metálicos

Superficie semi cubierta

Es aquella que tiene techo y más del cincuenta por ciento de los lados abiertos Debe incluirse en ésta categoría espacios que
han sido cubierto con toldos metálicos quinchos abiertos y galerías siempre que cumplan con la condición del 50% o más
de lados abiertos

Superficie descubierta
Es toda superficie que corresponda a patios terrazas jardines incluyendo también la superficie destinada a espejos de agua
piletas de natación

Superficie computable Datos de reglamentación que varían según cada localidad o distrito o cada situación, donde el
ordenamiento urbano regula lo q se puede construir

Superficie libre o abierta patio espejo de agua (pileta)

30 VOCABULARIO

Asimilador Coeficiente de Homogeneización o de ajuste

Es el factor que Indica la relación Cuantitativa entre el Antecedente Y el problema Transforma el valor del antecedente en
valor del problema

Antecedente o comparable dato Cuantitativo de valor Económico Utilizable en una Tasación por semejante al problema
se lo diferenciara con un número Dependiendo de la cantidad De la misma Manera la cantidad de asimiladores

Propiedades comparables son aquellas con similares características a la propiedad a tasar Los atributos a tener en cuenta
para la selección de comparables son Ubicación Tamaño Calidad de las construcción Antigüedad
Estado de mantenimiento Ambientes Comodidades Estacionamiento Posibilidad de comercialización

Semejanza expresión cuantitativa del parecido entre antecedente y el problema determinada por el asimilador total o
parcial más alejado de la unidad si es mayor que uno se toma su inversa

Confianza la seguridad que una medida exacta desconocida esté dentro del entorno de incertidumbre calculado
estadísticamente alrededor de la medida aproximada

15.
.
Y Segmento de Incertidumbre El entorno dentro del cual hay una cierta probabilidad de que esté una medida exacta
Tiempo Dedicación Información Predisposición Fundamentos Científicos

HOMOGENEIZAR ANTECEDENTES aplicación de coeficientes para los que se han confeccionado tablas que
aplicadas de la manera correcta serán la base de la tasación
Saber homogeneizar es saber tasar
PRECIO UNITARIO el Precio por cada Metro cuadrado de construcción
Asimilador orientativo resulta de una apreciación global
Asimilador riguroso Aquél calculado estadísticamente o mediante una fórmula teórica

Cifra significativa Aquella distinta de los ceros puestos únicamente para indicar el orden de magnitud

Dato asimilable Todo dato cuantitativo de valor económico utilizable en una tasación que sea semejante al problema se
emplea como su sinónimo el vocablo antecedente
Dato transformable Todo dato cuantitativo de valor económico utilizable en una tasación aunque no sea semejante al
problema mediante su transformación en un antecedente
Precio potencial la relación entre dos bienes si fueren intercambiados en determinado mercado
Relevamiento Recolección técnica sistemática de información
Tendencia de mercado Previsible variación inmediata corto plazo futura de un precio en un mercado
Valor colectivo Precio potencial
Valor integrado Abstracción obtenida por composición a partir de los precios reales o potenciales de los bienes integrados
en un bien múltiple de los factores de producción de un bien o de los ingresos futuros que éste puede originar

Limitación de áreas O Retiro obligatorio Es desplazamiento de la línea municipal avanzando sobre el terreno con el
objeto de facilitar el ensanche o rectificación de la vía o lugares públicos actuales o futuros

Retiro obligatorio por servidumbre de jardín es el retiro de la construcción dejando un área libre al frente de variable
profundidad por el ancho del terreno destinada a jardín

Receso de la planta baja por servidumbre de recovas es el retiro en la planta baja con el objeto de formar una recova
como servidumbre de paso para los transeúntes

Ochava es la línea municipal de edificación perpendicular a la bisectriz del ángulo formado por la intersección de las líneas
municipales de edificación de las calles que conforman una esquina

Centro de manzana es el espacio central de la manzana con limitaciones para su ocupación por construcciones

VIDA UTIL DE UN EDIFICIO SE RELACIONA CON LA CATEGORIA DE LA CONSTRUCCION OSEA

CON LA CALIDAD DE LOS MATERIALES
******************************************************************************************
***************

Apuntes Para leer

Método de Depreciación de Ross-Heidecke

a) Fórmula de Ross (edad)
Propone aplicar “la media aritmética” de los valores considerados por los dos métodos anteriores (Lineal y de Kuentzle),
sobre bienes expuestos a desgastes más regulares durante su vida útil
y considera la aplicación de la siguiente fórmula matemática:
D = ( VR – Vr ) ½ ( e / Vp + e2 / Vp2 )
Se indica a este método como el más indicado cuando se trata de “estructuras sometidas a acciones estáticas o dinámicas no
muy violentas” Por lo que podrán considerarse dentro de este esquema de cálculo los edificios que son objetos del presente
b) Fórmula de Heidecke (edad y conservación)
Introduce el concepto de estado de conservación como porcentaje a aplicar sobre las depreciaciones calculadas por
cualquiera de los métodos referidos, es decir que el “coeficiente de castigo por estado” se aplica sobre el edificio ya
depreciado por la edad
Para ello establece cinco estados de conservación:
A Excelente

16.
.
B Muy Bueno
C Bueno
D Normal
E Regular
F Malo
G Muy Malo
H Demolición
c) Ross-Heidecke
Si se incluyera ésta nueva depreciación (por el estado del bien) en una fórmula conjunta con la depreciación calculada
anteriormente (por la edad del objeto) resultaría:
D = ( VR – Vr ) [ x + (1-x) C ]
Siendo:
C= coeficiente de estado
X = ½ (e / Vp + e2 / Vp2)
d) Tabla de Ross-Heidecke
Propone una tabla de doble entrada, que opera en función del porcentaje de vida útil del inmueble que se trate y su estado
de conservación, aplicado sobre el bien ya depreciado Se obtiene de esta manera un coeficiente “K”
Resultando VA = VR – ( VR– Vr ) K
VA = valor actual
VR = valor de reposición
Vr = valor residual
K = [x +(1-x) C] = obtenido de la tabla que se adjunta

MASTERCLASS JURI

Hay 3 posibilidades de Métodos de tasación

1Metodo Costo Reposición Depreciado Se obtiene por separado el valor de la tierra como dato comparativo más el componente
construido
El valor comparativo del terreno más el costo de reposición no a nueva sino depreciada por su estado o antigüedad
No son iguales para todos los casos
El CRD varía según las características de construcción, no son iguales, porque varían las características constructivas, técnicas,
instalaciones, materiales, nano de obra, no se puede tomar como dato de referencia un dato que no sea de la misma región Solo en
función de la propiedad de la cual debemos hacer la tasación, el costo debe ser analizado en función de la propiedad a tasar, una vez
analizado el CR a nuevo, se hace la depreciación por el estado de la vivienda y por antigüedad y a ese costo se lo suma al valor de la
tierra
CRD= Valor comparativo del terreno + el costo de reposición de la propiedad no a nueva sino depreciado por su estado o antigüedad

2 Método Costo Disociado Se hace buscando comparables del terreno para hacer la tasación del terreno y comparables del construido
para hacer la tasación de lo construido
Se llama disociado porque se separa el componente construido del terreno, lo desagregamos y se saca el valor de la tierra sin la
construcción Y ahí se analiza el comparativo sin el terreno Así se pueden tasar propiedades de mismas características constructivas y
similares datos cuantitativos como la superficie o estado pero el terreno tiene mucha diferencia respecto de su extensión, así disociando
el construido del componente terreno, podemos acercarnos al precio potencial
Es bastante similar al anterior pero la diferencia radica en que los 2 costos tanto del valor de la tierra como del valor de la construcción
lo hacemos por método comparativo, haciendo buscando comparables de terreno y del construido

3 Costo de Comparación Directa de Antecedentes: Tasación por método comparativo Se buscan antecedentes similares al problema,
con la mayor cantidad de características semejantes, donde no tengamos semejantes, si no ha semejanzas van a aparecer conflictos que
se van a tener que tener en cuenta respecto de las características
En esa relación de tasación, matemáticamente la fórmula es
Problema es igual al valor del antecedente por todos los asimiladores que se tengan en cuenta para poder relacionarlos respecto del
antecedente en sí

