DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

aun contra el propietario. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. hipotecar y transmitir a sus herederos. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros. Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad.precio. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. el derecho de superficie. no podía utilizarlo para sus fines personales. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. y el de uso y goce. El Derecho Civil romano no contemplaba. si se hicieron de buena fe). Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. gravarlo con hipotecas. Usar. en manos del superficiario. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. ofrecido por el tercero comprador. venderlo. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. entonces. habitar. usos o servidumbres. usufructos. Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. legarlo. de tal modo que el propietario del suelo. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. ya que por el principio de accesión. para hacer valer su derecho contra todos. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). con el pago de las mejoras.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. donarlo. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta.

las mismas ventajas que el usufructo. Le ofrece una acción in rem. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. El origen de este derecho es muy antiguo. Es un derecho similar al usufructo. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno.(confesoria). Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. las facultades del propietario. puede alterar. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. b) Confusión. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. los mismos derechos que tenían en las modificaciones. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti). Extinción. sobre poco más o menos. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. El Ius in agro vectigali procupa. el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. Por razón de la perpetuidad del arriendo. . reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. como el poseedor de buena fe. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. IUS IN AGRO VECTIGALI. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. asi como defender la libertad de la finca (negatoria). d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. mediante el pago de una renta llamada vectigali.

plantación o mejora. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. Al igual que su predecesor. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. generalmente estériles e incultas. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. . Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. seguido de cuasi-tradición. es decir. bien las servidumbres de que está investida. aunque también puede ser establecida por legados. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. imitando a los municipios. aun contra el propietario. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. censo. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. con la carga de un canon. renuncia. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. Se extingue por la finalización del plazo. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. como el derecho real de superficie. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. porque generalmente resulta de un arrendamiento. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción.

Normalmente. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie. Constitución y Extinción de la Enfiteusis. Por la muerte y capitis diminutio máxima. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. Por renuncia del enfiteuta. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. Es transmisible a los herederos. Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. A partir de la adquisición del dominio. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. le permite el ejercicio de la acción publiciana. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. 2. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. . Esta es el medio de transmitir los derechos. por no pagar la “pensio”. b) Por prescipción. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición.c) La pérdida de esta posesión. fiduciaria. en cuya virtud una persona. es decir. se sigue las mismas reglas de usucapión. fiduciante. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto.

Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. que era añadido a la mancipatio. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. Según la finalidad perseguida por el contrato. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. Aún más. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. en el plano de las garantías reales. a su turno.llamado pactum fiduciae concluido al efecto. salvo. En este sentido. se le añadía un pacto de fiducia. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. Así. la fiducia se encuentra en un extremo. como se ha visto. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. . fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. puesto que de hacerlo. el acreedor se veía imposibilitado. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. de disponer de la cosa. En un plano intermedio. en la práctica. confiscaciones o destrucción. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. una vez extinguida la deuda. de buena fe y de carácter infamante. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. tanto física como jurídica. Como es lógico. se encuentra la prenda. se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. dotada de un estatuto moral muy severo. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. De este modo. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. mientras subsiste la obligación. que podía intentar contra el acreedor. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. Así. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. Esta función de garantía. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. de la que él mismo pudiera dar. dependiendo de las circunstancias. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. por la transmisión de la propiedad. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. Con todo. Se encuentra protegida la actio fiduciae.

no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. que se garantiza. No podía venderle para cobrarse su valor. desprendiéndose de ellos mismos. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. su valor. propia o ajena. pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. en caso necesario. el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. esto es. entre ellos. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. Implica la posesión natural lícita. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. el cual no producía efecto en el derecho civil. goce ni mucho menos disposición. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. Sin embargo. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. No obstante. un derecho de persecución. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. CARACTERES . prenda y depósito. constituyendo el origen de los contratos de comodato. En cuanto préstamo en garantía. por lo que hablamos de un derecho real de garantía. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. no implica uso. si el deudor no cumplía. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. que le autoriza a cobrarse.Los bienes que entrega el deudor en garantía.

condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. dirigida contra el pignoratario. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. . h) Si el deudor no paga la obligación principal. es suficiente con ser el poseedor. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. Protección Existió una acción in factum. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. El pignoratario. la actio pigneraticia. a favor del pignorante. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. Además. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. c) Es accesoria. ya que el pago parcial de la deuda. por su parte. no extingue parcialmente la prenda. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. culpa y hurto. En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. f) Es indivisible. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. si no resulta absuelve. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. b) Es un derecho real. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. pues se ejerce de persona a cosa. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero.

. es decir. el comprador la adquiere sin calidad de prenda.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda.  Longi Temporis Praescriptio en provincias.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento. En virtud del Pacto de Vendendo. pagándose así los intereses. y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa. e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. se transmitía a los herederos de las partes.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. no se extinguía con la muerte.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse. Venta de la cosa. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. como con fianzas.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir. renunciándose a la acción personal correspondiente. Extinción de la prenda Como derecho. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal.  Confusión de titularidad entre las partes. el pignoratario se adueñaba de la cosa. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución.

como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo. . etc. Remisión tacita de la prenda.

Así. se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. De lo contrario. Por último. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. parece ser que éstos quedaban liberados. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. el monto y la cantidad de fiadores. La fideiussio es una fianza más típica. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. . si uno de ellos pasaba más que su parte. habiendo varios fiadores. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. pero no por más. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. se transmite a los herederos. luego de los cuales se extinguía. Furia y Cicereía. aparecida en el siglo I a. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. y si uno de ellos era insolvente.C. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal.. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. No estando sometidos a las leyes Apuleia. esta institución. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. Importancia a. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. fidepromissio y fideiussio. A diferencia de los dos anteriores. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad. la lex Apuleia disponía que. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos.

respecto de sus cofiadores. A partir de una constitución de Adriano. . puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio. El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. d. el fiador tendrá. por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal.b. c. el beneficium divisionis: si es demandado.

Master your semester with Scribd & The New York Times

Special offer for students: Only $4.99/month.

Master your semester with Scribd & The New York Times

Cancel anytime.