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TMI018 – SEMINARIO DE PRÁCTICA PROFESIONAL

Carrera:

Martillero, Corredor Público y Corredor Inmobiliario

Módulo 2 - Entregable Nro.3 (TP3)

Alumno:

MARIANO RAPISARDI (legajo TMCI11251)

Tutor Virtual:

JUAN JOSÉ GARCÍA

Fecha de entrega:

28/11/2018

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Roberto C concurre a la inmobiliaria y ofrece la comercialización de 6 departamentos de categoría

ABC1, de 2 dormitorios, 90 m2 propios, con los siguientes amenities: Salón de usos múltiples

(SUM), pileta, gimnasio, sauna y lavadero. Están ubicados a una cuadra de la plaza principal de tu

ciudad, cada uno de ellos valuados en $950.000.-

Datos del vendedor:

Nombre: Roberto

Apellido: Carlos

DNI: 22.222.222

Estado Civil: Soltero

Dirección: Av. Córdoba 444, dpto 4°J, CABA.

Profesión: comerciante

Datos del inmueble:

N° Catastral 19.272636948372.ABDCJED

Deberás realizar las siguientes tareas:

1) Confecciona un modelo de autorización de venta con exclusividad a tu nombre.

2) Confecciona un boleto de compraventa (con los datos de la parte vendedora).

3) Indaga cuál es el precio de publicar un aviso en papel en el diario de tu ciudad, confecciona

el aviso y envíalo a tu tutor virtual, detallando estos costos.

4) Contesta y fundamenta. Verifica la demanda y oferta que existe de propiedades con similares

características en tu ciudad o en la ciudad capital de tu provincia (acompañar avisos

seleccionados en papel scaneados, o avisos virtuales indicando la dirección web del aviso).

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5) ¿Aceptarías comerciar éstos departamentos en tu inmobiliaria? - Si/No, ¿por qué? Responde

y fundamenta en base a lo investigado realizando un informe en un documento de Word,

utilizando letra Times New Roman 12, interlineado 1,15, de una carilla como mínimo.

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1) Confecciona un modelo de autorización de venta con exclusividad a tu nombre.

Se confeccionarán 6 autorizaciones de venta, una por cada departamento.

AUTORIZACIÓN DE VENTA A MARIANO RAPISARDI PROPIEDADES:

Colegiado en Pcia. de Bs.As. CEMPSI San Isidro: Martillero nro.xxxx; Corredor nro.xxxx

El Sr. Roberto Carlos, DNI 22.222.222, domiciliado en Av. Córdoba 444, dpto 4°J, CABA, autoriza

y faculta a buscar comprador para su propiedad ubicada en Vicente Fidel López 223 2°A, Martínez,

Pcia. de Bs.As., N° Catastral 19.272636948372.ABDCJED.

Ofrecerla y anunciarla del modo que considere en la suma de PESOS NOVECIENTOS

CINCUENTA MIL ($950.000.-).

En caso que se CONCRETE LA COMPRAVENTA, abonará en concepto de comisión por venta el

tres por ciento (3%) del monto al que se logre vender. Este honorario ha sido libremente pactado

con MARIANO RAPISARDI PROPIEDADES por su intervención, intermediación y gestión de

negocios, en mérito al asesoramiento y trabajo profesional realizado con adecuación a las pautas de

Ley Provincial 10.973 CEPMSI. Será pagado en igual moneda y en el mismo acto que se celebre la

OPERACIÓN DE COMPRAVENTA a más tardar al suscribir Boleto de Compraventa.

CONCRETADA LA COMPRAVENTA es: en el acto que el Propietario Vendedor firme o suscriba

una Oferta de Compra u Aceptación de Venta como manifestación de su voluntad de vender a un

COMITENTE OFERENTE de MARIANO RAPISARDI PROPIEDADES, aceptando precio, plazo

de pago y demás términos y condiciones que aquel ofrece para comprar; con esa aceptación

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extinguirá la condición de Ad Referéndum y quedará Concretada la Compraventa.

Las partes Vendedora y Compradora perfeccionarán la Compraventa con sus derechos y

obligaciones según lo pactado. MARIANO RAPISARDI PROPIEDADES notificará

fehacientemente al COMITENTE OFERENTE de la Aceptación de lo encomendado, retirará la

propiedad de la venta, dando por concluido el mandato aquí conferido por su propietario.

