Módulo 1: La tasación

IN TR ODUCCIÓN AL MÓDULO

Introducción

UN IDAD 1: LA TASACIÓN

Introducción a la unidad

Tema 1: Concepto de tasación

Tema 2: Métodos y usos de una tasación

Tema 3: Obligaciones previas y posteriores al acto de tasación

Tema 4: Validez de las tasaciones

Tema 5: El tasador

Cierre de la unidad

UN IDAD 2: METR OLOGÍA. TASACIÓN JUDICIAL. GUÍA DE TASACIÓN

Introducción a la unidad
 Tema 1: Enfoque metrológico

Tema 2: Características de la tasación judicial

Tema 3: Ética profesional

Tema 4: Guía práctica para realizar una tasación

Cierre de la unidad

UN IDAD 3: PR IN CIPIOS Y CON CEPTOS DE VALOR . VALOR DE TASACIÓN

Introducción a la unidad

Tema 1: Principios

Tema 2: Concepto de valor

Tema 3: Valor de tasación

Cierre de la unidad

CIER R E DEL MÓDULO

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Tema 1 20

Introducción

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Se inicia el estudio de la tasación, sus métodos, usos, validez y obligaciones previas y posteriores al acto.

Se analizarán las funciones y responsabilidades del tasador. Además, se abordará la Tasación Judicial, la
ética profesional y el valor de la tasación.

Objetivos del módulo

 Identificar en una tasación los métodos y usos considerando las obligaciones y
responsabilidades del tasador.

Reconocer el enfoque metodológico de la tasación judicial teniendo en cuenta sus

características y la ética profesional.

Identificar los principios del valor de tasación de un bien inmueble.

Contenidos del módulo

Unidad 1-  La tasación

1.1 Concepto de tasación.

1.2 Métodos y usos de una tasación.

1.3 Obligaciones previas y posteriores al acto de tasación.

1.4 Validez de las tasaciones.

1.5 El tasador.

Unidad 2- Metrología. Tasación Judicial. Guía de tasación

2.1 Enfoque metrológico.

2.2 Características de la tasación judicial.

2.3 Ética profesional.

2.4 Guía práctica para realizar una tasación.

Unidad 3- Principios y conceptos de valor. Valor de tasación

3.1 Principios.

3.2 Concepto de valor.

3.3 Valor de tasación.

Tema 2 20

Introducción a la unidad

¿A que llamamos “Tasación”? 

Contenidos de la unidad

1 Concepto de tasación.

2 Métodos y usos de una tasación.

3 Obligaciones previas y posteriores al acto de tasación.

 4 Validez de las tasaciones.

5 El tasador. 

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Tema 3 20

Tema 1: Concepto de tasación

La palabra tasación proviene del “latín taxatio-onis” cuyo significado

está relacionado con la acción y efecto de tasar o graduar como
primera acepción, en segundo lugar, la voz latina “taxare” se refiere a
la fijación oficial de un precio máximo o mínimo para una mercancía,
por cuanto un tasador seria la persona con la habilidad de determinar
el precio de un bien.

La función de tasar está directamente ligada al concepto de avaluar, poner precio a una cosa.
El concepto de tasación ha dividido las opiniones en cuanto a la determinación del valor: valor único o valor
según la finalidad de la tasación y podemos citar los siguientes autores:

Chandias: “cualquiera sea el origen, el destino o método, el valor es único, objetivo privativo del
bien examinado, de la misma manera que lo son sus dimensiones, su forma o cualquiera de
sus propiedades”

Dickmann: “la valuación basada sobre métodos científicos, no puede variar en lo que a su
cuantum se refiere, cualquiera sea la finalidad con que se practique”.

McMichel: “así como hay distintas clases de valores, también se encontrará que una
determinada propiedad tiene valores diferentes según las distintas finalidades perseguidas”.

Chandias: “distintos elementos de comparación o bases de cálculo que sirven para determinar
el valor, pero que no son el valor en sí”. El grado de aproximación de una valuación, está en
 función directa para el fin para el cual se efectúa, ya sea tributario, hipotecario, comercial o
judicial”.

Para el Dr. Magnou en relación con el valor dice que Tasar es medir el valor (económico) de un
bien.

El diccionario Larousse Universal define el acto de tasar, como el de poner precio oficialmente
a ciertas cosas vendibles.

Para Eduardo Lapa es el valor estimado en dinero sobre una cosa determinada, pero dicha
cosa de ser susceptible de tener un valor económico.

Se puede decir entonces que la tasación se realiza con el fin de

determinar el valor de una cosa, teniendo en cuenta los elementos
que surgen de ella. Desde el punto de vista jurídico responde al
nombre de bienes, que pueden ser muebles, inmuebles o
semovientes.
Tema 4 20

Tema 2: Métodos y usos de una tasación

Métodos
Los valores de los bienes (muebles, inmuebles, semovientes, etc.) se calculan según diferentes métodos:

Método de comparación
–
El que resulta de comparar con otros inmuebles o bienes similares de los que se conoce el valor de
mercado, por transacciones reales conocidas las que deberán ser analizadas a efectos de dar fiabilidad a
la comparación.

