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COORDINADORA IPET
MODELO DE INFORME DE TASACION

0. Datos del comitente y valor inmueble

1. Pregunta/s a contestar
2. Principio de avalúo
3. Metodología usada
4. Aspectos económicos
5. Aspectos técnicos
6. Factores extrínsecos del inmueble
7. Factores intrínsecos de los inmuebles
8. Antecedentes y ubicación, formulas, desarrollo y resultados
9. Respuestas
10. Índice y anexos
11. Bibliografía y páginas consultadas
DESARROLLO EJEMPLO PRACTICO DE TASACION

de galpón ubicado en Bv. Rivadavia 4.500, barrio los Boulevares de la ciudad de Córdoba.
1. PREGUNTAS

a) El valor de mercado del inmueble matricula nro. 53.739, efectuando descripción

de los mismos y determinando el valor de los terrenos en forma diferenciada a la
determinación del valor de las construcciones e instalaciones adheridas.
b) Indique si se encuentra en marcha alguna edificación y determine, naturaleza,
destino y avance y cantidad de metros edificables. En todos los casos el señor Tasador
deberá indicar la fuente de la información.
c) Que el Tasador determine que si el inmueble identificado catastralmente con los
nros. 141300102100001 (14-13-MANZ 1-PARC 21), están ocupados y/o
desocupados y/o con contrato de locación y/o de comodato y en su caso indique el
destino, el ocupante, el comodatario y/o el o los que fueren informando el o los
ocupantes, el destino o uso, plazo de la locación, importe de la locación.
d) Que se acompañen dos o más valuaciones de publicaciones como por ejemplo
la de el Consejo Profesional de Arquitectos, que establecen el valor estimado del m2 de
inmuebles a los efectos de cotejar el valor de venta y/o locación de los inmuebles.
e) Que el Tasador acompañe los cedulones municipales con el detalle de la
superficie del terreno, sup. edificada y las bases imponibles municipales de los
CARACTERISTICAS PARA TASAR GALPONES:

En la ciudad de Córdoba hay varias zonas donde se agrupan este tipo de inmuebles, como los
Boulevares donde se encuentra el galpón a tasar, otros de mayor importancia por la escala de
las fabricas son Ferreira, Montecristo, etc.

1) Primeramente, su superficie cubierta que debe por lo general debe ser grande ya que su
destino sería el de almacenaje, depósito y alguna actividad dedicada a la producción.

2) Lo importante es la ubicación, el galpón este ubicado en lugar donde no hay mucho tránsito
y sobre todo las calles no son tan anchas como para permitir la circulación de 2 camiones.

3) La luminosidad ya que en general se construyen con techos de chapa intercaladas con

chapas de fibra de vidrio y debe tener ventilación natural.

4) El cuarto punto, es que no tenga ninguna columna en el medio para facilitar su libre
circulación. Y por último la altura es de 6 metros aproximados, lo que permite el uso de
vehículos, de autos elevadores o la instalación de un montacargas. Las estructuras por lo
general se construyen limitando ejes medianeros, que dan origen a la mampostería portante
que soportar el peso de la cubierta, en algunos casos de este tipo de edificios usan de
5) En la planta debe estar preparada para la circulación de camiones para carga y
descarga, como también vehículos auto elevadores, de esta forma el mismo debe contar
con la menor cantidad posible de columnas, asimismo se reduce el costo de su
construcción.

6) En el tipo de cubiertas las más utilizadas en los últimos tiempos son las parabólicas
metálicas debido a su bajo costo, son fáciles y rápidas de montar y se requieren de vigas
y columnas de poca dimensión reduciendo mucho los costos. Asimismo, están las
cubiertas de fibrocemento y chapas metálicas onduladas montadas sobre cabriada
metálicas o de madera. Y la última cubierta que es con losa plana, que cuentan con
mayor peso, costo, pero mayor vida útil.

7) La iluminación y ventilación es muy importante por el desarrollo de actividad humana,

asimismo se reducen los costos de energía eléctrica.

8) La altura es muy importante, a mayor altura da la posibilidad de amplios usos, como

también facilita el desplazamiento vertical de la actividad a realizar, esto se debe cuando
se manejan actividades de carga y descarga.
2. PRICIPIO DE AVALUO

• El informe de tasacion se encuentra basado en el objetivo único de “medir el valor de

una propiedad de carácter industrial en función de la unidad monetaria, para un mercado
dado y en un determinado tiempo”, fundamentado en dos tipos de factores: por un lado el
de las características que le son propias al inmueble (factores extrínsecos) y por el otro
las que son ajenas a éste (factores intrínsecos), vinculadas a la ubicación del bien y al
contexto de la zona, a la legislación y fundamentalmente a las tendencias de la
economía, (extraído de: Tasación de inmuebles urbanos, Ing. Civil Mario E. Chandias,
Editorial Alsina).