Abonará además el tres por ciento (3%) en los siguientes casos: A) Si habiendo obtenido

MARIANO RAPISARDI PROPIEDADES una oferta de compra por el inmueble, en el precio y

condiciones autorizada y no se presentara a firmar en la fecha, hora y lugar notificado por la

Inmobiliaria; B) Si retira de la venta la propiedad y/o revoca la presente autorización y/o altera las

condiciones de venta y resulta caída la operación dentro del plazo de vigencia de la misma o su

prórroga; C) Si fuese vendido por el autorizante o un tercero sin la intervención de MARIANO

RAPISARDI PROPIEDADES a una persona presentada registrada por MARIANO RAPISARDI

PROPIEDADES.

Posteriormente entregará Originales de esta Documental a la Escribanía que designe un Comitente

Oferente:

1) Título de Propiedad o Escritura del bien Inmueble. 2) Reglamento de Copropiedad – si

fuese Propiedad Horizontal -. 3) Expediente Sucesorio -si lo hubiera-. Datos completos y

teléfono del Abogado que ha tramitado el Sucesorio. 4) Informe de Dominio del Inmueble

e Informe de Anotaciones Personales (inhibición) de cada propietario firmante, actualizados,

que acrediten Titularidad y Libre disposición del bien. 5) Cédula Catastral: por

Agrimensor Matriculado. 6) Planos de Obra y PH del bien Inmueble. 7) Boletas de

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Impuestos y Servicios: municipal, rentas, Aysa, Edenor o Edesur, Gas Natural Ban o el que

lo provea, Telecom o Telefónica. 8) Constancia de CUIT, CUIL y DNI de cada propietario

firmante. 9) Gestionar COTI (Código de Transferencia de Inmueble exigible con carácter

previo a la negociación, oferta o transferencia del bien, cuando éste supere los $1.500.000.-

10) Gestionar Clave Fiscal en la agencia AFIP que le corresponda. 11) Gestionar I.T.I.

(impuesto a la Transmisión de Inmuebles) o Certificado de No Retención si le

correspondiere: deberá solicitarse para evitar sufrir la retención del Impuesto sobre la

Transferencia de Inmuebles si está vendiendo su única vivienda y/o terreno con el fin de

adquirir o construir, dentro del término de un año, una propiedad destinada a casa-habitación

propia.

Esta autorización es otorgada con exclusividad de venta irrevocable e inmodificable en más, que lo

aquí autorizado; es válida por noventa (90) días hábiles, vigente a partir de hoy y caducará a su

vencimiento de pleno derecho sin necesidad de notificación alguna entre las partes.

Se firman 2 ejemplares de igual tenor y a un solo efecto en Martínez, a los 27 días del mes de

noviembre de 2018.

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2) Confecciona un Boleto de compraventa (con los datos de la parte vendedora).

BOLETO DE COMPRAVENTA

Bajo las condiciones estipuladas en las cláusulas insertas en el presente Boleto de Compraventa y

que las partes contratantes aceptan de común acuerdo se celebra la presente obligación:

PRIMERA: El señor Roberto Carlos, de nacionalidad argentina, de estado civil soltero, quien

acredita su identidad con DNI Nro: 22.222.222, domiciliado en Av. Córdoba 444 4°J, C.A.B.A.,

quien en adelante será denominado: "LA PARTE VENDEDORA", vende al señor ________, de

nacionalidad _________, quien acredita su identidad con DNI Nro. ______, domiciliado en la calle

______, de la localidad de ____, Partido de _____, Provincia de ____, quien en adelante será

denominado: "LA PARTE COMPRADORA", y ésta compra un inmueble consistente en un

Departamento designado como la UNIDAD FUNCIONAL Número: ____, integrada por el

Polígono: ___ señalado internamente con la Letra : A, en el Piso 2°, de la finca sita en la calle

Vicente Fidel López cuya entrada principal esta señalada con el Nro. 223. entre las calles Arenales y

Rawon, de la localidad de Martínez, Partido de San Isidro, Provincia de Bs.As.,

NOMENCLATURA CATASTRAL: 19.272636948372.ABDCJED , Circunscripción: .....,

Sección: ....., Manzana: ....., Parcela: ....., Polígono: ..... Todo ello conforme su respectivo titulo de

propiedad extendido por escritura Pública número ....., con fecha ..... días del mes de ..... de ....., en

la Localidad de Martínez, Partido de San Isidro, Provincia de Bs.As., autorizada por el Escribano

Público titular del Registro número ..... del Partido de San Isidro, Pcia. de Bs.As., la que paso al

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folio ..... de dicho Registro y fue inscripta en el registro de la Propiedad Inmueble con fecha ..... días

del mes de ..... de .....

