DERECHOS DE SUPERFICIE El derecho de superficie surgió en Roma, ante la escasez de viviendas que a partir de la época republicana, constituía un grave

problema, por la cantidad de personas que arribaban a esa ciudad, que crecía en territorio, pero también en densidad poblacional. La propiedad romana mantiene el principio básico de que todo lo construido sobre el suelo pertenecía al propietario de este, pero con la costumbre de conceder derechos de construcción sobre el suelo público por diferentes motivos, con la correspondiente protección interdictal del pretor, se estructuró en el derecho romano el derecho sobre el suelo ajeno llamado superficie. La superficie se puede definir como el derecho de propiedad que corresponde a una persona sobre obras construidas en terreno ajeno. El pretor sancionó este derecho, primero por un intericto de superficie análogo al iutis possidetis y después con una acción real que puede ejercitarce contra el propietario del suelo o contra terceros El estado y las ciudades buscaron pronto el medio de utilizar ciertos terrenos que formaban parte de sus dominios, arrendándolos a perpetuidad o a largo término a personas que tenían el derecho de elevar construcciones y disfrutarlas mediante un precio llamado pensio o solárium, el titular del terreno conservaba la propiedad de éste, pero no podía utilizarlo, ya que por contrato o testamento, se había otorgado el disfrute del mismo a otra persona, a cambio de un canon anual. Este uso fue seguido por los particulares y es con ocasión de las casa edificadas, por lo que el pretor sancionó en beneficio del superficiario un verdadero derecho real, el derecho de superficie. El superficiario es la persona que tiene un derecho real de goce a perpetuidad o largo tiempo sobre el edificio construido, o por construir en una tierra ajena mediante el pago de una renta periódica llamada pensio, solárium o canon de un precio único o por simple concesión. Las tierras improductivas en la península itálica dieron origen al surgimiento del derecho de enfiteusis, consistente en la entrega de tierras por parte del estado, primero, y luego de los particulares, a cambio de que sean cultivadas, y se pague un canon anual (vectigal). La superficie era el derecho de uso y goce de terrenos o fundos, pero con el fin de edificación. Ambos pertenecían a los derechos reales pretorianos (creación del pretor y no del derecho civil) de uso y goce sobre cosa ajena. Generalmente esto se daba a muy largo plazo o a perpetuidad, y eran transmisibles por actos inter vivos o mortis causa. Poseían por lo tanto los superficiarios, un derecho mayor que los meros arrendatarios, que en ningún caso podían transmitir su derecho mortis causa, e inter vivos solo en el subarriendo, pero nunca a perpetuidad. Además a diferencia del locatario, el superficiario, debía pagar los impuestos y cargas que grababan el inmueble. Si deseaba vender su derecho de superficie, podía hacerlo, pero primero debía avisar al propietario del terreno, quien tenía un derecho preferencial, para adquirirlo, por el mismo