• Se tuvo en cuenta para evaluar el bien los tres factores que inciden en el valor de este
como son: sus aspectos jurídicos, técnicos y económicos que inciden directamente en
el precio del bien. Que, para ese determinado valor de venta, se ha tomado en cuenta la
inspección ocular realizada el día 15 de febrero del 2018 y la utilización posterior del
MÉTODO SEPARATIVO COMPARATIVO DIRECTO y el Método Empírico, aplicando los
coeficientes correctivos de los aspectos extrínsecos e intrínsecos de los lotes
antecedentes y el a tasar como son: las ubicaciones en la ciudad, el barrio y sector, la
manzana y su lugar dentro de la cuadra.
3, METODOLOGIA USADA
• Los métodos empleados son el Comparativo Directo de los Antecedentes de Valores
venales y en este procedimiento el de tipo Separativo, distinguiendo el valor de la tierra
o lote y luego sumando el de las mejoras.

PRECIO TOTAL DEL INMUEBLE = VALOR DEL LOTE + VALOR DE MEJORA

• La selección de antecedentes fue estricta para lograr la representatividad del segmento
de comparables, enfatizando principalmente la cercanía física, y otros factores a tener en
cuenta como el mismo patrón de uso industrial que permite la Municipalidad de Córdoba,
para que los coeficientes de homogeneización no asumieran razonablemente valores
altos ni bajos, reduciendo el posible error de apreciación.
• En los correctores netamente comparativos, se calculó el coeficiente de oferta de cada
uno, reduciendo el valor estimando en función del valor real que asumiría la operación de
compraventa aplicado en cada caso en la realidad del mercado de compraventa de
nuestra ciudad, pudiendo ser distinto este coeficiente para cada antecedente, aun dentro
de la misma planilla.
5. ASPECTOS ECONÓMICOS
• Antes del año 2000 ante la gran variedad de créditos hipotecarios que existían se puso
en boga el diferenciar el valor técnico del valor del mercado. El primero se refiere al
valor que hipotéticamente tendria la propiedad si las condiciones del mercado
fueran distintas a las vigentes al momento de la tasación, es decir de acuerdo a la
oferta, la demanda y valores comparables de galpones aledaños. Existen épocas
donde los valores de los edificios industriales se ven aumentados en forma importante
por la gran demanda y la poca oferta del mercado y es esta la situación que se dio
cuando llegaron las terminales automotrices y las empresas autopartistas que
secundaban a las fábricas de autos. Así los precios se incrementaron gradualmente junto
con la aparición de nuevas tecnologías y materiales, conforme a las exigencias de las
terminales. En los años 90 comenzó el éxodo de las empresas por la crisis económica
y hoy encargan las autopartes a Brasil o Méjico, quedando galpones vacíos y bajando
sus precios utilizando los depósitos bajando sus costos fijos alquilando para achicar el
presupuesto. Actualmente la situación se está revirtiendo poco a poco en la mayoría de
las empresas que fabrican industrialmente. En definitiva, de aquellas épocas donde se
radicaron las grandes fábricas en Córdoba nunca se llegaron a esos valores de tasación,
donde la demanda superaba la oferta.
VALORES OFICIALES DE LA CONSTRUCCIÓN EN CÓRDOBA

La fuente que e tomó como certera y oficial es el valor del Precio del metro cuadrado a

nuevo de construcción en Córdoba. Fuente: Dirección General de Estadísticas y

Censos de la Provincia de Córdoba para comparar con el de la aseguradora LEA y

que tienen en común ambas instituciones para partir de un criterio la tipología de vivienda

económica.