Método de capitalización de rentas

–
Es aquella en las que los inmuebles generan arrendamientos, actividades económicas, edificios para
alquiler, etc., y en su cálculo se consideran factores de riesgo de la inversión de acuerdo con la tipología del
inmueble o la tasa libre de riesgo previsible en la duración de las rentas en el tiempo.

Métodos residuales de análisis de inversiones

–
Es el caso de valorar los terrenos o de considerar el valor del edificio terminado descontando todos los
costes necesarios para construirlo y los gastos según un calendario de ingresos y pagos.
El valor de tasación se alcanza como resultado de aplicar a una superficie que se obtiene de una medición
sobre un plano el valor unitario por metro cuadrado. El valor unitario es el resultado de la suma de tres
conceptos:

 Vu = Valor del suelo (repercusión del suelo) + costes de la construcción + beneficio del
promotor.

Valor del suelo. Es la parte proporcional del valor del terreno (edificio) que le corresponde al
inmueble concreto tasado (vivienda o piso).

Los costes de construcción, que incluye gastos administrativos, personal, profesionales

actuantes, proyectos etc., reflejan el importe que se necesitaría desembolsar para construir un
inmueble.

El beneficio del promotor es la relación entre lo que cuesta construir el inmueble, por ejemplo,
(terreno + costes de construcción) y el precio por el que se podría vender.

Usos
El acto de tasar queda reservado para quienes haciendo ejercicio de un conocimiento determinado y de una
profesión que requiere cierta formación técnica avala o certifica el precio o valor de una cosa.
La tasación de bienes involucra tres aspectos:

J U RÍ D I C O E C ONÓMIC O TÉ C NIC O
Implica tomar conocimiento sobre la cosa en sí misma y la situación legal de la misma en relación a cómo
se puede ver afectado su valor. Ej.: Derechos sucesorios, tenencia, etc.

J U RÍ D I C O E C ONÓMIC O TÉ C NIC O

Refiere al análisis del mercado donde va a ser comercializado el objeto, producto de la tasación. Ej.:
Diferencias cambiarias, relaciones entre divisas, etc.

J U RÍ D I C O E C ONÓMIC O TÉ C NIC O

Es la metodología usada para determinar el valor del bien a tasar, considerando los aspectos anteriores.

Valor
El valor de un objeto es la asignación que le asignamos a nuestras preferencias (Dante Guerrero). El valor
posee un doble significado:

S U BJ E T I V O O BJ E T I V O
Es inherente al individuo. Es la importancia que un sujeto le otorga a una cosa.

S U BJ E T I V O O BJ E T I V O

Es aquel que se identifica como sinónimo de precio.

Precio
Es la cantidad de dinero u otro bien que debe entregarse para adquirir una cosa o servicio. (Chibili Yammal).
En la formación de precios intervienen la oferta y la demanda en un mercado determinado en un tiempo
determinado.

Diferencias entre tasación, valoración y peritación

La tasación es una inspección ocular de un bien determinado a valorar que es realizada por un
técnico que determina la valoración del bien.

La valoración en sí, carece de validez legal ante cualquier organismo.

Si bien la tasación mantiene coincidencias con la peritación, un perito puede concluir un

dictamen pero que no necesariamente tiene que establecer una valoración económica del bien
peritado.
Tema 5 20

Tema 3: Obligaciones previas y posteriores al acto de

tasación

Obligaciones previas al acto de tasación

Todo acto de tasación requiere de una secuencia operativa que consisten en:

Determinar las bases de tasación

Identificar el inmueble objeto de la tasación, para lo cual se deben solicitar elementos como el
título de propiedad, reglamento de copropiedad, plano de mensura y subdivisión según el caso,
titularidad del dominial, y cerciorarse si se trata de un bien con algún tipo de restricciones al
dominio, para lo cual será necesario gestionar el pedido informes del registro de la propiedad.

Determinar la finalidad de la tasación, si es de tipo particular, judicial, y de índole informativa por

cuanto es necesario apreciar las características y destino del bien a tasar.

Recolección de datos

Una vez determinado lo enunciado en el punto anterior, resulta necesario reunir, clasificar, analizar e
interpretar los siguientes datos dividiéndolos en dos grupos de datos:
 Datos generales del lugar: Referido al lugar donde se encuentra emplazado el inmueble: teniendo
en cuenta características geográficas generales del barrio, su entorno y accesibilidad, medios de
transporte y vecindad y todo otro factor que influya en la tasación del inmueble.

Datos propios del inmueble a tasar: 1) Para el caso de los inmuebles alcanzados por la Propiedad
Horizontal: Tipo de Edificio, categoría, antigüedad, superficie, ubicación de la unidad funcional
dentro del edificio, orientación, calidad constructiva, años del inmueble, estado de conservación,
calidad de los materiales, cantidad de ambientes, distribución, funcionalidad, adaptabilidad a
diversos destinos, etc. 2) Para el caso de terrenos: Forma y dimensiones, calidad del suelo,
superficie, zonificación, orientación.

