DERECHO REAL DE

SUPERFICIE
UCASAL, 2021
 ANTECEDENTES
• El anterior Código no lo incluía y exponía las razones de la exclusión en la nota
del artículo 2503, basándose en el temor a que provocara el debilitamiento del
derecho inmobiliario y a los eventuales pleitos entre superficiarios y
propietarios. En el artículo 2614 se la prohibía expresamente.

• En el año 2001 se dictó la ley 25.509, que incorporó al artículo 2503 esta
figura, pero limitada a lo forestal y en relación con la ley 25080 de inversiones
para bosques cultivados. No se contemplaba la posibilidad de plantar o de
construir.
 CONCEPTO Y CARACTERÍSTICAS

• Derecho real temporario, que se constituye sobre un inmueble

ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y
disposición material y jurídica del derecho de plantar, forestar
o construir, o sobre lo plantado, forestado o construido en el
terreno, el vuelo o el subsuelo
• Se trata de un derecho real sobre cosa ajena.
• 1°: destinado a construir o plantar en suelo ajeno.
• 2°: para adquirir (en forma temporaria) la propiedad de lo
construido o plantado (con independencia de la propiedad del
suelo).
 Modalidades previstas en el Código
• El superficiario puede realizar construcciones, plantaciones o forestaciones sobre la
rasante, vuelo y subsuelo del inmueble ajeno, haciendo propio lo plantado, forestado o
construido. (DERECHO DE SUPERFICIE)
• También puede constituirse el derecho sobre plantaciones, forestaciones o
construcciones ya existentes, atribuyendo al superficiario su propiedad.
(PROPIEDAD SUPERFICIARIA)
• En ambas modalidades, el derecho del superficiario coexiste con la propiedad
separada del titular del suelo.
• La diferencia entre el derecho de superficie y la propiedad superficiaria, siendo el
primero sobre cosa ajena, mientras que el segundo sobre cosa propia.
• El propietario del suelo lo concede, respecto de una construcción o
forestación ya existente, desdoblando la propiedad: del suelo -
sigue perteneciendo al titular de dominio - y la propiedad de lo
construido o plantado - pasa a ser propiedad del superficiario.
• La superficie nace como derecho real sobre cosa propia, en forma
separada de la propiedad del suelo, originándose así la propiedad
superficiaria, cuyo uso, goce y disposición corresponde al
superficiario,.
• Asimismo se admite que, de la constitución del derecho sobre
inmueble ajeno, se pueda generar un derecho real sobre cosa propia
—la plantación, la masa arbórea, lo construido—a existir.
 EL INMUEBLE
• El derecho de superficie puede constituirse sobre todo el
inmueble o sobre una parte determinada, con proyección en el
espacio aéreo o en el subsuelo, o sobre construcciones ya
existentes aun dentro del régimen de propiedad horizontal
• La extensión del inmueble afectado puede ser mayor que la
necesaria para la plantación, forestación o construcción, pero
debe ser útil para su aprovechamiento. .
 Legitimación para constituirlo
• Titulares de los derechos reales de dominio, condominio y
propiedad horizontal

• Se constituye por contrato oneroso o gratuito y puede ser

transmitido por actos entre vivos o por causa de muerte.
 Plazos de duración de la superficie.

• El plazo convenido en el título de adquisición no puede exceder

de setenta años (70) cuando se trata de construcciones y de
cincuenta años (50) para las forestaciones y plantaciones,
ambos contados desde la adquisición del derecho de superficie.
• Puede ser prorrogado siempre que no exceda de los plazos
máximos
 FACULTADES
• El titular del derecho de superficie puede constituir derechos reales de garantía
sobre el derecho de construir, plantar o forestar o sobre la propiedad superficiaria,
limitados, en ambos casos, al plazo de duración del derecho de superficie.