La creación de este derecho real está subordinada a dos condiciones:  Un contrato de arrendamiento perpetuo o a término largo. si se hicieron de buena fe). hipotecar y transmitir a sus herederos. era el dueño de lo construido o plantado en su terreno (por supuesto. obtener del propietario la cesión de ssu acciones. los cuales son: a) Gozar de las utilidades de la cosa según su naturaleza. con el pago de las mejoras. el derecho de superficie. alquilar por el tiempo establecido o por siempre según el caso. y el de uso y goce.precio. Además y solamente en el caso de arriendo a perpetuidad o a largo término. Pongamos el siguiente ejemplo: una persona recibe de herencia un terreno. b) Una excepción contra la rei vindicatio del propietario. no podía utilizarlo para sus fines personales. aun contra el propietario.  La cuasi-tradición que llevaba para el superficiario el libre ejercicio de su derecho. entonces. Desde entonces el superficiario fue investido de un derecho real que podía enajenar entre vivos. ejercer los derechos y reclamar las servidumbres que vallan unidas a la finca . habitar. pero con la carga de tolerar un derecho de superficie a favor de otra persona. Por lo tanto si el concesionario era perturbado en su goce por el propietario. en manos del superficiario. El propietario podía llegar a tener un especial interés en la compra del derecho de superficie. donarlo. ofrecido por el tercero comprador. usufructos. se le presentaba la oportunidad de reunir en su persona el derecho de propiedad que ya poseía. lo accesorio seguía la suerte de lo principal. En primer lugar el edicto ofrece al superficiario un interdicto de superficie para hacerse mantener en posesión. El pretor de una manara mas equitativa decidió concederle al locatario del terreno mejor protección. el pretor promete darle después de una evaluación de los hechos: a) Una acción in rem. venderlo. El Derecho Civil romano no contemplaba. c) Cualquier otra acción que tuviera necesidad. El superficiario tiene derechos sobre el fundo concedido. al momento de la venta voluntaria del derecho por parte del superficiario. Usar. c) Reivindicar la cosa de manos de terceros (vendicatio utilis). usos o servidumbres. b) Enajenar inter vivos y mortis causa. Si bien el propietario recibía anualmente una retribución por el uso y goce de su fundo. ya que por el principio de accesión. gravarlo con hipotecas. En caso de que rehusara comprar el derecho recibía un 2 % del monto de la venta. de tal modo que el propietario del suelo. legarlo. para hacer valer su derecho contra todos. podía solo reclamarle los daños e intereses por la acción conducti y si era perturbado por terceros.

e) El superficiario tiene en las accesiones y mejoras del edificio y del suelo. que impidan destinarlo al uso que se le daba (a menos que el superficiario construya un nuevo edificio). . pero se diferencian en varios puntos: a) El colono que lo disfruta adquiere los frutos separatione. d) Si nos expresa otra cosa y no se hubiere establecido nada en especial. modificar y demoler la edificación sin que se dañe el terreno. Este derecho se extinguía por la pérdida de la cosa y por la llegada del término fijado para final del arriendo. a) Destrucción total del edificio o que se sufra daños. mediante el pago de una renta llamada vectigali. IUS IN AGRO VECTIGALI.(confesoria). asi como defender la libertad de la finca (negatoria). el pretor encontró natural dar al colono una protección más eficaz que la acción personal nacida del contrato. Extinción. sobre poco más o menos. Los municipios tenían costumbres d arrendar sus tierras a perpetuidad mediante un censo o vectigal. f) Poseía poder sobre la casa y por lo tanto. las facultades del propietario. los mismos derechos que tenían en las modificaciones. diferenciándose en el pago de arrendamiento y en la transmisión y en la transmisibilidad a los herederos. también le correspondía la posesión jurídica de la cosa (corpus y animus) como si fuese el verdadero dueño. b) Confusión. las mismas ventajas que el usufructo. Es un derecho similar al usufructo. Es el derecho real reconocido por el pretor a quienes tuviera una concesión de tierras pertenecientes al municipio por un tiempo indefinido. El Ius in agro vectigali procupa. El origen de este derecho es muy antiguo. como el poseedor de buena fe. puede alterar. El arrendatario adquiere la propiedad del terreno. Le ofrece una acción in rem. reconociendo de esta manera un verdadero derecho real en beneficio del colono. Por razón de la perpetuidad del arriendo. cuyas tierras por este motivo se llamaban agri vectigales. oponerse a las construcciones abusivas de un vecino (novis operis muntiato) y exigir fianza por el daño causado (cautio damni infecti).