Datos sobre valores y características del mercado inmobiliario, al momento de la recolección de

datos teniendo en cuenta compraventas efectuadas, fecha de las operaciones y su monto, valores
de inmuebles similares ofrecidos y relación oferta demanda (aplicables a la técnica de
comparación de mercado).

Determinación del más alto y mejor uso

Se deben analizar todas las tendencias del mercado que influyen sobre el inmueble, a los fines de
determinar el mejor uso o el más redituable que se le pueda dar a efectos de fundamentar la estimación
del valor.

Calculo del avalúo

Utilizar de todos los métodos de posible aplicación con el fin de encontrar el más adecuado a efectos de
determinar el valor.
 Conciliación, estimación del valor final

Una vez analizada y conciliada la información reunida y por aplicación de los distintos métodos de
cálculo conjuntamente con las condiciones del mercado se obtendrán valores determinados sobre el
bien tasado, teniendo como resultado una estimación del valor final.

Las principales dificultades del análisis en el caso de los inmuebles están vinculadas que son bienes
heterogéneos, y poseen un conjunto diversificado de atributos, lo que dificulta la comparación directa de
las unidades.

Obligaciones posteriores al acto de tasación

Dichas obligaciones son el resultado de enunciadas en las previas al acto de tasación, y al respecto
podemos decir lo siguiente:

1 La tasación debe ser clara, concisa y no debe falsear ningún dato.

2 Describir los métodos utilizados para la realización de la misma.

3 Acompañar antecedentes comparativos para el arribo del valor.

4 Acompañar fuentes de información de dichos comparativos.

5 Informar de manera fehaciente el valor de la tasación.

6 El valor estimado final de la tasación debe contener al pie del informe, firma y sello del
profesional actuante.
Tema 6 20

Tema 4: Validez de las tasaciones

Validez Temporal de las Tasaciones

Cada tasación se realiza para una fecha determinada, según el principio de temporalidad. La validez
temporal de la tasación está influida por la variabilidad del mercado en el tiempo, por tal razón, resulta
necesario efectuar una nueva tasación. No puede estimarse a priori un tiempo de validez, dado que son
múltiples los factores que inciden en el valor de un bien, aún en un período de estabilidad económica.

Actualización de una Tasación

Las tasaciones no deben ni pueden ser actualizadas por ningún índice. En concordancia con la definición
anterior, debe realizarse otra tasación a la nueva fecha.

Tiempo que demanda una Tasación

No puede estimarse a priori un tiempo para la realización de una tasación, ya que este varía según el
caso en estudio, por el grado de complejidad del bien a tasar, por la facilidad o dificultad de antecedentes
en el mercado, por la elaboración de los informes, por los tiempos de inspección, por el análisis de los
resultados y demás tareas administrativas.

Para la tasación, la inspección del bien a tasar es imprescindible a los efectos de determinar y corroborar
sus características técnicas y de seguridad.

Fuentes de Información

Para todos los procesos de tasación, deben utilizarse antecedentes o datos lo más cercanos posibles a
la fecha de tasación. Estos datos se obtienen del mercado y no se debe utilizar los valores de registros
contables, pues al estar ajustados por índices no reflejan el real valor de mercado del bien mueble o
inmueble.

Tampoco deben utilizarse los denominados precios testigos, que no son tasaciones, sino precios de un
bien en el mercado. Para una tasación se requiere un mayor grado de análisis técnico para la
determinación del valor.

Documentación mínima para realizar una Tasación

Para bienes inmuebles: los datos de ubicación y catastrales del bien, sus planos actualizados con
las mejoras existentes y fotografías del bien inspeccionado. Para los casos de bienes inmuebles
en Propiedad Horizontal, se debe contar además con el plano de subdivisión y copia de la
respectiva escritura de dominio. 
Para bienes muebles: los datos de ubicación del bien, el inventario, detallando ubicación, estado y
fotografías del bien inspeccionado.

Para instalaciones: los datos de ubicación, el inventario detallando ubicación, estado, datos
técnicos de características constructivas y de funcionamiento, sus planos y fotografías del bien
inspeccionado. Cada norma específica determina la documentación adicional necesaria.
Tema 7 20

Tema 5: El tasador

El Tasador es aquella persona que teniendo título habilitante pueda

saber interpretar las características del bien a tasar y el mercado
donde este va a ser evaluado. Los tasadores pueden clasificarse en
función de su capacitación y actividad y están habilitadas por ley.
 1

Para actuar en todo tipo de tasaciones, según sus alcances de

título

Profesionales universitarios con título de grado habilitado en Agrimensura,Arquitectura,