17.
.
Así se trabaja con pronósticos de precios, si tenemos un aserie de antecedentes que pueden ser 5, donde el mínimo aconsejables es 3,
vamos a tener tantos pronósticos de precios como antecedentes tengamos, por lo que el valor de tasación o precio potencia al que se
debe arribar: va a ser el promedio aritmético de esos pronósticos
Una vez hacho el análisis, precio potencial, podemos hacer
1 Cálculo de la semejanza
2 Cálculo de la confianza
3 Cálculo de la incertidumbre
Para estimar el valor de incertidumbre y el porcentaje de incertidumbre del precio potencial
Estos cálculos son porcentajes, que si son muy diferente, es un alerta lo ideal es cambiar ese porcentajes viendo el análisis, por ello
para evitar esa incertidumbre los antecedentes deben ser lo más semejantes posibles
La confianza en la tasación tiene que ver con la situación que el tasador esta frente a diferentes tasaciones, obviamente con un margen
de error, si el margen es 90% de 10 tasaciones solo no equivocamos en 1, es un resultado confiable y en el nivel de profesionalismo Esa
semejanza, confianza e incertidumbre, se pueden calcular, dentro de un punto máximo y mínimo
El Valor más probable, va a estar dentro de un segmento de incertidumbre, de la tasación
La negociación entre la oferta y la demanda, de un comprados que tenga cierta libertad para comprar, o un vendedor, que no se
encuentre condicionado para la venta, actuaran dentro del mercado dentro de esos dos segmentos de máximo y mínimo

Si se vende por abajo del mínimo estaría perdiendo plata el vendedor o estaría condicionado a la venta por eso lo vende y si lo vende
por arriba del máximo sería un usura porque sobrepasa el valor de la propiedad el valor máximo que esa propiedad puede alcanzar
comparativamente con el análisis que nosotros hicimos
Esa oferta implica el valor esta propiedad en el mercado Y esa oferta siempre va a estar x arriba del máximo
El valor más probable
Esta relación de semejanza cuando trabajemos con datos comparativos vamos a trabajar con datos que tienen que ver respecto si la
ubicación

Uno de los asimiladores más importantes la ubicación es uno de los elementos que definen el valor de la propiedad, la vivienda
comparable con nuestra vivienda a tasar con otro problema dentro de la tasación tendremos en cuenta distintos aspectos que tienen que
ver con su ubicación en la región en un contexto físico la relación en la ciudad en un contexto macro urbano en el sector urbano donde
se encuentra la propiedad a lo cual nosotros llamamos micro urbano y luego situaciones de la propiedad de la ubicación respecto de la
manzana si está en esquina sí es medial o si es un interno es la situación del contexto de la manzana o de los distintos sectores de la
ciudad o en la región se aplica tanto para vivienda como para terrenos la situación es la misma
Pero también depende de la finalidad de la tasación de la esquina, si la finalidad es comercial puede llegar a un 30% más dependiendo
del análisis de esa relación

En un pasillo interno o terreno interno, tiene un agregado de valor el uso del pasillo, si es exclusivo, condominio o servidumbre de
paso, el propietario de la servidumbre puede edificar en el espacio aéreo si es condominio, no Al presentar distintas situaciones también
presenta distintas valoraciones, que agregan o desagregan valor a la propiedad Por ellos es importante que el tasador determine la
ubicación comparativamente

En esta situación el método Valflo de ubicación es uno de los métodos que con el cual nosotros podemos analizar y podemos
llegar a determinar un valor de la ubicación

Anteriormente Cuando hacemos el análisis comparativo de ubicación y lo comparamos con el problema, el antecedente con el
problema, lo que vamos a hacer analizar la situación de cada uno de los antecedentes y su relación directa con el bien problema,
entonces relacionamos el antecedente 1, respecto al problema, después antecedente 2, respecto del problema y después el antecedente
tres, aspectos del problema

Cuál es su situación mejor y cuáles peor y luego entre sí qué relación tiene los antecedentes respecto del problema y qué relación tienen
entre ellos

En el método Valflo lo que podemos analizar cuando hacemos el cálculo de la ubicación respecto de esta metodología, lo que
vamos a hacer es estimar estos porcentajes, cuanto más o cuanto menos dependiendo del análisis teniendo en cuenta los
distintitos tipo de relaciones
Como por ejemplo como se relaciona con el espacio verde

Método Valflo de ubicación

Para determinar el valor de la ubicación, comparando el antecedente con el problema

Lo que analiza cuando hacemos el cálculo de la ubicación en esta metodología es estimar estos porcentajes
Cuanto más o cuanto menos dependiendo del análisis, según como se relaciona Ejemplo
1 *espacio verde: plaza
2 *Sector urbano: dónde está inmerso, radio, Microcentro, calle principal, peatonal, macro centro, áreas comerciales, industrias,
dependiendo en que anillo del sector urbano está
3 *Trama urbana Respecto del resto de la ciudad De los otros barrios
18.
.
4 * Con la importancia de la calle Pasaje Ruta Calle Autopista Infraestructura Avenida
5 *Tránsito vehicular Avenida Calle secundaria
6 *Tránsito peatonal Según el Área comercial es más importante el tránsito peatonal o vehicular

Esta metodología cuando comparamos esa ubicación con problema

Ya analizamos el antecedente con el bien problema demo cual es la situación cual es mejor igual peor y qué relación tiene entre ellos
El antecedente mejor que problema es 11 o sea un 10% más valor

También la relación se hace de acuerdo a los elementos valorizantes o desvalorizantes

Todos los elementos q agreguen valor a la propiedad
Porque una casa en las mismas condiciones no tiene el mismo valor en un barrio carenciado esa se relaciona con los elementos
desvalorizantes o la relación con cementerio Zona industrial Autopista Tránsito camiones Le va a quitar valor cómo también le puede
agregar el valor estar cerca un escuela, centro, a plaza, a las visuales del paisaje

Saber tasar no implica tener conocimientos de valores, Si no que implica tener en análisis tener la información y el relevamiento
necesario de todos esos datos para poder volcarlos y armar una tasación
Y la relación con la infraestructura urbana Cómo se relaciona el sector o propiedades respecto del sector, infraestructura,
crecimiento, avances, obras nuevas
Siempre hay que tener en cuenta la relación de los antecedentes con el problema y de los antecedentes entre sí

Planilla Método Valflo

Antecedentes: Índices o condición de normal bueno o regular según análisis que voy a tener un resultado final dado por la sumatoria de
cada una de esas unidades y aplicando la fórmula del método Valflo
Ese resultado sale del antecedente 1 x 0,0125 + 0,70
Tomo al bien problema como unidad tipo y está fórmula va a decir si los otros antecedentes están mejor ubicados o no y a ese dato lo
conseguimos a partir del análisis previo de la situación de la ubicación
Interpretar la ubicación como dato para poder tener el precio potencial

El relevamiento de la superficie también es un dato importante cuantitativo para tener en cuenta no es discutible del valor de tasación
Porque la superficie de los metro cuadrados los sacó de la mensura
Este dato se saca de los planos de la construcción de la vivienda o de agrimensura

Superficie cubierta dato cuantitativo importante que no genera discusión porque se releva de la documentación

Si está todo declarado en el plano, la superficie va a ser idéntica al plano, la superficie, si hay construcción no documentada, que no
tenés plano se tendrá que medir, relevar y formar parte de los metros cuadrados de la construcción

Dentro de la superficie de terreno están las propias del terreno, la de pasillo en condominio en servidumbre de paso, lo cual los metros
cuadrados del pasillo va a variar dependiendo la situación, si es condominio y hay por ejemplo 5 lotes cada condómino tendrá la quinta
parte del pasillo anexada a su superficie, pero si es superficie de servidumbre de paso, pertenecerá al terreno que esta adelante, al frente,
los demás terreno no tienen superficie sino que solo tienen servidumbre de paso, pueden pasar cuando quieran pero no les pertenece, el
propietario del frente, no puede negar el paso a los terrenos internos pero si puede ocupar el espacio aéreo, lo que hace que su propiedad
tenga un cierto valor agregado obviamente dependiendo de las condiciones

