DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

si se hicieron de buena fe). Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. legarlo. gravarlo con hipotecas. aun contra el propietario. donarlo. ofrecido por el tercero comprador. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. entonces.precio. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. para hacer valer su derecho contra todos. no podía utilizarlo para sus fines personales. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. usos o servidumbres. usufructos. y el de uso y goce. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad. venderlo. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros. Usar. de tal modo que el propietario del suelo. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). El Derecho Civil romano no contemplaba. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. en manos del superficiario. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. ya que por el principio de accesión. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. habitar. hipotecar y transmitir a sus herederos. el derecho de superficie. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. con el pago de las mejoras. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario.

Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. puede alterar. b) Confusión. a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. IUS IN AGRO VECTIGALI. El origen de este derecho es muy antiguo. como el poseedor de buena fe. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). asi como defender la libertad de la finca (negatoria). las facultades del propietario. mediante el pago de una renta llamada vectigali. . Extinción. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti). sobre poco más o menos. Le ofrece una acción in rem. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. los mismos derechos que tenían en las modificaciones. las mismas ventajas que el usufructo. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. El Ius in agro vectigali procupa. Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. Es un derecho similar al usufructo. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. Por razón de la perpetuidad del arriendo.(confesoria).

generalmente estériles e incultas. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. plantación o mejora. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. Al igual que su predecesor. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. Se extingue por la finalización del plazo. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. con la carga de un canon. bien las servidumbres de que está investida.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. es decir. seguido de cuasi-tradición. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. imitando a los municipios. aun contra el propietario. como el derecho real de superficie. porque generalmente resulta de un arrendamiento. censo. . El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. renuncia. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. aunque también puede ser establecida por legados.

o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. 2. Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. Es transmisible a los herederos. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. por no pagar la “pensio”. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. . Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. en cuya virtud una persona. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe. Normalmente. Por renuncia del enfiteuta. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. A partir de la adquisición del dominio. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie. Constitución y Extinción de la Enfiteusis. Esta es el medio de transmitir los derechos. Por la muerte y capitis diminutio máxima.c) La pérdida de esta posesión. se sigue las mismas reglas de usucapión. le permite el ejercicio de la acción publiciana. fiduciaria. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. b) Por prescipción. fiduciante. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. es decir.

Con todo. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. en el plano de las garantías reales. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. En este sentido. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. de la que él mismo pudiera dar. en la práctica. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. Esta función de garantía. una vez extinguida la deuda. como se ha visto. puesto que de hacerlo. Se encuentra protegida la actio fiduciae. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. que era añadido a la mancipatio. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. se encuentra la prenda. . transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. de disponer de la cosa. a su turno. Como es lógico. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. se le añadía un pacto de fiducia. Aún más. de buena fe y de carácter infamante. tanto física como jurídica. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. De este modo. mientras subsiste la obligación. la fiducia se encuentra en un extremo. Según la finalidad perseguida por el contrato. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. Así.llamado pactum fiduciae concluido al efecto. se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. dependiendo de las circunstancias. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. confiscaciones o destrucción. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. el acreedor se veía imposibilitado. salvo. que podía intentar contra el acreedor. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. por la transmisión de la propiedad. dotada de un estatuto moral muy severo. Así. En un plano intermedio.

el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. goce ni mucho menos disposición. constituyendo el origen de los contratos de comodato. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). entre ellos. en caso necesario. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. por lo que hablamos de un derecho real de garantía. no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. CARACTERES . En cuanto préstamo en garantía. su valor. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. Sin embargo. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. que se garantiza. propia o ajena. que le autoriza a cobrarse. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. no implica uso. desprendiéndose de ellos mismos. de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. No podía venderle para cobrarse su valor. esto es. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos.Los bienes que entrega el deudor en garantía. el cual no producía efecto en el derecho civil. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. No obstante. prenda y depósito. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. Implica la posesión natural lícita. un derecho de persecución. si el deudor no cumplía.

dirigida contra el pignoratario. si no resulta absuelve. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. b) Es un derecho real. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. por su parte. En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio. ya que el pago parcial de la deuda. es suficiente con ser el poseedor. a favor del pignorante. pues se ejerce de persona a cosa. f) Es indivisible. no extingue parcialmente la prenda. Protección Existió una acción in factum. . El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero. culpa y hurto. Además. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. la actio pigneraticia. h) Si el deudor no paga la obligación principal. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. El pignoratario. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. c) Es accesoria. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal.

El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa. Extinción de la prenda Como derecho. el comprador la adquiere sin calidad de prenda.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. renunciándose a la acción personal correspondiente. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma. y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento.  Confusión de titularidad entre las partes. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria. . no se extinguía con la muerte. se transmitía a los herederos de las partes. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción. e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda. pagándose así los intereses. es decir. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. Venta de la cosa.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada.  Longi Temporis Praescriptio en provincias.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse. el pignoratario se adueñaba de la cosa.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo. como con fianzas. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución. En virtud del Pacto de Vendendo.

. como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo. Remisión tacita de la prenda. etc.

los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. habiendo varios fiadores.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). fidepromissio y fideiussio.. La fideiussio es una fianza más típica. aparecida en el siglo I a. Así. pero no por más. se transmite a los herederos. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. No estando sometidos a las leyes Apuleia. Por último. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. Importancia a. . que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. y si uno de ellos era insolvente. el monto y la cantidad de fiadores. luego de los cuales se extinguía. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. esta institución. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. la lex Apuleia disponía que. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal. si uno de ellos pasaba más que su parte.C. parece ser que éstos quedaban liberados. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad. A diferencia de los dos anteriores. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. Furia y Cicereía. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. De lo contrario.

el fiador tendrá. respecto de sus cofiadores. d. A partir de una constitución de Adriano. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal.b. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio. puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal. el beneficium divisionis: si es demandado. . c.

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