Ingeniería en todas sus especialidades, Informática y en ciencias de la Geología, con
incumbencias o alcances de título alcances de títulos en tasación de bienes muebles e
inmuebles y que no intervienen en ningún carácter en las operaciones comerciales de los
bienes por ellos valuados y ejercen sus tareas valuatorias, de acuerdo a los alcances de sus
respectivos títulos de grado y a los requisitos exigidos por los Artículos números 42 y 43 de
la Ley de Educación Superior Nº 24.521. Por su conocimiento de las ciencias físicas y
químicas, de los comportamientos estructurales, de diseño, fabricación y producción, con
capacidad de realizar desarrollos científicos, técnicos y económicos; con autoridad para
realizar proyectos, planificación, diseño, construcción dirección de obras, ensayos y puesta
en funcionamiento; de edificios, de instalaciones, de bienes rurales, de bienes muebles, de
aeronaves, de embarcaciones, de software y hardware. Y la evaluación de los avances
tecnológicos y científicos.Por su grado de especialización y por la complejidad de las tareas
evaluatorias, éstos profesionales integran y pueden ser representantes ante el Tribunal de
Tasaciones de la Nación.
 2

Para tasaciones sobre bienes limitados por su capacidad de

construcción o fabricación

Los técnicos que según resoluciones de Ministerio de Educación tienen facultado el ejercicio de la
tasación.
 3

Para actuar en tasaciones de subastas y de comercialización

Los profesionales con título universitario de Martillero y Corredor Inmobiliario, alcanzados por los
Artículos 8 y 34 de las Leyes N° 20.266 y Nº 25.028, que además de informar sobre valores
venales o de mercado de los bienes sujetos a remate o actos jurídicos de venta, desarrollan
actividades comerciales relacionadas con los mismos, de acuerdo a las disposiciones legales en
vigencia.

Responsabilidades en las que puede incurrir el tasador

La función del tasador debe ser ejercida con responsabilidad y pericia y su responsabilidad es sumamente
importante tanto en la parte privada como en la parte judicial.

Esta debe ser llevada a cabo por profesionales matriculados e idóneos en la materia, ya que el
desconocimiento, mala fe o impericia por parte del tasador puede llevar a que el precio final de un bien
tasado para venta o alquiler derive en consecuencias indeseadas para las partes.

Esa consecuencia no deseada está relacionada en forma directa con una mala tasación o mala fe por parte
del tasador interviniente ya que este puede en su informe incurrir en precio vil o muy oneroso, y como
producto de esa tasación incorrecta surgen hechos no deseados, donde se verían lesionadas algunas de las
partes o ambas, en parte económica y moral. Ej.: Un inmueble tasado a precio vil vendido o alquilado
implicaría una pérdida de dinero para la parte vendedora.
Distinto sería el caso para el inmueble tasado a un valor sobredimensionado este tardaría mucho tiempo en
alquilarse o venderse, sin garantizarse la concreción del negocio.

 Por consiguiente: una correcta tasación conduce a la concreción de un buen negocio.

Cómo se hace una tasación

Video explicativo sobre cómo se hace una tasación y sus motivos:

Cómo se hace una tasación

El Confidencial. s/f Cómo se hace una tasación. Recuperado de: https://www.youtube.com/watch?v=ZV_VT7du1lw

Tema 8 20

Cierre de la unidad

¿A que llamamos “Tasación”?

Sobre la tasación podemos decir que “es una opinión informada acerca del valor de un objeto, basada en un
conjunto de cálculos técnicos”, es decir, fundamentada en antecedentes comprobados y de una cuidadosa
inspección y estudio de todos los factores y variables objetivas y subjetivas que influyen en la determinación
del "justo valor de las cosas" en una fecha determinada, en base a la observación de casos comparables y a
la experiencia personal. Es decir, por su naturaleza social y económica, la tasación es una disciplina ética.

Bibliografía
de referencia
–

Ibáñez, M. y  Topallan, A. (2008) Elementos de la Tasación – Edit. Alveroni. Córdoba 2.008

Novellino, N. (2008) Tasación y Subasta Judicial. Edit. García Alonso, Bs. As.
Tema 9 20

Introducción a la unidad

¿Cuál es el resultado de la tasación? 

Contenidos de la unidad

1 Enfoque metrológico.

2 Características de la tasación judicial.

3 Ética profesional.
 4 Guía práctica para realizar una tasación.

Comenzar la unidad
Te invitamos a recorrer el contenido de la unidad.

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Tema 10 20

Tema 1: Enfoque metrológico

El Dr. Eduardo Magnou hace referencia a este particular término explicando lo siguiente:
 1

HABILIDAD-EMPIRISMO-CIENCIA

Las acciones humanas de importancia social pasan por tres estadios evolutivos:

La habilidad se caracteriza por el "hacer", sin preocuparse por el "cómo" ni por el "por qué".

El empirismo pone el acento en el "cómo hacer", prescindiendo del "por qué".

Con lo científico aparece el "por qué hacer", en una influencia recíproca y reiterada sobre el
"cómo hacer", con enriquecimiento de ambos aspectos.
 2

MEDIR-VALOR-OBJETO

Para comprender las vicisitudes habidas en la consecución de su status científico, bueno es

detenerse en una definición de la tasación como “medición (del) valor (de un) objeto (material o
inmaterial)”.

