DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. usos o servidumbres. El Derecho Civil romano no contemplaba. ofrecido por el tercero comprador. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. en manos del superficiario. si se hicieron de buena fe). los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. para hacer valer su derecho contra todos. entonces. ya que por el principio de accesión. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. venderlo.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. usufructos. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). y el de uso y goce. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. no podía utilizarlo para sus fines personales. gravarlo con hipotecas. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. habitar. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario.precio. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros. Usar. hipotecar y transmitir a sus herederos. aun contra el propietario. legarlo. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. donarlo. de tal modo que el propietario del suelo. el derecho de superficie. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. con el pago de las mejoras. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión.

Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. Por razón de la perpetuidad del arriendo. b) Confusión. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. mediante el pago de una renta llamada vectigali. a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. IUS IN AGRO VECTIGALI. como el poseedor de buena fe. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. las mismas ventajas que el usufructo. El origen de este derecho es muy antiguo. puede alterar. Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti). Extinción. . el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. asi como defender la libertad de la finca (negatoria). los mismos derechos que tenían en las modificaciones. El Ius in agro vectigali procupa.(confesoria). Es un derecho similar al usufructo. Le ofrece una acción in rem. sobre poco más o menos. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). El arrendatario adquiere la propiedad del terreno. las facultades del propietario.

es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. con la carga de un canon. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. generalmente estériles e incultas. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. Al igual que su predecesor. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. censo. como el derecho real de superficie. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. plantación o mejora. aun contra el propietario. seguido de cuasi-tradición. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. aunque también puede ser establecida por legados. es decir. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. porque generalmente resulta de un arrendamiento. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. . c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. imitando a los municipios. Se extingue por la finalización del plazo. renuncia. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. bien las servidumbres de que está investida. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción.

Por renuncia del enfiteuta. es decir. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. fiduciaria. A partir de la adquisición del dominio. Normalmente. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. Es transmisible a los herederos. por no pagar la “pensio”. Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. 2. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. le permite el ejercicio de la acción publiciana. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. fiduciante. . LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe. se sigue las mismas reglas de usucapión. b) Por prescipción. Por la muerte y capitis diminutio máxima. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. Constitución y Extinción de la Enfiteusis.c) La pérdida de esta posesión. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. Esta es el medio de transmitir los derechos. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. en cuya virtud una persona.

en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. Se encuentra protegida la actio fiduciae. dependiendo de las circunstancias. por la transmisión de la propiedad. Con todo. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. de la que él mismo pudiera dar. que era añadido a la mancipatio. Según la finalidad perseguida por el contrato. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. Como es lógico. a su turno. salvo. el acreedor se veía imposibilitado. en la práctica. En un plano intermedio. se le añadía un pacto de fiducia. una vez extinguida la deuda. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. como se ha visto. de disponer de la cosa. en el plano de las garantías reales. dotada de un estatuto moral muy severo. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. mientras subsiste la obligación. En este sentido. confiscaciones o destrucción. Esta función de garantía. puesto que de hacerlo. de buena fe y de carácter infamante. que podía intentar contra el acreedor. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. Así. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. Aún más. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. la fiducia se encuentra en un extremo. .llamado pactum fiduciae concluido al efecto. tanto física como jurídica. se encuentra la prenda. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. De este modo. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. Así. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor.

pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. CARACTERES . pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. el cual no producía efecto en el derecho civil. Sin embargo. por lo que hablamos de un derecho real de garantía. en caso necesario. prenda y depósito. que se garantiza. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. constituyendo el origen de los contratos de comodato. que le autoriza a cobrarse. el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. goce ni mucho menos disposición. no implica uso. esto es. no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. entre ellos. propia o ajena. No obstante. esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. No podía venderle para cobrarse su valor. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. un derecho de persecución. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. su valor. Implica la posesión natural lícita. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. En cuanto préstamo en garantía.Los bienes que entrega el deudor en garantía. desprendiéndose de ellos mismos. si el deudor no cumplía. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos.

la actio pigneraticia. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. pues se ejerce de persona a cosa. . y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. Protección Existió una acción in factum. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. por su parte. ya que el pago parcial de la deuda. es suficiente con ser el poseedor. f) Es indivisible. no extingue parcialmente la prenda. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. b) Es un derecho real. Además. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. culpa y hurto. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. si no resulta absuelve. h) Si el deudor no paga la obligación principal. c) Es accesoria. a favor del pignorante. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio. dirigida contra el pignoratario. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. El pignoratario. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero.

.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento. se transmitía a los herederos de las partes. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo.  Confusión de titularidad entre las partes. renunciándose a la acción personal correspondiente. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. el pignoratario se adueñaba de la cosa. y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa. el comprador la adquiere sin calidad de prenda.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria. no se extinguía con la muerte. Extinción de la prenda Como derecho.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. pagándose así los intereses. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal. En virtud del Pacto de Vendendo. e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión. es decir. Venta de la cosa. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir.  Longi Temporis Praescriptio en provincias. como con fianzas. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma.

. etc. como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo. Remisión tacita de la prenda.

Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca).C. Por último. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. Furia y Cicereía. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. aparecida en el siglo I a. Así. y si uno de ellos era insolvente. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. No estando sometidos a las leyes Apuleia. pero no por más. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. si uno de ellos pasaba más que su parte. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. . A diferencia de los dos anteriores. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. La fideiussio es una fianza más típica. Importancia a. se transmite a los herederos. habiendo varios fiadores. esta institución. luego de los cuales se extinguía. la lex Apuleia disponía que. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad.. fidepromissio y fideiussio. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. De lo contrario. se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. parece ser que éstos quedaban liberados. el monto y la cantidad de fiadores. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal.

c. El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. el fiador tendrá. por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal. el beneficium divisionis: si es demandado. . A partir de una constitución de Adriano. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). d. respecto de sus cofiadores. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio.b.

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