como el derecho real de superficie. Se extingue por la finalización del plazo. que permite perseguir la restitución del fundo en manos de quien esté. bien las servidumbres de que está investida. es decir.b) Tiene la posesión procesión protegida por los interdictos. renuncia. Al igual que su predecesor. generalmente estériles e incultas. censo. estando además dispensando de suministrar la fianza exigida al usufructuario. porque generalmente resulta de un arrendamiento. imitando a los municipios. es un contrato por el cual los dueños de grandes extensiones de tierra. falta de pago del canon establecido durante tres años y a diferencia del usufructo puede transmitirse a los herederos. b) A su derecho corresponde una posesión protegida por el interdicto de superficie. plantación o mejora. ENFIUTESIS La palabra enfiutesis deriva del griego “emphyteusis” y significa nuevo cultivo. Las principales sanciones que garantizan al enfiteuta su derecho son: a) Tiene contra todos. aun contra el propietario. sin perjuicio de usar los interdictos posesorios. el enfiteuta tenía el derecho de usar y gozar del inmueble lo mismo que el usufructuario. con la carga de un canon. diferenciándose de este de que el enfiteuta puede modificar la sustancia de la cosa y adquiere los frutos por separación y no como el usufructuario que los adquiere por percepción. pensión o redito anual que se reserva sobre ella en señal de dominio. c) Puede ceder su derecho y transmitirle a sus herederos. seguido de cuasi-tradición. Este derecho también se diferencia del usufructo por el modo en que esta constituido. Al ser por el tiempo indefinido o a perpetuidad. Es un derecho real transmisible y enajenable que consiste en el más amplio disfrute de un fondo ajeno. aunque también puede ser establecida por legados. El arrendatario enfiteuta tiene un derecho real análogo al Ius in agro vectigali llamado derecho de enfiteusis. acciones “in rem” útiles para demandar bien la cosa misma. . el derecho se extingue solamente al no pagar su canon. ceden a otras personas su goce para siempre o para largo tiempo. Se consideró como un derecho real por estar sancionado por una actio in re vectigali. que es una copia del interdicto “uti possidetis”.

A partir de la adquisición del dominio. es decir. el fiduciario se ve obligado a restituir la cosa a partir del cumplimiento de un plazo o de una condición. Se extingue de la siguiente forma: a) b) c) d) e) Por destrucción del fundo. se sigue las mismas reglas de usucapión. fiduciaria. Por la muerte y capitis diminutio máxima. se obliga a transmitir y transmite a otra persona. fiduciante. Esta es el medio de transmitir los derechos. la enfiutesis puede extinguirse por la falta de pago del impuesto durante tres años. Constitución y Extinción de la Enfiteusis. le permite el ejercicio de la acción publiciana. Esta obligación restitutoria se debía contener en un pacto. o durante dos si el dueño es una corporación religiosa. Por renuncia del enfiteuta. Normalmente. los requisitos para usucapir y el tiempo de diez años entre presentes y veinte entre ausentes. Caracteres: a) b) c) d) No concede al enfiteuta la propiedad del fundo. por no pagar la “pensio”. si ésta ha sido adquirida a “non domino”. Se constituye de la siguiente manera: a) Por convención seguida de cuasi-tradición. la propiedad de una cosa mancipable a través de la in iure cessio o de la mancipatio. 2. Es transmisible a los herederos. . Es a perpetuidad Se contrae la obligación de cultivar el fundo. en cuya virtud una persona. Por el advenimiento de la condición y llegada del término. Por incumplimiento de las obligaciones del enfiteuta. por renuncia y por los demás modos que extinguen a la superficie. Los modos de constitución de la enfiteusis son los mismos que los del derecho de superficie. LA FIDUCIA El contrato de fiducia es un contrato de buena fe.c) La pérdida de esta posesión. b) Por prescipción.