Los tres elementos substantivos de la definición prenuncian los tres posibles enfoques con que
puede accederse al tal status científico:

Si se pone el acento en el “objeto”, tenemos un enfoque “tecnológico”;

Si en cambio se lo pone en el “valor”, el enfoque es “económico” (particularmente

“econométrico”);

Y si, por último, priorizamos la “medición”, tenemos el enfoque “metrológico”.

En realidad, la posición tecnológica es insostenible en cuanto enfoque científico, por ser

científicamente incorrecta (el auge de la postura tecnológica se da en el empirismo). Porque
en esencia se trata de un determinismo basando exclusivamente el valor en características
tecnológicas, y no hay determinismo posible donde media la acción humana como
manifestación del libre albedrío. Igualmente, determinista es el enfoque econométrico,
aunque menos obviamente erróneo por hacer intervenir variables económicas (esto es
humanas) aparte de las tecnológicas. Los determinismos traducidos en fórmulas
matemáticas exactas o aproximadas, con variables exclusivamente tecnológicas o
económicas, son absolutamente inaplicables en ciencias sociales (ciencias de la acción
humana donde el libre albedrío tiene un protagonismo innegable) y aún están siendo
cuestionados en ciencias naturales, donde lo determinístico va cediendo frente a lo
probabilístico. Claro que estamos hablando del determinismo en la génesis del valor, no del
determinismo en su medición, que es precisamente lo que hace el enfoque metrológico. Los
econométricos pretenden medir el valor adentrándose en su génesis, mientras los
metrólogos se limitan tan sólo a medirlo. Siguiendo en esto el consejo del ingeniero puntano
Mario Eduardo Chandías que nos legó la sabia reflexión: "están pasados frente al valor no
con una duda sino con un metro; no expliquen, midan".
 3

MAGNITUD-MEDICIÓN-MEDIDA

Resulta obvio afirmar que la metrología, ciencia de la medición en general, constituye el marco
más adecuado para insertar en él la medición del valor económico o sea la tasación. Claro que
para ello debemos tener de la metrología un panorama general como no lo tienen incluso muchos
metrólogos, que han circunscripto esta ciencia al estudio de los instrumentos de medición de las
magnitudes físicas. Afirmamos pues, en concordancia con las tendencias modernas de
avanzada, que hay una metrología general, que abarca el estudio de todas las mediciones, incluso
las de magnitudes culturales, como es el valor económico. Insertar plenamente la tasación en la
metrología es el paso indispensable para construir una tasación científica basada sobre sólidos
fundamentos, tanto en lo que hace a la magnitud cuanto al proceso de medición y a la medida
resultante.
 4

CARACTERÍSTICAS-MODELIZACIÓN-ITERACIÓN

Pocas veces se reflexiona sobre el carácter excepcional que tienen las magnitudes lineales:
admiten su medición por comparación directa. No son las únicas; admiten medición directa
además y entre otras la superficie, el volumen y la capacidad. Pero el grueso de las magnitudes --
entre ellas todas las culturales- sólo admiten una medición indirecta, esto es la medición de
ciertas características relacionadas cuantitativamente, mediante una determinada modelización,
con la magnitud a medir.
 5

PROMEDIO-INCERTIDUMBRE-TENDENCIA

Puesto que la medición tiene una teoría general desarrollada por Gauss y por Laplace, y
perfeccionada por las contribuciones de Gosset referidas a las pequeñas muestras, ella resulta
absolutamente aplicable a la tasación y configura su sustento troncal. Consiste en esencia en
reiterar las mediciones indirectas (por ejemplo, partiendo de diferentes datos), obteniendo
muestras de medidas (referidas todas a la misma magnitud, en este caso el precio real o potencial
del problema), a partir de las cuales se calcula el valor más probable y la incertidumbre para una
dada confianza. El hecho que el precio real o potencial a medir sea variable en el tiempo obliga a
agregar como elemento constituyente de la medida su tendencia, ya que no es lo mismo para
predecir acontecimientos un automóvil a cien kilómetros por hora frenando que un automóvil a
cien kilómetros por hora acelerando.

El resultado de una tasación está así constituido por cuatro elementos inescindibles: valor más
probable, incertidumbre, confianza y tendencia, absolutamente necesarios todos ellos para
aplicar correctamente la tasación obtenida y resultantes todos ellos de una misma teoría y de un
mismo proceso de cálculo. Teoría y práctica se encuentran así consubstanciadas, lo que es
inevitable porque la teoría no es sino la síntesis de la práctica de la que procede y con la cual no
puede discrepar; si esto último ocurriere, sería indicativo inapelable que se trata de una mala
teoría.

Responsabilidades en las que puede incurrir el tasador

La función del tasador debe ser ejercida con responsabilidad y pericia y su responsabilidad es sumamente
importante tanto en la parte privada como en la parte judicial.
Esta debe ser llevada a cabo por profesionales matriculados e idóneos
en la materia, ya que el desconocimiento, mala fe o impericia por parte
del tasador puede llevar a que el precio final de un bien tasado para
venta o alquiler derive en consecuencias indeseadas para las partes.