El Índice del Costo de la Construcción ICC Córdoba mide las variaciones mensuales
que experimenta el costo de la construcción de una vivienda social tipo, con una
superficie cubierta de 50,25 m2, compuesta por cocina-comedor, dos dormitorios y baño y
la vivienda que mide Lea es también de una sola planta y de categoría económica.
Mientras ICC para igual tipología y categoría da un valor de $13.247 y calidad buena
$14.572 (zona administrativa), la aseguradora para vivienda económica arroja como
precio de $17,497 y tomando esa cifra nos da una diferencia del 24,29% (o sea $11.219),
el cual vamos a aplicar en el valor e metro cuadrado de galpón, donde figura la tipología
según las distintas características constructivas
5, ASPECTOS TECNICOS

Tiene en cuenta en toda tasación inmobiliaria, se arriba generalmente a un valor final

inferior al inicialmente pretendido, varía en función de la Oferta y la Demanda del mercado,
que hoy en Córdoba se ve afectado notoriamente porque en los inmuebles están cotizados
en dólares y no han sido corregidos después de la última suba que hubo de la moneda
estadounidense, es decir que en este momento los valores están sobrevaluados.

PARA LOS VALORES DE TABLA DE VIDA ÚTIL

Fuente Eduardo Lapa Según tipo de construcción del galpón

Vida probable o útil (VP) Económica 50 años

Buena 75 años
Muy buena 80 años
Lujo 90 años
O cuantías de la vida probables de las mejoras se tuvo en cuenta las características
constructivas y la funcionalidad de cada galpón. Estos valores basados en que a mayor
calidad de materiales mayor duración.
CATEGORÍAS CONSTRUCTIVAS DE GALPÓN

• Tipo 1, Estructura de hormigón armado "in situ", cerramientos de mampostería sobre piso/radier
de hormigón alisado, losa de hormigón armado.

• Tipo 2, Estructura de hormigón armado "prefabricado", pilares, vigas y losetas pretensados,

cerramientos de paneles pre moldeados, sobre piso radier de hormigón alisado.

• Tipo 3, Estructura y cerramientos de mampostería, sobre piso/radier de hormigón alisado,

techo parabólico de chapas acanaladas, sobre perfiles soldados de acero tubular de
sección redonda.

• Tipo 4, Estructura de marcos de acero a dos aguas y cerramientos de mampostería, sobre

piso/radier de hormigón alisado, techo de chapas acanaladas sobre perfiles soldados de acero.

• Tipo 5, Estructura de acero liviana, sobre piso/radier de hormigón alisado, cerramiento y techo
parabólico de chapas acanaladas, sobre perfiles soldados de acero tubular de sección redonda.

• Tipo 6, Estructura de acero liviana, sobre piso/radier de hormigón alisado, sin cerramientos y
techo parabólico de chapas acanaladas. Valor m2 a nuevo de galpones en ciudad de Córdoba =
$11.219

• Altura en metros, Superficie en metros cuadrados, Grados de división, Sin divisiones, Con 2
divisiones internas longitudinales o su equivalente y con más de 2 divisiones
COEFICIENTE PARA DEPRECIAR LAS MEJORAS

Eduardo Ross y Heidecke Estado % de depreciación

Lapa
Normal Nuevo o muy bueno Estado 1 0,00 %
Entre nuevo y regular Estado 1,5 1,26 %
Regular con conservación Estado 2 2,52 %
normal
Regular Entre regular y reparaciones Estado 2,5 10,31 %
sencillas
Necesitados de reparaciones Estado 3 18,10 %
sencillas
Entre reparaciones sencillas e Estado 3,5 35,35 %
importantes
Malo Necesitados de reparaciones Estado 4 52,60 %
importantes
Entre reparaciones importantes y Estado 4,5 76,30 %
sin valor
Estado de demolición o sin valor Estado 5 100 %
Los COEFICIENTES DE DEPRECIACION “K” fueron tomados de las Tablas de Ross y
Heidecke que tienen en cuenta edad en %, la categoría constructiva y la conservación
o estado de mantenimiento del galpón.
COEFICIENTE DE UBICACION

Para encontrar los lotes comparables se buscaron los cercanos del sector, es decir zona
cuyo uso del suelo es industrial (Patrón IVb) para aplicar posteriormente coeficientes
correctivos de ubicación, forma, etc., optando por buscar antecedentes de oferta
actuales del sector del bien a tasar, con los datos y fotos de cada una. Posteriormente se
homogeneizaron esos valores, aplicándose los coeficientes utilizando Tablas
convencionales en función de las características propias de cada una, luego se calculó el
valor promedio, excluyendo los extremos para arribar al precio de m2 de terreno. Para
la ubicación del terreno se tuvo en cuenta la ubicación y sector utilizando la siguiente
tabla, fuente El Arquitecto y las tasaciones, del Arq. Jorge Álvarez.