• El superficiario puede afectar la construcción al régimen de PH, con separación del

terreno perteneciente al propietario excepto pacto en contrario;
• puede transmitir y gravar como inmuebles independientes las viviendas, locales u
otras unidades privativas, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad
de consentimiento del propietario
 FACULTADES
• El propietario conserva la disposición material y jurídica que
corresponde a su derecho, siempre que las ejerza sin turbar el
derecho del superficiario (DOMINIO DESMEMBRADO)
 ¿Qué sucede en caso de destrucción?
• La propiedad superficiaria no se extingue, excepto pacto en
contrario, por la destrucción de lo construido, plantado o
forestado, si el superficiario construye, nuevamente dentro del
plazo de seis años, que se reduce a tres años para plantar o
forestar.
 Causas de extinción
• Renuncia expresa
• Vencimiento del plazo
• Cumplimiento de una condición resolutoria,
• Consolidación
• No uso durante diez años, para el derecho a construir, y de
cinco, para el derecho a plantar o forestar.
 EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
• Por el cumplimiento del plazo: el propietario del suelo hace suyo lo construido,
plantado o forestado, libre de los derechos reales o personales impuestos por el
superficiario.
• Antes del cumplimiento del plazo: los derechos reales constituidos sobre la
superficie o sobre el suelo continúan gravando separadamente las dos parcelas,
como si no hubiese habido extinción, hasta el transcurso del plazo del derecho de
superficie.
• Subsisten también los derechos personales durante el tiempo establecido.
 INDEMNIZACIÓN AL PROPIETARIO
• Producida la extinción del derecho de superficie, el titular del derecho real sobre el
suelo debe indemnizar al superficiario, excepto pacto en contrario.
• El monto de la indemnización es fijado por las partes en el acto constitutivo del
derecho real de superficie, o en acuerdos posteriores.
• En subsidio, a los efectos de establecer el monto de la indemnización, se toman en
cuenta los valores subsistentes incorporados por el superficiario durante los dos
últimos años, descontada la amortización.
 IMPORTANCIA DE ESTE DERECHO
REAL
• Nuevas posibilidades en el sector inmobiliario privado o facilitar políticas públicas del suelo,
aumentando el valor de la propiedad para el propietario al realizar el superficiario obras,
construcciones o plantaciones.
• Al ser un derecho real enajenable, hipotecable y transmisible, permite a su titular proyectar su
utilización como garantía en otros ámbitos.
• Cuando el propietario de un inmueble no desea o no puede, por dificultades económicas, explotar su
propiedad y, en consecuencia, tiene la posibilidad de constituir un derecho de superficie a favor de un
tercero, que tendrá la facultad de disponer de la superficie física y jurídicamente.
• Para el superficiario no requiere una gran inversión, ya que no se necesita adquirir la propiedad, sino
pagar un canon. Se puede destinar la propiedad construida para realizar una inversión inmobiliaria
con obtención de rentas durante la vigencia del acuerdo.
• No hay entrega de fianzas u otras garantías reales;
• Se adquiere una propiedad separada y diferente del propietario del terreno;
• Permite un derecho de indemnización para el superficiario al finalizar el plazo;
• Hay ausencia de pacto alguno que impida la transmisión del derecho;
• Es posible una prórroga del plazo; y
• Hay un plazo definido para la ejecución de la instalación o plantación.
 APLICACIONES PRÁCTICAS
• Emprendimientos inmobiliarios y en aquellos casos de situaciones familiares, donde el hijo
construye en parte del lote del padre
• Instalación de molinos de viento que permitan la recepción de la energía eólica
• Desarrollo de un Centro Comercial: donde hay un o un conjunto de propietarios que tienen la
tierra pero no tienen dinero para llevar a cabo la construcción de los locales, patio de
comida, estacionamiento, o no quieren lidiar con la responsabilidad que esto genera.
Entonces se podría delegar la construcción del predio a otra persona. El superficiario se
encargaría de la construcción y como contraprestación podría obtener el beneficio que se
genere por el alquiler, de dichos locales por determinado tiempo. Al finalizar el contrato el
propietario se quedaría con los locales y a cambio podría indemnizar al superficiario con la
entrega de algunos locales.
• puede constituir un instrumento de fomento de inversiones nacionales y
extranjeras y un vehículo que permita dar respuesta a necesidades sociales
actuales.
• Promover el acceso a la vivienda
• El palacio de las Naciones Unidas en Ginebra, levantado en superficie, y
ciudades como Berna.
• Instalaciones solares, centros de iniciativas sociales (guarderías, centros
para personas con discapacidad,