Esa consecuencia “no deseada” está relacionada en forma directa con una mala tasación o mala fe por
parte del tasador interviniente ya que este puede en su informe incurrir en” precio vil” u “muy oneroso”, y
como producto de esa tasación incorrecta surgen hechos no deseados, donde se verían lesionadas algunas
de las partes o4ambas, en parte económica y moral. Ej.: Un inmueble tasado a “precio vil” vendido o alquilado
implicaría una pérdida de dinero para la parte vendedora. Distinto sería el caso para el inmueble tasado a un
“valor sobredimensionado” este tardaría mucho tiempo en alquilarse o venderse, sin garantizarse la
concreción del negocio.

Por consiguiente “una correcta tasación conduce a la concreción de

un buen negocio”.
Tema 11 20

Tema 2: Características de la tasación judicial

La reglamentación vigente para los martilleros y corredores públicos

determina que las tasaciones ordenadas por los jueces serán
realizadas por aquellos que se encuentren inscriptos en la nómina
de tasadores.

En el ámbito judicial, la designación se efectuará por sorteo para toda clase de juicios y concursos y
quiebras. Una vez designado y notificado, el perito tiene tres (3) días para aceptar el cargo y cinco (5) días
para instar los trámites. La instancia significa que el perito puede solicitar al juez que se adopten una serie
de medidas para realizar su labor, como por ejemplo pedir adelanto de gastos, pedido de oficios, ampliación
del plazo de presentación que es de treinta (30) días, etc.

En cuanto al tiempo y forma de regulación de honorarios de los peritos que actúen en el juicio deben
practicarse simultáneamente con la de los letrados intervinientes entre los cinco (5) y treinta (30) días.

Los martilleros son los profesionales más idóneos, para establecer el valor venal de las cosas y los precios
más actualizados del mercado de los bienes muebles, inmuebles y semovientes. Son quienes llevan
adelante la tarea de tasación, aunque también pueden realizarlas aquellas profesiones reglamentadas como
ingenieros, agrimensores y arquitectos (Art. 578 CPCC). En la práctica y ordenado por los jueces, en los
autos de subasta respectivos, el martillero actuante es quien asigna el valor de la tasación del inmueble
requerido con el objeto de conocer su valor para determinar la subasta y así fijar la base de la misma.
Tema 12 20

Tema 3: Ética profesional

En las normas generales que hacen a los deberes éticos y a la conducta de los martilleros y corredores,
están referidas a la obligación moral que les corresponde a estos en relación con en el desempeño de su
actividad profesional. Esto se refiere a la forma de conducirse de conformidad con principios éticos
generales, o sea, ser moralmente responsable en la actividad desempeñada basándose en la honestidad y
sapiencia, las que deben aplicar y de no ser cumplidas, le traen aparejado el descrédito y el repudio social.
En cuanto a su desempeño en su vida privada, ésta debe estar acorde con los mismos principios
enunciados (honorabilidad, honradez, transparencia y educación que caracterizan a una persona de bien).

Todos estos principios deben estar acorde con su accionar profesional, dándole así mayor
credibilidad en relación a sus colegas. Corresponde a los martilleros y corredores combatir y
denunciar, por todos los medios lícitos posibles, cualquier conducta censurable de la que
tenga conocimiento, ante las autoridades competentes.

En cuanto a su probidad debe exigírseles a los profesionales, no está orientado solo al punto
de vista pecuniario, se requiere además lealtad personal, veracidad y buena fe.

El secreto profesional es un elemento al que el código de ética le ha concedido mayor

importancia; su preponderancia radica en que se trata de un derecho – deber que se relaciona
directamente con la confianza del cliente. Es un derecho ante la justicia y los poderes públicos;
ya que, citado el profesional a declarar como testigo, no puede ser obligado a revelar aquello
que comprometa su secreto profesional.

Las incompatibilidades son limitaciones que impone la ley al ejercicio de la profesión de

martillero y del corredor, y se establecen para que los profesionales las cumplan, impidiéndole
la acumulación de cargos o funciones que puedan comprometer su independencia,
insumiéndole demasiado tiempo o resultar inconciliable con su profesión; y exigiéndole que
rehúse las designaciones de oficio que no se hagan por sorteo, entendiéndose por tales las
que se efectuaren los magistrados sin previa propuesta de parte.
Tema 13 20

Tema 4: Guía práctica para realizar una tasación

1 Identificar el inmueble a tasar.

2 Realizar la inspección ocular de dicho inmueble y solicitar la documentación necesaria para

realizar la tarea.

3 Tasar el inmueble aplicando el método más conveniente, precisando las medidas, la superficie
cubierta y la categoría de edificación del mismo.

