DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. entonces. ofrecido por el tercero comprador. gravarlo con hipotecas. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. aun contra el propietario. con el pago de las mejoras. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. de tal modo que el propietario del suelo. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad. habitar. venderlo. en manos del superficiario. usufructos. hipotecar y transmitir a sus herederos. para hacer valer su derecho contra todos. el derecho de superficie. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. y el de uso y goce. no podía utilizarlo para sus fines personales.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. donarlo. ya que por el principio de accesión.precio. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. El Derecho Civil romano no contemplaba. si se hicieron de buena fe). legarlo. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. usos o servidumbres. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. Usar. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros.

el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. como el poseedor de buena fe. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. El origen de este derecho es muy antiguo. las mismas ventajas que el usufructo. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. . a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. los mismos derechos que tenían en las modificaciones. Extinción. Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio).(confesoria). El Ius in agro vectigali procupa. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno. e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. Por razón de la perpetuidad del arriendo. pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. asi como defender la libertad de la finca (negatoria). modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. las facultades del propietario. sobre poco más o menos. puede alterar. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti). b) Confusión. mediante el pago de una renta llamada vectigali. Es un derecho similar al usufructo. IUS IN AGRO VECTIGALI. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. Le ofrece una acción in rem.

ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. porque generalmente resulta de un arrendamiento. El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. plantación o mejora. censo.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario. Se extingue por la finalización del plazo. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. bien las servidumbres de que está investida. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. . Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. aun contra el propietario. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. es decir. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. con la carga de un canon. que es una copia del interdicto “uti possidetis”. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. como el derecho real de superficie. Al igual que su predecesor. generalmente estériles e incultas. renuncia. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. seguido de cuasi-tradición. imitando a los municipios. aunque también puede ser establecida por legados.

Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe. es decir. fiduciaria. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie. A partir de la adquisición del dominio.c) La pérdida de esta posesión. 2. Normalmente. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. . Constitución y Extinción de la Enfiteusis. Por la muerte y capitis diminutio máxima. Esta es el medio de transmitir los derechos. b) Por prescipción. Es transmisible a los herederos. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. fiduciante. le permite el ejercicio de la acción publiciana. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. por no pagar la “pensio”. se sigue las mismas reglas de usucapión. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. en cuya virtud una persona. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. Por renuncia del enfiteuta. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio.

se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. de la que él mismo pudiera dar. Esta función de garantía. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. de buena fe y de carácter infamante. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. Así. En un plano intermedio. que podía intentar contra el acreedor. la fiducia se encuentra en un extremo. se encuentra la prenda. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. de disponer de la cosa. salvo. dependiendo de las circunstancias. se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible.llamado pactum fiduciae concluido al efecto. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. tanto física como jurídica. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. . b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. como se ha visto. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. mientras subsiste la obligación. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. en el plano de las garantías reales. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. se le añadía un pacto de fiducia. Con todo. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. Así. En este sentido. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. en la práctica. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. Aún más. el acreedor se veía imposibilitado. puesto que de hacerlo. que era añadido a la mancipatio. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. Según la finalidad perseguida por el contrato. De este modo. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. dotada de un estatuto moral muy severo. una vez extinguida la deuda. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. a su turno. Se encuentra protegida la actio fiduciae. Como es lógico. por la transmisión de la propiedad. confiscaciones o destrucción.

La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). el cual no producía efecto en el derecho civil. Implica la posesión natural lícita. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. su valor. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. entre ellos. constituyendo el origen de los contratos de comodato. desprendiéndose de ellos mismos. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. No podía venderle para cobrarse su valor. prenda y depósito. como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. si el deudor no cumplía. Sin embargo. esto es. que se garantiza. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. en caso necesario. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. CARACTERES . de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. un derecho de persecución. no implica uso. En cuanto préstamo en garantía. No obstante. pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. propia o ajena. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. goce ni mucho menos disposición. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos. esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. que le autoriza a cobrarse. por lo que hablamos de un derecho real de garantía.Los bienes que entrega el deudor en garantía. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación.

culpa y hurto. f) Es indivisible. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. ya que el pago parcial de la deuda. si no resulta absuelve. Además. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. c) Es accesoria. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. por su parte. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. dirigida contra el pignoratario. d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. h) Si el deudor no paga la obligación principal. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. pues se ejerce de persona a cosa. a favor del pignorante. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. no extingue parcialmente la prenda. b) Es un derecho real. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero. la actio pigneraticia. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. Protección Existió una acción in factum.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. . El pignoratario. es suficiente con ser el poseedor. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio.

y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria. como con fianzas.  Longi Temporis Praescriptio en provincias.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir. Venta de la cosa. no se extinguía con la muerte. se transmitía a los herederos de las partes. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma. En virtud del Pacto de Vendendo. es decir. renunciándose a la acción personal correspondiente.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. pagándose así los intereses.  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse. el pignoratario se adueñaba de la cosa.  Confusión de titularidad entre las partes. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución. el comprador la adquiere sin calidad de prenda. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa. e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión. . el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo. Extinción de la prenda Como derecho. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario.

como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo. . etc. Remisión tacita de la prenda.

De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. fidepromissio y fideiussio. esta institución. luego de los cuales se extinguía. Importancia a. los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos. y si uno de ellos era insolvente. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal. A diferencia de los dos anteriores. .Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). el monto y la cantidad de fiadores. la lex Apuleia disponía que. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. parece ser que éstos quedaban liberados. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. Por último. habiendo varios fiadores. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. si uno de ellos pasaba más que su parte. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza. No estando sometidos a las leyes Apuleia. Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. La fideiussio es una fianza más típica. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. se transmite a los herederos. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril. De lo contrario.. se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad. pero no por más. Furia y Cicereía. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. aparecida en el siglo I a. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. Así.C. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años.

El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. A partir de una constitución de Adriano. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). el fiador tendrá. el beneficium divisionis: si es demandado. respecto de sus cofiadores.b. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio. puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. c. por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal. . d.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful