DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. el derecho de superficie. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. no podía utilizarlo para sus fines personales. en manos del superficiario. Usar. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. y el de uso y goce. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. habitar. ofrecido por el tercero comprador. si se hicieron de buena fe). Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. gravarlo con hipotecas. venderlo. para hacer valer su derecho contra todos. aun contra el propietario. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad.precio. donarlo. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. de tal modo que el propietario del suelo. usos o servidumbres. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. ya que por el principio de accesión. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. con el pago de las mejoras. El Derecho Civil romano no contemplaba. entonces. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. usufructos. hipotecar y transmitir a sus herederos. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. legarlo.

reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. puede alterar. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. Le ofrece una acción in rem. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. mediante el pago de una renta llamada vectigali. . los mismos derechos que tenían en las modificaciones. Es un derecho similar al usufructo. Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. asi como defender la libertad de la finca (negatoria). el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. IUS IN AGRO VECTIGALI. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno. El origen de este derecho es muy antiguo. las facultades del propietario. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. Extinción. las mismas ventajas que el usufructo. sobre poco más o menos. Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. Por razón de la perpetuidad del arriendo. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. El Ius in agro vectigali procupa. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti).(confesoria). como el poseedor de buena fe. b) Confusión.

Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. como el derecho real de superficie. aun contra el propietario. es decir. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. seguido de cuasi-tradición. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. Al igual que su predecesor. generalmente estériles e incultas. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. porque generalmente resulta de un arrendamiento. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. renuncia. Se extingue por la finalización del plazo. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. aunque también puede ser establecida por legados. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. censo. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. bien las servidumbres de que está investida. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. . con la carga de un canon. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. plantación o mejora. imitando a los municipios. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie.

A partir de la adquisición del dominio. le permite el ejercicio de la acción publiciana. b) Por prescipción. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. . Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. Normalmente. Esta es el medio de transmitir los derechos. Constitución y Extinción de la Enfiteusis. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. Por renuncia del enfiteuta. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. Por la muerte y capitis diminutio máxima. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. en cuya virtud una persona. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. es decir. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. Es transmisible a los herederos. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. por no pagar la “pensio”. fiduciaria. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. fiduciante. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. se sigue las mismas reglas de usucapión. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. 2. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie.c) La pérdida de esta posesión.

Se encuentra protegida la actio fiduciae. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. de disponer de la cosa. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. el acreedor se veía imposibilitado. dotada de un estatuto moral muy severo. como se ha visto. que era añadido a la mancipatio. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. en la práctica. la fiducia se encuentra en un extremo. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. a su turno. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. tanto física como jurídica. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. una vez extinguida la deuda. se le añadía un pacto de fiducia. Así. salvo. de buena fe y de carácter infamante. Con todo. Esta función de garantía. se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. Así. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. confiscaciones o destrucción. por la transmisión de la propiedad. de la que él mismo pudiera dar. En este sentido. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. mientras subsiste la obligación. que podía intentar contra el acreedor. Según la finalidad perseguida por el contrato. De este modo. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. dependiendo de las circunstancias. en el plano de las garantías reales. puesto que de hacerlo. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. . solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. Como es lógico. Aún más. En un plano intermedio.llamado pactum fiduciae concluido al efecto. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. se encuentra la prenda. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa.

el cual no producía efecto en el derecho civil. En cuanto préstamo en garantía. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. prenda y depósito. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. en caso necesario. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. no implica uso. su valor. Implica la posesión natural lícita.Los bienes que entrega el deudor en garantía. No obstante. que le autoriza a cobrarse. Sin embargo. No podía venderle para cobrarse su valor. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. por lo que hablamos de un derecho real de garantía. entre ellos. CARACTERES . que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. si el deudor no cumplía. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. desprendiéndose de ellos mismos. constituyendo el origen de los contratos de comodato. goce ni mucho menos disposición. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. que se garantiza. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. esto es. propia o ajena. el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. un derecho de persecución.

es suficiente con ser el poseedor. El pignoratario. la actio pigneraticia. b) Es un derecho real. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. f) Es indivisible. pues se ejerce de persona a cosa. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. si no resulta absuelve. a favor del pignorante. h) Si el deudor no paga la obligación principal. dirigida contra el pignoratario. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. . no extingue parcialmente la prenda. ya que el pago parcial de la deuda. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. Protección Existió una acción in factum. En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. Además. culpa y hurto. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. c) Es accesoria. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. por su parte. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio.

y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa. renunciándose a la acción personal correspondiente.  Confusión de titularidad entre las partes. Venta de la cosa. el pignoratario se adueñaba de la cosa.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución. es decir. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir. . En virtud del Pacto de Vendendo.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse.  Longi Temporis Praescriptio en provincias. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa. el comprador la adquiere sin calidad de prenda.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo. como con fianzas. pagándose así los intereses.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. no se extinguía con la muerte. e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma. se transmitía a los herederos de las partes. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. Extinción de la prenda Como derecho. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria.

. Remisión tacita de la prenda. etc. como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo.

se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. luego de los cuales se extinguía. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad.. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza.C. pero no por más. el monto y la cantidad de fiadores. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos. se transmite a los herederos. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. si uno de ellos pasaba más que su parte. aparecida en el siglo I a. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. y si uno de ellos era insolvente. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). A diferencia de los dos anteriores. Por último. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. habiendo varios fiadores. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. Así. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. . esta institución. Furia y Cicereía. De lo contrario. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. la lex Apuleia disponía que. La fideiussio es una fianza más típica. No estando sometidos a las leyes Apuleia. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. Importancia a. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. fidepromissio y fideiussio. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. parece ser que éstos quedaban liberados. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio.

respecto de sus cofiadores. por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal. A partir de una constitución de Adriano. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). el fiador tendrá. d.b. El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. el beneficium divisionis: si es demandado. . puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. c. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio.

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