4 Solicitar toda la documentación inherente al inmueble:

a. Fotocopia del Título de Propiedad.
b. Fotocopia del Reglamento de Copropiedad y Administración.
c. Informes de Inhibición y Dominio del Registro de la Propiedad respectivo.
d. Confirmar con dichos informes si el titular que detenta la posesión es el titular registral.
e. Verificar si dicho dominio se encuentra afectado por algún gravamen ó restricción.
f. Solicitar Plano de la edificación, con el que se ayudará para determinar si las superficies
coinciden con las que surgen de la visita o existiera mejora no contemplada en el plano
original.
g. En caso de no existir plano es conveniente que elabore un croquis en base al relevamiento
físico que realizará al momento de la “inspección in situ”.
h. Solicitar un estado Parcelario Municipal (ó plancheta catastral) para que pueda determinar
con exactitud la ubicación del inmueble dentro del ejido municipal.
i. Solicitar Boleta de Liquidación de Tasas y Contribuciones Municipales (de ésta Ud. Podrá
extraer datos referidos al inmueble: sup. Terreno, sup. Cubierta, año de edificación, categoría
de edificación, etc.).

5 Obtener varias Fotos del Inmueble.

6 Aplicar coeficientes de Homogeneización entre la propiedad a tasar y su comparables:

a. Considerar Antecedentes los datos de otros inmuebles similares a la que debemos tasar
 dentro de la zona en la que esté situado el inmueble a tasar recorriendo inmuebles en alquiler o
venta según el caso por carteles en vía pública o en inmobiliarias de la zona o en periódicos de
publicaciones por operaciones concretadas recientemente y se actualizar esos antecedentes
si son muy antiguos.
b. Tener en cuenta también la ubicación del bien, en relación a las características del barrio,
calidad de las edificaciones vecinas, acceso a los medios de transporte.
c. Analizar las Características Constructivas, es decir, la categoría del edificio, calidad de los
materiales, instalaciones centrales, individuales que posea, y pueden identificarse como:
Económica; Estándar; Buena o Muy buena.
d. Tener en cuenta el Piso en su altura; la Superficie de la unidad;la ubicación de la Planta en
frente o contra frente; lateral o interno, si es esquina o no; Edad o antigüedad del edificio para
establecer su depreciación; Estado de conservación de los espacios comunes; si tiene Balcón,
Patio o Terraza.
e. Utilizar un Coeficiente Libre para características especiales del bien (gym; laundry; pileta,
sum, seguridad, cochera, parrilla etc.).

7 Una vez relevados los datos se debe armar una hoja de trabajo y aplicar los coeficientes
correctivos poder homogeneizar los datos y arribar al valor del inmueble.

8 Volcar todos los datos en una hoja membretada explicando el procedimiento efectuado
consignando al pie la firma y sello de profesional actuante.

9 Con el fin de procesar información y obtener el precio x m2 deberíamos considerar:

a. Las superficies cubiertas se tasan al 100% del valor de mercado.
b. Superficies semi cubierta al 50%c. Balcones al 33%.
d. Balcón terraza al 50%.
e. Bauleras y depósitos al 25%.

10 Volcar todos los datos en una hoja membretada explicando el procedimiento efectuado
consignando al pie la firma y sello de profesional actuante.

Desarrollo del informe de tasación

1 Antecedentes.

2 Metodología.
3 Ubicación del inmueble.

4 Descripción de la zona del inmueble.

5 Detalles y características del Edificio y la Unidad Funcional.

6 Medidas y superficie

7 Fotos del inmueble.

8 Mapa.

9 Zonificación.

10 Comparativos.

11 Valuación.
Tema 14 20

Cierre de la unidad

¿Cuál es el resultado de la tasación?

El resultado de una tasación está constituido por cuatro elementos inescindibles: valor más probable,
incertidumbre, confianza y tendencia, absolutamente necesarios todos ellos para aplicar correctamente la
tasación obtenida y resultantes todos ellos de una misma teoría y de un mismo proceso de cálculo. Teoría y
práctica se encuentran así consubstanciadas, lo que es inevitable porque la teoría no es sino la síntesis de
la práctica de la que procede y con la cual no puede discrepar; si esto último ocurriere, sería indicativo
inapelable que se trata de una mala teoría.

Bibliografía
de referencia
–

Magnou, E. (1993). Manual del tasador. Abeledo Perrot. Bs. As.

Tema 15 20

Introducción a la unidad

¿Qué es “Valuar”?

Contenidos de la unidad

1 Principios.

2 Concepto de valor.

3 Valor de tasación.
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Tema 16 20

Tema 1: Principios

Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un

conjunto de bienes, en una fecha precisa, para un fin establecido.

En función de lo expresado, pueden enunciarse tres principios fundamentales:

PRI N C I PI O D E S U S T I T U C I Ó N PRI N C I PI O D E T E M PO RA LI D A D PRI N C I PI O D E FI N A LI D A D

El valor de un bien es equivalente al de otros activos de similares características sustitutivos de aquél.

PRI N C I PI O D E S U S T I T U C I Ó N PRI N C I PI O D E T E M PO RA LI D A D PRI N C I PI O D E FI N A LI D A D

El valor de un bien está en función de la fecha de la tasación y puede variar a lo largo del tiempo.
PRI N C I PI O D E S U S T I T U C I Ó N PRI N C I PI O D E T E M PO RA LI D A D PRI N C I PI O D E FI N A LI D A D

La finalidad de la valoración condiciona el enfoque, el método y las técnicas por seguir.