COEFICIENTE DE UBICACIÓN basado en método empírico

Mucho mejor que zona De 1.20 a 1.30

Mejor que zona De 1.05 a 1.15

Igual que zona 1

Peor que zona De 0.85 a 0.95

Mucho peor que zona De 0.70 a 0.80
6, FACTORES EXTRINSECOS:

Los Boulevares es el barrio más extenso de Córdoba, exceptuando las zonas rurales. Se encuentra
en el noroeste de la ciudad, afuera del anillo de circunvalación.

El barrio está solo parcialmente urbanizado y cuenta aún con una zona es área semi-rural en el
norte, aunque el crecimiento de la mancha urbana es rápido debido a la instalación de varios
proyectos industriales grandes en la zona. Hay varias empresas del rubro industrial que están
instalados cerca de la Av. Monseñor Pablo Cabrera, además, se encuentra en el barrio un parque
empresarial con oficinas. Su superficie es de 9.3709 km2 y los tipos de uso del suelo que conviven
son el comercial, residencial, industrial y agrícola – ganadero. En el barrio se encuentra una de
las instituciones universitarias privadas más grandes de la ciudad, la Universidad Empresarial Siglo
XXI. Tiene cobertura parcial de cloacas.
 ACCESIBILIDAD
.

La accesibilidad es buena, al centro en automóvil es de 31 minutos desde Monseñor

Pablo Cabrera, cruzando Av. De Circunvalación por Ruta E53 y doblando a la izquierda
por Bvrd. Rivadavia.
El ómnibus que recorre el sector es la línea 21, que en el recorrido de ida va por Av.
Monseñor Pablo Cabrera hasta Bv Rivadavia y el de vuelta de Bv De los Latinos y
Rivadavia por ésta Bv. Los Alemanes-Monseñor Pablo Cabrera. También circulan de Ersa
la línea 26.
SECTOR DEL BARRIO
Los limites de la macro manzana son al Norte el canal secundario Nº IV, al Sur Calle Publica hoy
llamada Boulevard Rivadavia, al Este De Los Latinos al 7100 y al Oeste Lino Spilimbergo al 7100.
El boulevard tiene un ancho de 12 m.
La longitud total del Boulevard Rivadavia es de 1.661 m, de una longitud relativamente larga para
una calle barrial, ubicada en la ciudad de Córdoba. Su longitud es de algo más de un kilómetro.
La totalidad de su recorrido se encuentra en el barrio Los Boulevares. Cuenta con 7.363
habitantes, con una tasa de crecimiento de 21,27, su densidad poblacional es de 952,84
habitantes por km2.
SECTOR DEL BARRIO E I NFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
Red de agua potable, Red de luz de monofásica y trifásica, Desagües pluviales, Alumbrado
público, Transporte publico, Provisión de gas natural de red, Posee cloacas parcialmente, en el
galpón a tasar no. Red telefónica fija, Televisión por cable y por satélite e Internet

Los limites de la macro manzana son al Norte el canal secundario Nº IV, al Sur Calle Publica hoy
llamada Boulevard Rivadavia, al Este De Los Latinos al 7100 y al Oeste Lino Spilimbergo al 7100. El
boulevard tiene un ancho de 12 m.
NORMATIVA

• El galpón se ubica en zona con Patrón IVb y las actividades que pueden localizarse en esta
área son predominantemente industriales e industriales - rurales, permitiéndose los
máximos valores de superficie para todo tipo de actividad. Para algunas actividades se fija
una localización específica (ej. curtiembres, fabricación de pasta de papel y destilación
y fraccionamiento de alcoholes).
• La Ordenanza 8133 del año 1985 regula la localización de las actividades económicas que
impliquen uso del suelo industrial o uso asimilable al mismo en todo el ejido municipal de la
Ciudad, ordenando el asentamiento urbano, orientando y estimulando las actividades e
inversiones del sector privado, sirviendo de base a la política promocional del sector público
y optimizando la calidad de vida de la ciudad.
• Las actividades reguladas se encuentran contempladas en la clasificación detallada por
Patrón de uso del suelo de Actividades económicas.

• Art. 28°. A los fines de determinar la superficie ocupada de cada establecimiento

(aquella destinada al ejercicio de la actividad industrial o asimilable propiamente dicha,
cubierta o descubierta), no serán computables las zonas de oficinas, comedores,
vestuarios, venta al público, playas de estacionamiento y carga o descarga,
accesos generales, patios y/o cualquier otro uso no regulado en la presente
Ordenanza.

• Art. 29º: las superficies ocupadas máximas permitidas para cada actividad según zona
podrán ser aumentadas hasta en un 20% máximo total por establecimiento, lo cual se
resolverá por Decreto del Departamento Ejecutivo, previo estudio técnico y
asesoramiento de los organismos competentes de aplicación, quienes evaluarán cada
caso concreto en función de las necesidades de la actividad e impacto funcional y
grado de mayor o menor incompatibilidad con el entorno
ZONA L del Art. 65°

La Zona se regirá por las siguientes disposiciones:

1. Carácter Urbanístico:

Zona de ubicación periférica, destinada fundamentalmente al asentamiento de

actividades industriales o asimilables que producen molestias importantes al medio y
usos rurales, quedando excluida la localización de planes de vivienda y estableciéndose
un estricto control sobre la implementación del uso residencial individual en cuanto al
número de unidades y acceso de esta.

2. Delimitación: Según plano de Zonificación, es decir zona “L”. 3.

OCUPACIÓN Y EDIFICACIÓN: Factor de Ocupación del Suelo (F.O.S.) máximo: Parcelas

con frente igual o mayor a 25,00 m: 60 %.

a) Factor de Ocupación Total (F.O.T.) máximo 1,50.

b) Altura máxima de edificación: sin limitaciones.

c) Retiros de línea de edificación: De frente: 10,00 m y laterales en parcelas con frente

de 25,00 a 60,00 m: en un lateral.
CUADRA

El ancho de la calle es de una calle normal de 12,00 metros de ancho con un ancho de
calzada de 7 m, la calle esta pavimentada en buen estado de conservación, todos los
retiros de la cuadra son de 10,00 metros. No toda la parcela de la cuadra está consolidada
se hallan algunos lotes desocupados, pero los ocupados son un 80% de galpones y naves
industriales de todo tipo, rubro y tamaño, existen algunas pocas viviendas.

Se observa en la cuadra que no tienen red de alumbrado público.

7. FACTORES INTRINSECOS DEL INMUEBLE

Inscripción en el Registro de la Propiedad de la Provincia de Córdoba Matricula Nº 95.693

(11) ubicado en barrio Los Boulevares, departamento Capital.
ASPECTOS IMPOSITIVOS

N.º Identificación tributaria Municipal 141300102100000.

Tributa como edificado y su designación Catastral pertenece al Distrito 13 Manzana 001
Parcela 021.
Registra deudas en un total $ 50.449,20, vencida $ 33.429,20, a vencer $17.020,00 y no
tiene juicios
Zona14
Base imponible Municipal $3.868.764.
Nº de cuentas de Rentas 110117436217
No se comprueba si registra deudas y en este periodo anual debería
pagar $15.099,09 como como cuota única del 2018.
Base imponible Rentas $1.405.849.
TERRENO
TERRENO

La parcela N. 21 según plancheta Municipal pertenece a la manzana N.º 001, la

superficie es de 8.907 metros cuadrados. No presenta problemas con la altimetría,
es decir no es zona inundable. En el terreno la construcción se apoya en el lateral
Oeste, tiene un frente y contra frente de 34,85 metros con un largo de 255,60
metros. La parcela es un terreno medial y está orientado en su eje longitudinal, de
Sur – Norte.

MEJORAS

Dentro del lote hay 4 galpones, el original del año 1984, que se ve desde la calle y

ocupado, otro ocupado y 2 más parcialmente construidos.

Sup. cubierta edificada en 1984 93 m2

• Sup. cubierta edificada en 1984 96 m2
• Sup. cubierta edificada total en 2018 total 653 m2 + 200 m2 de oficinas y
sanit. = 853 m2
• Sup. Des. edificada parcial en 2018 total 653 m2 + 200 m2 de oficinas y
 FACHADA:

El frente del galpón orienta al Sur, se observa la zona de administración y oficinas que
tiene techos más bajos de losa, tiene terminación de revoque, pisos de cerámico Alberdi
color rojo y su frente respeta el retiro de la line municipal de 10 m. La construcción se
apoya en la medianera Oeste para tener la playa de estacionamiento y maniobras de
camiones en el lado Este. Tiene dos brazos de luminaria exterior.
TABLA DE AVANCE DE OBRA
8, ANTECEDENTES Y CALCULOS DEL LOTE:

Se presenta gráfico con la ubicación del bien a tasar y todos los precedentes que se tuvieron
en cuenta para los cálculos. En la búsqueda de los antecedentes se procuro que ninguno de
ellos excediera las seis cuadras de distancia del inmueble a tasar para que sirvan de base
reales para las comparaciones y cálculos, como así tambien fue fundamental para todos los
terrenos referentes que tuvieran la misma normativa que exige la Municipalidad F.O.S y
F.O.T. y el mismo patron de uso industrial IVb.
ANTECEDENTE Nº 1

Ubicado en Boulevard Los Latinos al 7000, a 650 m del bien a tasar.

Oferente: Inmobiliaria Calcina Hnos., teléfono 03543 43-0464.Precio pretendido: USD

150.000, USD68,18 el metro cuadrado

Superficie lote 2200 m2. excelentemente ubicado en una zona industrial con gran acceso a
la Av. Circunvalación, e ideal para realizar un galpón. Tiene 30 mts. de frente por 72
mts. de fondo y es totalmente plano. Está al lado de una fábrica de aberturas.
Totalmente alambrado. Con patrón IVb
ANTECEDENTE Nº 2

Ubicado en calle Spilimbergo 7600, a 350 m del bien a tasar.

Oferente: Inmobiliaria Proactiva Servicios inmobiliarios, teléfono 0351-153743330,

Superficie total del lote 8.500 m2, Precio pretendido: USD 357.000, USD 42 el metro cuadrado.
Espectacular terreno con subdivisión en zona de fábricas y de fácil acceso. Ideal para construir
depósitos, galpones, fábricas, supermercados o hipermercados. Con patrón IVb. Se vende la
totalidad o en dos fracciones, una de 5.500 m2 y la otra de 3.000 m2
ANTECEDENTE N 3

Inmobiliaria Pedersen Bienes Raíces, teléfono 351 7614337

Ubicado en calle De Los Latinos a 100 m de Rivadavia, a 400 m del Bvrd. Los Alemanes y a 200 m
de Av. Pajas Blancas, a 600 m del bien a tasar.

Precio pretendido USD 600.000, USD 60 el metro cuadrado

Superficie de 10.000 m2, Patrón IVb.
FORMULAS, DESARROLLO Y RESULTADOS

CUADRO PARA CALCULAR EL VALOR DEL M2 DE LOTE

OFERTA COEF SUP LOTE UBICACIÓN VALOR DEL M2
ANT.

INMUEBLE OFERTA m2 EN SECTOR LOTE

en USD en % en USD

0.80
1 150.000 120.000 2.000 0.95 57
0.90
2 357.000 321.300 8.500 1 37,8

0.80
3 600.000 480.000 10.000 0.95 45.6

Promedio metro cuadrado valor lote = 57 + 37,8 + 45,6 = 140 = USD 46,8 el m2 de lote
3 3
Para evitar dispersiones se calcula el 25% del promedio. Luego se suma y se resta para evitar la
dispersión para verificar que entren en el rango y haciendo el procedimiento matemático quedan
incluidos los tres antecedentes.
Lote = Superficie x valor m2 = 8.907 m2 x USD 46,8
VALOR LOTE = USD 416.848 = $8.420.330 (con valor 1 USD $20.20, fuente Banco Nación venta)
CUADRO SEPARATIVO DE LAS MEJORAS DEL BIEN A TASAR

ANTIGÜEDAD

M2 Depreciado
VALOR M2 A

SUPERFICIE
NUEVO en $
EDAD en %
COSTO
MEJORAS

VIDA UTIL

Con coef.
ESTADO
En años Coef. MEJO- Obser -

Dism.

en $
K RAS H vacio -
en $ nes

Catego -
Administración y deposito

ría
34 70 49 3 14.572 48,00 7.577 93 704.702 construc
(ICC) 0.52 -tiva
buena
techo de
losa.
Estadis-
Ticas y
censos
Estruc -
tura tipo
34 75 45 3 11.219 44,82 6.170 653 4.621.667 3, altura
Con 0.55 + de 6,50
n1

Coef. 96* m y sin

 techo de
Administración y deposit losa.
Estadis-
Ticas y
censos
Estruc -
tura tipo
34 75 45 3 11.219 44,82 6.170 653 4.621.667 3, altura
Con 0.55 + de 6,50
Coef. 96* m y sin
Galpón 1

dismi- 749 división.

