DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

hipotecar y transmitir a sus herederos. y el de uso y goce. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. entonces. aun contra el propietario. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. obtener del propietario la cesión de ssu acciones.precio. legarlo. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. ofrecido por el tercero comprador. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . para hacer valer su derecho contra todos. si se hicieron de buena fe). El Derecho Civil romano no contemplaba. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. gravarlo con hipotecas. con el pago de las mejoras. en manos del superficiario. ya que por el principio de accesión. Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). lo accesorio seguía la suerte de lo principal. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. de tal modo que el propietario del suelo. el derecho de superficie. Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. usufructos. no podía utilizarlo para sus fines personales. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. donarlo. habitar. usos o servidumbres. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. venderlo. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. Usar.

reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. Le ofrece una acción in rem. . los mismos derechos que tenían en las modificaciones. mediante el pago de una renta llamada vectigali. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. puede alterar. a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. Extinción. IUS IN AGRO VECTIGALI. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). El origen de este derecho es muy antiguo. las mismas ventajas que el usufructo. Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. b) Confusión. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. asi como defender la libertad de la finca (negatoria). como el poseedor de buena fe. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti). Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. Por razón de la perpetuidad del arriendo. El Ius in agro vectigali procupa. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. Es un derecho similar al usufructo. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno. sobre poco más o menos. las facultades del propietario.(confesoria).

El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. con la carga de un canon. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. renuncia. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. imitando a los municipios. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. es decir. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. . generalmente estériles e incultas. bien las servidumbres de que está investida. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. plantación o mejora. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. Al igual que su predecesor. aun contra el propietario. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción. aunque también puede ser establecida por legados. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. como el derecho real de superficie. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. Se extingue por la finalización del plazo. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. censo. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. seguido de cuasi-tradición. porque generalmente resulta de un arrendamiento.

se obliga a transmitir y transmite a otra persona. b) Por prescipción. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. Esta es el medio de transmitir los derechos. le permite el ejercicio de la acción publiciana. es decir. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. 2. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. Por la muerte y capitis diminutio máxima. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. fiduciaria. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. Por renuncia del enfiteuta. Normalmente. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. . Constitución y Extinción de la Enfiteusis. por no pagar la “pensio”. en cuya virtud una persona. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. fiduciante. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe.c) La pérdida de esta posesión. A partir de la adquisición del dominio. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. se sigue las mismas reglas de usucapión. Es transmisible a los herederos.

que era añadido a la mancipatio. dependiendo de las circunstancias. de la que él mismo pudiera dar. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. Con todo. Como es lógico. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. puesto que de hacerlo. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. se encuentra la prenda. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. Así. una vez extinguida la deuda. que podía intentar contra el acreedor. mientras subsiste la obligación. De este modo. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. se le añadía un pacto de fiducia. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. tanto física como jurídica. de buena fe y de carácter infamante. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. la fiducia se encuentra en un extremo. Esta función de garantía. Se encuentra protegida la actio fiduciae. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. salvo. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. como se ha visto. Aún más. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. . En un plano intermedio. Según la finalidad perseguida por el contrato. el acreedor se veía imposibilitado. dotada de un estatuto moral muy severo. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. en el plano de las garantías reales. a su turno. por la transmisión de la propiedad. confiscaciones o destrucción.llamado pactum fiduciae concluido al efecto. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. En este sentido. en la práctica. de disponer de la cosa. Así.

lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. entre ellos. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. desprendiéndose de ellos mismos. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. No podía venderle para cobrarse su valor. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. el cual no producía efecto en el derecho civil. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. prenda y depósito.Los bienes que entrega el deudor en garantía. un derecho de persecución. constituyendo el origen de los contratos de comodato. que se garantiza. el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. goce ni mucho menos disposición. su valor. no implica uso. esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. Implica la posesión natural lícita. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. Sin embargo. como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. en caso necesario. En cuanto préstamo en garantía. propia o ajena. No obstante. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. si el deudor no cumplía. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). esto es. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. que le autoriza a cobrarse. CARACTERES . por lo que hablamos de un derecho real de garantía.

En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. f) Es indivisible. h) Si el deudor no paga la obligación principal.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. El pignoratario. b) Es un derecho real. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. culpa y hurto. por su parte. dirigida contra el pignoratario. a favor del pignorante. es suficiente con ser el poseedor. pues se ejerce de persona a cosa. ya que el pago parcial de la deuda. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. c) Es accesoria. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. . si no resulta absuelve. la actio pigneraticia. Protección Existió una acción in factum. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio. no extingue parcialmente la prenda. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. Además.

e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal. no se extinguía con la muerte. renunciándose a la acción personal correspondiente.  Longi Temporis Praescriptio en provincias. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. En virtud del Pacto de Vendendo. es decir. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda. se transmitía a los herederos de las partes. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución. el pignoratario se adueñaba de la cosa. el comprador la adquiere sin calidad de prenda.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse.  Confusión de titularidad entre las partes.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa. Extinción de la prenda Como derecho. pagándose así los intereses.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario. y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa. como con fianzas. Venta de la cosa. .

 Remisión tacita de la prenda. etc. . como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo.

el monto y la cantidad de fiadores. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. Furia y Cicereía. y si uno de ellos era insolvente. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. habiendo varios fiadores.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. se transmite a los herederos. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. luego de los cuales se extinguía. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. esta institución. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. si uno de ellos pasaba más que su parte. Importancia a. A diferencia de los dos anteriores. parece ser que éstos quedaban liberados. pero no por más. De lo contrario. . se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. Así.. No estando sometidos a las leyes Apuleia. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. Por último.C. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. aparecida en el siglo I a. la lex Apuleia disponía que. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. La fideiussio es una fianza más típica. fidepromissio y fideiussio. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza.

el fiador tendrá. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio. El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. el beneficium divisionis: si es demandado. A partir de una constitución de Adriano. . por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal. puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. d.b. respecto de sus cofiadores. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). c.

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