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DERECHOS REALES PRETORIANOS.docx

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DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. y el de uso y goce. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. con el pago de las mejoras. hipotecar y transmitir a sus herederos. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . aun contra el propietario. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. gravarlo con hipotecas. no podía utilizarlo para sus fines personales. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. usos o servidumbres. legarlo. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. ya que por el principio de accesión. el derecho de superficie. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. Usar. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. habitar. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. entonces. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. si se hicieron de buena fe).precio. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. de tal modo que el propietario del suelo. donarlo. ofrecido por el tercero comprador. para hacer valer su derecho contra todos. usufructos. en manos del superficiario. venderlo. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. El Derecho Civil romano no contemplaba.

reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. los mismos derechos que tenían en las modificaciones. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. IUS IN AGRO VECTIGALI. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. b) Confusión. Le ofrece una acción in rem. Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. las facultades del propietario. Extinción. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. mediante el pago de una renta llamada vectigali. el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. El origen de este derecho es muy antiguo. como el poseedor de buena fe. Es un derecho similar al usufructo. . Por razón de la perpetuidad del arriendo. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. El Ius in agro vectigali procupa. las mismas ventajas que el usufructo. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. puede alterar. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti). asi como defender la libertad de la finca (negatoria). cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. sobre poco más o menos. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno.(confesoria). Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido.

acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. Al igual que su predecesor. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. . con la carga de un canon. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. aun contra el propietario. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. Se extingue por la finalización del plazo. imitando a los municipios. bien las servidumbres de que está investida. El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. seguido de cuasi-tradición. censo. renuncia. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. como el derecho real de superficie. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. porque generalmente resulta de un arrendamiento. aunque también puede ser establecida por legados. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. plantación o mejora. generalmente estériles e incultas. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. es decir. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos.

es decir. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe. Por renuncia del enfiteuta. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. Por la muerte y capitis diminutio máxima. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. le permite el ejercicio de la acción publiciana. en cuya virtud una persona. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie.c) La pérdida de esta posesión. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. Constitución y Extinción de la Enfiteusis. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. fiduciaria. Esta es el medio de transmitir los derechos. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. Normalmente. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. Es transmisible a los herederos. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. . se sigue las mismas reglas de usucapión. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. A partir de la adquisición del dominio. fiduciante. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. b) Por prescipción. 2. por no pagar la “pensio”.

se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. En un plano intermedio. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. .llamado pactum fiduciae concluido al efecto. dotada de un estatuto moral muy severo. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. a su turno. mientras subsiste la obligación. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. por la transmisión de la propiedad. Con todo. Según la finalidad perseguida por el contrato. como se ha visto. la fiducia se encuentra en un extremo. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. Se encuentra protegida la actio fiduciae. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. confiscaciones o destrucción. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. que podía intentar contra el acreedor. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. tanto física como jurídica. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. dependiendo de las circunstancias. En este sentido. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. de la que él mismo pudiera dar. se encuentra la prenda. salvo. una vez extinguida la deuda. en el plano de las garantías reales. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. puesto que de hacerlo. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. el acreedor se veía imposibilitado. Así. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. que era añadido a la mancipatio. en la práctica. se le añadía un pacto de fiducia. Como es lógico. Así. de disponer de la cosa. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. de buena fe y de carácter infamante. Aún más. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. De este modo. Esta función de garantía. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor.

como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. constituyendo el origen de los contratos de comodato. No obstante. entre ellos. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. que se garantiza. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). Implica la posesión natural lícita. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. que le autoriza a cobrarse.Los bienes que entrega el deudor en garantía. no implica uso. su valor. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. si el deudor no cumplía. CARACTERES . de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. En cuanto préstamo en garantía. prenda y depósito. esto es. propia o ajena. goce ni mucho menos disposición. en caso necesario. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. Sin embargo. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos. un derecho de persecución. No podía venderle para cobrarse su valor. el cual no producía efecto en el derecho civil. desprendiéndose de ellos mismos. por lo que hablamos de un derecho real de garantía.

En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio. El pignoratario. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. no extingue parcialmente la prenda. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. h) Si el deudor no paga la obligación principal. ya que el pago parcial de la deuda. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. si no resulta absuelve. . es suficiente con ser el poseedor. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. c) Es accesoria. Además. b) Es un derecho real. pues se ejerce de persona a cosa. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. culpa y hurto. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. f) Es indivisible. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. la actio pigneraticia. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. a favor del pignorante. Protección Existió una acción in factum. por su parte. dirigida contra el pignoratario. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena.

Venta de la cosa. En virtud del Pacto de Vendendo. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo. como con fianzas. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. es decir. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento. no se extinguía con la muerte. pagándose así los intereses.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. renunciándose a la acción personal correspondiente. . e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal.  Longi Temporis Praescriptio en provincias. y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse. se transmitía a los herederos de las partes. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución.  Confusión de titularidad entre las partes. Extinción de la prenda Como derecho.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal. el pignoratario se adueñaba de la cosa. el comprador la adquiere sin calidad de prenda.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria.

etc. Remisión tacita de la prenda. como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo. .

a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). la lex Apuleia disponía que. se transmite a los herederos. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. si uno de ellos pasaba más que su parte. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. . se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. A diferencia de los dos anteriores. fidepromissio y fideiussio. Así.. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. el monto y la cantidad de fiadores. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. Por último. Importancia a. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. La fideiussio es una fianza más típica. pero no por más. y si uno de ellos era insolvente. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad. aparecida en el siglo I a. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza. parece ser que éstos quedaban liberados. esta institución. luego de los cuales se extinguía. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. habiendo varios fiadores. No estando sometidos a las leyes Apuleia. Furia y Cicereía. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena.C. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. De lo contrario.

el beneficium divisionis: si es demandado. d.b. puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio. c. . respecto de sus cofiadores. A partir de una constitución de Adriano. el fiador tendrá. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal.

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