SEGUNDA: Esta operación se realiza por el precio total y convenido de $950.000 (PESOS

NOVECIENTOS CINCUENTA MIL) pagaderos de la siguiente manera: En este acto LA PARTE

VENDEDORA recibe de manos de LA PARTE COMPRADORA la suma de $285.000.- (PESOS

DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL) en concepto de "A CUENTA DE PRECIO", y

Principio de Ejecución de contrato sirviendo el presente de suficiente recibo y carta de pago en

legal forma. Y el saldo de Precio que asciende al importe de $665.000.- (PESOS SEISCIENTOS

SESENTA Y CINGO MIL), los que deberá pagar LA PARTE COMPRADORA a LA PARTE

VENDEDORA el día 27 de diciembre de 2018 a las 11Hs en los escritorios del Escribano

designado, y contra el otorgamiento de la respectiva escritura traslativa de dominio, ocasión esta en

que simultáneamente LA PARTE COMPRADORA tomara la posesión definitiva del inmueble

objeto del presente contrato.-

TERCERA: La propiedad deberá entregarse totalmente desocupada, es decir libre de inquilinos,

intrusos u ocupantes de cualquier orden.-

CUARTA: Esta operación se realiza sobre la Base de títulos perfectos, sin vicio alguno, que no

tienen por origen prescripción veinteñal o treintañal, obtenida por información sumaria o dación en

pago, debiendo entregarse el inmueble libre de gravámenes, deudas e inhibiciones, o embargos,

comprometiéndose a pagar LA PARTE VENDEDORA sus impuestos tasas, y contribuciones hasta

el día de la escrituración.-

QUINTA: Las partes pactan la mora automática para todas las obligaciones emergentes del

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presente contrato, la que se producirá en todos los casos por el mero vencimiento del plazo, sin

necesidad de intimación judicial o Extrajudicial alguna. Asimismo convienen la vía ejecutiva para

el caso de incumplimiento en el pago de las sumas establecidas.-

SEXTA: Las partes convienen de común acuerdo en dejar establecido el siguiente pacto comisorio:

Para el supuesto que fuere LA PARTE VENDEDORA, quien incurriera en incumplimiento, LA

PARTE COMPRADORA, podrá a su elección: Exigir el cumplimiento del contrato, o bien podrá

resolver el mismo en forma totalmente automática, exigiendo la devolución de todas las sumas de

dinero entregadas hasta el momento de producirse el incumplimiento con mas otro tanto en

concepto de indemnización. Y para el supuesto de que quien incurriere en incumplimiento fuere

LA PARTE COMPRADORA, LA PARTE VENDEDORA, podrá a su elección: Exigir el

cumplimiento del contrato, o bien podrá resolver el mismo en forma totalmente automática,

quedándose con todas las sumas de dinero recibidas hasta el momento de producirse el

incumplimiento en concepto de indemnización.

SEPTIMA: Las partes convienen expresa y voluntariamente que para cualquier cuestión que

pudiera plantearse entre ellas con motivo de este contrato, se someten a la Jurisdicción de los

Tribunales ordinarios de Justicia del Departamento Judicial de San Isidro, renunciando desde ya a

cualquier otro fuero o Jurisdicción que pudiera corresponderles, fijando domicilios en los indicados

al inicio, donde se darán por buenas y validas toda intimación o interpelación que las partes se

dirijan con motivo del presente Boleto de Compraventa.-

OCTAVA: Atento a que el inmueble se encuentra sometido al régimen de Propiedad Horizontal, la

Parte Vendedora deberá entregar un certificado libre deuda de Expensas comunes al escribano que

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realice la escritura traslativa de dominio.-

NOVENA: El inmueble objeto del presente Boleto de Compraventa se deberá entregar con la línea

telefónica número 4717-XXXX, siendo los gastos que demande la transferencia a cargo exclusiva

de LA PARTE COMPRADORA.-

DECIMA: La respectiva escritura traslativa de dominio se otorgará por ante el Escribano .....,

titular del Registro de Contratos Públicos Nº ..... con escritorios en la calle ..... de la localidad de

Martínez, Partido de San Isidro, provincia de Buenos Aires, siendo los gastos que origine la

escritura a cargo de cada una de las partes conforme las proporciones de Ley.-

DECIMAPRIMERA: El presente Boleto de compraventa se firma teniendo a la vista los

respectivos certificados informativos del Estado de Dominio del inmueble objeto de este contrato, y

de Datos Personales y/o Inhibiciones, de los titulares de dominio del mismo, expedidos bajo el