se arriesgaba a incumplir su obligación si ésta se hacía exigible. A la mancipatio que era medio que se utilizaba para vender lo bienes al acreedor. se podía dar en fiducia a un amigo aquellas cosas mancipables o mancipi que estuvieran expuestas a embargos. b) Fiducia con un amigo (fiducia cum amico): esta modalidad podía atender a las más variadas finalidades. en la práctica. tanto física como jurídica. existe la posibilidad de concluir dos tipos diferentes de contratos de fiducia: a) Fiducia con el acreedor (fiducia cum creditore): el fin de esta modalidad es garantizar un crédito. de disponer de la cosa. El pacto constituye la reunión de voluntades que no genera obligación y que los romanos distinguieron de manara precisa del contrato. a su turno. puesto que de hacerlo. fueron ganando terreno a esta forma de fiducia hasta hacerla desaparecer del horizonte del derecho romano tardoclásico. de buena fe y de carácter infamante. el desarrollo de contratos como el depósito o el comodato. que era añadido a la mancipatio. se encuentra la prenda. la fiducia guarda muchas semejanzas con la prenda y la hipoteca romanas. con la finalidad de obligar al acreedor a restituir los bienes al deudor. salvo. En un plano intermedio. solo lo amparaba el simple pacto de fiducia que se había celebrado. de la que él mismo pudiera dar. se le añadía un pacto de fiducia. el acreedor mantiene la propiedad fiduciaria de la cosa. el fiduciante buscaría en el fiduciario un mayor grado de protección de los bienes. una vez extinguida la deuda.llamado pactum fiduciae concluido al efecto. se hace exigible su obligación de restituir la propiedad. por la transmisión de la propiedad. Conforme a lo mencionado se puede concluir que en la fiducia el deudor que pagaba no se encontraba protegido para solicitar del acreedor la restitución de los bienes. . Según la finalidad perseguida por el contrato. transmitiéndole el dominio del mismo a fin de garantizar así la obligación principal. como se ha visto. Esto obligó al derecho pretoriano a la necesidad de proteger al deudor mediante una acción que denominaron acto de fiducia. dependiendo de las circunstancias. en el plano de las garantías reales. La fiducia esta caracterizada por el hecho de que la persona del deudor entrega sus bienes en propiedad al acreedor. dotada de un estatuto moral muy severo. el acreedor se veía imposibilitado. la fiducia se encuentra en un extremo. para solicitarle la devolución de los bienes en caso de incumplimiento. en tanto que al otro se encuentra la hipoteca. que podía intentar contra el acreedor. Se encuentra protegida la actio fiduciae. confiscaciones o destrucción. Esta función de garantía. Aún más. Así. De este modo. En este sentido. Con todo. se comprende mejor a partir de un conocimiento más acabado de la idea de amistad prevaleciente en el mundo romano. mientras subsiste la obligación. Como es lógico. Así. cuando este cumpliera en su totalidad con la obligación principal.

el cual no producía efecto en el derecho civil. El acreedor si bien era cierto que tenía la cosa en su poder. que se garantiza. Sin embargo. pero en propiedad a la persona del acreedor son sus útiles de trabajo. en caso necesario. Para que el acreedor pudiese cobrar la deuda existente era necesario realizar ciertos pactos. pignorante (entregar una cosa de valor a cambio de una cantidad de dinero). No podía venderle para cobrarse su valor. desprendiéndose de ellos mismos. que permite al acreedor reclamar la posesión de la cosa en el caso de que el deudor no cumpliera con la obligación principal en el tiempo estimado y permite el derecho de la venta. CARACTERES . no tenía el derecho a disponer de ella en provecho suyo ya que le fue entregada en cumplimiento de la obligación. no implica uso.Los bienes que entrega el deudor en garantía. En cuanto préstamo en garantía. al acreedor que pasa a ser acreedor pignoraticio para que la retenga hasta que se extinga la obligación. El pacto de fiducia llenó las lagunas de la prenda y la hipoteca. que le autoriza a cobrarse. por lo que hablamos de un derecho real de garantía. supone la existencia de una obligación para el acreedor pignoraticio: la de restituir la prenda en caso que el deudor o pignorante extinga la obligación. Implica la posesión natural lícita. El derecho pretoriano le concedió validez a este pacto. La prenda en el derecho pretoriano engendra una acción real. Esta se puede interpretar como una facultad limitada de aprovechamiento de la cosa que actúa como medio coactivo para el pago de una deuda anterior. propia o ajena. goce ni mucho menos disposición. Consiste en la entrega en garantía de una cosa del deudor que es a la vez. LA PRENDA Es un tipo de los llamados préstamos pretorios (por oposición a los préstamos civiles). esta tenencia podía ampliarse mediante pactos. constituyendo el origen de los contratos de comodato. No obstante. prenda y depósito. si el deudor no cumplía. el hecho de quedar la prenda en poder del acreedor pignoraticio hace nacer en favor de éste varios derechos sobre la cosa. un derecho de persecución. entre ellos. como el comissorio que es cuando por incumplimiento del deudor faculta al acreedor para practicar la apropiación directa e inmediata. esto es. lo que admitía que el acreedor permitiera al obligado a conservar la cosa en su poder a título de arrendamiento o de precario. de la cosa que se halla especialmente vinculada en garantía del cumplimiento de la obligación incumplida. su valor.

b) Es un derecho real. c) Es accesoria. h) Si el deudor no paga la obligación principal. Fórmula La fórmula que el pretor otorgaba al pignorante versaba como la siguiente: Si resulta que (pignorante) entregó a (pignoratario) tal cosa en prenda en razón de una deuda. deuda que fue pagada y la cosa no restituida. puede el acreedor subastar la cosa prendada y cobraras con el precio. no extingue parcialmente la prenda. g) El acreedor tiene la posesión de la prenda y el derecho pretoriano le permite disponer de ella. Obligaciones de las partes Dentro de este negocio las obligaciones eran unilaterales. a favor del pignorante. pues la prenda no transfiere la propiedad de ella al acreedor pignoracticio. Protección Existió una acción in factum. debía soportar los gastos ordinarios y responder por dolo. dirigida contra el pignoratario. pues se ejerce de persona a cosa. supone la existencia de un crédito y se incorpora a la obligación principal. El pignoratario. y recuperar la cosa con la actio pigneraticia contraria. por su parte. podía pedir la restitución a los gastos extraordinarios mediante la actio negotiorum gestorum. Además el acreedor pignoraticio esta protegido por los interdictos posesorios para retenerla o recuperarla de manos del deudor o de un tercero. si no resulta absuelve. e) Es una garantía pues asegura el pago de una deuda. . d) Debe ser constituida sobre una cosa ajena. al otorgar la seguridad de recuperar la cosa. En época clásica la existencia de esta acción fomentó los préstamos.a) No es necesario que el deudor sea el propietario de la cosa pignorad. ya que el pago parcial de la deuda. es suficiente con ser el poseedor. f) Es indivisible. la actio pigneraticia. Subsiste hasta que se satisfaga totalmente la obligación principal. El pignoratario debía conservar y restituir la cosa una vez cumplida la obligación que garantizaba. culpa y hurto. condena juez a (pignoratario) a pagar a (pignorante) tanto cuanto valga la cosa al momento de la sentencia. Además.

no se extinguía con la muerte.Pactos accesorios Mediante los pactos accesorios de la prenda las atribuciones del pignoratario podían ampliarse. y el pignorante sólo podía recuperarla posteriormente pagando un precio más alto que el valor real de la cosa. Extinción de la prenda Como derecho. pero sólo podía recuperarla una vez cumplida la obligación principal.  Pacto de Hipoteca: Mediante este pacto la cosa quedaba afectada por una prenda sin desplazamiento. Venta de la cosa.  Pacto de Anticresis: Si las partes celebraban este pacto. pero de todas formas se pactaba para que existiese acción.  Renuncia mediante un pacto en el cual se extinguía la prenda. se facultaba al pignoratario para percibir los frutos que la cosa pudiese rendir. el pignoratario se adueñaba de la cosa. el pignoratario podía vender la cosa prendada y aplicar su precio al pago de la deuda principal bajo condición de restituir el sobrante en caso de haberlo. .  Pacto de Vendendo: Con la celebración de este pacto entre las partes. En virtud del Pacto de Vendendo. En época postclásica se entendió que la posibilidad de pagarse con el precio era parte de la prenda misma. Luego este mismo se amplió de manera que los frutos podían percibirse con la finalidad única de pagar la deuda principal.  Confusión de titularidad entre las partes. renunciándose a la acción personal correspondiente. es decir. Si no cumplía la obligación principal el pignoratario podía perseguir la cosa para hacerse de ella mediante la actio pigneraticia contraria. lo cual significa que el pignorante podía conservar la tenencia de la cosa. El derecho de prenda caducaba por las siguientes causas:  Cumplimiento de la obligación principal. e incluso seguían corriendo los plazos de la usucapión.  Destrucción o especificación de la cosa pignorada. Consistía en acordar que la cosa se consideraba vendida al pignoratario. se transmitía a los herederos de las partes.  Caución en que el deudor se obligaba de otra manera a cumplir.  Longi Temporis Praescriptio en provincias. pagándose así los intereses.  Pacto de Retroventa: Este pacto fue prohibido por Constantino I por vil. otorgando la Exceptio Pacti al pignorante para hacerlo operativo.  Lex Comisoria: Ésta permitió pactar que si no se pagaba la deuda en su momento. o podían acordarse condiciones distintas para el negocio. el comprador la adquiere sin calidad de prenda. El pignorante conservaba el dominio civil de la cosa. como con fianzas. Si cosa estaba en manos de un tercero por 10 a 20 años haciendo imposible su persecución.

. Remisión tacita de la prenda. etc. como por autorización la venta de la cosa sin pacto de vendendo.

Por ser accesorias se pueden constituir por menos o igual monto que la deuda principal. Igualmente la lex Furia —que rigió sólo en Italia— limitaba la responsabilidad de esta fianza a dos años. Importancia a. podía haberse reembolsar de los otros el excedente por medio de una acción. Fideiussio Por medio del verbo empleado en la pregunta y respuesta (se sigue la mecánica de la stipulatio) se da a entender que el fiador queda obligado por su fe y lealtad. Así. luego de los cuales se extinguía. habiendo varios fiadores. A diferencia de los dos anteriores.. el monto y la cantidad de fiadores. rigiéndose por las mismas reglas que la sponsio. ya que es un respaldo accesorio de la obligación principal. fidepromissio y fideiussio. la lex Apuleia disponía que. No estando sometidos a las leyes Apuleia. b) Fidepromissio Se realizaba por medio de una stipulattio accesoria —para que pudiera ser celebrada por no ciudadanos—. no se cargaba sobre los demás sino que se perjudicaba el acreedor. en la sponsio y en la fidepromissio se obligan por lo mismo que el deudor principal. Furia y Cicereía. Diversas etapas históricas de la Fianza La fianza es una obligación accesoria por medio de la cual una persona se obliga a responder con lo suyo por una deuda ajena. De lo contrario. parece ser que éstos quedaban liberados. De estas últimas ya se ha tratado en el capítulo de los derechos reales. también se establecía que cada uno pagaba con su parte viril.Una obligación puede ser garantizada por medio de garantías personales (fianza) o por medio de garantías reales (prenda e hipoteca). los cofia-dores —salvo regla contraria— responden solidariamente. aparecida en el siglo I a. se puede emplear para garantizar todo tipo de obligaciones y no solamente las que surgen de la sponsio o de la stípulatio. a) Sponsio Como su nombre lo indica se trata del contrato verbal. esta institución. se transmite a los herederos. Al fiador (sponsor) se le pregunta luego de celebrado el negocio principal: ¿prometes darme lo mismo? La obligación contraída por el sponsor no se transmite a los herederos. La fideiussio es una fianza más típica. . Debido a la alta estima que los romanos tenían del honor y de la amistad. y si uno de ellos era insolvente. Por la lex Cicerela se prescribía que el acreedor debía hacer saber públicamente la clase de crédito. si uno de ellos pasaba más que su parte. Por último. pero no por más. la fianza alcanzó una importancia muy grande —quizá mayor que las mismas seguridades pignoraticias — rodeándola de un halo de verdadero deber de lealtad. En la época clásica hubo tres clases de fianzas: sponsio. Varias leyes reglamentaron en la República ambas clases de fianza.C. que sólo podía celebrarse entre ciudadanos romanos.

El fiador que paga la deuda tiene —en forma indudable desde Justiniano— derecho para dirigirse contra el deudor principal. A partir de una constitución de Adriano. d. por medio del cual el fiador podía pedir que primeramente se ejecutare al deudor principal. el beneficium divisionis: si es demandado. c. puede exigir que se divida la deuda en tantas partes como deudores solventes haya. Se permitió el beneficium excussionÁs (beneficio de excusión). el fiador tendrá. En la época de Justiniano quedó sólo la ficleiussio. . respecto de sus cofiadores.b.

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