RESPECTO DE LO CONSTRUIDO
Componentes Construidos
1 *Superficie cubierta
2 *Superficie semi cubierta
3 *Superficie computable Datos de reglamentación que varían según cada localidad o distrito o cada situación, donde el ordenamiento
urbano regula lo q se puede construir
4 * Superficie libre o abierta patio espejo de agua (pileta)
5 *FOT Factor de ocupación Total Lo que yo puedo construir
6 *FOS Es el factor de ocupación del suelo Lo q puedo ocupar en el suelo reglamentariamente
7 *FIS Factor de impermeabilización del suelo, característico de algunos lugares q tiene q ver con el agua, nieve, o cómo influye la
impermeabilización del suelo respecto de esa situación Lo que se puede construir como solado, la superficie q puedo ocupar con solado
(piso) cuantos m2 de piso puedo agregar al suelo

En función del Fot o Fos puedo tener un valor agregado o desagregado

La relación terreno construido
Como se relaciona en el terreno lo que yo puedo construir
Como se relaciona la construcción con el terreno
Análisis del bien problema y antecedentes
DATOS DE REGLAMENTACION
1 FOT (factor ocupación total)
2 FOS ( suelo)
19.
.
 3 FIS ( Impermeabilización suelo)
*Calidad física de los componentes
Componentes: Aquellos conjuntos de materiales que conforman la construcción Hormigón armado Mampostería Revoque Cielo raso
Pisos Aberturas Instalaciones en general
Que calidad física tienen esos distintos componentes que vamos a comparar con los comparables

*Estado y antigüedad Si sus características son Excelente (máximo mantenimiento) Muy bueno (mantenimiento adecuado) Bueno
(necesario mantenimiento) Medio (mantenimiento justo) Regular (mantenimiento diferido) Malo (mantenimiento cero)
Hay una serie de índices para tener esa relación de la antigüedad y el mantenimiento
El mantenimiento prolonga la vida útil, mejora el estado y estado decae con la antigüedad
Estos son datos cualitativos q se relacionan directamente los antecedentes con el problema
Fórmula para calcular el estado y antigüedad por el método Valflo

Asimilador de Oferta O Efectivizador de oferta es un coeficiente 1 si se toma tal cual se tomó en el relevamiento Es corrector que se
agrega al valor de oferta cuando es condicionado, el índice corrector tanto en la oferta como en la venta
Tanto la Oferta como la venta el dato de la fuente tiene que ser confiable
Debe ser dato verificable, que no sea un valor condicionado y se relacione con el tiempo que está en el mercado
Si hace mucho tiempo que está en el mercado, tal vez en esa propiedad hay alguien elemento que haga que no se pueda están
vendiendo, (problema legal, jurídico, escrituración, usufructo, etc) que el tasador deberá averiguar y a partir de ahí verá que
Efectivizador de oferta, se puede utilizar

Planillas de Cálculo
Donde se vuelca todo el análisis y relevamiento realizado Para determinar el valor Más probable
Y hacer el cálculo de la confianza, de la semejanza y el segmento de incertidumbre
Se trabaja en Excel como herramienta cotidiana para el tasador Ya q permite agregar o cambiar corregir un valor
En argentina no hay reglamentado un sistema determinado para tasar Hay planillas ya armadas o cada cual se las puede crear Lo
importante es q dar enter no implica q el resultado sea el verdadero o esté bien hecha
Solo está bien hecha si el cálculo se realiza a conciencia
Con el relevamiento de dato y carga de los mismos como debe ser Agregar cualquier valor o equivocarse y cargar mal algún dato
implica q Excel puede dar un resultado no adecuado

La forma de verificar si los elementos están bien analizados

*Mínimo 3 antecedentes con características similares
*Superficie cubierta
*Valores de oferta
*Ubicación en la ciudad
*ubicación en la manzana
*Estado
*Antigüedad
*Superficie
*Calidad constructiva
*Calidad de los materiales
*Relación terreno construido
*Efectivizador de Oferta P = A x C
*Valores de las ofertas

Valor más probable de tasación va a ser el promedio aritmético de los pronósticos de precio
En la columna de pronóstico se suman y se dividen por los antecedentes para llegar al valor más probable
*Formula del cálculo es el Asimilador del problema sobre el asimilador del antecedente para obtener un Asimilador homogeneizado
Una vez cargado todos los datos obtengo un
Asimilador Total: El la multiplicación de cada uno de los asimiladores Por lo que el pronóstico de precio de cada antecedente
Me da el valor de tasación más probable partiendo de 3 antecedentes
Llenando a conciencia cada dato obtuve un valor de tasación que debo informar
Para justificarlo debo defender mi tasación
Debo tener la
*Semejanza de cada uno de los antecedentes con un porcentaje
*Q= Confianza con otro porcentaje debería ser del 90% para arriba
*Y el Segmento de Incertidumbre que lo ideal es que no supere el 10%, si no tengo buenos porcentajes debo hacer un ajuste de precio
en función de la diferencia con el Efectivizador de oferta utilizando un su coeficiente para amortiguar el salto de esa diferencia

Para lograr Confianza y se puede mejorar el valor, con esta planilla y porcentajes defiendo la tasación, se demuestra una tasación
científicamente fundada
Una tasación que puede ser defendida demostrando al cliente el Nivel de profesionalismo en el trabajo justificando el precio del valor
de tasación

20.
.
Derechos
Clase de servidumbre
La servidumbre en un predio, es un derecho real que los propietarios de predios vecinos pueden establecer voluntariamente,
para que un predio llamado sirviente preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado
Son derechos solidarios e indivisibles, lo que ocasiona que la servidumbre permanezca integra a pesar de que cualquier
predio implicado se divida No hay posibilidad de una adquisición o extinción parcial Produce una limitación de la
propiedad del predio sirviente, sufre el gravamen, pero el propietario no está obligado; por esto no puede consistir en un
hacer, sino más bien en un padecer la limitación Es APARENTE Cuando el servicio prestado se puede reconocer por un
signo, como puede ser una ventana o un canal sino es NO APARENTE

Clase locación (alquiler)

Hay locación de cosas cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo
a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero
Características del contrato
Es bilateral, desde que origina obligaciones recíprocas para el locador y locatario Es oneroso y conmutativo; las
contraprestaciones guardan equivalencia, el alquiler pactado es el justo precio del uso y goce Los contratos de alquiler de
inmuebles urbanos y rurales son formales, son hechos por escrito

Clase usufructo
Es un derecho real de goce o disfrute de una cosa ajena El usufructuario posee la cosa pero no es de él (tiene la posesión,
pero no la propiedad) Puede utilizarla y disfrutarla, pero no es su dueño Por ello no podrá enajenarla ni disminuirla sin el
consentimiento del propietario

Clase hipoteca
La hipoteca es un derecho real de garantía, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una obligación
(normalmente de pago de un crédito o préstamo), que confiere a su titular un derecho de realización de valor de un bien,
(generalmente inmueble) el cual, aunque gravado, permanece en poder de su propietario, pudiendo el acreedor hipotecario,
en caso de que la deuda garantizada no sea satisfecha en el plazo pactado, promover la venta forzosa del bien gravado con
la hipoteca, cualquiera que sea su titular en ese momento para, con su importe, hacerse pago del crédito debido, hasta donde
alcance el importe obtenido con la venta forzosa promovida para la realización de los bienes hipotecados
Este el caso, que debido al no pago de la deuda, se puede llevar a cabo un remate de la propiedad a los fines de salvar la
deuda contraída

Clase nuda propiedad

Es aquel derecho de una persona sobre una cosa en la que su relación con ella es de ser sola y únicamente propietario Como
propietario, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido cedida ésta a través de un derecho
real denominado usufructo
La nuda propiedad son el conjunto de prerrogativas que conserva el propietario de una cosa, cuando esa cosa es objeto de
un derecho de propiedad (usufructo, o habitación por ejemplo) por parte de un tercero

Clase anticresis
Es el Derecho civil y penal, una garantía en virtud de la cual el deudor entrega a su acreedor una cosa para el pago de un
crédito insoluto con los frutos, naturales o civiles (intereses), que la cosa produzca, restituyéndola una vez que se haya
pagado la deuda
Un contrato de anticrético se conoce como la cesión de un bien a cambio de una cantidad de dinero La misma cantidad de
dinero debe ser devuelta para poder recuperar el bien inmueble

Clase concesión
La concesión tiene por objeto la administración de los bienes mediante el uso, aprovechamiento, explotación de las
instalaciones o la construcción de obras y nuevas terminales de cualquier índole sea marítima, terrestre o aérea de los
bienes del dominio público o privado