Nº ..... con fecha: ..... y bajo el Nº ..... con fecha: ..... respectivamente.-

DECIMASEGUNDA: La presente operación es celebrada con la intervención del señor

Martillero y CORREDOR PUBLICO, Don Mariano Rapisardi, Registro Profesional Nº

xxxx con oficinas en la calle Maestra Elizarraga Nº 2680 Martínez, del Partido de San Isidro,

Jurisdicción de la Provincia de Buenos Aires.-

En prueba de conformidad se firman tres ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto en

la localidad de Martínez, Partido de San Isidro, Provincia de Buenos Aires, a los 27 días del

mes de noviembre de 2018.-

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3) Indaga cuál es el precio de publicar un aviso en papel en el diario de tu ciudad, confecciona

el aviso y envíalo a tu tutor virtual, detallando estos costos.

El costo de publicar un aviso de 3 líneas en el diario impreso Clarín el día sábado 1/12/18 es de

$873,70.-. Hay promociones con descuentos si se publica más de una vez por semana (de 20 a 40%

de descuento).

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4) Contesta y fundamenta. Verifica la demanda y oferta que existe de propiedades con

similares características en tu ciudad o en la ciudad capital de tu provincia (acompañar avisos

seleccionados en papel escaneados o avisos virtuales, indicando la dirección web del aviso).

Éste tipo de propiedades tiene demanda en la zona de Martínez. Tal es así que antes sólo se

construían en los alrededores de la estación de tren, en la zona del centro comercial de la calle

Alvear, y actualmente se están construyendo emprendimientos en la vieja zona industrial y de studs.

Los nuevos complejos no son edificios de gran altura sino condominios en predios amplios con

amenities.

Algunas ofertas actuales en la web:

1) u$s350.000 (amueblado, 2 baños y balcón aterrazado)

https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/9576596--Departamento-de-2-Dormitorios-en-

Venta-en-Pdo.-de-San-Isidro?ViewNameResult=VistaResultados

2) u$s365.000 (2 baños, terraza, cochera)

https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/8440669--Departamento-de-2-Dormitorios-en-

Venta-en-Pdo.-de-San-Isidro?ViewNameResult=VistaResultados

3) u$s395.000 (2 cocheras fijas pero con 75m2)

https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/9352170--Departamento-de-2-Dormitorios-en-

Venta-en-Pdo.-de-San-Isidro?ViewNameResult=VistaResultados

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Nuevos condominios en vieja zona industrial:

https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/9610348--Departamento-de-2-Dormitorios-en-

Venta-en-Pdo.-de-San-Isidro

https://www.argenprop.com/Propiedades/Detalles/8580789--Departamento-de-2-Dormitorios-en-

Venta-en-Pdo.-de-San-Isidro?ViewNameResult=VistaResultados

5) ¿Aceptarías comerciar éstos departamentos en tu inmobiliaria? Sí/No, ¿por qué? Responde

y fundamenta en base a lo investigado realizando un informe en un documento de Word

utilizando letra Times New Roman 12, interlineado 1,15 de una carilla como mínimo.

Sí, aceptaría pero siempre y cuando el valor a comercializarlos sea el de mercado ya que, como dice

el art. 36 de la ley 20.266, es obligación del corredor “proponer los negocios con la exactitud,

precisión y claridad necesarias para la formación del acuerdo de voluntades, comunicando a las

partes las circunstancias conocidas por él que puedan influir sobre la conclusión de la operación en

particular, las relativas al objeto y al precio de mercado”.

Los $950.000 pesos que pretende el Sr. Roberto Carlos están muy por debajo del valor de plaza, el

que sería de u$s330.000 aprox., monto al que llegué luego del siguiente análisis:

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La ciudad de Martínez tiene 3 zonas diferenciadas:

1) La que abarca de la estación al río, que es la zona céntrica y residencial de mayor poder

adquisitivo. Allí hay casas de gran envergadura y edificios altos de categoría.

2) La residencial que va desde la estación hasta la Panamericana, con casas de nivel medio y

sin edificios.

3) La industrial y de studs, que está cercana a Panamericana y al Hipódromo. La zona de los

studs se transformó en un polo gastronómico y la industrial se está transformando en este

momento en zona de complejos residenciales cerrados de alto nivel adquisitivo, estilo

Barrios Cerrados pero en edificios de 3 plantas de altura.

Si los departamentos del Sr. Roberto Carlos estuviesen en la zona 1, rondarían los u$s330.000 c/u

aproximadamente ya que tienen la desventaja de no contar con cocheras, que es algo fundamental

en la zona y que algunos dptos publicados sí poseen (una cochera en ésta zona tiene un valor de

u$s20.000 aprox).

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