Tema 17 20

Tema 2: Concepto de valor

Valor de mercado
Es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de un bien en la fecha
de la valoración, habiéndose verificado técnicamente las características del mismo, y suponiendo una
comercialización adecuada, que existe al menos un comprador potencial y un vendedor correctamente
informados, y que ambos,comprador y vendedor, actúan libremente por un interés económico y sin un
condicionamiento particular en la operación.

El valor de mercado de un bien está siempre determinado por la intersección de sus curvas de oferta y
demanda. La curva de demanda está dada por su costo de sustitución para los potenciales compradores.

El valor de mercado puede ser obtenido:

Comparando sus características físicas y técnicas con las de bienes similares cuyo valor se
conoce, y ponderando luego la incidencia que puedan tener en su valor de mercado las
diferencias detectadas.

En función de los ingresos netos que él sería capaz de generar y de la tasa de rédito que se
obtiene en ese mercado con bienes similares.

Valor del Costo de reposición (CR)

El valor del costo de reposición puede ser:
 Bruto o a nuevo (CRB): es la suma de las inversiones necesarias para reemplazar, en la fecha
de la valorización, un bien por otro nuevo de sus mismas características

Neto o depreciado (CRD): es el resultado de deducir del CRB la depreciación física y/o
funcional en la fecha de la valoración. En el caso de bienes inmuebles, deberá sumarse el valor
del terreno.

Valor de uso
Es el valor económico que tiene un bien para su dueño en razón de la utilización que de él hace. Así
entendido, se recomienda limitar su utilización sólo para casos solicitados por el comitente ya que el
resultado no representa un valor objetivo.
Tema 18 20

Tema 3: Valor de tasación

Será el valor determinado en función de la finalidad de la tasación:

Valuación técnico - contable (para valuaciones patrimoniales).

Valuación para la venta o adquisición de bienes.

Valuación para locación o concesión de uso. 

Valuación para garantía.

Valuación para subasta.

Valuación para seguros.

Valuación a efectos impositivos o de catastro.

Valuación para servidumbres.

La finalidad de la tasación determinará la pertinencia de un concepto de valor (valor de mercado, costo a

nuevo o depreciado, valor de uso), en función del cual se adoptará la metodología contemplada en la Norma
correspondiente para la determinación del Valor de Tasación solicitado. Se define a continuación:
 1

Valuación para expropiación

En el caso de las tasaciones por expropiación, corresponderá la determinación del Valor Objetivo
del bien, entendido, en función de la Ley Nº 21.499, como la suma dineraria que le permita al
expropiado resarcirse del valor del bien afectado y los daños que sean consecuencia directa de la
expropiación, en condiciones equivalentes a las que precedían a la expropiación, sin tener en
cuenta circunstancias de carácter personal,valores afectivos, ganancias hipotéticas, ni el mayor
valor que pueda conferir la obra a ejecutarse.

En consecuencia, el Valor Objetivo podrá corresponderse con el valor de mercado cuando éste
pueda determinarse, o con el costo de reposición depreciado (CRD) en su defecto.
 2

Valuación técnico contable

En la valuación técnico contable de bienes con fines patrimoniales se trata de obtener el valor
neto de realización o el valor de reposición depreciado. El Valor de Tasación para estos fines se
calculará preferentemente a partir del valor de mercado, obtenido por el Método Comparativo,
afectado por un coeficiente de realización que tendrá en cuenta la hipótesis de la venta del bien en
un término relativamente corto, menor al supuesto como plazo normal de plaza, y el descuento de
los costos adicionales directos que podrían generarse hasta su comercialización inclusive.

Aquellos bienes inmuebles especializados en virtud de su diseño, tamaño, ubicación,etc., que un

comitente utilice en el cumplimiento de su función específica, sin los cuales la gestión del
poseedor se resiente o paraliza y que en caso de destrucción deberían ser indefectiblemente
reemplazados por otros de idénticas características que el mercado no puede proveer, se tasarán
por su valor de reposición depreciado.

El valor de uso que mencionan las normas contables será determinado por el costo de reposición
depreciado o en casos excepcionales, por el costo de su reemplazo lógico en función de los
avances tecnológicos.

Para inmuebles, el Valor Técnico-Contable se compone del valor del terreno y el valor del
edificio discriminados, ya que según las Normas Contables son registros distintos.

Para bienes muebles, se efectuará una depreciación lineal. Las normas contables
internacionales, determinan para la determinación del valor de los Bienes de Uso, lo
siguiente: El justo valor de los ítems de un bien de uso es generalmente el valor de mercado,
determinado por tasación. Una tasación del valor de un activo la realiza en general un
miembro de la profesión de tasación, que tiene una idoneidad profesional reconocida e
importante.
Tema 19 20

Cierre de la unidad

¿Qué es “Valuar”?

Valuar es determinar el valor económico que tiene un bien o un conjunto de bienes, en una fecha precisa,
para un fin establecido.

Bibliografía

de referencia
–
Gómez Picasso, G. y Rozados, J.  (2006) Tasación de Inmuebles. El valor de Mercado. Edit. BRE Bs.
As. 
Tema 20 20

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