nucion *Los 96
24,29% m2 son
del del de –
ICC. posito.
Estruc -
tura tipo
 34 75 45 3 11.219 44,82 6.170 653 4.621.667 3, altura

Galpón 1
Con 0.55 + de 6,50
Coef. 96* m y sin
dismi- 749 división.
nucion *Los 96
24,29% m2 son
del del de –
ICC. posito.
Galpón2 con oficinas y sanitarios

Estruc -
tura tipo
0 75 0 1 11.219 1 11.219 653 9.569.807 3, altura
Con + de 6,50
Coef. 200* m y sin
dismi- 853 división
nucion *Los 200
24,29% m2 son
del oficinas
ICC. adminis
-tracion
y sanita
–ríos.
Con
Galpón 3 con

avance
sanitarios
oficinas y

0 75 0 1 11.219 1 11.219 653 9.569.807 de obra

Con + X del 38%
Coef. 200* 0.38 y valor
dismi- 853 3.636.527 m2 a
nucion nuevo.
 Coef. 96* m y sin

Galpó
dismi- 749 división.
nucion *Los 96
24,29% m2 son
del del de –
ICC. posito.
Galpón2 con oficinas y sanitarios

Estruc -
tura tipo
0 75 0 1 11.219 1 11.219 653 9.569.807 3, altura
Con + de 6,50
Coef. 200* m y sin
dismi- 853 división
nucion *Los 200
24,29% m2 son
del oficinas
ICC. adminis
-tracion
y sanita
–ríos.
Con
Galpón 3 con

avance
sanitarios
oficinas y

0 75 0 1 11.219 1 11.219 653 9.569.807 de obra

Con + X del 38%
Coef. 200* 0.38 y valor
dismi- 853 3.636.527 m2 a
nucion nuevo.
TOTAL, VALOR DE MEJORAS
= $22.169.230.
A este valor que está calculado con metodología objetiva hay que aplicarle un factor
incidente llamado COEFICIENTE DE REALIZACION que tiene valores de un 0.85 a
0.95 (Fuente Tribunal de Tasaciones de la Nación), cuyo concepto es que, aun
aplicando toda la objetividad y cálculos matemáticos, el resultado no es real ya que por
la depresión del mercado en estas tipologías debe aplicarse para que realmente el
valor tasado sea el verdadero o el que está dispuesto a pagar la demanda. En
este caso ese coeficiente es 0.90.
Quedando el valor de mejoras $22.169.230 x 0.90
= $19.952.307.

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE = VALOR LOTE + VALOR MEJORA

Lote $8.420.330 + Mejoras $19.952.307
Mejoras Galpón 1 = $ 4.793.732, Galpón 2 = $8.612.826, Galpón 3 y 4 = cada uno
$3.272.874

VALOR DE LOS INMUEBLES = $28.372.637

9) RESPUESTAS

a) El valor real y de mercado al día 28 de febrero del 2018 del inmueble inscripto bajo
matricula nro. 53.739, es de $28.372.637 (pesos veintiocho millones trescientos setenta y dos
mil seiscientos treinta y siete), el terreno $8.420.330 y el valor total de las construcciones de
$19.952.307. Conviene señalar en último término que el valor final queda establecido sin
tener presente deudas o créditos, presentes o futuras de la naturaleza que sean, para lo
cual se deberá deducir dichos importes del valor que arroja el presente informe.

b) No se observo demoliciones al momento de la Pericia, se indica que hay dos galpones