Clase usos y habitación

El derecho de uso y el derecho de habitación son derechos reales de características comunes Ambos son derechos
personalísimos, intransferibles, y que se otorgan por razón de la persona
Derecho de uso legitima para tener y utilizar una cosa o bien ajeno de acuerdo con las necesidades del usuario y, en su
caso, su familia
Derecho de habitación otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble la parte necesaria para él y su familia, con la
finalidad de satisfacer sus necesidades de vivienda
21.
.
EXAMENES

Explique los siguientes términos: OFERTA - DEMANDA - RELACIÓN CON LA CALLE - VECINDADES -
SUPERFICIE SEMICUBIERTA - FACTOR DE OCUPACIÓN TOTAL
superficie semicubierta, es toda superficie que corresponde a patios, terrazas, jardines incluyendo tambien la superficie
destinada a espejos de agua (piletas de natacion)
oferta, es la parte del mercado que se relaciona con los bienes que se ofrecen a los eventuales compradores en un mercado
determinado, a un determinado precio
demanda, es aquella parte del mercado que se relaciona con la solicitud de los eventuales compradores en un mercado
determinado, de la exigencia de determinados bienes para su adquisición pagando un determinado precio x ellos
FOT (factor ocupacion total), es un dato cuantitativo de la superficie de un terreno que esta ocupada por una construccion,
vecindades; es un factor zonal de valorización de un bien inmueble para su tasación Pueden ser vecindades valorizantes o
desvalorizantes
relacion con la calle, el nivel de un terreno con respecto a la calle es un factor a ponderar La diferencia siempre resulta
onerosa en su tratamiento, ya sea que el nivel se encuentre por encima o por debajo de la cota de referencia (nivel de la
calle)

Explique el proceso de tasación por comparación directa de antecedentes

Es un metodo que consiste en estimar el valor de tasación de un inmueble, a partir de precios pagados o solicitados (oferta)
por otros bienes con caracteristicas similares al bien problema
cuestion fundamental; es la selección de propiedades comparables de similares caracteristicas y analisis de los antecedentes
con el problema a tasar
Hay que elegir antecedentes similares al problema, la mayor cantidad de caracteres semejantes
La formula es P= A x c
P- es el problema, o bien inmueble a tasar
A- es el antecedente ( es todo dato cuantitativo de valor económico utilizable en una tasación, por ser semejante al
problema
c- es el asimilador (es un factor que indica la relación cuantitativa entre el antecedente y el problema)
Cada Antecedente se lo diferenciara con un número, dependiendo de la cantidad, de la misma manera la cantidad de
asimiladores
Se recomienda un minimo de 3 antecedentes y un maximo de 5 Para efectuar la tasacion, en cambio con respecto a los
asimiladores es conveniente la mayor cantidad posible, mientras mas asimiladores se puedan homogeneizar mas exacto
sera el resultado de la tasacion
Tiene 4 pasos, a mi entender:
1) Seleccion de los antecedentes
2) Analizar las diferencias existentes entre las caracteristicas /asimiladores) de los antecedentes y el problema
3) Se efectuan los ajustes de valor en funciones de las diferencias existentes
4) Finalmente se establece el valor potencial, que surge del promedio de los pronósticos de precios de los antecedentes

Nombre y explique cinco asimiladores posibles de usar en una tasación por método comparativo de un
departamento interno con pasillo en condominio
entendemos por departamento interno, a aquel que se encuentra en el interior de una manzana, y su acceso a la calle es a
traves de un pasillo comun (condominio), en este caso
Asimiladores posibles:
superficie, hace referencia a la superficie de uso exclusivo que tiene la unidad de vivienda, es importante destacar, que se
deben agregar los datos cuantitativos respetando la formula P/A (problema/antecedente)
ubicación en la ciudad, es el coeficiente más subjetivo de todos, es importante para destacar distintas zonas urbanas en los
que se encuentran el problema y los antecedentes
ubicacion en altura, puede generar distintas alternativas, no solo visuales sino tambien incomodidades
calidad, se hace referencia a la calidad constructiva del departamento
ORIENTACION, los departamentos con frente a donde el sol culmina al mediodía (norte en nuestro hemisferio) valorizan
mas a los inmuebles

Como resolvería la tasación de una vivienda individual, sino tiene comparables

Si no tiene comparable se podria resolver la tasacion utilizando otros 2 metodos,
22.
.
el Costo de Reposicion Depreciado, que es la desagregacion del terreno por un lado y el costo de la construcción por
el otro Es decir el componente terreno por un lado y el costo de reposición depreciado por el otro en base a la
antiguedad y conservacion del inmueble
el otro metodo DISOCIADO, similar al anterior hay un desagregado del terreno y de la construcción Pero costo tierra
y costo construccion se realizan por comparables Es disociado como su nombre lo indica, porque se desgrega el valor
tierra de la construccion y despues de la construcción del terreno

¿A que llamamos Costo de Reposición Depreciado?

Denominamos de esta manera, al costo de la vivienda actual, se estima el valor de reposicion a nueva depreciado por
su estado y antiguedad

Casa, quinta, departamento, forman parte del agrupamiento urbano V

Para una garantía hipotecaria hay un comprador específico F ES COMPRADOR DE LIQUIDACION

Lo que se determina en toda tasación es el “precio potencial” que adquiere el bien tasado, para el mercado en el cual se
pueda situar ? V

El mercado demanda se grafica teniendo en cuenta la cantidad de inmobiliarias de la zona ? F

El mercado oferta, se puede graficar con una línea recta en función del precio y la cantidad ? V

Para establecer la depreciación física se debe tener en cuenta el estado de conservación y antigüedad ? V

La servidumbre en un predio, sirve para que el lindero tenga la ventaja permanente de un uso limitado? V

La tendencia creciente de mercado, es el valor de mercado en un limite de tiempo, cuya representación se grafica con el
signo menos (-)? F es (+)

El derecho restringido se da cuando materialmente existen dos o mas personas que ejercen un derecho de propiedad sobre
el mismo bien V

Las facultades principales del derecho, tales como: uso, goce y disfrute Se corresponden con el derecho restringido ? F
esos son de Dcho pleno

Un edificio en PH (Propiedad Horizontal) se corresponde con la clase de bien, categorizados como bienes inmuebles
rurales ? F es urbano

Los bienes muebles son aquellas cosas que naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies ? F son los trasladables
que mantienen su integridad

Percepción, apertura, comunicación, conocimiento, son algunas de las aptitudes que debemos poner en juego en el proceso
de tasación ? Verdadero

La aptitud cuantitativa y cualitativa de un bien, hacen referencia a la cantidad y a la calidad ? V

La expectancia de vida, es la valoración de la vida remanente del bien en las condiciones de conservación que éste tiene en
el momento en que se efectúa la tasación ? Verdadero

La ubicación geográfica del bien hace referencia al mercado para el cual se tasa ? F Aptitudes del bien

Los términos de tendencia de mercado, pueden ser creciente, estacionaria y decreciente ? V

Las marcas son bienes intangibles ? V

Para realizar el relevamiento de la aptitud cuantitativa del bien habrá que analizar el inmueble desde el punto de vista de las
características constructivas, morfológico-paisajísticas y de su vigencia funcional ? F solo superficie y terreno

Los principios fundamentales de la tasación son: Valor de Mercado, Valor de Uso y Valor de Reposición ? F son
sustitución temporalidad y finalidad

23.
.
La metodología de tasación de campos, deja de lado la productividad del mismo ? F

La planilla de Valores Venales, se utiliza para tasar ganados ? F permite tener de cada antecedente el valor unitario

La vida útil es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de conservación del bien al momento de la inspección ? F es
el análisis de los materiales y las características que fueron utilizadas en la construc en condiciones y mantenimiento
normal

CRD, significa: categoría real de demanda ? F Significa Tasación por Reposición Depreciado

Podemos obtener por método directo el valor de una propiedad con el costo de reposición depreciado V es el costo actual
de construcion de una vivivienda en similares caract las de origen excluyendo el valor del terreno Es el valor para
determinar el valor del seguro contra incendio

La superficie del terreno y superficie cubierta son datos cualitativos F son cuantitativos