ocupados y se encuentran en marcha la edificación de otros 2. El empleado
administrativo Gastón Ibazetta dijo que el dueño los estaba construyendo a los galpones 3 y 4,
pero que a él no le constaba, tampoco dio el nombre de la empresa constructora, los
destinos de los 2 galpones terminados y ocupados son el original de fábrica de zapatillas
del tipo urbanas y el galpón 2 como depósito de materiales aislantes, el avance de obra
en los dos restantes naves industriales es del 38% y la cantidad de metros edificables total
F.O.S. máximo del 60 % del lote (5.344 m2) y F.O.T. máximo 1,50 (8.016 m2), en el terreno
está muy por debajo de los valores máximos exigibles por la Ordenanza de Uso de Suelo
Industrial de la municipalidad de Córdoba (Zona L), lo ya construido y a terminar suman
3.401 m2.
c) El inmueble sito en Rivadavia 4.500, barrio Los Boulevares de la ciudad de
Córdoba identificado catastralmente 141300102100001 (14-13-manz 1-parc 21) y
matricula nro. 53.739 – Capital- (11), están ocupados el galpón 1 (el original) y el
galpón 2, ambos con contrato de locación, el destino del primero es fábrica y se
observaron varios operarios trabajando, en el segundo depósito hay menos
empleados. El uso de ambos es en la nave original fábrica de zapatillas de tipo
urbanas y el otro depósito de materiales de embalajes y aislantes. Al preguntarle al
empleado administrativo (Gastón Ibazetta) que me permitió el ingreso del primer galpón
dijo no saber el plazo de la locación, si contesto que el importe de la misma es de
$25.000 mensuales por el alquiler, pero que el contrato no estaba en las oficinas y no me
lo podía facilitar para fotocopiarlos. En cuanto al segundo galpón ocupado fuimos
atendidos por el empleado operario del depósito llamado Rafael sin dar su apellido,
telefoneo a una abogada, pidiendo consejos, sacando foto a cedula de notificación del
expediente para mandársela y con actitud de desconfianza no contesto a ninguna de las
preguntas formuladas, diciendo a todas que no sabía, solo contesto que si alquilaban y
el uso del galpón y dijo que el contrato no se encontraba allí.
d) El perito busco 3 antecedentes para el valor del terreno y aplicar el Método
Separativo, todos publicados en clasificados de La Voz y otras webs de inmobiliarias
especializadas en venta de galpones.

e) El valor oficial de m2 cubierto para la tipología de galpones no existe en Córdoba,

es por ello que se hizo una analogía con los precios de empresa aseguradora
prestigiosa de Buenos Aires con precios de metro cuadrado de galpón según
categorías, pero que tiene el valores más elevados que en Córdoba, por ello se le aplico
por analogía un coeficiente de reducción de precio del 24, 29% menos comparando con
la Dirección de Estadísticas y Censos de la Provincia de Córdoba donde ambas
organizaciones tienen en común el valor de m2 de la tipología vivienda económica, pero
con precios distintos, el de Buenos Aires es mucho más alto.

f) Luego se aplicó el Coeficiente de Realización 0.90 (Fuente Tribunal de

Tasaciones de la Nación), cuyo concepto es que, aun aplicando toda la objetividad y
cálculos matemáticos, el resultado no es real ya sea por la depresión del mercado
en estas tipologías o el precio cierto que está dispuesto a pagar la demanda en
Córdoba.
e) Datos de la cuenta del cedulón web

• Superficie del terreno 8.907 m2

• Superficie cubierta edificada de admiración en 1984 93 m2
• Superficie cubierta edificada del galpón original en 1984 653 m2
• Superficie cubierta edificada de depósito en 1984 96 m2
 • Superficie cubierta edificada total del galpón 2 en 2018 total 653 m2 + 200 m2 de
oficinas y sanitarios = 853 m2
• Superficie cubierta edificada parcial del galpón 3 en 2018 total 653 m2 + 200
m2 de oficinas y sanitarios = 853 m2
• Superficie cubierta edificada parcial del galpón 4 en 2018 total 653 m2 + 200
m2 de oficinas y sanitarios = 853 m2
Total, de superficie construida y a terminar 3.401 m2
La Base imponible de Rentas es $3.868.764.

BIBLIOGRAFÍA Y PÁGINAS CONSULTADAS

• Diario La Voz de Córdoba, edición digital.
• El arquitecto y las Tasaciones. Investigación, selección, compilación y
desarrollos. Especialista Jorge Alejandro Álvarez. Edición 2013.
• Elementos de la Tasación, Ibañez – Topalian, Editorial Alveroni, 1999.
• Manual de Tasaciones, Propiedades Urbanas y Rurales, Dante Guerrero.
Librería y Editorial Alsina 1984.
• Manual Integral del tasador, Teruzzi - Urcegui – Aguada – Cornelli -Junyent Bas –
Ibañez – Rostagno. Editorial Advocatus, 2007.

• Momentos Inmobiliarios La Tasación, Gómez Prat – Garcia de Gómez Prat.

Editorial Eudecor SRL, 2001.

• Tasación de Inmuebles urbanos, Chandías Mario. Librería y Editorial Alsina,

1954.

• Tasacion Inmobiliaria. Lapa, Eduardo L. Editorial La Cañada. Córdoba 2007.

• www.googlehearth

• www.ipcva.com.ar

• www.estadistica.cba.gov.ar

• www.lea-global.com/calculador