La oferta es el precio vigente de un bien que se encuentra a la venta en un mercado determinado durante un plazo de tiempo
V

El bien problema es el bien que debemos hallar el precio potencial V

El método directo de tasación consiste en la comparación directa de antecedentes V

Un asimilador indica la relación cuantitativa entre el antecedente o comparable y el problema V

Un antecedente es un dato cuantitativo de valor económico utilizable en una tasación, por ser semejante al problema V

Un dato homogéneo es cuando se refiere al mismo mercado y a la misma moneda V

El IRAM, es una asociación civil sin fines de lucro V

Una norma es un documento establecido por consenso y aprobado por un organismo conocido V

El derecho de habitación es aquel que otorga a su titular el derecho a ocupar en un inmueble, con la finalidad de satisfacer
sus necesidades de vivienda? VERDAEDRO 

Lo que se determina en toda tasación es el "precio potencial" que adquiere el bien tasado, para el mercado en cual se
pueda situar? VERDADERO

Los términos de tendencia de mercado, pueden ser creciente, estacionaria y decreciente? VERDADERO

Los bienes muebles son aquellas cosas que naturalmente van adheridas al suelo u otras superficies? FALSO

Percepción, apertura, comunicación, conocimiento son algunas de las aptitudes que debemos poner en juego en el
proceso de tasación? VERDADERO

La servidumbre en un predio, sirve para que el lindero tenga la ventaja permanente de un uso limitado? VERDADERO

Las marcas son bienes intangibles? VERDADERO

La expetancia de vida, es la valoración de la vida remanente del bien en las condiciones de conservación que éste tiene en
el momento en que se efectúa la tasación? VERDADERO

Para realizar el relevamiento de la aptitud cuantitativa del bien habrá que analizar el inmueble desde el punto de vista de
las características constructivas, morfológico-paisajística y de su vigencia funcional? FALSO

Para establecer la depreciación física se debe tener en cuenta el estado de conservación y antigüedad? VERDADERO

Para una garantía hipotecaria hay un comprador específico? FALSO

24.
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Un edificio en PH (Propiedad Horizontal) se corresponde con la clase de bien, categorizados como bienes inmuebles
rurales? FALSO

El derecho restringido se da cuando materialmente existen dos o más personas que ejercen un derecho de propiedad sobre
el mismo bien? VERDADERO

Las facultades principales del derecho, tales como: uso, goce y disfrute Se corresponden con el derecho restringido?
FALSO

La aptitud cuantitativa y cualitativa de un bien, hacen referencia a la cantidad y a la calidad? VERDADERO

El mercado Oferta, se puede graficar con una línea recta en función del precio y la cantidad? VERDADERO

La tendencia creciente de mercado, es el valor de mercado en un límite de tiempo, cuya representación se grafíca con el
signo menos (-)? FALSO

Casa, quinta, departamento, forman parte del agrupamiento urbano? VERDADERO

La ubicación geográfica del bien hace referencia al mercado para el cual se tasa? FALSO

El mercado demanda se grafica teniendo en cuenta la cantidad de inmobiliarias en la zona? FALSO

¿Qué es IRAM? – Es una asociación civil sin fines de lucro

¿Qué es un antecedente? – Todo dato cuantitativo de valor económico utilizable en una tasación Por se semejante al
problema
¿Qué es una NORMA? – Un documento establecido por consenso y aprobado por un organismo conocido,
¿Qué es la METROLOGIA? – Es la ciencia que tiene por objeto el estudio de las unidades y de las medidas de las
magnitudes
¿Qué es un dato homogéneo? – Cuando se refiere al mismo mercado y a la misma moneda
¿Cuales son las características de la metrología? – El resultado de medición y la incertidumbre de medida
Los principios fundamentales de la tasación son: Valor de mercado, Valor de Uso Y Valor de reposición? FALSO
La planilla de Valores Venales, se utiliza para tasar ganados? FALSO
La metodología de tasación de campos, deja de lado la productividad del mismo? FALSO
La vida útil es un parámetro por el cual se cuantifica el estado de Conservación del bien al momento de la inspección?
FALSO
CRD significa: Categoría Real de Demanda? FALSO

COEFICIENTE DE SUPERFICIE TERRENO CON VINCULADOR

800 m2
1500 m2
Superficie Vinculador P/A Vinc
a1 900 1 0,89
a2 750 1 1,07
a3 1500 1,35 0,72

Problema 800 m2
Por ejemplo estimamos para terrenos cuya diferencia de superficie supere el 30% un 5 % cada 100m2
El cálculo es:
Un problema de regla de 3 simples 5% es igual a 005, luego a esto lo dividimos por los 100 m2, obtenemos 00005

25.
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METODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN DEPRECIADO
CRD= VA (valor actual) + (valor del terreno)

METODO DISOCIADO
CRD= (Valor del terreno) + (valor del construido)

VALOR DE REPOSICIÓN
Un precio se forma por adición de los siguientes elementos:
a)La cantidad de materiales: que consume una estructura multiplicada por el costo unitario de los mismos, da el primer
elemento del precio Se utilizan planillas de rendimiento de materiales que dan para cada ítem la cantidad de materiales
necesarios
b)El costo de la mano de obra: Afectan al costo de la mano de obra, el precio que se paga
por la misma (salario) y el tiempo que se tarda en la ejecución de una estructura determinada Se utilizan planillas de
rendimiento de mano de obra quedan para cada ítem la cantidad de tiempo empleado en cada ítem por un oficial y un
ayudante

c)Gastos generales: Son los gastos efectuados que no se ven reflejados en la obra pero tienen incidencia en ella Se dividen
en:
1)Gastos de obra: Construcción de obrador, cerramiento de obra, sereno, luz de obra, etc
2)Gastos Administrativos: Secretaria, alquiler de oficina, teléfono, contador, abogado, etc
3)Gastos Financieros: Gastos de banco por cuentas corrientes, Préstamos, etc
d)Beneficio: Es la diferencia entre los ingresos totales y la totalidad de los gastos y su obtención es el objeto fundamental
de toda organización empresaria

TASACIÓN JUDICIAL:
Una tasación es una opinión fundada en una experiencia anterior y una investigación actual de las condiciones que presenta
el bien estudiado
Es conveniente tener una organización para la búsqueda de antecedentes, ya que la tasación se efectúa por etapas, a tales
fines, se considera oportuno elaborar una planilla que contenga todos los datos relacionados al bien en cuestión
Tasar es estimar (ya que se determina un precio potencial, probable) el valor económico de un bien
La estimación del valor económico es un pronóstico del precio que se obtendría por un bien inmueble ofrecido para la
venta, en un mercado y momento determinado
En conclusión es una valoración sobre un objeto o inmueble Se puede realizar la tasación de una vivienda, terreno urbano y
rural, galpones, depósitos, fábricas, locales comerciales y todo tipo de bienes inmuebles
Es necesaria ante la Justicia o Administración por diferentes motivos La disolución de una sociedad, una separación o un
divorcio, un juicio
El Tasador, según el Estatuto de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), lo define en los siguientes
términos: un experto profesional universitario o profesional legalmente habilitado en su país, con alto nivel de competencia
técnica e impecable integridad, que analiza todos los aspectos que influyen en los bienes tangibles e intangibles o sus
26.
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derechos, usos y fuerzas sociales, económicas, políticas y físicas, que por su interacción influyen en su valor; procesa todos
los datos en forma ordenada, objetiva, sistemática y coherente, dentro de un sano criterio de apreciación y evalúa el bien o
los derechos, estimando su valor de cambio por dinero en efectivo, para una fecha y lugar determinado, considerando un
uso y propósito específico
El Perito Tasador Judicial es el profesional dotado de conocimientos especializados que aporta información u opinión
fundada a los tribunales de justicia sobre los puntos litigiosos que son materia de su criterio y que el juez no está obligado a
dominar, ofreciéndole argumentos y razones para la formación de su criterio

De este modo existen:

1- Perito Judicial: designado por el juez
2- Perito de Parte: ofrecido, justamente, por las partes de un proceso judicial
Destino de la tasación: Va dirigida principalmente a abogados que representen a sus clientes en litigios, a arquitectos,
agrimensores, ingenieros entre otras profesiones como también a personas físicas o jurídicas y empresas con patrimonio
inmobiliario cuyo valor ha sido afectado a consecuencia de una situación sobrevenida
Los casos más comunes por los cuáles se solicita una tasación judicial son las expropiaciones, la tasación de inmuebles, de
bienes muebles, la tasación de herencias y formación de lotes-donaciones y en divorcios y separaciones con bienes
gananciales
Proceso de tasación:
Requiere una secuencia operativa, de modo que el trabajo resulte ordenado, completo, razonado y documentado
a) Determinación de las bases de tasación La tarea inicial del tasador consiste en:
*la identificación del inmueble sujeto mediante la información provista por el título de propiedad, plano de mensura y
subdivisión -según el caso- e informes del registro de la propiedad, plano de construcción y mejoras edilicias, permiso de
obra, final de obra, impuestos y tasas;
* determinación de los métodos a utilizar en relación con la finalidad de la tasación, las características y el destino del bien
a tasar
b) Recolección de datos Enunciado el problema, es decir identificado el bien, definidas las características y destino del
inmueble y la finalidad de la tasación, resulta necesario reunir, clasificar, analizar e interpretar los siguientes datos:
* Datos generales sobre la región, del entorno mediato e inmediato, en la que se halla el inmueble: características
geográficas, sociales y económicas de la ciudad, región, barrio y vecindad
* Datos de las características propias del terreno y edificio a tasar: ubicación del terreno, forma dimensiones, calidad del
suelo; tipo de edificación, superficie, estado de conservación y expectativa de vida útil futura, calidad material,
funcionalidad, adaptabilidad a diversos destinos Inspección de la propiedad
* Datos sobre valores y características del mercado inmobiliario: compraventas efectivas y equitativas, fecha de las
operaciones y su monto; valores de oferta y su fuente; relación oferta-demanda (aplicables al método de comparación de
ventas directa de antecedentes), es importante destacar que se debe citar la fuente de información y las condiciones de
fiabilidad de las mismas
* Datos sobre costos de la construcción, según la calidad material del inmueble e información sobre depreciación física y
funcional (aplicables al método de cálculo de costos, costo de reposición depreciado)
* Datos de propiedades similares que al momento de su venta se hallaban en alquiler (aplicables al método de
capitalización de rentas)
c) Determinación del mayor y mejor uso: análisis de las tendencias del mercado que influyen sobre la propiedad, a los
fines de determinar el uso más redituable que puede dársele y en el que se ha de fundamentar la estimación final del valor
d) Cálculo del avalúo: utilización de todos los métodos de posible aplicación
e) Conciliación, estimación del valor final: correlacionar la información reunida, los valores obtenidos por aplicación de
los distintos métodos de cálculo y las condiciones del mercado inmobiliario actuales y esperadas Balance de los resultados
obtenidos en función de las condiciones particulares de la tasación: estimación del valor final Sería bueno resaltar que se
debería estimar el cálculo de confianza en la tasación, así como también la escala de incertidumbre donde se encuentra el
valor más probable1
Cuando tenemos un martillero que cumple con los requisitos sustanciales, hoy entre otros el título universitario y se
encuentra habilitado para el ejercicio de la profesión en el ámbito judicial de la jurisdicción respectiva, debe considerarse la
normativa para la correcta actuación de este profesional en el ámbito judicial Así su actividad en dicho ámbito se ha de
regir por el Código de Procedimientos aplicable en cada provincia, comprendiendo además, las leyes orgánicas, las
acordadas de la Corte o normas similares
Puede ocurrir que haya situaciones que no están reguladas por las leyes procedimentales locales en cuyo caso se puede
recurrir a la norma del decreto Ley Nº 20266 modificado por la Ley 25028

DISTINTOS CASOS DE TASACIÓN:

1 Tasación en caso de expropiación:
El Estado, como poder público, se encuentra facultado para la adquisición forzosa de una propiedad a los efectos de llevar a
cabo obras de utilidad pública
Tal facultad configura una figura jurídica que se denomina “expropiación”

27.
.
En nuestro país dicha facultad está regulada por la ley 21499 del año 1977, cuyo art 4 establece que “pueden ser objeto de
expropiación todos los bienes convenientes o necesarios para la satisfacción de la utilidad pública, cualquiera sea su
naturaleza jurídica, pertenezcan al dominio público o al dominio privado, sean cosas o no”
2 Tasación de terreno invadido:
Concepto de Terreno Invadido: es la penetración más allá de sus linderos y en forma no justificada, de un terreno
colindante de tal manera que no permita al invadido disponer libremente de su propiedad (Conf Eduardo Lapa Estudio del
Título de propiedad La tasación de inmuebles, Ed Depalma, Bs As, 1984, p
3 Tasación de inmuebles urbanos:
Toda ciudad tiene barrios diferenciados, ya fuere por su destino, por sus calidades urbanas y edilicias, por el nivel
socioeconómicos de sus moradores, por la densidad poblacional, por los elementos modificatorios de su espacio urbano, etc
Dichas características pueden relacionarse entre sí en cuyo supuesto mucho influyen en el valor del inmueble
4 Valoración de un inmueble en propiedad horizontal: La propiedad horizontal nació como una nueva forma de dominio (es
un derecho real) en nuestro país mediante la ley 13152 de 1948 Actualmente se encuentra regulada en el art 2037 del nuevo
Código Civil y Comercial de la Nación: La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio
que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y
sobre partes comunes de un edificio, de conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal Las diversas partes del inmueble así como las facultades que sobre ellas se tienen son
interdependientes y conforman un todo no escindible
5 Tasación de inmuebles rurales: Es necesario tener presente factores de influencia vinculado con políticas que incluyen el
intercambio internacional o crediticias, regímenes impositivos, etc, todo lo cual se suma a las características propias del
bien en cuestión y a sus niveles de productividad obligando así al tasador a poner sobre el tapete todos sus conocimientos
profesionales es referencia al medio agropecuario
Resulta fundamental reconocer las características del suelo y su laboreo, el tipo de agua, el clima, la existencia de pastizales
naturales, etc
6 Tasación de la nuda propiedad: Se denomina nuda propiedad al derecho de dominio del propietario de un bien sobre el
cual un tercero tiene la tenencia o posesión a título de uso, usufructo o habitación (éstos últimos son otro tipo de derecho
real) Su particularidad consiste en que concluidos estos derechos por vencimiento de su plazo o efecto de una condición, el
nudo propietario recupera el dominio pleno
7 Tasación en caso de condominio: Se trata de un derecho real, regulado por el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación en su art 1983: es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa Las partes de los condóminos se presumen iguales, excepto que la ley o el
título dispongan otra proporción
8 Tasación de una parcela posesoria: El anterior Código Civil la definía como un inmueble cuyo poseedor es consciente de
que la propiedad es ajena y, no obstante lleva a cabo actos continuos y materiales de posesión con el propósito de ir
adquiriendo su dominio a medida que vayan pasando los veinte años que exige la ley, entre otros requisitos legales
9 Tasación para determinar el monto de la indemnización en caso de constituirse servidumbre : Se trata también de un
derecho real regulado por el nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación Es definido como un derecho real, perpetuo o
temporario, sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede usar de él o
ejercer ciertos derechos de disposición o impedir que el propietario ejerza
alguno de sus derechos de propiedad sobre un predio rural o urbano (llamado
“dominante”) y que grava a otro predio denominado “sirviente”2

PRINCIPIOS DETERMINANATES DE LA TASACIÓN INMOBILIARIA:

Para la determinación del valor de un inmueble existen principios básicos que todo tasador debe tener en cuenta:
Dichos principios según la doctrina y jurisprudencia imperante son los siguientes:
1 Reemplazo o sustitución de una cosa
2 Mayor y mejor uso
3 Estado de la Oferta y la Demanda
4 Equilibrio del mercado
5 Cambios físicos y económicos del bien en cuestión
6 Contribución
7 Utilidad
8 Competencia
9 Anticipación

1- Se funda en el hecho de que la persona, antes de comprar o vender, se informa sobre los precios que rigen en ese
momento para un inmueble de características similares al que compra o vende dentro de la misma zona donde se encuentra
la propiedad en venta
2- Consiste en el mayor o mejor uso que se le puede dar, en tanto dicho uso sea posible desde el punto de vista financiero,
físico y legal Todo lo cual facilitará un mejor precio de venta

28.
.
3- Es uno de los principios que más inciden en la compraventa de inmuebles, ya que el valor de éstos se va determinando
por el número de propiedades salidas a la venta en el mismo lapso y en la misma zona
4- Es aquel que se produce cuando hay una tendencia a que haya más inmuebles en venta que interesados en su adquisición
Asimismo, los usos de las propiedades se equilibran cuando el ofrecimiento de viviendas es proporcionado a la oferta de
locales para uso comercial o industrial
5- Tanto los inmuebles como las zonas territoriales donde ellos se ubican sufren constantes variaciones que pueden
clasificarse en etapas:
* Incorporación de mejoras
* Equilibrio entre las necesidades de conservación y sus mejoras, tanto en calidad como en cantidad
* Necesidad de un mayor mantenimiento como resultado del transcurso del tiempo
6- Tiene su importancia dado que el valor de un componente de la propiedad depende de la importancia que tenga en su
contribución a la formación del valor total de ella
Por ejemplo: una mejora hecha a un inmueble facilita el aumento de su valor aunque dicho aumento no sea proporcional al
gasto llevado a cabo por tal mejora Ello es así porque el grado y modo de incidencia de la mejora es el que se traslada al
inmueble y no el costo de ella
7- Lo cierto es que el valor de un bien inmueble se establece palmariamente cuando se evalúa su utilidad en mérito a sus
factores físicos pero también funcionales Económicos, legales y por qué no ambientales que regulen su capacidad
productiva
8- Si bien suele haber zonas o tipos de inmuebles que se pongan de moda y pasen a ser motivo de interés privilegiado por
parte de los compradores, no es menos cierto que con el tiempo, nuevas edificaciones o nuevas modas saldrán a competir y
queriendo o no voluntariamente, generarán una tendencia a nivelar tales valores y finalmente, si la demanda no creciere, a
bajar sus montos
A mayor abundamiento, cabe acotar que los inmuebles que son de un mismo tipo o de similares características, si son
puestos a la venta con valores aceptados por el mercado, se encuentran en competencia para su realización
9- Este principio fluye en función de las expectativas de renta futura que puede generar el inmueble en cuestión, ya fuere
porque se encuentra en explotación económica o porque hubo un alza de precios en el mercado inmobiliario
Lo cierto es que todo intento para enumerar factores de influencia en el valor de un inmueble debe enfrentar un sinnúmero
de cuestiones que no pueden determinarse de manera taxativa
Lo que sí se puede intentar es la enumeración de los factores que influyen en el valor de un terreno urbano sin edificar Son
tres:
a)- Factores propios de la ubicación
b)- Factores propios del terreno
c)- Factores de orden general

TABLA DE PORCENTAJES DE VALORIZACION DE TERRENOS VALVANO

Por ubicación de esquina
Donde
N: Indice de utilización
F: desarrollos de los frentes de esquina
F: frente de la calle de mayor valor unitario

Métodos de tasación
Existen distintos métodos de tasación que se pueden clasificar cómo directos o indirectos, en ellos radica la búsqueda de
fundamentos analíticos y sustentos técnicos abordados en la propia metodología Fundamentar una tasación y su proceso,
confiere al valor de tasación obtenido, una cierta solidez ante el empirismo sin fundamentos de tasaciones realizadas por
inexpertos
Conocer estos métodos, nos facilitaría herramientas de abordaje para diferentes tasaciones que nos puedan encomendar en
nuestra labor profesional Debemos tener en cuenta antes de la elección del método, la finalidad de la tasación, el mercado y
el momento en que se deba efectuar
Métodos directos
Los métodos directos son más seguros en cuanto a la definición del resultado obtenido, pero también son mas trabajosos en
la obtención de los mismos
Este método consiste en la comparación directa de antecedentes, vale decir, se buscan antecedentes o comparables
semejantes al problema y de esta manera luego de un proceso de homogeneización se transforma el precio de los
antecedentes en precio potencial del problema De esta manera podemos tasar cualquier tipo de bien inmueble, sean estos
terrenos, edificios o conjuntos

Conceptos generales sobre tasación

Perfiles de la tasación

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Perfil positivo
Tasar es medir el precio potencial (valor colectivo más probable) en tal moneda para tal mercado de tal derecho, cuyo
titular es tal persona (física o jurídica), sobre tal bien (cosa o intangible), utilizando tantos antecedentes con tal semejanza y
mediante asimiladores de tal calidad, con tal tendencia
Perfil negativo
No son tasaciones los valores integrados, aunque pueden servir como datos asimilables o transformables para aquéllas,
particularmente:
a) Los cálculos de costo, reales o potenciales (presupuestados)
b) Las sumas o agregaciones de bienes múltiples
c) Las capitalizaciones de ingresos futuros

Determinación del problema

Como primera medida, vamos a interpretar que "el problema", es el bien que vamos a tasar, la valuación de ese bien, sería
el precio potencial que según nuestro leal saber y entender estaríamos en condiciones de ofrecer a nuestro comitente
(entendemos por comitente al sujeto que nos encarga la tasación)
Antes de comenzar una tasación, tenemos tres cuestiones que hay que definir para un mejor estudio y análisis del problema
a tasar, ellas son las siguientes:
Bien problema
El comitente debería considerar el exacto alcance del derecho de su propietario sobre el bien en cuestión, (a veces la
tasación la encomienda alguien distinto al propietario del bien), conviene que nos entregue cualquier información
complementaria , ya que eso abreviaría la búsqueda de datos para efectuar la tasación Como desarrollamos anteriormente el
problema puede ser inmuebles, muebles, fungible, industrial, colección, intangibles
Moneda problema
Es conveniente que quede a criterio del tasador la moneda en la que efectuara la tasación, para que éste la selecciones de
acuerdo al tipo de mercado en que se considera el bien a valuar En el caso, que el comitente desee una valuación en algún
tipo de moneda extranjera, lo ideal es que la tasación se realice de acuerdo al mercado y luego se exprese su conversión a la
moneda deseada Se aconseja utilizar la moneda acorde al mercado de referencia en el cual se encuentra el bien a tasar, vale
decir si los valores recabados son en pesos o dólares, la tasación se debería hacer en la misma moneda
Formulaciones
Más allá del método empleado toda tasación admite tres posibles formulaciones: una sintética, una sinóptica y una analítica

Formulación sintética
Está constituida por el precio potencial, la moneda, el mercado, el derecho, el bien, los antecedentes, la tendencia, la
incertidumbre, la confianza, quien encomendó la tasación, quien la revisó, quien la protocolizó
 Formulación sinóptica

Es la constituida por una planilla de cálculo donde figuren todos los ítems de la expresión sintética más la totalidad de los
cálculos necesarios para arribar a la tasación Antecedentes: deben aparecer en la planilla universal de cálculo tal como
fueron relevados, o ser calculados a partir de los datos transformables relevados
Asimiladores: se recomienda usar asimiladores de calidad rigurosa
 Formulación analítica:

Es el informe de tasación, cuya estructura y desarrollo quedan absolutamente librados al criterio del tasador, no obstante lo
cual debe contener imprescindiblemente la planilla universal de cálculo

El tasador
El tasador debe tener una formación mínima, para poder satisfacer los requerimientos de su competencia: la capacitación
económica; tecnológica y artística; el manejo matemático y estadístico y los conocimientos de derecho nominal y
probatorio El tasador tiene que tener conocimientos informáticos, manejo de planillas de cálculo y deberá ser hábil en la
presentación del informe de tasación
Tarea esencial
Es procesar la información disponible (datos); el relevamiento y la peritación de las características de los bienes y de los
mercados son tareas conexas que no necesariamente deben estar a su cargo Si bien el tasador puede disponer de distintos
asistentes que recaben la información, es esencial que el mismo revise cada dato relevado a fin de una interpretación acorde
Obviamente el tasador debe tener un pleno conocimiento de los bienes a tasar, tanto del problema como de los antecedentes
o comparables
Independencia
Hace a la mejor calidad de una tasación que el tasador, pueda sentirse inclinado a preferir un resultado en lugar de otro No
es dable presumir que afecta la independencia cuando:
o Los honorarios del tasador son función del valor obtenido
o Impuestos o tasas dependen de una base imponible que es tasada por la entidad perceptora

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o Ganancias o economías de cualquier tipo que se producen al tasador dependen directa y proporcionalmente del valor
tasado

TASACION PRECIO POTENCIAL

TIEMPO
DEDICACION
SEGMENTO INCERTIDUMBRE INFORMACION
PREDISPOSICION
FUNDAMENTOS CIENTIFICOS
TASA VIVIENDA FAMILIAR

Costo de Reposición Depreciado

VALOR DEL TERRENO + COSTO CONTRUCCION estado
- Componente terreno por un lado, componente CRD por su antigüedad
Costo METRO disociado
DESAGREGADO DEL TERRENO – CONSTRUCCION
valor terreno
+ valor construido
Similar al anterior, pero costo tierra y costo construcción es por comparable Es disociado porque se
desagrega el valor tierra de la construcción y después de la construcción del terreno

Costo COMPARACION ANTECEDENTES

Es un método que consiste en estimar el valor de tasación de un inmueble, a partir de precio pagado o
solicitado (oferta) por otros bienes con características similares al bien problema
Cuestión fundamental selección de propiedades comparables de similares características y análisis de los
antecedentes con el problema a tasar
Por método comparativo: Antecedentes similares al problema, la mayor cantidad de caracteres semejantes
Valor antecedente, por todos los asimiladores pronósticos de precios
Mínimo: 3 antecedentes
El valor de tasación es el PROMEDIO
Tiene 4 pasos
1- Seleccionar los antecedentes
2- Analizar las diferencias existentes entre las características de los antecedentes y el problema
3- Se efectúan los ajustes de valor en funciones de las diferencias existentes
4- Finalmente se establece el valor

RELEVAMIENTO DE LA UBICACIÓN (el asimilador más importante)

En la Región…………………contexto físico
En la Ciudad…………………macro urbano
En el Sector Urbano……………micro urbano
En la manzana Esquina
Medial
Interno pasillo exclusivo
Pasillo común
(Espacios verdes, plazas, trama urbana, importancia de la calle, tránsito vehicular, tránsito peatonal, elementos
desvalorizantes)
DATOS DE REGLAMENTACION
 FOT (factor ocupación total)
 FOS ( “ “ suelo)
 FIS ( “ impermeabilización suelo)
ESTADO Y ANTIGUEDAD índice de excelente a malo
INFORMACION TERRENO
1) SUPERFICIE
2) NIVELACION CON RESPECTO A LA CALLE
3) FORMA REGULAR O IRREGULAR(aprovechamiento de la superficie)
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 4) RELACION FRENTE-FONDO
5) CALIDAD DEL SUELO, capacidad de recibir descargas y estado sanidad
6) VISTAS (agradables o no)
7) ORIENTACION (iluminación y ventilación)
8) CAPACIDAD EDIFICABLE (conocer códigos Edificación)
9) SERVICIOS DISPONIBLES

FACTORES VALORIZANTES TERRENO

PARTICULARES dimensión, ubicación, forma, orientación, topografía, subsuelo
ZONALES valor residencial, comercial, industrial, servicios públicos, vecindades valorizantes o
desvalorizantes
GENERALES mercado inmobiliario, economía el país, régimen locaciones, desgravaciones impositivas,
creación nuevas zonas desarrollo urbano, incidencia obras publicas

EJEMPLO DE TASACION DE DEPARTAMENTO

Buena cubicación, valor $100000, 6º piso, externo, superficie 45m2, antigüedad 23 años, estado de conservación bueno
Buscamos los coeficientes o índices
1) coef Ubicación del edificio : 1
2) coef Ubicación del dto en edificio: 106
3) coef dto en planta: 100
4) coef Características contractivas: 115
5) porcentaje de duración en relación a la vida probable: antigüedad x 100/vida probable (mayormente la vida
probable es 60 años)
23x100/60= 3833 este coeficiente se busca en la tabla ROSS HEIDECKE por aproximación
El porcentaje que arroja es de 2808%
6) El coeficiente de depreciación se consigue con 1-(2808%/2) 2808%/2= 1404% y 1404/100= 014 (resumiendo esto
seria % de tabla/2/100) por lo tanto 1-014= 086
En el caso de departamentos siempre se le resta a 1 el % de la tabla /2/100 pero las cuentas se realizan por separado,
a 1 le restamos el resultado de( % tabla/2/100)
7) coef Superficie propia homogeneizada: 127
Calculo: 1x106x1x115x086=111
Valor unitario del m2 $100000/45m2= $222222 el m2
222222/111=2002,00$ el m2

CUANDO SE REALIZA LA HOMOGENEIZACION DE DTOS ANTECEDENTES:

Se multiplican todos los coeficientes y se divide el valor del m2 por el resultado de esa multiplicación ($ m2/coef)

TASACION DE LOTE POR METODO DIRECTO COMPARATIVO

Lote esquina tabla Valvano y tabla Fitte Cervini
Lote medial tabla de Fitte Cervini
Ejemplo lote esquina $ 50000 medidas 10x50 zona comercial
1) Primero averiguamos el total de m2 que tiene el lote 10x50= 500
2) averiguamos el valor del m2 $ 50000/500= $100m2
3) luego homogeneizamos el valor del m2 Valor m2 x 100/coef Fitte Cervini
Valor homogeneizado $100x100/803=124,533
$124,533 seria el valor homogeneizado del m2 si fuera un lote medial (si tuviéramos que averiguar el valor del lote medial
aquí termina la ecuación pero al ser esquina se hará)
$ 124,533/coeficiente Valvano
Para averiguar el valor en esquina, se suman los 2 frentes y se divide por el frente mas largo

50 mts 10+50/50= 120

10 mts

Tenemos que buscar 120 en la tabla de Valvano, en esta tabla no vamos a encontrar el resultado exacto que nos da la
ecuación 10+50/50 o la de otra ecuación con diferentes medidas lo que va a dar es un numero aproximado ósea tenemos
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que buscar en este caso el numero mas aproximado a 120 en este caso por ser zona comercial vamos a la fila segunda de
la tabla de Valvano y 125 es igual a 011
Porque 125? por que es el numero mas aproximado a 120, entonces 011 seria el coeficiente en la tabla de Valvano, a este
coeficiente de 011 se le suma 1 que es en concepto de plusvalía por ser lote esquina que ya sabemos su valor es mayor
que uno medial por todas las ventajas que posee un lote esquina entonces seria 011+1 de plusvalía= 111
La cuenta es la siguiente

$100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvalía

$ 100x100/803/111= 12219
Para homogeneizar los datos de los lotes que nos dan como referencia haremos la cuenta de este modo
$100x100/coeficiente Fitte Cervini/coeficiente de Valvano + 1 plusvalía
Ya sea de dos o mas lotes y a los resultados del los valores del m2 homogeneizado los sumamos y luego los dividimos por
la cantidad de lotes que tenemos como referencia
Ejemplo (lote1)$ 12219 m2 (lote 2)$ 12540m2 12219+12540/2 porque tenemos los valores de 2 lotes si fueran 3
será ej: (lote 1) $12219 (lote 2) $12540 (lote 3) $10845
12219+12540+10845/3 en este caso si tenemos los datos de 3 lotes dividimos la suma del valor del m2 homogeneizado
de los 3 lotes por 3 que es la cantidad de lotes que tenemos como referencia, a esta operación la conocemos como
“promedio”

En los ejercicios que nos dan aparte de homogeneizar los lotes que tenemos como referencia o ejemplo deberemos
averiguar el valor de un lote x en ese caso la cuenta será
Valor m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando)/100xcoeficiente de Fitte Cervini x los mts Totales del lote en
el caso de los lotes mediales

Valor del m2 homogeneizado (que obtuvimos promediando) x Coef Fiite Cervini /100x coef Valvano en el caso de lotes
en esquina

TASACION DE MEJORAS
Nos van a dar un valor a nuevo del m2 ej: $1500 y una antigüedad ej: 20 años una superficie ej: 100 m2 una categoría ej:
buena y una vida probable ej: 60 años
1) antigüedad x 100 / vida probable 20x100/60= 3333 buscamos 3333 en tabla Ross Heidecke y nos arroja una
depreciación de 2197%
2) valor a nuevo x porcentaje de depreciación / 100 $1500x2197%/100= 32955

3) valor a nuevo menos depreciación $1500-$32955= $117045

4) valor de las mejoras x superficie $117045 x 100= $ 11704500

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